Mieterhöhung-Sondermerkmal Garten
Kerstin.Hansche
die noch meiner Zustimmung bedarf. Die Nettokaltmiete wurde um 10%
erhöht. Dies ist also noch korrekt.
Aber dabei wird ein Zuschlag für einige Sondermerkmale erhoben. Um
diesen Zuschlag erhöht sich nun meine Nettokaltmiete. Alle sogenannten
Sondermerkmale waren schon bei meinem Einzug gegeben. Der neu verlangte
Mietzins liegt weiterhin innerhalb der Mietzinsspanne des Mietspiegels.
Als Sondermerkmal führt mein Vermieter u.a.Gartennutzung auf. Es handelt
sich aber um keinen Garten, sondern um eine reichliche und wirklich
schöne Hinterhausbepflanzung. Zwischen zwei Hinterhäusern ist lediglich
eine Sitzgelegenheit zwischen den Sträuchern (max. 4qm). Eine Grünfläche
gibt es nicht.
Ist dieser Zuschlag für eine Gartennutzung nun zulässig? Wie ist ein
Garten im mietrechtlichen Sinne definiert?
Außerdem schreibt mein Vermieter: "Gemäß §2 Abs. 2 MHG reicht es zur
Begründung des Erhöhungsverlangens aus, daß der verlangte Mietzins
innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegels liegt." Dann
ist es doch unwesentlich, ob Sondermerkmale vorliegen oder nicht. Liege
ich in meiner Vermutung richtig, daß bei Zustimmung der Mieterhöhung
meine Miete in naher Zukunft auf Grund der Sondermerkmale über der
ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf?
Wie soll ich mich nun verhalten, kann ich auch teilweise zustimmen?
K.Hansche
Manfred Hoffmann
"Kerstin.Hansche" <Kerstin...@t-online.de> schrieb im Newsbeitrag
news:8j8hbm$53q$15$1...@news.t-online.com...
> Ich erhielt meine erste Mieterhöhung seit meinem Einzug vor 1,5 Jahren,
> die noch meiner Zustimmung bedarf. Die Nettokaltmiete wurde um 10%
> erhöht. Dies ist also noch korrekt.
>
> Aber dabei wird ein Zuschlag für einige Sondermerkmale erhoben. Um
> diesen Zuschlag erhöht sich nun meine Nettokaltmiete. Alle sogenannten
> Sondermerkmale waren schon bei meinem Einzug gegeben. Der neu verlangte
> Mietzins liegt weiterhin innerhalb der Mietzinsspanne des Mietspiegels.
> Als Sondermerkmal führt mein Vermieter u.a.Gartennutzung auf. Es handelt
> sich aber um keinen Garten, sondern um eine reichliche und wirklich
> schöne Hinterhausbepflanzung. Zwischen zwei Hinterhäusern ist lediglich
> eine Sitzgelegenheit zwischen den Sträuchern (max. 4qm). Eine Grünfläche
> gibt es nicht.
> Ist dieser Zuschlag für eine Gartennutzung nun zulässig? Wie ist ein
> Garten im mietrechtlichen Sinne definiert?
>
Ja, ein Zuschlag für Gartennutzung könnte zulässig sein, aber IMO nur, wenn Dir
die
alleinige Nutzung zusteht und diese Gartennutzung für das Mietobjekt nicht
allgemein üblich ist. Die Höhe des Zuschlags ist vom Einzelfall abhängig. Was
sagt dein Mietvertrag?
> Außerdem schreibt mein Vermieter: "Gemäß §2 Abs. 2 MHG reicht es zur
> Begründung des Erhöhungsverlangens aus, daß der verlangte Mietzins
> innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegels liegt." Dann
> ist es doch unwesentlich, ob Sondermerkmale vorliegen oder nicht.
Nein, denn diese "Sondermerkmale", falls zulässig, definieren "Art, Größe,
Ausstattung und Beschaffenheit" deiner Wohnung mit.
> Liege
> ich in meiner Vermutung richtig, daß bei Zustimmung der Mieterhöhung
> meine Miete in naher Zukunft auf Grund der Sondermerkmale über der
> ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf?
>
Nein.
> Wie soll ich mich nun verhalten, ...
Es sollte eine Überprüfung mit einem örtlichen Mieterverein oder RA vorgenommen
werden. In der Regel sind sie mit den örtlichen Gegebenheiten und dem
Mietwertspiegel vertraut. Dies betrifft auch "Zuschläge".
> ....kann ich auch teilweise zustimmen?
Es kann auch teilweise zugestimmt werden. Für den darüber hinaus gehenden Teil
der Erhöhung muß der Vermieter Klage erheben, wenn er den vollen
Mieterhöhungssatz haben möchte.
