汕头市物业管理行业发展对策的思考之（一）
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并分四期发表于我的长期撰写专栏《汕头电视周报》物业管理专栏。
汕头市物业管理行业发展对策的思考之（一）
专项维修基金，任重道远！
文/王伟雄
1月25日，汕头市房管局在魏丰副局长的主持下召开了市物业管理座谈会，会议提出了三个议题，即如何做好业主委员会的工作，如何提高物业管理
收费率，如何提升物业管理服务质量。笔者就想，如果这三个问题解决了，那么天下就太平了。但是要解决这三个问题，其中重要的一点就是要先解决住宅专项维
修基金的问题。因为物业管理服务质量好了，自然收费率高了，纠纷与矛盾少了，业主委员会的工作开展也就顺了。物业管理服务质量的优与劣，专项维修基金有
着重大的影响。
一、什么是专项维修基金？
《住房专项维修资金管理办法》中规定了公共维修基金的定义，住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用
设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
专项维修基金的建全与完善，受益的当为广大业主，不仅如此，作为城市建设及物业管理行业都有着积极的重大意义。
二、为什么要有专项维修基金？
专项维修资金是业主在购房时按照国家规定缴纳的一笔资金。在我国的《物业管理条例》中有明文规定：住宅物业，住宅小区内的非住宅物业或者与单幢
住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家的规定缴纳专项维修资金。对于该笔资金的用处该条例也有明确的规定：专项维修资金专项用于物业保修期满
后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造。简单来说，专项维修资金就像物业公共部分、设施、设备的"养老保险"，一旦在物业保修期满后物业上述部分
或设施发生问题，就应该动用物业专项维修资金来进行养护、维修、更新或改造。目前，汕头市物业管理行业尚未实施专项维修资金的收取与管理，在政策上，也
是一片空白。
结果导致许多开发商，特别是物业管理企业，在没有专项维修基金且物业费收缴率及利润并不高的情况下，放弃了对物业的正常维护，许多小区老旧日
益加快，公共部位如楼弟，外立面等等，都是破旧不堪。物业管理的本质是管理，服务是一种形式。而管理就是要管好物业，使物业增值保值，提高物业的使用周
期。但纵观我市现状，物业管理行业还处于一种服务的初级形式，更多的仅仅体现于简单的安保等项目上，这是不足为取的。
专项维修基金的设立其目的其作用众所周知的，就是可以及时地对物业的设施设备及主体进行定期的维护和保养，最终达到物业的增值保值，延伸物业
的使用周期及寿命。这才是物业管理的最根本目的。在没有这一笔基金的情况下，仅有的物业管理费用可以说，有些企业还不够发工资，怎么还有可能再拿出一笔
不少的钱出来维护物业呢？
三、专项维修资金属于谁？应当由谁管理？如何使用？
钱缴出去了，缴给谁了？这笔钱属于谁？由谁管理？如何使用？对这一连串的问题，都是众人所会思考的问题。北京、南昌都有好的且运作十分成功的模式，
这里笔者建议政府主管部门可以对这些地方的成功经验进行考察，最终结合汕头市的实际情况，制定出一套适合我市的行之有效的住宅专项维护基金管理办法及细
则。
住宅专项维护基金在整个城市建设中，物业管理行业中，都将任重道远。