NOVENTA FAMILIAS MIRAFLORINAS AMENAZADAS POR REMATE JUDICIAL
Maria del Carmen Villagómez de Loayza
Maríadel Carmen Villagómez
VECINOS MIRAFLORINOS
NOVENTA FAMILIAS MIRAFLORINAS AMENAZADAS POR REMATE JUDICIAL
Departamentos que compraron hace 20 años se darán en remate mañana. Pastor argentino no pagó la hipoteca del terreno sobre el cual levantó edificio
Por: Roxabel Ramón
Martes 25 de Enero del 2011
El Comercio
En medio de una cena romántica, una pareja joven está a punto de brindar por su felicidad, pero de pronto se quedan a oscuras a causa de un tácito atentado terrorista. “No hay problema. Tenemos grupo electrógeno”, era el mensaje de ese comercial televisivo, en el cual el grupo Promatco S.A. ofrecía los departamentos más exclusivos de Miraflores de inicios de los noventa.
La violencia de Sendero Luminoso había llegado a Lima. “Yo me enamoré del departamento. Estaba en una zona segura, tenía lo último en tecnología. Quizá por eso me cegué ante esa hipoteca que tenía el argentino”, se arrepiente Francisco Uceda, presidente de la junta de propietarios del edificio de noventa departamentos que se alza en la calle Alcanfores 761-765, y 775, en Miraflores.
El argentino al que se refiere es el pastor evangélico Eduardo Pensotti Marchessino, quien llegó a Lima en 1973 y poco después fundó la empresa proveedora de materiales de construcción Promatco S.A. En 1987, Pensotti pidió un préstamo al ya desaparecido Banco Hipotecario, y dejo en prenda el terreno de la calle Alcanfores.
Con el dinero, más de 38 millones de intis, construyó un edificio de departamentos, que vendió como pan caliente, gracias a la publicidad. A cambio de pagar al contado o en breves cuotas, los compradores recibieron un contrato, bajo escritura notarial. El pastor les advirtió que aún no podían elevar sus adquisiciones a Registros Públicos debido a la hipoteca que pesaba sobre el terreno. Pero les aseguró que el levantamiento se haría de inmediato con el dinero de las ventas. Y no fue así. Seducido por el éxito de ventas, Pensotti no solo no honró la hipoteca, sino que pidió una ampliación de la misma. Más dinero para hacer más departamentos en una segunda torre. Y luego, tras vender esta segunda tanda con igual éxito, tampoco pagó la hipoteca, sino que pidió una tercera ampliación del crédito y no se sabe para qué.
ACTUARON DE MALA FE
Tanto Pensotti como los ejecutivos del Banco Hipotecario que aprobaban estos préstamos, sabían que realizaban avales en un terreno que ya no le pertenecía a Pensotti. Sabían que estaban poniendo en riesgo la propiedad de 90 familias. Así consta en las notificaciones que Pensotti le enviaba al banco sobre la venta de las viviendas. En base a esos documentos, tanto el Sexto Juzgado como la Segunda Sala Civil dan la razón a Fernando Larios Meoño, el único propietario que desconfió de las constantes promesas de Pensotti y judicializó el caso en 1997. Entonces, ambas instancias judiciales estuvieron de acuerdo en que banco y empresario actuaron de mala fe, y ordenaron anular la hipoteca. Sin embargo, esta decisión solo rigió para Larios y su departamento.
Casi una década después, en el 2006, el Juzgado Civil 50 ordena el remate del edificio en favor de la comisión liquidadora del extinto Banco Hipotecario, pero además de Larios, otros vecinos habían interpuesto demandas por tercería (terceros afectados) y por ello se anula la orden judicial.
REACCIÓN TARDÍA
Para la mayoría de propietarios, la preocupación empieza recién tras ese fallido intento de remate.
“Desde entonces no puedo dormir bien. Mi suegra tampoco. Ella, que es evangélica, siempre confió en que el pastor pagaría su deuda y todo se arreglaría. Pero ya no podíamos hacer nada porque ya se había vendido la deuda a esta empresa A y A”, refiere Mónica Bedón. A y A S.A.C compró la deuda en un remate público por US$650 mil y ahora el Noveno Juzgado Comercial de Lima decidió que mañana se remate el edificio en un monto base de US$3’165.728.
Los vecinos han amenazado con atrincherarse para que nadie los lance de sus casas.
ANTECEDENTES[19/9/2008]
Vecinos de la residencial Bolívar en Pueblo Libre denuncian a la constructora por daños estructurales en los departamentos del programa Mivivienda. Indeci lo declaró de alto riesgo.
[20/9/2008]
La Dirincri captura a José Abraham Colmenares Viera (29) dedicado a falsificar documentos públicos y privados para apoderarse de inmuebles ajenos e inscribirlos en la Sunarp.
