业委会：物业管理者与业主的"义工"

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本文发表于《现代物业》2007年第2期总56期
业委会：物业管理者与业主的"义工"
文/王伟雄 杨炯育
业主委员会的产生，至今也有好些年头了，然而如今在多数的业主眼中，仍然是相当陌生的新鲜名词。业主委员会平常都该做些什么事？在小区物业管理活动中，
他们应该扮演什么样的角色？在物业公司与业主之间，他们又应该如何选择自己的位置？......这些问题，其实也是每一位有意投身"自治"大潮的业主所事先应该
了解的。带着这些问题，笔者近日走访汕头中泰花园小区业委会主任沈广鑫，下来就让我们一起看看这位活跃在最基层社区的"业主自治"实践者是如何当好他
的"业委会主任"的。
一、构建和谐社区，应该是业委会的主要目标
有着1100户业主的中泰花园小区，业主委员会成立较早，1999年的时候，他们便成立了第一届业主委员会。但后来由于某些原因，一度处于停滞状态，这
引起了业主的不满，强烈要求重组业委会。在这种背景下，经一番筹备，2005年5月，中泰花园小区第二届业委会正式成立，经业主大会投票，作为中泰花园
业主之一的沈广鑫以超过90％的得票率，成为新一任的业委会主任。
在成立大会上，沈广鑫明确提出新一届业委会的工作思路，即维护广大业主在物业管理活动中的合法权益，监督物业管理单位在物业管理活动方面的工作，共同构
建和谐社区。他说，现在我们国家正构建和谐社会，落实到最基层，就是建设和谐社区。和谐社区需要一个开展工作的平台，而这个平台，就是业主委员会。"业
主委员会，不应该是为了与物业管理者对抗而存在的。我们所追求的是'和谐'，不仅仅是业主与业主之间的和谐，更包括业主与小区物业管理者的和谐。我们所
有的工作，都是围绕'构建和谐社区'这一主题进行的。和谐，符合绝大多数人的需要，无论是街道居委、物业单位，还是广大业主，在这一点上目标是一致的。
有了这样的共同目标，大家就能更好地相互配合，共同将小区管理好。"
沈广鑫退休之前，长期从事领导工作，丰富的经验，足以让他在"业主委员会主任"这个"新岗位"上游刃有余。但他仍感觉到新挑战的存在，"因为'和谐社
区'是一个新课题，到底该怎么样弄，光靠业委会几个成员是不行的，还需要居委会和物业管理处的共同支持和配合，在这一点上，业委会应该发挥'穿针引
线'的作用，联系各方，积极推进这方面的工作。"于是，在沈广鑫他们的协调下，中泰花园小区成立了"建设和谐社区"的领导小组，由15人组成，当地居委
会、小区物业管理处和业委会各派出5人。在沈广鑫看来，这样可以有效加强各方的联系，尤其使得业委会与物业管理一方的交流与沟通大大加强，这对业委会更
好开展工作是大有好处的。
对于业委会主任来说，要想把小区建设好，就必须处理好各种复杂关系，还要有能力协调好各方面的关系，把大家的力量凝聚在一起，共同建设美好生活。但这还
不够，和谐社区的主体应该是广大业主，如何调动他们的积极性，是摆在业委会面前又一问题。中泰花园新一届业委会成立后，便不遗余力地向业主开展宣传教育
工作，并通过各种各样的活动，紧紧团结广大业主，组织他们共同投入到小区建设中来。"经过一年多来的建设，如今我们的小区，在构建和谐社区方面可以说已
经初见成效，这离不开各方的共同努力。"
二、业委会应摆正自己的位置
业主委员会的位置，处在业主与小区物业管理者之间，这其实是相当"微妙"的位置。有些人，尤其是一些物业管理公司，认为业委会的主要"职能"，就是代表
业主与他们进行对抗，因此对业委会怀有很大的"敌意"；另一方面，有些业主也对业委会抱有成见，认为他们之所以如此积极投身"小区自治"，一定是拿了物
业公司的"好处"。这样的"敌意"和"成见"，其实从一个侧面说明了当前物业公司与业主之间存在的重重矛盾。沈广鑫认为，这种矛盾，在很大程度上是双方
缺乏了解与沟通造成的。而业主委员会的存在，正是为了消除矛盾，为双方提供一个可以相互交流的平台，而不是为了与某一方"唱对台戏"。
对于小区物业管理者来说，他们的职责应该是"为最广大业主服务"，而不可能是单独服务于某一业主，因此就很有必要存在这样一个机构，能够最大范围地代表
业主的意愿。所以说业委会，是物业管理者与业主之间不可或缺的"桥梁"。
