三四线城市楼盘滞销 开发商心急如焚温州炒客跑路
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营口楼市调查：又见鄂尔多斯影子每日经济新闻2013-01-17
地处渤海之滨的营口，被誉为“百年港埠、河海之滨、鱼米之乡”，但在全国房地产市场地图上，只能算是三线城市。让人意外的是，这样一个三线城市，房子竟也滞销。
近日，《每日经济新闻》记者在营口实地调查发现，尽管大量楼盘搞优惠促销，依然滞销严重，许多开发商心急如焚。
嗅觉灵敏的当地银行紧张起来，针对开发商的贷款审批丝毫不松口，营口银行甚至表示，停止和开发商的相关合作。
连政府部门也看不下去，一系列扶持政策随之出台。积弱难返的营口楼市，颇有鄂尔多斯的影子，它能否在政府扶持下走出低谷?
佳兆业两项目冷清
营口大量楼盘出现优惠促销现象，但对销售的提振作用似乎并不大。
1月6日，《每日经济新闻》记者走访多家售楼处发现，即使是周末，看房者也寥寥无几。在老边区佳兆业·龙湾售楼处，半小时内未见到一个看房者。
“半月之后要作一个价格调整，估计价格往高调。”一位售楼员说，目前销售的该项目一期洋房和别墅的均价在4000元/平方米左右。
“营口楼市滞销的原因是人口密度比较小，土地供应多，供求关系失衡。”上海易居研究院研究员严跃进指出，有限的市场需求和相对无限的土地供应，构成了营口楼市最大的风险。
在营口整体楼市不佳的情况下，佳兆业营口分公司“营口桂芳园”已经启用4.8亿元信托融资，开出了预期收益9.5%以上的收益率，来吸引投资人。
该信托计划显示，2012年预计可用于销售的面积为11.03万平方米，拟实现销售9.50万平方米，预计认购收入4.4636亿元。但截至2012年12月27日，该项目在售部分累计签约合同金额1.91亿元，仅完成预计收入的43%。
佳兆业媒介相关人员称，该区域负责人不知道此次信托情况。而融资部门的意见是“以公告为准”。
记者致电信托管理报告上预留的电话，相关人员表示，确有此信托，发行完毕的时间大概是2012年七八月份。
伴随成交冷清的是，开发速度也在减慢。佳兆业·龙湾项目一位混凝土供应商告诉记者，去年未对该项目提供过混凝土，因为去年该项目没有新建楼盘，只对2011年所建项目进行过外墙装修和小区绿化。
在佳兆业另一个项目“君汇上品”售楼处，记者见到的也是“门可罗雀”。
恒大城购房送精装修
在营口恒大城售楼处，同样是冷冷清清见不到一个看房者。见记者进来，以为是看房的，售楼人员立马迎接上来，态度相当热情。
据一位售楼员介绍，恒大城目前均价在4000~4500元/平方米，但每天推出10套3800~3900元/平方米的特价房，均附带1500元/平方米精装修的“给力”优惠。
营口开发商如此低价促销，与当地商品住宅巨大的供应量直接有关。
从2011年8月初开始，《营口日报》、《营口晚报》等当地媒体就密集出现“恒大城即将盛大开盘”整版广告。同时，恒大城开盘前期的意向客户“认筹”工作也强力推出。上述售楼员介绍，恒大城共分三期开发，一期共13栋楼，已建好6栋，目前在售的是3、8、9、10号楼，目前仍有各种楼层和户型可供挑选。
2012年6月1日，营口搜房网刊载了对中南建设营口项目——中南世纪城的营销副总汤智浩的一段采访，汤透露，中南世纪城牺牲2012年乃至2013年的一部分利润低价销售，以期在激烈的竞争获得一定市场份额。
中南世纪的这一策略似乎并未奏效。结合公开资料及中南世纪城半年报，记者发现，截至2011年6月，营口中南世纪城一期1~4号楼近10万平方米已经完工，且早在2011年9月就已开盘，但截至2012年6月30日，上述项目销售面积只有19269平方米，仅为一期规划总建筑面积12.6万平方米的15%左右。
一位熟悉当地房地产的人士透露，当地楼盘开盘时，开发商大多会雇人佯装客户，营造火爆购房假象，“但房托并不能‘托’热营口楼市”。
星汇·奥城业主七折甩卖
房企为卖不出房而担心，买了房的业主，日子也不好过，不少人甚至选择“挥泪甩卖”。
营口一家房屋中介销售人员告诉记者，目前代理的绝大多数是市区的房子，沿海产业基地有一套星汇·奥城房子，业主以2800元/平方米着急出售，并有议价空间。记者联系到星汇·奥城售楼处，售楼员表示，目前均价在4000元/平方米。
