商业地产·功夫茶-商业地产开启战略联盟时代
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北京万达房地产开发有限公司总经理（文中简称罗）
王永平 中国商业地产联盟秘书长（文中简称王）
茶博士：陈鸿莉 《安家》记者（文中简称记者）
摄 影：陈璞、安琪
时 间：2005年8月9日下午
地 点：怡青泉茶艺馆
记者：欢迎罗总和王秘书长在难得的休息日光临《安家》商业地产·功夫茶（第六期）品茗聊天！我看到罗总一进入茶馆就被这里典雅古朴的环境吸引了，差不多每个包间都参观了一下，看来罗总对这里古香古色的茶具、摆设和环境很感兴趣，不知道对茶是否也有研究？王秘书长今天可谓日理万机，下午两点刚从海南飞回来，就赶到这里参与今天的话题。刚才秘书长说不喝酒，对茶情有独钟，我想这里的茶可以让您一饱口福了。下面我们边喝边聊，茶香，语意浓！
目前商业地产面临前所未有的复杂形势：房地产面临大的宏观调控，城市商业网点规划工作的推进，还有人民币升值、北京2005年的土地供应计划的出台、零售业的全面开放、还有国际资本进入商业地产市场步伐的加快，以及商业地产市场自身的发展已经到了一个新的阶段。在这样一个新的发展形势下，商业地产未来的发展方向是什么？从开发到投融资，到运营各个环节将面临怎样的发展？
今天参与话题讨论的二位嘉宾，一位是在商业地产领域内具有领军地位的开发企业的老总；一位是商务部市场运行专家，也是中国城市商业网点建设管理联合会副会长，商务部组织的全国商业地产专项调研小组成员。我们希望二位能够从大的宏观走势和政策高度以及市场深度，对商业地产市场做出分析和判断，共同探讨商业地产未来的发展前景。也希望二位能透露一些商业地产最新资讯。
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纽约时报：未来全世界十个最大的SHOPPINGMALL有7个出现在中国
中国商业地产：发展速度快、体量大、价位高、空置率高、波及面广，二三线城市开发热潮更为高涨；纽约时报预言，未来全世界十个最大的SHOPPINGMALL有7个出现在中国
记者：王秘书长最近几个月总是"飞来飞去"，正在参与地全国城市商业地产的调查摸底和商业网点规划的推进工作，还参加了很多全国性的会议，请秘书长先给我们介绍一下有关情况。
王：我刚刚从博鳌论坛回来，会议的主题是宏观调控下房地产的物种选择。有很多的专题演讲，最后一场是房地产产品和营销创新以及商业地产最佳盈利模式。就我一个是搞商业地产的，我的角色有点尴尬。两天的会都在讨论房地产的"冷"以及如何冷转暖的问题。其实，说房地产冷并不确切，应该说住宅冷，商业地产很热。如果这么大的会，没有一场专门研究商业地产的话，明年的会，背板都不用换，就在房地产的物种选择前面加两个字，变成"商业房地产的物种选择"。
从某种程度上讲，商业地产应该比住宅更应该值得关注。因为商业地产的发展速度太快了。从去年开始，国房景气指数显示，商业地产新开工量和竣工面积，均以20%的速度在增长，这意味着远远高于住宅的开发速度，更超过商业发展的速度。零售业近几年的销售总额都是以百分之十几的速度在增长，而商业物业的增长速度是它的两倍。这种发展速度很令人担忧。
商业地产的空置率高。中房指数曾对36个大中城市作了一个抽样调查。但是，事实上，商业房地产开发热潮大都出在二三线城市里。如果说住宅热出现在局部地区，而商业地产大面积开发和爆炒概念几乎遍布了二三线城市，很多县级市购物中心遍地开花。另外，空置率还表现在商铺的转手率很高，这说明都不挣钱。还有一个很大的问题就是，出售物业的高价位运行，这对商业地产来说是致命的。
