[Hotarare Care Sa Tina Loc De Act De Vanzare-cumparare
Betty Neyhart
Casa de Avocatura Crudiu & Asociatii a reprezentat interesele reclamantei C.C.A., formuland cerere de chemare in judecata in contradictoriu cu parata C.M. prin care a solicitat Judecatoriei XXXXXX emiterea unei hotarari judecatoresti care sa constate promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare intervenita intre parti si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic.
In fapt, in cererea de chemare in judecata, Casa de Avocatura Crudiu & Asociatii a precizat faptul ca reclamanta C.C.A. s-a inteles cu parata C.M. sa cumpere cota parte indiviza de 4/12 pe care aceasta o detinea in propietate din terenul arabil in suparafata totala de 13.200 mp situat in intravilanul Municipiuluiu D.T.S, judetul M., contra unui pret de 1800 lei, urmand sa intocmeasca contractul de vanzare-cumparare in forma autentica pana cel tarziu la data de 25.07.2016.
Avand in vedere intelegerea, reclamanta i-a platit pretul integral in cuantum de 1800 lei, chiar inainte de data autentificarii antecontractului nr. XXXXX/25.03.2016 si a incheiat o promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare in forma autentica in fata BNP B.M.P., inregistrata sub nr. XXX/25.03.2016.
Vazand ca se apropie termenul de 25.07.2016 si parata nu isi indeplinseste obligatiile, numita C.C.M. a luat legatura intai telefonic cu aceasta si ulterior i-a transmis si o notificare scrisa pentru a se prezenta la BNP B.M.P. in vederea incheierii contractului de vanzare in forma autentica.
La data de 07.05.2018, parata a depus note scrise prin care a solicitat anularea promisiunii bilaterale de vanzare nr. XXXX/25.03.2016 si sa se stabileasca valoarea care trebuie sa o restituie reclamantei.
Analizand cererea reclamantei in considerarea probelor la dosar si prin raporatre la dispozitiile legale incidente, prin sentinta civila nr. XXXX/08.06.208 Judecatoria D.T.S. a respins actiunea pe motivul ca promitentul vanzator C.M. nu avea, la momentul incheierii antecontractului, calitate de propietar exclusiv al suprafetei instrainate, a respins cererea ca fiind neintemeiata.
Casa de Avocatura Crudiu & Asociatii a formulat apel impotriva acestei sentinte pentru nelegalitate si netemeinicie motivand ca apelanta reclamanta C.C.M. prin cererea de chemare in judecata a solicitat instantei de judecata pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic pentru promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare intervenita intre parti, promisiune pe care parata nu doreste sa o mai indeplineasca.
De asemenea, Casa de Avocatura Crudiu & Asociatii a solicitat instantei de judecata sa constate ca in speta de fata nu s-a incheiat promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare pentru toata suprafata terenului, ci doar pentru cota de 4/12 ce-i revine paratei conform certificatului de mostenitor, iar in promisiunea incheiata s-a mentionat expres ca daca promitenta-vanzatoare nu va reusi sa ii convinga pe ceilalti copropietari pentru a dezlipi si partaja terenul, proportional cotelor detinute, atunci partile vor incheia contractual de vanzare-cumparare, avand ca obiect cota parte indiviza de 4/12 din terenul de 13.200 mp.
Tribunalul XXXXXX a schimbat sentinta civila nr. XXXXX/08.06.2018, in sensul ca a admis apelul si a constatat valabilitatea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare incheiata intre parti la data de 25.03.2016 privind cota parte indiviza de 4/12 din terenul arabil in suprafata totala de 13.200 mp situat in intravilanul Municipiului D.T.S.
Crudiu & Asociații vă poate asista sau reprezenta att n fața potențialilor sau actualilor parteneri de afaceri, ct și n fața oricăror organe judiciare sau a instanțelor de judecată, putem media orice litigii ce vă aparțin și, din acest punct de vedere, suntem mndri că avem o rată de finalizare a proiectelor n favoarea clienților pe care i reprezentăm...
Citeşte mai mult
Crudiu & Asociații are experiență acumulată n 17 ani de practică a avocaturii la cel mai nalt nivel, att la nivelul instanțelor din județul Mehedinți ct și la nivelul instanțelor din țară, pentru a acorda consultanță juridică, asistență juridică, reprezentare judiciară și extrajudiciară n toate domeniile dreptului...
Citeşte mai mult
Crudiu & Asociații. Realizat și administrat de CPS RECOVERY SRL.Cookie-urile ne ajută să vă oferim servicii mai bune. Prin folosirea site-ului, confirmați că sunteți de acord cu folosirea lor de către Crudiu & Asociații. ACCEPT Refuz Citește mai multPrivacy & Cookies Policy Privacy Overview This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience. Privacy Overview This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.
Prin sentinta civila nr. 729/08.03.2013 Judecatoria Rosiorii de Vede a respins actiunea formulata de recl. M.C. in contradictoriu cu paratii J.M., C.L. si C.I. avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta a retinut ca intre reclamant si autorul celor trei parati s-a incheiat la 08.11.2012 un antecontract cu privire la un imobil reprezentand teren agricol, partile stabilind ca in termen de 30 de zile sa incheie actul in forma autentica.