“营东新城和沿海产业基地位置太偏远，带看一位客户就要一天时间，况且本地人也几乎不去那边买房，所以我们不代理这两个区域的二手房。”另一家中介的工作人员表示，营口的购房者绝大多数是本地人，主要还是选择在主城区居住。
走进营口市房产交易管理中心，记者的第一感觉是空旷而冷清。在营口市老边区房产管理处，也是同样的状况。
在营东新城，一位回迁户指着周边待售的大盘半开玩笑地说，“这么大的开发量，仅靠营口本地人消化，现生孩子也来不及。”
营东新城和沿海产业基地，隐约可见鄂尔多斯的影子。1月8日傍晚，记者打车来到沿海产业基地，整个市区恍若白昼，却无法掩饰这里的空荡。记者发现，绝大多数小区基本处于全黑状态，宽阔的马路上很难看到人走动。
“下完雪已有十几天了，因为无车走动，这里积雪不化”，出租车司机说，“下午5点以后，我们来沿海产业基地从来不打表，只能包车。因为这里居民太少，返程肯定是空跑。”
在五矿铂海湾售楼处门口的大路上，记者观察了十几分钟，未见一辆车通过。
商业地产供应洪峰已至部分城市空置率超警戒线
21世纪经济报道张晓玲深圳报道2013-01-16
从2009年开始的商业地产开发热潮，2013年将达到开业的高峰。
世联地产研究数据显示，由于开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长，商业地产尤其是购物中心面临空置率高企、租金下滑的困境。商业地产的项目投资回报周期也被迫拉长至8-10年。
世联地产商业部总经理宋春生说，突破困境的最佳路径是，商业地产要重新回归到最基本的定位与经营上来，充分挖掘项目周边消费者需求，以打造匹配消费者的商业物业。而不是好高骛远，一味追求“地标”和高端。
多元力量下的供应洪峰
世联地产数据监测显示，购物中心在近几年受到追捧，中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。
2013年，上述商业地产计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，这必然导致空置率上升。
分析2013年商业地产放量原因，宋春生认为，2009年后商业地产开发逆市崛起，2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业;此外，原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，被迫推迟至2013年开业。
从开发商方面来看，国内零售商如茂业、金鹰等，鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求，大力推动项目扩张;住宅开发商如万科、保利、中海外、佳兆业，主动加大了商业配比，或者由于取地被迫增加商业数量;商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业，近两年扩张的速度也明显加快。
各个地方政府也是推动商业地产放量的主要力量。基于对城市发展的需求，政府主导城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为其拿地的竞争筹码之一。
但商业地产的另一面，则是消费增长乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，连锁零售企业以商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。
大部分零售品类在2012年同比降低，特别是电器类同比下降更快，同比增长仅仅1.79%;但是，也有些抵抗力相对较强，如日用品和食品类等，同比增长超过12%，高于平均值。
只有通讯器材消费是2012年的消费亮点，2012年前10月同比增长24.2%。
此外，商业地产还面临电商的竞争压力。2012年四季度，淘宝天猫电商零售销售额首次突破1万亿元，增幅惊人，而当年来自于购物中心的零售销售额为2万亿-3万亿元，电商对购物中心尤其是二三线城市的购物中心替代效应明显。
空置率敲响警钟