现在的商业地产，政府抬高土地出让金，把成本转嫁给开发商，开发商抬高价格再转嫁给中小投资者；中小投资者抬高租金，再转嫁给经营商户。
还有，就是追求大体量，这背离了两个基础，一个市场基础，不考虑当地所在人口基数和消费能力。安徽蚌埠市有个50万平方米的华夏第一街正在开发，我问他们：一个小小的蚌埠能消化了这个50万吗，他们说可以辐射合肥、安徽、九江，我说你这是核辐射商圈。另外也悖离了商业基础，物业建多大还要考虑你拥有多少商家资源，能够整合多少商家进来。纽约时报预言，根据现在的资料分析，未来全世界十个最大的Shoppingmall有7个出现在中国，它的说法是因为这个国家的人民喜欢大，建第二个购物中心的人要问第一个有多大，就建一个比他还大的就满足了。
另外，地方政府要求有500强的商业企业来撑门面。这时往往500强企业指到哪里，政府就会让开发商去那里开发，规划完全形同虚设。商务部一直要求，加强城市商业网点规划建设，但是在地方执行起来很困难，因为做规划会限制开发的随意性，怕对投资形成障碍。
商业地产是一个产业链
东边日出西边雨：商业地产爆发性发展是政策主导下的必然选择，也是市场的客观需求；
清河土地高价拍卖现象，是发展商非理智的狂热，还是打开了房地产的上升空间；
商业地产决不是发展商一家的事，是一个产业链，不是短期行为，现在商业地产发展商不成熟、小业主不成熟，商家也不成熟。
罗：对于发展商而言，东方不亮西方亮，搞工业开发区肯定不行了，搞一级土地开发又没有那么多的资金，银行也不支持你，所以，商业地产现在比较热。其实，这是现行政策主导下必然的一种选择。第一，商业地产业没有什么大的限制；第二，商业地产在某一阶段，对就业、城市形象改造、税收等确实能起到很大的作用，比如万达广场，每个广场都是一个大的税源，也是解决就业很好的平台。
王：以前商业地产是三高：高风险、高投入、高利润。后来我加了一个，高贡献。
罗：这一点在各个国家都一样，比如日本东京，银座也是把那个区域的经济带动起来了。也是经济发展达到了这个程度，这种爆发性的需求也是客观的。还有，我们东方人的消费习惯和西方不太一样，一铺养三代的心态根深蒂固。从长期看投资失败的机率较少，而且是光宗耀祖的事。所以，商业地产爆发性的发展，有其客观的必然要求，但是怎么规划，怎么规范，政府参与到什么程度，这就很难把握了。我觉得政府要做的就是，将信息公开化，解决信息对称问题，把准确的信息不断地发布给社会、行业，市场会根据这个信息作判断。在大的方面需要调控的时候，需要政府去做，但是以什么方式和手段非常重要。
现在是发展商不成熟、小业主不成熟，商家也不成熟，为什么万达敢于以市场的平均价格租给沃尔玛这样的大户，因为他们很守信用，对于收租金你根本不用操心。而国内商业企业的经营模式和现代商业模式是有差距的。商业地产决不是发展商一家的事，是一个产业链，不是短期行为。沃尔马在中国经营大多数现在都是赔钱经营的，赔得起，现在他们进入高速发展，经营模式也在变化，目前不只是和万达合作，和深国投等都在合作，极力扩张，他们认为盈利的时代到了。
