Einkommenssteuer Vermietung/Verpachtung
Det. Hoffmann
wir vermieten im Selbstgenutzen Wohneigentum 2 Wohnungen, entsprechend
ca. 50% der Gesamtfläche. Die Steuer mache ich immer mit Wiso Steuer.
Bei der Abarbeitung kommt mior jetzt folgende Frage auf:
Unter Vermietete Objekte mache ich Angaben zu Mieten und sonstigen
Einnahmen zum Objekt. Dabei abe ich unter Einnahmen aus Umlagen /
Betriebskosten (Umlagen / Nebenkosten ggf verrechnet mit Erstattungen)
folgende Angaben gemacht:
Wasser, Abwasser, Abfall, Winterdienst, Schornsteinfeger
Das ganze 2x, also für beide Wohnungen.
Unter Werbungskosten, laufende Kosten werden nun die Beträge aus den
Stadtabrechnung eingetragen.
Frage:
Das ganze sollte ja eigentlich sowieso +/-0 aufgehen, sonst würde ich
mich ja entweder an den Nebenkosten Bereichern oder Draufzahlen.
Kann ich diese Angaben nicht einfach weglassen auf beiden Seiten?
Also bei den Einnahmen und halt auch bei den Ausgaben...
Grüsse
Uwe Schmitz
> Das ganze sollte ja eigentlich sowieso +/-0 aufgehen, sonst würde ich
> mich ja entweder an den Nebenkosten Bereichern oder Draufzahlen.
> Kann ich diese Angaben nicht einfach weglassen auf beiden Seiten?
> Also bei den Einnahmen und halt auch bei den Ausgaben...
--
Nein.
Die Nebenkosten gehen zwar über die Jahrzehnte Plus-Minus-Null aus, aber von
Jahr zu Jahr ergeben sich immer Spitzen (§ 11 EStG).
Uwe
Kurt Guenter
>Kann ich diese Angaben nicht einfach weglassen auf beiden Seiten?
>Also bei den Einnahmen und halt auch bei den Ausgaben...
nein. Das FA macht wohl auch Statistiken zu einzelnen Kostenarten, da
es versch. Zeilen dafür gibt.
Det. Hoffmann
Nebenkostenangaben beim Gasverbrauch mache?
Zudem finde ich die Berechnung beim Wasser und Abwasser usw seitens des
Finanzamtes reichlich unseriös, wenn nicht sogar nicht zulässig, weil
diese Angaben sich nicht auf die Wohnfläche, sondern auf die
Bewohnerzahl runterrechnen lässt.
Wenn ich also hohe Nebenkostenhabe weil z.B. in den zwei vermieteten
Wohnungen Familien mit je 2 Kindern leben und ich wohne mit Frau
alleine, so ist das ein Verhältnis von 4:1 Die Berechnung findet in der
Steuer aber 50:50 statt.
Also hohe "Einnahmen" und wegen dem Verhältnis geringe Gegenrechnung.
Uwe Schmitz
> Wieso meckern die dann nicht z.B. darüber das ich keine
> Nebenkostenangaben beim Gasverbrauch mache?
Es könnte doch sein, dass der Mieter den Gasbelieferungsvertrag direkt mit
der Gasfabrik hat.
>
> Zudem finde ich die Berechnung beim Wasser und Abwasser usw seitens
> des Finanzamtes reichlich unseriös, wenn nicht sogar nicht zulässig,
> weil diese Angaben sich nicht auf die Wohnfläche, sondern auf die
> Bewohnerzahl runterrechnen lässt.
Wo ist denn eine solche Eingabe zu machen?
Du meinst sicher die %-Umrechnung.
Wirf den Taschenrechner an und rechne um.
Uwe
Det. Hoffmann
direkt in den Steuerprogrammen.
Ich darf ja unter "Einnahmen aus Umlagen / Betriebskosten (Umlagen /
Nebenkosten ggf verrechnet mit Erstattungen)" Nur die Einnahmen
eintragen. Das sind z.B. 750 Euro.
Aber bei den Werbungskosten werden die Stadtzahlen eingetragen, also der
Gesamtbetrag von 1000 Euro. Hörtsich zwar gut an, aber von diesen 1000
Euro werden aber nur 50%, da Wohnflächenabhängig, angerechnet.
Also habe ich rechnerisch 250 Euro mehr zu versteuern.
Ist mir jetzt auf dem letzten Lohnsteuerbescheid aufgefallen und habe
dann mal ein Augenmerk auf die Eingabe im Programm gemacht. Und siehe da
- dem ist so...
Det. Hoffmann
Rechnerisch ja der totale Blödsinn...
Det.
Det. Hoffmann
>> Wieso meckern die dann nicht z.B. darüber das ich keine
>> Nebenkostenangaben beim Gasverbrauch mache?
>
> Es könnte doch sein, dass der Mieter den Gasbelieferungsvertrag direkt
> mit der Gasfabrik hat.
>
3-Famielenhaus. So ein Haus hat im Normalfall nur einen Gasanschluß.
Aber OK, könnte ja auch eine E-Heizung sein...
Aber dennoch frage ich mich, wozu diese Angaben? Statistik? Kann ich
nicht glauben. Da es (die genannten Spitzen mal weggelassen) immer zum
Ausgleich kommt, alleine durch die Nachberechnung zum
Abrechnungszeitraum, ist es für den Steuerzahler ausschliesslich eine
Mehrarbeit innerhalb der abzugebenen Steuererklärung. Der Steuerzahler
hat keinen Nutzen, nur Last damit.