阳光新业副总裁沈葵说，从现实来看，我国很多城市的商业地产，这两年其实是在补课。中国的国情是，有些领域的投资往往都是一涌而上，然后再进行整合。有些城市出现的商业地产热，是商业地产发展过程中必经的阶段。激进的扩张之后，必然要进行调整，也就是洗牌或者说并购、重组，这个过程正在加快到来。
宋春生指出，一些二三线城市商业供应远超过需求。零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标，从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年(2007-2012年平均值)，二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。
其次则是经营风险，由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，部分城市的商业市场已经出现风险，空置率敲响警钟、租金收益不容乐观。
一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右，但目前一些城市远超此数值。如北京、上海、广州都在8%以上;而沈阳、天津的空置率已经超过15%。连恒隆等知名发展商在沈阳都出现不同程度的开业难。
宋春生表示，综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终导致商业地产项目投资回报周期延长，由之前乐观的5-6年普遍延长至8-10年。
他透露，一些开发商的资金实力和租金收益水平，根本无法覆盖前期的综合投资成本。以商业地产运营成功的样本凯德为例，凯德旗下商业项目地价+造价的综合成本约为5000-8000元/平方米之间，这是在二三线核心城市开发商业物业的合“第一烂尾楼”。
泰宇花苑售楼处位于数十米之外的新河南路，1月12日中午时分，售楼处卷帘门紧闭，透过落地窗向内窥视，茶几上一只烟灰缸内，揿着一个烟头，稍显人气。这里一度是政府为泰宇花苑设立的工作协调小组驻扎地，目前小组主要活动已移至世贸大楼。
眼下，围绕着泰宇花苑的纠纷仍在持续发酵中。2012年年底几天，泰宇花苑的业主们几乎每天都出现在建阳平阳支行门口，散发材料称，500多名业主自2009年5月4日起陆续购买的住房，但楼盘无法按照售房合同于2012年8月31日如期交房，购房梦想成为泡影。
“我买房是给儿子2012年结婚用的，房子交不了，儿子婚事只能拖着。我经常到楼盘来看看有没有动工，每次都失望。实在不行，我们只能搞维权活动。”泰宇花苑业主陈平(化名)对时代周报表示。
在泰宇花苑现场，记者巧遇一位业主周洋(化名)。他住附近，也时常来看看有无动工迹象。周洋是第一批购房者，2009年以每平方米6000多元的价格，买了一套140余平方米的房子，每月按揭贷款3000多元。“本来是8月31日交房的，但8月底的时候知道交不了，也没有正式通知。只能维权呗。到现在开了三次业主大会，也就是统一一下意见，选代表维权。每一栋楼选了栋长，每个单元选了单元长，共二三十个业主代表。前不久，就跟建行有一次维权活动。”周洋告诉时代周报。
“听说3月底会重新开工。如果没开工的话，业主还要继续活动。”周洋称。
“烂尾”重伤债权人
业主并非唯一受伤者。上海安信信托有限公司和中国建设银行，以及一些自然债权人，也是“烂尾”事件的直接受害者。而这背后，是一个典型的温州商人冒险失败的故事。
出生于1953年的陈岳西，1999年与金云城、金彩云共同设立了泰宇房地产开发有限公司(泰宇房开)，注册资金1亿元，陈岳西出资90%，为公司实际控制人。此外，陈岳西还拥有另两家房地产开发公司：四川泰丰和衡阳泰宇。
位于鳌江中心地带的泰宇花苑，是当地的旧城改造项目。该地块总用地面积41400平方米，有两本土地证。2002年，陈岳西拍下其中一块土地，2006年办理完土地证。此后，陈将土地抵押给建行温州分行，贷得1.5亿元。
陈岳西还通过民间借贷募集资金，用于泰宇花苑的开发。根据自然债权人自救小组的事后统计，民间借贷数额在4.9亿左右。据记者推算，根据高利贷“利滚利”的性质，此非最初本金数额，而是繁复计算后，至今剩下的欠款。“据说陈岳西跑路之前，已经还了七个亿的高利贷。他借的利息非常高，九分利都借过。”一位仍留守工地的施工方温州建设工作人员告诉时代周报。