Gruß Manfred
Kerstin.Hansche
Manfred Hoffmann <Man...@t-online.de> schrieb in im Newsbeitrag:
8j9m8a$fr9$13$2...@news.t-online.com...
> Ja, ein Zuschlag für Gartennutzung könnte zulässig sein, aber IMO nur,
wenn Dir
> die
> alleinige Nutzung zusteht und diese Gartennutzung für das Mietobjekt
nicht
> allgemein üblich ist. Die Höhe des Zuschlags ist vom Einzelfall
abhängig. Was
> sagt dein Mietvertrag?
Dieser "Garten" (Hinterhofbegrünung einschließlich einer
Sitzgelegenheit) ist für ca. 35 Mietparteien einschließlich einigen
wenigen Gewerbetreibenden frei zugänglich. Ich finde es schon reichlich
unverschämt, daß mein Vermieter da von einem Garten sprechen kann.
Mein Mietvertrag sagt in Punkto Garten nichts. Bisher wurden lediglich
die Kosten für die Gartenpflege, worum sich ausschließlich der
Hausmeister kümmert, bei den Betriebskosten umgelegt. Habe ich durch
diese Zahlung den sogenannten Garten bereits akzeptiert?
> > Liege
> > ich in meiner Vermutung richtig, daß bei Zustimmung der Mieterhöhung
> > meine Miete in naher Zukunft auf Grund der Sondermerkmale über der
> > ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf?
> >
> Nein.
>
Verstehe ich nicht, denn bei Vorliegen von Sondermerkmalen darf der
Spannenoberwert der Vergleichsmieten überschritten werden. Bei der
nächsten Mieterhöhung, beispielsweise von 10% ist der obere Wert schon
überschritten, weil in meinem Fall Sondermerkmale vorliegen. Oder habe
ich da jetzt einen Denkfehler?
Viele Grüße
K.Hansche
Reiner Mussmann
um genau zu antworten, müsste man Spiegel und Wohnung kennen. Gartennutzung
jedenfalls liegt m.E. jedoch erst dann vor, wenn dem Mieter ein eigener
Garten zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung steht.
Für die Ausgestaltung einer allgemeinen Fläche muss der Mieter ja Kosten der
Gartenpflege (Betriebskosten) zahlen. Dies wäre somit abgegolten.
Wenn die Wohnung also in der Bandbreite des Spiegels ungeachtet des Gartens
(ggf. Mittelwert) eingeordnet wurde, wäre zuzustimmen. Die Kappungsgrenze
(bis 30 % innerhalb von 3 Jahren) ist dabei nur Obergrenze.
Gruß
Reiner
Reiner Mussmann
vorhanden ist oder eine neue Marktmiete durch Vergleichswohnungen oder
Gutachten ermittelt wurde - wie gesagt, unabhängig von der Kappungsgrenze -
Gruß
Reiner
Thorsten Kuthe
Information kund:
>> Liege
>> ich in meiner Vermutung richtig, daß bei Zustimmung der Mieterhöhung
>> meine Miete in naher Zukunft auf Grund der Sondermerkmale über der
>> ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf?
>Nein.
Frage und Antwort hierzu sind etwas missverstaendlich. Natuerlich
kommt sie ueber die Vergleichsmiete bezogen auf diejenigen
Mietverhaeltnisse, wo es kein Sondermerkmal gibt, die Miete darf dann
etwa 0,25 DM hoeher sein (oder wie auch immer). Allerdings ist das
bezogen auf gleichwertige Objekte eben die Vergleichsmiete und nicht
ueber dieser.
Thorsten (hoffend nicht noch mehr Unklarheit geschaffen zu haben ;-)
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Manfred Hoffmann
>
> Manfred Hoffmann <Man...@t-online.de> schrieb in im Newsbeitrag:
> 8j9m8a$fr9$13$2...@news.t-online.com...
> > Ja, ein Zuschlag für Gartennutzung könnte zulässig sein, aber IMO nur,
> wenn Dir
> > die
> > alleinige Nutzung zusteht und diese Gartennutzung für das Mietobjekt
> nicht
> > allgemein üblich ist. Die Höhe des Zuschlags ist vom Einzelfall
> abhängig. Was
> > sagt dein Mietvertrag?
>
> Dieser "Garten" (Hinterhofbegrünung einschließlich einer
> Sitzgelegenheit) ist für ca. 35 Mietparteien einschließlich einigen
> wenigen Gewerbetreibenden frei zugänglich. Ich finde es schon reichlich
> unverschämt, daß mein Vermieter da von einem Garten sprechen kann.