[28/10/2009]
Un grupo de personas denuncia a Cristian Toledo Cárdenas, gerente de la empresa Real State Bienes Raíces S.A.C. La policía lo detiene porque pedía adelantos de US$5 mil a sus víctimas.
[24/10/2010]
Enrique Villasana Yabar es denunciado por estafa por decenas de personas que le entregaron sus ahorros a cambio de departamentos en Miraflores.
LA CIFRAUS$15 mlls.
En ese precio se tasó el edificio hace 10 años por orden judicial. Pero ahora se rematará en menos de US$4 mlls.
Toman precauciones para evitar estafas en compra de inmuebles
Masificación de los créditos hipotecarios ha permitido mejorar las prácticas inmobiliarias
Por: Alejandra Costa
Martes 25 de Enero del 2011
La constante entrega de los créditos hipotecarios y la consecuente formalización en el proceso de compra y venta de los departamentos hacen que las negociaciones directas, como las que realizaron los vecinos del edificio de la calle Alcanfores con la inmobiliaria Promatco, sean muy difíciles de encontrar en el mercado actual.
Como explica el director de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Francisco Osores, los bancos que financian proyectos inmobiliarios toman varias precauciones para asegurarse de que el promotor registre oportunamente cada departamento a nombre del comprador final, independientemente de si adquirió el inmueble mediante un préstamo hipotecario con el banco que financia el desarrollo, con otro banco o pagándolo al contado.
“Todos los desembolsos de los compradores se depositan en una cuenta garantía o cuenta recaudadora en el banco. Así, este retiene una parte de ese dinero –que es la rentabilidad del promotor– hasta que todas las unidades estén registradas en Sunarp a nombre de su comprador y con la respectiva hipoteca, cuando corresponda”, detalló.
SEGURIDAD A CADA PASO
Al comienzo, el banco que financia un proyecto le presta un monto de dinero al promotor, que pone en garantía el terreno donde se realizará la construcción y que debe probar que ha llegado a colocar entre el 20% y el 30% de los departamentos durante el período de preventa.
Luego, conforme se van vendiendo más departamentos, el dinero va siendo depositado en la cuenta garantía. De esos recursos, el banco va pagándose el préstamo y liberando algunos recursos para la obra.
La idea es que ese crédito se pague íntegramente con la venta de los departamentos y que quede una rentabilidad para el promotor.
Con este registro, la entidad financiera tiene la seguridad de que, en caso de que algún comprador incumpla los pagos de la hipoteca, pude ejecutar el departamento como garantía.
“Antes, el acceso a los créditos hipotecarios era limitado y los promotores tenían que dar préstamos directos a sus compradores. El problema es que ese esquema era muy peligroso, así que no había tantos desarrollos. Parte del ‘boom’ se debe a que hemos desarrollado un sistema en el que todas las partes corren los menores riesgos posibles”, concluyó.
EN PUNTOS
Se calcula que el metro cuadrado de un edificio en la cuadra siete de la calle Alcanfores (Miraflores) cuesta alrededor de US$1.300.
Un departamento de 180 m2 tiene un valor actual de US$234 mil aproximadamente.
No todos los proyectos son financiados por bancos. Hay grandes grupos empresariales que pueden financiar las obras por su cuenta. En estos casos, se deben verificar sus antecedentes.
Sea cuidadoso con cada paso de la compra
Martes 25 de Enero del 2011
Una inversión como la compra de una vivienda debe ser realizada con extremo cuidado para evitar problemas en el futuro. El Código de Protección y Defensa del Consumidor establece una serie de obligaciones del promotor inmobiliario para evitar abusos hacia el comprador, pero debe ser este el que tome las precauciones para que su más preciado bien no se convierta en su peor pesadilla.
1. Al elegir un inmueble, lo principal es descartar que la empresa que promueve el proyecto y la constructora tengan malos antecedentes o sean insolventes. Si un banco financia el proyecto, acérquese a la entidad financiera y solicite información sobre la empresa.
2. Exíjale a su promotora la partida registral del terreno donde se construirá el edificio. El bien debe estar a nombre de la constructora o de la promotora a cargo del proyecto. También debe entregarle copia de las autorizaciones municipales, la habilitación urbana, el saneamiento, los materiales que empleará en la construcción, la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la posterior independización de los departamentos.
3. Consulte a centrales de riesgo como Infocorp y a gremios como la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) sobre el historial crediticio y la experiencia profesional de la empresa promotora y la constructora.
4. La Comisión de Protección al Consumidor de Indecopi lleva un registro de las empresas inmobiliarias que han sido denunciadas por los consumidores por causales como defectos en la construcción y la demora en la entrega.