2011年4月，陈又将拍下的该项目另一块地的土地使用权以第一顺位抵押给上海安信信托，将前述地块的使用权以第二顺位抵押给安信信托，由安信方面为泰宇花苑发行“温州泰宇花苑项目开发贷款集合资金信托计划”，发行规模4亿，为期两年，根据投资金额的不同，预期年收益率在10%-11.8%。
其时，这两块地估值已达11.5亿，而此前，两块地的评估价仅为3.69亿。评估价抬高的理由是“土地使用权升值”，到2011年，这两块地价显然已今非昔比。
除了土地之外，安信-泰宇项目接受了陈岳西持有的“泰宇花苑”项目公司90%的股权质押，并办理强制执行公证，作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保。
根据信托项目计划书，4亿资金中有2亿元用于调整泰宇房开的债务结构，有8000万用于归还建行贷款，1.2亿用于偿还部分民间借贷及工程款。另外2亿用于土建、外墙、内装修、设备安装及小区配套等项目后续开发建设。
其时，安信信托分析认为，这是一个不错的项目。泰宇花苑剩余可售住宅、商业和车库全部预售后，估计销售收入达18.3亿元，信托期间可实现税后现金流入约12亿元。同时，确保信托本息偿还的住宅与商业售价为5484元/平方米，在市场价格基础上分别折价59%与86%，安全边际较高。而土地也是超值3倍以上的抵押，抵押物充足。
2012年1月，安信信托发布管理报告称，4亿元已经汇入泰宇房开的贷款账户。
实际上，2011年底，泰宇花苑项目已完全停工。继2009年4、6号楼开盘后，2012年1月22日，5号楼也开始销售，由于遭遇房产调控，拟售均价为11160元/平方米，明显低于开发商最早计划的13500元/平方米。至去年底，这幢楼的158套房屋，售出不足半数。
更惊人的是，去年7月1日，陈岳西已携带从预售账户中提取的4亿元，由上海浦东出境。坊间传说，他去了美国，持的是旅游签证。
地产商的危险赌局
数月前，陈岳西通过媒体自陈，是民间借贷的危机和房产调控的大背景造就了他的困境。2011年温州民间借贷危机爆发，使“高利贷的大门堵起来”，建行也抽其资金，导致工地停工。而政府部门的拖拉又让他迟迟拿不到5号楼的预售证，“有市场的时候不给我们卖，后来市场没了，房子也卖不了，几个亿都卖不了。”错失良机，资金链断裂，他只能跑路。
蹊跷的是，在房地产项目预售资金进行封闭管理的情况下，陈岳西如何能席卷4亿跑路?所谓封闭管理，即房地产开发企业应在发放开发贷款的商业银行开立专门的资金账户，特定项目所有预售资金要全部纳入这个账户，优先用于本项目的建设投资，企业需向银行提出申请获准后方能使用，这种账户不能提取现金。
平阳政府证实了预售款被提走一事，但并未说明过程。
“要么是利用银行系统的疏漏，要么就是用其他变相的违法方法。银行对资金账户首先有一般的审查责任，要有票证、相关合同，款项才能出去，而涉及土地、房产的资金账户，更是有特殊的监管责任，能拿出来确实很奇怪。”上海律师杜跃平对时代周报记者表示。
陈平也告诉时代周报：“陈岳西如何拿钱逃走，我们实在想不通，官方也解释不清，含含糊糊。我们可以不管这事，但房子要给我们，要有时间表，不能无限拖下去。购房者里面有些人是炒房的，他们更着急，温州房价一直在跌，而且温州人很讲究风水，认为‘烂尾楼’风水不好，难转手。”
随着安信信托的泰宇项目4月底到期，安信信托也即将面临偿付客户。陈岳西的跑路，让这个泰宇的“大债主”也陷入了深度焦虑。
陈岳西留下的“洞”不止于此。据透露，截至去年9月，泰宇房开欠税总计887万元，拖欠施工单位约3300万元工程款。
“欠工程款不止这个数。”现场留守的温州建设工作人员告诉时代周报，但具体数字他不清楚。“我们还给他垫了两块地的保证金，共2700万元。”
去年8月，平阳县政府成立了泰宇花苑工作协调小组，由平阳县政法委副书记叶永武担任组长。去年12月底，当地又成立了泰宇花苑工作处置小组。据小组估算，陈岳西留下的债务共约13亿元。
据记者了解，已封顶的三幢楼，工程造价共2亿多元。而占用的两块地，此前估值仅3.69亿，陈岳西拿地价格与此不会相去太远。泰宇花苑总投资不过五六亿元，何以留下13亿元的巨额债务?