罗：刚才主持人也提到了北京的地产形势。我觉得这次清河土地拍卖是一个很有意思的现象。这一地块的规划以住宅为主，也包括一些公建和商业，是一个综合项目。在稳定房价的大背景下，在北五环以这么一个位置，本应盖一些老百姓能够买得起的房子，但是事实上，恰恰相反，土地价格创下了一个新的高度。这块地的价格达到了4800元/平方米，而周边项目的平均房价4800-5000元/平方米，它将来的房价若不到6000元/平方米，一定是亏损的。这种现象，说明两种可能，一种是，北京的地就值这么多钱，市场决定一切，而其他地方的地都卖低了。顺驰当初拿领海的地，回头看价格并不高。通过这次拍卖，房地产的上升空间又打开了；另一种就是开发商土地饥渴，饥不择食，非理性操作。从表面上看，这与政府号召的让老百姓都买得起房子的要求不相吻合，大家不知道该如何解释，可是市场又接受这个，有18家开发商在争这块地。而上海的滨江新城在控制地价时，把出价最高的企业淘汰出局。据我所知，最近那些扛不过去准备卖地的人都在停顿，怕卖便宜了。
发展商业地产，金融是关键
商业物业开发是一本糊涂账，应把住宅和商业剥离出来，实施监控体系；金融是个大问题，商业地产如果没有REITS（房地产投资信托基金，下同），就没有真正意义上的商业地产；金融产品要创新，应该设置一些中长期的开发贷款；投资渠道没打开，主要原因是信誉社会没有建立起来。
记者：刚才二位都谈到了商业市场目前的状况，那么这些状况会带来哪些问题？如何解决？
王：最突出的是金融问题，我们曾经向人民银行总行要过这方面的数据，从报表来看投入商业物业的贷款量很有限，因为他们谈商色变。纯粹的商业物业开发取得贷款很困难。但是市场上的真实情况是，大多数商业物业是捆着住宅一起做，掩盖在住宅下面做大型商业物业。很多成片的旧城改造，其商业配套体量相当大，而这一块从银行贷款里是反映不出来的。所以这次调查也邀请了人民银行总行的同志，参与部分城市商业地产的调查。他们看了之后，感觉是不看不知道一看吓一跳，这里面就存在一些金融风险。
国外商业地产开发都不是以短期银行贷款为主的开发。基金、信托等金融产品操作的很多。而我们不是这样，前期开发没有支持，后期又没有REITS来收购。从国际经验看，没有REITS，就没有真正意义上的商业房地产。现在能够持有物业的开发商不多。金源购物中心姑且不论它好不好，但是它是在按照商业规律在走。万达前期尽管也走了一些弯路，但是完成原始积累之后，现在正在沿着更为正确的方向前进，而这样的公司是凤毛麟角。
记者：万达的商业地产，现在越来越体现出特色和优势。万达在全国19个城市建立21个购物中心，租户里有10家世界五百强企业。在国内，万达的订单地产开发模式在国际化方面走到了前列。万达对订单地产这一模式也在逐步完善和创新，那么万达在投融资上有什么新的模式？
罗：万达商业模式是国际上非常成熟的模式。越是调研，越是和国际上的商业地产研究者接触就越觉得它的成熟。住宅地产在不同的国家，不同的区域有其不同的特性，但商业地产随着地区的差异变化很小。订单是一种模式，还有金融的支持，特别是非银行机构的金融支持，以及国家产业政策的支持、运营模式。国内的商业地产占用银行的资金比例非常小，也就是说中国的金融产品还很不完善，或者说银行很急功近利，银行能给个人作十年二十年的按揭，可以给能源、钢铁、电力投二十年，为什么不能给发展商做长期贷款？把短期变成中长期的贷款，来解决融资模式。现在都是短期行为，大家都很浮躁，银行也很浮躁，恨不得两年就收回来了。
第二，老百姓没有投资渠道，原因主要是社会信誉没有建立起来，大家不敢把钱交给某个机构。西方国家经过多年的发展，信誉社会建设的比较完善，个人可以把钱交给小基金，小基金交给中基金，中基金再交给大基金，成为一种金字塔式的基金组合。所以，外国的投行或大基金容纳了很多基金。
王：现在REITS也可以到银行去借钱。