A mai retinut ca pretul a fost platit iar reclamantul a intrat in posesia terenului odata cu incheierea conventiei, ca promitentul-vanzator detine pe teren titlu de proprietate, insa acesta a decedat intre timp iar paratii sunt doar succesibili prezumtivi conform dovezii de la dosar, sesizarea pentru dechiderea procedurii succesorale neputand tine loc de certificat de mostenitor care sa ateste calitatea lor de mostenitori, masa succesorala, cotele succesorale si mai ales, imprejurarea ca au acceptat succesiunea autorului lor.
Impotriva sentintei a declarat recurs reclamantul sustinand ca intimatii-parati au acceptat succesiunea autorului lor tacit, tocmai prin incheierea conventiei de instrainare a terenului si ca sunt singurii care au vocatie la succesiunea defunctului.
Insa, raportat la considerentele mai sus expuse referitoare la forma promisiunii de vanzare-cumparare, nu se poate considera ca intimatii parati au acceptat succesiunea autorului lor prin incheiere unui antecontract care nu respecta forma autentica ceruta de lege. Singurul instrument probator al drepturilor dobandite prin mostenire este certificatul de mostenitor, care in speta lipseste.
Or, asa cum rezulta din cuprinsul antecontractului, promitentii-vanzatori s-au obligat sa faca demersurile legale in acest sens, nu le-au facut in termenul stabilit iar aceste demersuri nu pot fi suplinite de instanta.
The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.
In cadrul acestui tip de actiuni promitentul vanzator are calitate procesuala pasiva, insa este obligatoriu ca acesta sa detina calitatea de proprietar asupra imobilului la momentul inaintarii actiunii in instanta.
In cazul in care s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare, avand ca obiect un bun imobil, iar termenul de perfectare a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica nu a fost respectat de catre promitentul vanzator, exista posibilitatea pentru promitentul cumparator sa inainteze actiune in instanta impotriva promitentului vanzator, pentru a-l obliga pe acesta din urma, la incheierea unui contract de vanzare cumparare in forma autentica sau hotararea instantei de fond sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
In aceasta situatie este foarte importanta calitatea partilor improcesuate, respectiv partile din proces trebuie sa fie partile din antecontractul de vanzare cumparare.
Calitatea procesuala pasiva presupune existenta unei identităti ntre persoana paratului chemata in judecata si persoana care se pretinde că este obligată n raportul obligaţional dedus judecăţii de reclamant.
Problema apare insa cand, anterior ajungerii la termen a antecontractului de vanzare cumparare, promitentul vanzator transfera dreptul de proprietate asupra imobilul obiect al antecontractului catre alte persoane. In acest caz mentionam ca, nu se transfera catre noul proprietar si obligatia de a incheia un contract de vanzare cumparare in forma autentica, cu promitentul cumparator.
Raportat la aceasta situatie, instanta de judecata a retinut intr-o decizie de speta ca este obligatoriu sa existe o transmitere de obligatie, care sa imbrace forma unui act scris, fie o subrogatie, novatie sau delegatie, care sa fie un act juridic distinct de cel care a dat nastere obligatiei originare ( ceea din antecontractul de vanzare-cumparare)
Prin urmare, dupa cum am aratat mai sus, doar partile din antecontractul de vanzare cumparare pot fi obligate intr-o astfel de actiune, deoarece conventiile legal făcute nu au putere dect intre părţile contractante şi nu pot obliga la ceea ce este expres prevăzut n ele dect părţile contractante.
Incheierea unei convenţii presupune existenţa unui raport obligaţional pentru ambele părţi, respectiv una dintre părţi, promitentul vnzător, promite ca va transfera dreptul de proprietate asupra bunului, iar pentru prestatia sa va primi de la cealaltă parte o contraprestatie, respectiv pretul apartamentului, cealaltă parte, promitentul cumpărător, se obligă să platească preţul apartamentului, iar n schimb să primească dreptul de proprietate asupra acestuia.
Astfel, in cadrul unei actiuni prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare, calitatea procesuala pasiva o detine promitentul vanzator, parte in antecontractul de vanzare cumparare, insa, fiind imperios necesar ca la momentul inaintarii actiunii in instanta promitentul vanzator sa detina inca calitatea de proprietar al imobilului promis spre vanzare.
Aceasta situatie poate fi usor verificata de catre promitentul cumparator prin consultarea cartii funciare a imobilului obiect al antecontractului de vanzare cumparare.
n jurisprudenta s-a arătat faptul că pentru a putea fi pronunţată o hotărre care să ţină loc de contract de vnzare-cumpărare, condiţia esenţială este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vnzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vndut. Dacă bunul obiect al antecontractului nu se află n patrimoniul prtului, instanţa nu poate dispune transferul dreptului de proprietate către reclamant, deoarece nimeni nu poate da mai mult dect are.
Astfel incat, promitentul vanzator (atata timp cat inca mai detine calitatea de proprietar asupra imobilului promis spre vanzare) poate fi chemat in instanta si sa fie obligat sa incheie contract de vanzare cumparare in forma autentica cu promitentul cumparator. Insa, in ipoteza descrisa mai sus, cand acesta nu mai detine calitatea de proprietar asupra imobilului promis spre vanzare, promitentul cumparator nu mai are la indemana acesta actiune de prestatie tabulara putand insa, sa recurga la alte solutii juridice, cum ar fi de ex. inaintarea unei actiune in rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare sau a unei actiuni in constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare cumparare.