“可能是因为陈岳西自有资金太少，大部分依赖融资。这在温州房地产商中是一种比较普遍的模式，自有资金不多，就看胆量。胆大者迅速在民间融资，借高利贷去投标。中标后，稍加开发，便可收一部分定金。如果他资金宽裕点，可以偿还部分原始债主，如不宽裕，还可让债主投股，期待地产高回报来偿付利息。这种模式在楼市热的时候，说不定也能走出来，但一旦遭遇地产调控，收紧房地产资金，就会出现问题。”温州中小企业促进会会长周德文对时代周报分析。
周德文称，2011年爆发的温州民间借贷危机，债权人普遍恐慌，急抽资金，使一些高度依赖民间借贷的企业主难以“借新偿旧”，资金链就此断裂。“去年上半年我就说，下半年以来会有一批中小房地产商倒闭，陈岳西事件就印证了我的预言。今年上半年，地产商倒闭潮还会持续。”
温州商人杨利生也告诉时代周报：“我之前也做过小型地产开发，现在不干了。我在反思温州商人的特性，太喜欢赌，尤嗜豪赌。他们的想法是，撑死胆大的，饿死胆小的。做生意确需赌一把，但要有界限。温州没限度的商人多了，经济形势好的时候尚可生存，甚至能赚大钱，形势一不好，就出问题。”
金改难扼悲剧上演
面对泰宇花苑的“烂尾”困局，处置小组设计了两套方案：一是进入破产清算，二是续建剩余项目。小组更倾向于后者，希望建行、安信信托以及自然债权人能出资续建后期未完工项目，出售后以盈利偿债。
据处置小组计算，若走破产清算程序，眼下只剩7万平方米左右的楼层面积，即便按楼盘价13000元/平方米测算，也远远不够。而若续资再建1、2、3号楼，售后项目收益预计为9.2亿元，资金缺口则略小，在3.8亿-4.8亿元。但也存在房价不稳定、风险难以预估的风险。而售楼产生的收入，首先偿还安信信托4亿元以及建行7000万元的贷款，最后偿还自然债权人。由于仍然不能完全偿债，处置小组希望安信对4亿元的利息考虑适当减免。
但由于安信信托的客户不愿放弃利息，按此原则拟定的《框架协议》并未获安信明确答复。在多方设想中于3月底前对4、5、6号楼复工的计划，遭遇变数。去年12月，安信信托在上海提起诉讼。“听说安信首先想把5号楼剩下的70多套房卖掉，这样可以拿到1个多亿，然后再拍卖土地。但业主们当然会有想法，把楼盘的肥肉割走了，谁还来续资重建啊?”周洋告诉时代周报。
将4、5、6三幢楼彻底完工，还需5000万元。据了解，安信提起的诉讼，近日以庭外和解判处。
来源：阿波罗网
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