罗：我们不能总是埋怨政策不好，银行或者民间没有这样的想法，我觉得主要是诚信社会没有建立起来，这是一个漫长的过程。这种诚信不单单是老百姓、开发商或者业主，主要还是政策性的诚信，不能老变。
王：金融产品要创新，应该设置一些中长期的贷款。在日本5年、10年、20年的贷款都有。永旺是日本最大的零售商，旗下有45个家上市公司，开发商业物业也不完全是自有资金。开发资金由几部分组成：自有资金、银行中长期开发贷款、从经营户预收来租金，这部分占到20%，从侧面也印证了日本订单式的开发模式。
商业地产战略联盟时代即将到来
期的商业地产会进入到战略结盟时代，一种是开发商和品牌商的结盟；一种是金融资本和开发商的结盟。
记者：人民币升值之后，海外基金加速对中国市场的进军步伐，他们的目光基本都是集中在商业地产领域。7月份以来就有很多这方面的信息：凯德与深国投的合作，西蒙、摩根和深国投将联合开发12个购物中心等，万达也正在和澳大利亚麦格理银行洽谈合作，收购万达的9个商业中心，罗总给我们透露一些最新进展情况。
罗：国际资本为什么看好中国商业地产，因为他们认为在这个阶段进入是成本付出最低，将来回报最多的时期。宏观调控下，发展商没有钱，银行也不愿意冒风险。而入关之后，对外不可能完全控制，国际资本有很多渠道进入。除了赌人民币升值外，更看商业地产中长期的收益。这一点最可怕，等到你反应过来，政策再回过头来支持一些大的国内企业时，已经迟了一步。
记者：海外基金进入市场的规模到底会多大，将是一个怎样的节奏，商业地产市场将出现哪种变局？
王：根据摩根的说法，今年上半年已经有超过一百个亿人民币在收购中国优质的商业物业。如果我们没有自己的REITS，那么未来好的商业物业最后都落到外资手里。物业是外资的，经营商户是外资的，主力店是外资的，未来的收租型物业我们可能就没有太多的利益空间，就只赚了土地和造楼的钱，这对宏观经济会造成影响，影响会达到什么程度还要进一步研究。
罗：资本是逐利的。你的利润空间有多大，它就有多大，你只要有这样的空间，在这样低成本的运行下，国际资本就会进来。资本没有阶级性。我觉得这些基金看得非常准。美林、摩根士丹利等，只是冰山一角。沃尔马、西蒙与深国投结盟，不止一家，可能是两家外资，万达将来也会和两到三家国际基金合作。他不断地给你提供资金，你就可以不断地推动规模，不仅在资金上支持，也会在业态配置上给予支持。美国的中小协会，每年在拉斯维加斯开一次会，他把这些人都引进来，是一种联盟。
这些大的国际基金一旦进来，你再培养国家队，不能说不能成功，但是与大资本打仗，赢是很困难的。对于国际资本，我们感觉他们既可怕又可爱。可怕的是他们对这块资源站的制高点非常高，可爱的是他可以不断地给我们钱。但是，对于老百姓来说是件好事，可以享受到超值的服务或者不可想象的服务。
记者：与外资联盟是不是未来的一种趋势？
罗：必然趋势！如果我们的金融还是靠银行，或者北国投等仅仅一两个亿的信托，根本解决不了问题。
记者：那会不会引起商业地产的大洗牌，只有像万达这样有实力的企业，外资才会和你合作？
罗：国际资本一定会参与到洗牌当中来。只要你开放一个行业就会参与到一个行业中来。
王：后期的商业地产会进入到战略结盟时代，一种是开发商和品牌商的结盟，另外就是金融资本和开发商的结盟。比如万达和麦哲理的合作。
罗：或许表面上不是麦哲理，是一家什么基金或公司，实际上，背后就是大的投行在做。
王：结盟时代我觉得判断是比较准的，外资看中的商业物业是包括写字楼、酒店、酒店式服务公寓、商场等大的商业地产概念。因为我们的纯商业物业整体回报能力都不高，物业的产权结构不太理想，经营商的盈利能力比较差，REITS购买都是基于很好的租金回报。很多单子都是写字楼，安贞华联的单子是下到了零售业里，因为这个商场做的时间比较长了，已经成熟了。后期写字楼的机会比商业物业多一些。