5. Antes de firmar el contrato de compraventa, asegúrese de que quien firma el documento sea el que figura en la partida registral como dueño del terreno. También debe especificarse el metraje del inmueble, el precio de venta, la fecha de entrega, la penalidad que se aplicará por la demora en la misma, las características de las áreas comunes y una guía de los acabados.
6. Independizar los departamentos y entregarle su título de propiedad del departamento no debe tomar más de seis meses. Si la promotora no cumple alguna de las obligaciones mencionadas, acuda primero al servicio de posventa de la promotora, que debe atenderlo en 30 días. Si no lo hace, denuncie el hecho a la Comisión de Protección al Consumidor de Indecopi.
Miguel Patiño Bottino
Entretanto, los vecinos y propietarios entrarán a una carrera contra el tiempo para ver cómo solucionan (a su favor) ese problema y evitan ser despojados injustamente de sus departamentos.
A todo esto, ¿qué dice la Municipalidad de Miraflores? Conozco a un par de familias que viven en ese edificio y que han pagado puntualmente sus arbitrios e impuestos prediales, al igual que otras, lo que legitima su propiedad sobre los inmuebles. Los miraflorinos de bien esperamos que se arregle este asunto y palpitamos un desenlace favorable a los vecinos.
Lo que me llama poderosamente la atención es que el estafador argentino culpable del via crucis de esas familias viva de lo más campante en Lima, seguramente aprovechándose de los incautos que nunca faltan, y que para colmo se haya convertido en “pastor evangélico” (?). A este sujeto la inefable justicia peruana lo protege vergonzosamente. No de otra forma se entiende que no lo hayan metido a Lurigancho hasta ahora.
¿Puede un peruano ir a Argentina u otro país, estafar a 90 familias y pasar tan piola como este argentuzo? Lo dudo mucho. Saludos,
Miguel Patiño Bottino
El 25/1/11 13:45, "Maria del Carmen Villagómez de Loayza" <maricarm...@gmail.com> escribió:
NO ENTREGAN RENTABILIDAD A PROMOTORES HASTA QUE CADA DEPARTAMENTO ESTÉ DEBIDAMENTE REGISTRADO
Toman precauciones para evitar estafas en compra de inmuebles
Masificación de los créditos hipotecarios ha permitido mejorar las prácticas inmobiliarias
Por: Alejandra Costa
Martes 25 de Enero del 2011
La constante entrega de los créditos hipotecarios y la consecuente formalización en el proceso de compra y venta de los departamentos hacen que las negociaciones directas, como las que realizaron los vecinos del edificio de la calle Alcanfores con la inmobiliaria Promatco, sean muy difíciles de encontrar en el mercado actual.
Como explica el director de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Francisco Osores, los bancos que financian proyectos inmobiliarios toman varias precauciones para asegurarse de que el promotor registre oportunamente cada departamento a nombre del comprador final, independientemente de si adquirió el inmueble mediante un préstamo hipotecario con el banco que financia el desarrollo, con otro banco o pagándolo al contado.
“Todos los desembolsos de los compradores se depositan en una cuenta garantía o cuenta recaudadora en el banco. Así, este retiene una parte de ese dinero –que es la rentabilidad del promotor– hasta que todas las unidades estén registradas en Sunarp a nombre de su comprador y con la respectiva hipoteca, cuando corresponda”, detalló.
SEGURIDAD A CADA PASO
Al comienzo, el banco que financia un proyecto le presta un monto de dinero al promotor, que pone en garantía el terreno donde se realizará la construcción y que debe probar que ha llegado a colocar entre el 20% y el 30% de los departamentos durante el período de preventa.
Luego, conforme se van vendiendo más departamentos, el dinero va siendo depositado en la cuenta garantía. De esos recursos, el banco va pagándose el préstamo y liberando algunos recursos para la obra.
La idea es que ese crédito se pague íntegramente con la venta de los departamentos y que quede una rentabilidad para el promotor.
Con este registro, la entidad financiera tiene la seguridad de que, en caso de que algún comprador incumpla los pagos de la hipoteca, pude ejecutar el departamento como garantía.
“Antes, el acceso a los créditos hipotecarios era limitado y los promotores tenían que dar préstamos directos a sus compradores. El problema es que ese esquema era muy peligroso, así que no había tantos desarrollos. Parte del ‘boom’ se debe a que hemos desarrollado un sistema en el que todas las partes corren los menores riesgos posibles”, concluyó.
EN PUNTOS
Se calcula que el metro cuadrado de un edificio en la cuadra siete de la calle Alcanfores (Miraflores) cuesta alrededor de US$1.300.
Un departamento de 180 m2 tiene un valor actual de US$234 mil aproximadamente.
No todos los proyectos son financiados por bancos. Hay grandes grupos empresariales que pueden financiar las obras por su cuenta. En estos casos, se deben verificar sus antecedentes.