沈广鑫认为，在小区物业管理活动中，作为业主委员会，最重要的一点就是要摆正自己的位置。"我们小区实行的是业主自治与物业公司专业化管理相结合的体
制。维护业主的利益是我们工作的出发点，业主委员会嘛，顾名思义，如果不维护业主合法利益那还能做什么？然而我们清楚地认识到，在物业管理工作方面，物
业管理处才更专业，他们是广大业主请来为我们服务的，说到底就是一个'管家'。既然是请来的，用人不疑，那么对于他们的工作，我们就应该少干涉，多支
持。业主委员会，只是起一种监督作用。如果让业主自己搞物业，恐怕多数人会力不从心的。"
对于如何处理与物业公司的关系，沈广鑫提出了"四多四少"，值得借鉴。这"四多四少"就是指：多指导少干预、多沟通少议论、多支持少指责、多参与重大决
策少参与日常事务。他认为，业委会与小区物业管理处之间，应该是一种相互配合，取长补短的关系。如今小区里如果发生了难以解决的难题，双方都会及时交换
意见，以挥互动机机制作用，共同想办法解决。
这种和谐的关系，在小区的日常生活中时时体现着。去年，小区有300多户业主拖欠物业管理费，物业管理处请求给予协助，正是业主委员会出马做这些业主的
思想工作，解决了问题。沈广鑫自豪地说，经过业委会的努力，去年小区98％的业主都缴纳了物业管理费，这在汕头各小区中恐怕很少见。
小区的物业管理处也非常支持业委会的工作。小区原有一处老年人活动室，相当窄小，业委会根据业主的需要，打算扩展活动室的空间。管理处知道情况后，积极
配合，腾出原有的美容美发室，用于建设新的老年人活动中心，不仅面积比原有的增加了5倍，还增加了文娱体育等活动项目。又比如说小区现有的露天健身场，
也是物业公司了解到业主的需要后，自掏腰包配置的。
三、业委会成员，需要一种义工精神
业委会的工作中，说服劝导和组织协调占了相当大的部分。特别是在新小区，业主们谁跟谁都不来往，这种状况长期存在不利于大家的团结，也不利于社区建设。
如何把大家组织起来，让大家互相认识、相互尊重，培养共同的价值标准和行为准则是一件十分困难的工作，需要投入大量的时间和精力。沈广鑫也承认，当业委
会主任以来，他感觉最大的困难就是如何把一大帮人团结起来，充分发挥业委会"火车头"的作用。
首先要做到的是业委会委员们的团结，沈广鑫的对策是建立责任制。中泰花园小区业委会名誉主任2人，由德高望重的庄明瑞、黄赞发二位老同志担任，并有委员
15人，除了3名正副主任，其他12人分成若干小组，分线条管理，有的管文娱与老人活动中心，有的管绿化整治，有的管安全和车辆......使得每一位业委会成
员都承担起相应的责职，调动起他们的工作积极性。
更重要的是如何团结广大业主，这一年多来，中泰花园小区业委会通过经常性组织一些活动，如体育比赛、健康讲座、文艺汇演、外出旅游等，想方设法增进业主
间的感情和对小区建设的热情。去年，为改善小区的治安状况，在业主们的大力支持下，业委会建立了"平安基金会"和业主治安监督组，在短短一个月内，便获
业主的捐款7万多元，还由业主自发建立了一支128人的治安监督队伍，众志成城，共保小区平安。
也许有人会觉得这些没有什么了不起，但别忘了，业主委员会与企业、政府组织都不同，大家的联合完全是自愿的，没有任何利益的约束力，很多事情都不能依靠
强迫命令去执行。像有些地方的业委会，因为管理不善，平时连开个会都总凑不够人数，更甭提组织大家做一些有意义的事情了。能够让众多不同身份不同地位的
人，不计得失，为了一个目标，凝聚到一起，能做到这一点，已经难能可贵。
而业委会主任同样是一份纯公益性的工作，不拿一分钱报酬，有时还要自己负担车费、电话费等开销，如果没有一份为大家谋福利的坚定理想和信念，也是难以坚
持下去的，更别说做好了。沈广鑫很清楚这一点，在第一次业主大会上，他便强调每一位业委会委员，首先必须提倡的就是无私的奉献精神，大家要像义工一样不
讲回报为广大业主服务。他认为，"业委会的工作，需要协调多方关系，本已错综复杂，如果业委会的成员都还掺杂私心，想通过业委会为个人捞些好处，那这个
业委会不仅很难正常运转，而且往往会成为众矢之的。"
不是政府机构，也不是企业公司，而是"公益性组织"；
不是"官员"，也不是"老板"，而是"义工"。
--这便是关于"业主委员会"与"业主委员会主任"的最好诠释。