国内资金态度太冷漠
万达集团加速扩张，下半年将有6-8个规模在四五十万平方米的万达广场同时运作；在调整合作伙伴，实施多方合作战略，以及解决主力店之后，重点放在引进国际中小品牌上。
记者：万达地产开发的都是综合体吗？
罗：不是，前期有六个单体，这里有一个发展演变的过程。现在做的都是综合体，组合商业，纯单体已经不做了，基本是两大系列：一个是万达商业广场，一个是像北京这样的综合体万达广场，致力打造系列品牌。
在宏观调控下，万达本来从去年就开始讨论减速问题。但是，现在看来不是减速问题。因为中国银行不支持，但是海外资金觉得这是一块值得投资的地方。资本的本质就是逐利，国内银行不支持，必然要降低价格，这时就可以以最低的成本进入，无论怎么算都不吃亏。
王：我插一句，这不能给开发商误读为商业物业很容易被收购，一定是优质物业。现在是很多商业物业开发，而很多商家的市场总监说，每年都完成不了开店任务。
记者：近期万科对下半年的计划做了战略性调整，在现金为王的原则下，减慢发展速度，将开工面积向下调整15%，竣工面积向下调整10%，以顺应政策和市场变化。万科以住宅开发为主，要减速；万达以商业地产地为主，要增速，很有意思的现象。罗总给我们透露一下调整计划和措施？
罗：下半年，准备在全国上6-8个四五十万平米规模的万达广场，现在和有关城市或地区的协议已经签订了。关于商业地产过剩，应该辩证地看，有的地方确实多了，包括深圳的百货大楼扔在那儿已经15年了，一方面有很多的烂尾楼，一方面新兴商业地产在不断崛起。万达通过6年的实践，在选址，与战略合作伙伴结合的品牌度或稳定度等方面，都趋于成熟。现在不仅是国际资本找我们，就是国内大的银行也在找我们。国内银行也慢慢地在感觉到，与其给中小企业投资，还不如对这些大的实力雄厚的企业，进行一种长期的支持。已经有四五家银行在和我们谈授信规模。对我们来说，资金已经不是问题了，而是怎么选择更好的地域、地区和更好的合作伙伴。关于合作伙伴我们也会不断地调整，如与国美、上海第一食品这些品牌商家的合作。现在主力店是没有什么问题了，更多的考虑次主力店和中小品牌店，所以我们也在和美国的商业联盟建立联系，以麦格理等投行为纽带，解决这些中小品牌店入场的问题。原来单独的订单地产，与世界国际大牌合作，后期就要来填补这些中小空隙。另外，MALL要控制在一定的规模之中。
记者：一般应该控制在多大规模比较合适？
罗：我们纯商业广场控制在八九万平方米之内，万达广场（商场、写字楼、酒店、高档公寓）在四十万左右的规模之内。
王：纯商业的合理规模就是在十万之内。香港的太古城很有名，现在在广州拿到一块地。在这之前选了好几个城市，中国首席代表郝麒麟先生给我讲，每到一个地方，都给他很大的地，但是最终选择了广州的十万的地块，他说，十万是一个我可以控制的面。他去过的城市都说他是唯一一个要缩小面积的开发商，他说根据他这么多年在香港的运营经验来看，做不了太大的，但是质量都很高，去年的租金已经达到了近18亿港币。住宅是挣快钱，商业地产是挣大钱，也是挣慢钱。
商业地产，稳当地挣钱
商业地产投资收益是个伪命题，算法不同结论不同；不该挣的钱你挣了，早晚要吐出来。
记者：到底多少投资回报这些基金才能投呢？
罗：一般7%的回报都很高兴，谈好了，5%都没问题。在美国，中小基金能达到3%都干，只要超过联邦利率就可以。美国有很多基金如家庭基金、养老基金等，成立家庭基金可以逃避遗产税，祖孙三代就可以建立基金。