> Mein Mietvertrag sagt in Punkto Garten nichts. Bisher wurden lediglich
> die Kosten für die Gartenpflege, worum sich ausschließlich der
> Hausmeister kümmert, bei den Betriebskosten umgelegt. Habe ich durch
> diese Zahlung den sogenannten Garten bereits akzeptiert?
>
Nein, keinesfalls. Es liegt nach deiner Beschreibung auch kein "Garten" vor, der
einen "Sonderzuschlag" rechtfertigen würde. Die Umlage der Pflegekosten im
allgemein üblichem Umfang ist jedoch zulässig.
>
> > > Liege
> > > ich in meiner Vermutung richtig, daß bei Zustimmung der Mieterhöhung
> > > meine Miete in naher Zukunft auf Grund der Sondermerkmale über der
> > > ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf?
> > >
> > Nein.
> >
> Verstehe ich nicht, denn bei Vorliegen von Sondermerkmalen darf der
> Spannenoberwert der Vergleichsmieten überschritten werden. Bei der
> nächsten Mieterhöhung, beispielsweise von 10% ist der obere Wert schon
> überschritten, weil in meinem Fall Sondermerkmale vorliegen. Oder habe
> ich da jetzt einen Denkfehler?
>
Ja :-)
Die Obergrenze der Vergleichsmieten darf bei Erhöhungen nach § 2 MHG nicht
überschritten werden. Auch nicht bei Vorliegen von Sondermerkmalen, denn nach §
2 Abs. 2 MHG darf der verlangte Mietzins übliche Entgelte für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage nicht
übersteigen! Die Definition ist eindeutig. Vertragsgemäße "Sondermerkmale"
zählen bei der Beschreibung daher mit. Ist eine Gartennutzung vereinbart, so
müssen vergleichbare Entgelte für Wohnung mit Gartennutzung herangezogen werden
u.s.w. Dies darf nicht verwechselt werden mit dem vereinfachten Nachweis durch
Mietwertspiegel. Hier sind prozentuale Zuschläge durch "Sondermerkmale" schon
mal vorhanden um eben auf diese vergleichbaren Entgelte zu kommen. Sind
"Sondermerkmale" nicht im Mietwertspiegel enthalten, so kann der Vermeiter eben
nicht mal einen "Pi mal Daumen" Zuschlag zum Mietspiegel erheben. Ihm bleibt nur
der Weg über Entgelte von Vergleichswohnungen oder ein
Sachverständigengutachten. Ich hoffe dies ist jetzt verständlich. Falls nicht,
versuche ich es nochmal :-)
Gruß Manfred
Kerstin.Hansche
meines Mietervereins) nun teilweise zugestimmt. Dabei erklärte ich, daß
der Zuschlag für Gartennutzung nicht gerechtfertigt sei.
Nun erhielt ich heute Antwort von meinem Vermieter indem er schreibt:
"Das Anwesen weist sehr wohl einen nutzbaren Garten auf [...].Unabhängig
von diesem Sonderausstattungsmerkmal"Gartennutzung" liegt der vom
Unterzeichnenden im Rahmen des Mieterhöhungsbegehrens geltend gemachte
Mietzins in Höhe von 9,78 DM/m² innerhalb der Bandbreite des
Mietspiegels und ist damit ausreichend begründet. Es kommt daher gar
nicht darauf an, ob tatsächlich eine Gartennutzung vorliegt. Würde man
den von mir angesetzten Zuschlag in Höhe von 0,22 DM/m² in Abzug
bringen, ergäbe sich nach dem Mietspiegel ein zulässiger Oberwert in
Höhe von 11,62 DM(11,84 DM/m²-0,22 DM/m²), der nahezu 2,00 DM über dem
vom
Unterzeichnenden geltend gemachten Mietzins liegt.
Ich möchte an dieser Stelle auch darauf hinweisen, daß der
Mieterhöhungsbetrag keinen Zuschlag in Höhe von 0,22 DM/m² für
Gartennutzung enthält. Es handelt sich dabei lediglich um einen fiktiven
Ansatz, den die Ersteller des Mietpreisspiegels auf einem auch für den
Unterzeichnenden nicht bekannten Weg ermittelt und festgesetzt haben."
Weiterhin bin ich der Meinung, daß es sich um keinen Garten sondern um
eine Hinterhofbegrünung handelt. Sollte ich nun trotzdem der
Mieterhöhung zustimmen, da der verlangte Mietzins innerhalb der
Mietzinsspanne des Mietspiegels liegt?
Viele Grüße
K.Hansche