Rbbau Muster 6 Download
Karly Ruwet
Der Einführungserlass vom 21. Dezember 2020 (hier) sowie die Änderungen im Vertragsmuster selbst (hier) lassen erkennen, dass die Bundesbauverwaltung der HOAI ungeachtet des Wegfalls der Verbindlichkeit des Preisrechts zu Recht weiterhin maßgebliche Bedeutung bei der Honorarermittlung zumisst.
Das Vertragsmuster soll dem Praktiker Orientierung über wesentliche inhaltliche Elemente eines Erbbaurechtsvertrags geben. Das Muster beschränkt sich dabei auf Erbbaurechte zum Zwecke des Wohnungsbaus, wobei als Regelfall der Neubau eines Gebäudes unterstellt ist. Bei bestehenden Bauwerken sind umfangreiche Änderungen und Anpassungen erforderlich.
Die Autoren des Mustervertrags wollen auf diesem Wege dazu beitragen, das Erbbaurecht in seiner praktischen Anwendung zu fördern, um es künftig vermehrt als ein Mittel zur Bereitstellung von Bauland einzusetzen.
Auf Besonderheiten bestimmter Gruppen von Erbbaurechtsausgebern wie Städte, gemeinnützige Stiftungen oder kirchliche Grundstückseigentümer konnte aufgrund der allgemeinen Verwendbarkeit des Musters nicht im Einzelnen eingegangen werden.
Der Erbbauberechtigte hat die Bauwerke nebst Zubehör sowie das gesamte Erbbaugrundstück im ordnungsmässigen und zweckentsprechenden Zustand zu erhalten und die hierzu erforderlichen Instandsetzungen und Erneuerungen unverzüglich vorzunehmen.
Der Erbbauberechtigteist verpflichtet, die auf dem Erbbaugrundstück befindlichen Bauwerke zumfrühestmöglichen Zeitpunkt gegen Brand-, Sturm- undLeitungswasserschäden in der Form einer gleitenden Neuwertversicherung aufeigene Kosten zu versichern. Eine Gewässerschadenversicherung istabzuschliessen, soweit entsprechende Gefahren bestehen, z. B. beiHeizöllagerung. Die Versicherungen sind während der ganzen Laufzeitdes Erbbaurechts aufrechtzuerhalten. Dem Grundstückseigentümer istauf Verlangen das Bestehen der Versicherungen nachzuweisen.
Kommt derErbbauberechtigte trotz schriftlicher Mahnung dieser Verpflichtung binnenangemessener Frist nicht oder nur ungenügend nach, so ist derGrundstückseigentümer berechtigt, auf Kosten des Erbbauberechtigtenfür die Versicherung selbst zu sorgen.
Der Erbbauberechtigteist verpflichtet, bei Eintritt des Versicherungsfalls die Bauwerke in demvorherigen Umfang wieder aufzubauen. Dabei sind die Versicherungs- odersonstigen Entschädigungsleistungen in vollem Umfang zur Wiederherstellungzu verwenden. Bei Zerstörungen, die nicht durch eine Versicherungabgedeckt sind, ist der Erbbauberechtigte zum Wiederaufbau nur verpflichtet,wenn er die Nicht- oder Unterversicherung zu vertreten hat.
Der Erbbauberechtigteträgt die Verkehrssicherungspflicht für seine Bauwerke und dasErbbaugrundstück allein. Er haftet dem Grundstückseigentümergegenüber für alle bei der Ausübung des Erbbaurechts und der mitdiesem verbundenen Rechte entstehenden Schäden, vor allem hat er ihn ausjeder Verkehrssicherungspflicht freizustellen [4].
Zur Abdeckung derHaftung hat der Erbbauberechtigte eine Haftpflichtversicherung mitausreichender Deckungssumme abzuschließen und auf Dauer des Erbbaurechtsaufrecht zu erhalten. Kommt der Erbbauberechtigte der Versicherungspflichtnicht nach, so kann der Grundstückseigentümer auf Kosten desErbbauberechtigten für die notwendige Versicherung sorgen.
Der Erbbauberechtigte hat alle auf das Erbbaugrundstück und das Erbbaurecht entfallenden einmaligen und wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, Abgaben und Pflichten, die den Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer als solchen betreffen, einschließlich der Grundsteuer und gemeindlicher Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz für die Dauer des Erbbaurechts zu tragen sowie für die Erfüllung aller behördlicher Auflagen zu sorgen. Ausgenommen sind Grundpfandrechte am Erbbaugrundstück.
zur Belastung desErbbaurechts mit Grundpfandrechten, Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten undReallasten sowie zur Änderung des Inhalts eines dieser Rechte, wenn dieÄnderung eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält.
einVeräusserungsvertrag über das Erbbaurecht abgeschlossen wurde, ohnedass der Erwerber in alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus diesemErbbaurechtsvertrag mit der Weiterübertragungsverpflichtung eingetretenist.
Als dinglicher Inhaltdes Erbbauzinses wird vereinbart, dass die Reallast abweichend von 52 Abs. 1 Gesetz über die Zwangsversteigerung undZwangsverwaltung mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn derGrundstückseigentümer aus der Reallast oder der Inhaber eines imRange vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechts dieZwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt.
Bis zur Eintragung desErbbaurechts im Grundbuch hat der Erbbauberechtigte an denGrundstückseigentümer ab Besitzübergang eine jährlicheNutzungsentschädigung in Höhe des in 11 Ziff. 1vereinbarten Erbbauzinses zu leisten.