Kurt Guenter
>Zudem finde ich die Berechnung beim Wasser und Abwasser usw seitens des
>Finanzamtes reichlich unseriös,
hm, die BK berechne ich noch immer selber und nicht das FA.
>Wenn ich also hohe Nebenkostenhabe weil z.B. in den zwei vermieteten
>Wohnungen Familien mit je 2 Kindern leben und ich wohne mit Frau
>alleine, so ist das ein Verhältnis von 4:1
wenn du es auch so im MV vereinbart hast.
> Die Berechnung findet in der Steuer aber 50:50 statt.
nochmal: das FA berechnet nix. Du kannst Kosten auch direkt eingeben
z.B. Werbungskosten (Wasser)== 1.000 Euro (linke Spalte).
absetzbar 800 Euro (rechte Spalte). 200 Euro sind z.B. dein
Single-Anteil und die 800 Euro der Anteil der anderen Whg.
Kurt Guenter
>Ist mir jetzt auf dem letzten Lohnsteuerbescheid aufgefallen und habe
>dann mal ein Augenmerk auf die Eingabe im Programm gemacht. Und siehe da
>- dem ist so...
ich würde sagen, du verwendest das falsche Programm! Hat bestimmt
viel Geld gekostet.
Det. Hoffmann
ganz anders ist, genau das gleiche Ergebnis.
Det. Hoffmann
> "Det. Hoffmann"<nomail@invalid> schrieb:
>
>> Zudem finde ich die Berechnung beim Wasser und Abwasser usw seitens des
>> Finanzamtes reichlich unseriös,
>
> hm, die BK berechne ich noch immer selber und nicht das FA.
>
>> Wenn ich also hohe Nebenkostenhabe weil z.B. in den zwei vermieteten
>> Wohnungen Familien mit je 2 Kindern leben und ich wohne mit Frau
>> alleine, so ist das ein Verhältnis von 4:1
>
> wenn du es auch so im MV vereinbart hast.
>
>> Die Berechnung findet in der Steuer aber 50:50 statt.
>
> nochmal: das FA berechnet nix. Du kannst Kosten auch direkt eingeben
>
Was soll also dieser Unsinn? Dann kann man es auch weglassen. Ist
Steuerunrelevant.
Da geht es nur um die echten Kosten die ich vom Mieter wiederhaben will,
das hat doch nun garnix mit dem FA zu tun.
Ich glaube, so einen Unsinn gibts nur in D.
Dann gebe ich halt nix an. Wie bei der Heizung können die Mieter ja auch
einen eigenen Wasseranschluss haben...
*Kopfschüttel*
Uwe Schmitz
> Die Berechnung macht das Finanzamt nach Wohnfläche. Sieht man auch
> direkt in den Steuerprogrammen.
> Ich darf ja unter "Einnahmen aus Umlagen / Betriebskosten (Umlagen /
> Nebenkosten ggf verrechnet mit Erstattungen)" Nur die Einnahmen
> eintragen. Das sind z.B. 750 Euro.
> Aber bei den Werbungskosten werden die Stadtzahlen eingetragen, also
> der Gesamtbetrag von 1000 Euro. Hörtsich zwar gut an, aber von diesen
> 1000 Euro werden aber nur 50%, da Wohnflächenabhängig, angerechnet.
> Also habe ich rechnerisch 250 Euro mehr zu versteuern.
Aber nur dann, wenn Du einen falschen Eintrag machst.
Da gibt es doch noch die Spalte: "durch direkte Zuordnung ermittelt".
:-)
Uwe
Det. Hoffmann
> Hallo,
So, nun ist alles geklärt, vielleicht kam es hier auch falsch rüber,
daher die Aufklärung:
Es gibt wohl den Unterschied Kaltmiete + Nebenkosten oder eben
Warmmiete. Bei letzteren sind diese Kosten drin enthalten.
Nur wenn man mit Warmmiete bei den Mietparteien "Abrechnet" sind die
Angaben erforderlich.
Da ich aber die Nebenkosten separat im Mietvertrag aufgeführt habe und
diese auch abrechne, sind diese Angaben in der Steuer NICHT
erforderlich. Es gibt auch keine Statistiken, wie hier schon vermutet.
Wie ich schon sagte, es geht +/- 0 auf und daher benötigt das FA diese
Angaben nicht.
Dazu das man die Kosten als "direkte Zuordnung" angeben könne:
Stimmt, aber dadurch würde sich ein immenser Aufwand ergeben, weil z.B.
die Grundsteuer sich auf die Wohnfläche berechnet (bei mir ca. 50%) und
der Wasserverbrauch auf die Personenzahl, das waren aber dann ca. 75%
seitens Mietparteien.
Also bei Angabe der Kaltmiete als Einkunft ist das ganze total usinnig.
Quelle:
Ganz einfach ein Anruf beim Finanzamt. Wer das also wieder mal nicht
glaubt: Selbst anrufen. Zudem habe ich bei der Steuerhilfe e.V.
angerufen, die für mich zwar nicht die Steuer machen, mir aber
freundlicherweise die gleich Auskunft gegeben haben...
Det.