王：基金要求的回报并不是很高，已经习惯了稳定的低回报。
记者：那我们的商业地产回报到底能达到什么水平？有的说是20-50%，能达到吗？
罗：这要看怎么算。算法不一样。
记者：看来，这是一个伪命题。
王：现在租金回报率，写字楼比商业物业总体要好。
罗：房地产比较特殊，都说是暴利行业，就看从哪个角度说，如果从利润上来说，绝不是一个暴利行业，咱们国家现在是14-17%。房地产严格上来说不会超过10%。房地产资金量大，因为量小了做不起来。但是落在袋子里的钱未必比医药、IT业多。
记者：都说商业地产是高利润，可能是与住宅相比，那么商业地产比住宅的投资收益会多多少？
罗：我们的理解是，不该卖那么多钱而你卖了，就会有问题，所以，不该挣的钱你挣了，早晚要吐出来，一定是这样的。只有合理的符合市场的规律的价格才是合理的。所以，北京万达广场进入市场时，有几家房地商来找我说价格定低了，破坏这个市场。但是我们感觉定高了一定有问题。现在入住后，租金上扬很稳，因为你没有挣你不该挣的钱，空间留给了下家，一定要平衡开发商、投资者和商家的几方面的利益。如果你挣的多，风险也很大，不像住宅可以降价出售，而商业地产可能要面临血本无归。银行现在都要求封顶，60%的首付交了才给你做按揭。
商业地产面临新一轮调整？
记者：王秘书长，现在市场都在关注商务部的调查推进工作，最近召开的2005年商业论坛是下一轮宏观调控的前奏，国家会不会对商业地产下手？
王：现在都在讲这个话题，尤其我们调查组的出行，所到之处，媒体都守候在哪儿，像跟踪六方会谈似的。媒体对商业地产有两种政策解读：一种是，国八条条条指向住宅，商业地产前景广阔；第二种是，商务部调查商业地产，下一步会不会打压商业地产。我认为这两种解读都有偏颇。但是，对商业地产会不会调控，不是某个部门说了算，也不是一时的调查可以决定的，但是调查的情况一定会反映到高层，我们会根据这次调查的结果形成一个报告，作为国务院决策的参考文件，至于说会形成一个怎样的结果，一方面调查还没有完成，另外最终还是最高决策部门来定。
商业物业销售价格和租金过高对于整个行业的发展是不利的，但是我们觉得政府没有必要稳定它的价格，应该尽快建立商业网点规划的立法。
从行业角度来讲，我个人的看法是，第一，对商业地产要采取疏通和引导的办法，而不是堵。我们对行业的整体看法是，商业地产有很大的发展前景，认识到他的正面价值，如贡献率。一个好的商业物业对城市的经济影响很大，一个坏的商业物业，对城市的破坏性也很大。第二，城市商业网点规划的建设对于一个商业发展很重要，对城市整个经济发展也非常重要。但是，商业网点规划要做出科学性来，一个坏的规划可能比没有规划更坏。第三，政府的引导。现阶段可以从一些没有争议的地方做起，比如罗总说的政府发布一些有用的投资信息和投资预警，比采取实质性的下药还有作用。另外对商业地产的失败案例多做些分析，对一些投资需求和投资回报作一些真实的披露，这对行业发展很有好处。
罗：实际上调控是一个永恒的主题，关键是采取何种手段。是以经济手段为主还是以行政手段为主？理想的状态是靠经济手段，包括税收、利率、汇率。但是中国正处于转型期，特别是中央政府和地方政府博弈比较严重的时期，可能一些行政手段更有效。但是，从长远来看，宏观调控对行业发展是有好处的，可能会把一些经营差的，整体实力弱的企业淘汰出局，使经营规范和实力比较强的企业留下了。热与冷不去争论，行业规范有序是大家共同的愿望。
记者：感谢二位嘉宾的精彩观点和对市场的深度分析，希望商业地产能像你们所期待的那样健康有序地发展。