DerGrundstückseigentümer haftet dafür, dass das Erbbaurecht dieerste Rangstelle erhält. Die Haftung beschränkt sich darauf, allemöglichen und zumutbaren Schritte zur Erreichung des Rangs auf eigeneKosten durchzuführen. Für den Fall, dass der notwendige erste Rangnicht beschafft werden kann, sind beide Vertragsteile zum Rücktritt vonden schuldrechtlichen Bestimmungen dieser Urkunde berechtigt. DieRückabwicklungskosten trägt der Grundstückseigentümer, erhat auch dem Erbbauberechtigten die bis dahin bereits angefallenen Notar- undGrundbuchkosten zu erstatten. Eine bereits gezahlte Nutzungsentschädigung(Erbbauzins) ist nicht zu erstatten.
DerGrundstückseigentümer haftet nicht für Sachmängel gleichwelcher Art, insbesondere nicht für die Bodenbeschaffenheit, dieRichtigkeit des angegebenen Flächenmaßes und für dieAusnutzbarkeit des Erbbaugrundstücks für die Zwecke desErbbauberechtigten. Irgendwelche verdeckten Mängel amErbbaugrundstück, insbesondere Kontaminationen oder Altlasten bzw.Tatsachen, die üblicher Weise dazu führen können, sind demGrundstückseigentümer nicht bekannt. 24 Abs. 2Bundesbodenschutzgesetz wird abbedungen.
Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, das Grundpfandrecht löschen zu lassen, wenn und soweit es sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, und sichert dies durch eine Vormerkung nach 1179, 1163 BGB für den jeweiligen Grundstückseigentümer. Bei einer Grundschuld hat ferner der Erbbauberechtigte alle (jetzigen und künftigen) Ansprüche auf (ganze und teilweise) Rückgewähr der Grundschuld, und zwar die Ansprüche auf Rückabtretung, Verzicht oder Aufhebung, an den Grundstückseigentümer abzutreten und dies gleichfalls durch eine Vormerkung abzusichern.
Der Erbbauberechtigteverpflichtet sich, zur Belastung des Erbbaurechts mit anderen als in 8b) des Vertrages aufgeführten dinglichen Rechten sowie zurÄnderung des Inhalts solcher Rechte die Zustimmung desGrundstückseigentümers einzuholen.
Mehrere Erbbauberechtigte haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner. Bei der Begründung von Wohnungserbbaurechten/Teilerbbaurechten haftet jeder Wohnungseigentümer/Teileigentümer nur für seinen Anteil.
Im Falle derErhöhung des Erbbauzinses ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, sich aufVerlangen des Grundstückseigentümers auch wegen desErhöhungsbetrags in einer notariellen Urkunde der sofortigenZwangsvollstreckung zu unterwerfen.
Soweit die Verpflichtungen dieses Vertrags nicht kraft Gesetzes auf die Rechtsnachfolger übergehen, ist jeder Vertragsteil verpflichtet, seine sämtlichen Verpflichtungen aus diesem Vertrag seinen sämtlichen Sonderrechtsnachfolgern mit Weiterübertragungsverpflichtung aufzuerlegen. Wenn ein Sonderrechtsnachfolger des Erbbauberechtigten nicht alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag übernimmt, kann der Grundstückseigentümer die nach 8 des Vertrags erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts verweigern.
Sollte eine Bestimmungdieses Vertrags unwirksam sein oder werden, so wird dadurch die Wirksamkeit desVertrags und des Erbbaurechts im übrigen nicht berührt. DieVertragsteile sind dann verpflichtet, den Vertrag durch eine Regelung zuergänzen, die der unwirksamen Bestimmung wirtschaftlich am nächstenkommt.
5Verfügungsbeschränkungen, 8 des Mustervertrags
Kirchliche Erbbaurechtsausgeber vereinbaren in der Regel in diesem Zusammenhang auch eine Klausel, wonach der Erbbaurechtsnehmer die im Rahmen des Erbbaurechts errichteten Bauwerke und die nicht überbauten Teile des Erbbaugrundstücks nicht für Zwecke nutzen darf, die sich gegen die Kirche wenden oder geeignet sind, das Ansehen der Kirche herabzusetzen.
7Erbbauzins undAnpassungsklauseln, 11 desMustervertrags
Für Erbbaubaurechte in den neuenLändern nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz sind die dort in 44 Abs. 1 angegebenen Fälligkeiten zubeachten.
Dabei kann der BLB einzelne Aufgaben auf freiberuflich Tätige übertragen. Die Abgrenzung der Aufgaben zwischen BLB und freiberuflich Tätigen ist - durch Verwendung der eingeführten Vertragsmuster - im Vertrag eindeutig zu vereinbaren.
Die durch freiberuflich Tätige festgestellten Rechnungsbeträge sind nach stichprobenartiger Prüfung durch die Projektleitung durch die Anordnungsbefugte oder den Anordnungsbefugten des BLB im Rahmen ihrer oder seiner Zuständigkeit und Verantwortung (vergleiche VV Nr. 2 zu 34 LHO) unter Verwendung der eingeführten Vordrucke und Druckmuster zur Zahlung anzuordnen.
Der zweite Teil enthält einheitliche Muster zur Bedarfsplanung, Veranschlagung und Berichterstattung. Der dritte Teil enthält einheitliche Muster für Verträge mit freiberuflich Tätigen sowie Sondervertragsmuster. Freiberuflich Tätige (FbT) sind private Unternehmer, welche die Behörden bei der Realisierung von den Bauaufgaben helfen, wie zum Beispiel Architekturbüros, Ingenieurbüros oder Büros für die Projektsteuerung. Im vierten Teil sind Anhänge enthalten.
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