Miras, bağış ve piyangodan çıkan evin tapusu nasıl alınır
Müge BOLAT
Miras, bağış ve piyangodan çıkan evin tapusu nasıl alınır
20.03.2008 Şükrü KIZILOT
Peki, piyango çekilişi ya da ikramiye şeklinde kazanılan gayrimenkullerde, tapuyu alabilmek için yine harç ödendiğini biliyor muydunuz?
Olay bunlarla da bitmiyor.
Bağış ve intifadan feragat, sürenin dolması nedeniyle intifanın terkini gibi olaylarda da tapu harcı ödendiğini duydunuz mu?
En iyisi, hiç bilmediğinizi ya da yeterince bilgi sahibi olmadığınızı düşünerek, bunları tek tek açıklayalım.
Miras, bağış, piyango ve ikramiye
Gayrimenkullerin ve mirasçılara intikali mümkün olan (intifa ve sükna dışındaki) üst, geçit, kaynak gibi ayni hakların, mirasçılara iştirak halinde veya doğrudan doğruya müşterek mülkiyet (Müşterek Mülkiyet : Birden çok kimsenin bir taşınmaz mala hisseli olarak sahip olmalarıdır. Müşterek mülkiyette, tapu kütüğünde her bir hissedarın hissesi isminin karşısında 1/3, 2/5 gibi gösterilir) olarak intikalinde,
Vasiyetlerin infazında,
Bağışlamadan rücularda,
Emlak vergi değeri üstünden (eğer tapu işlemleri sırasında mükellefçe emlak vergi değerinin üstünde bir değer beyan edilmişse beyan edilen değer üstünden) binde 9 oranında harç alınır (İntikalin tescili için veraset ve intikal vergisinin tahakkuk ve tahsili aranmamasına karşın, intikali yapılan gayrimenkule veya hisseye isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe, bu gayrimenkulün devir ve ferağı yapılamaz ve üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edilemez).
Milli Piyango İdaresi’nin izniyle yapılan piyango çekilişlerinde ve ikramiye dağıtımlarında gayrimenkul kazanılması halinde, gayrimenkullerin talihliler adına tescilinde, emlak vergi değeri üstünden (şayet tapu işlemleri sırasında mükellefçe emlak vergi değerinin üstünde bir değer beyan edilmişse, beyan edilen değer üstünden) binde 9 oranında harç ödenmesi gerekiyor.
Gayrimenkullerin ve mülkiyetten başka ayni hakların, kanuni ve mansup (atanmış) mirasçılara intikalinde, bağışlamadan rücularda, vasiyetlerin infazında (yerine getirilmesinde), piyango ve ikramiye yoluyla edinilmesinde, emlak vergi değeri üzerinden, (şayet tapu işlemleri sırasında mükellefçe emlak vergi değerinin üstünde bir değer beyan edilmişse, beyan edilen değer üstünden) binde 9 oranında tapu harcı ödenir.
Bağış ve intifadan feragat
Gayrimenkul mülkiyetinden başka, ayni hakların da bağışlanması mümkün bulunuyor. İvazsız (bedelsiz) surette ayni hak (intifa, geçit, kaynak, üst hakkı) tesisi, bağışlama anlamına geliyor. İvazsız intifa hakkı tesisinde; taşınmazın emlak vergisi değerinin 2/3’ü üzerinden, (şayet tapu işlemleri sırasında mükellefçe, emlak vergi değerinin 2/3’ünün üstünde bir değer beyan edilmişse, beyan edilen değer üzerinden) binde 54 oranında harç tahsil edilir.
Bağışta tapu harcının mükellefi, lehine bağış yapılan kişidir. Bağışlanan gayrimenkul ve hakkın tescilinde, varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir. Diğer taraftan; bağış suretiyle edinilen gayrimenkullerin veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe, devir ve ferağı yapılamaz ve üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edilemez.
İntifa hakkından, kanuni mirasçılar dışında kalan kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat edilmesi halinde, emlak vergi değerinin 2/3’ü üzerinden, (şayet mükellefçe emlak vergi değerinin 2/3’ünden yüksek bir değer beyan edilmişse beyan edilen değer üzerinden) binde 54 oranında tapu harcı alınır.
İntifa hakkı sahibinin bu hakkından kanuni mirasçı olan kuru mülkiyet sahibi lehine bedelsiz olarak vazgeçilmesi halinde, sadece maktu terkin harcı tahsil edilmektedir (2008 yılı için belirlenen maktu terkin harcı tutarı 9.80 YTL’dir).
Süreli intifa hakkında sürenin dolması nedeniyle yapılan terkin işleminde taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden, (şayet tapu işlemleri sırasında mükellefçe emlak vergi değerinin 2/3’ünden yüksek bir değer beyan edilmişse, beyan edilen değer üzerinden) kuru mülkiyet sahibinin binde 54 oranında harç ödemesi gerekiyor.
İntifa hakkından feragat bir bedel karşılığı yapılmakta ise, lehine feragat yapılan kuru mülkiyet sahibinden binde 15 oranında harç tahsil edilir.
Gayrimenkullerin ve ayni hakların bağışlanmasından, kanuni mirasçılar dışında intifa hakkından kuru mülkiyet sahibi lehine bedelsiz olarak vazgeçilmesinde ve süreli intifa (yararlanma) haklarının süre dolması nedeniyle terkin işlemlerinde emlak vergi değeri üzerinden, (şayet tapu işlemleri sırasında mükellefçe emlak vergi değerinin üstünde bir değer beyan edilmişse, beyan edilen değer üstünden) binde 54 oranında harç ödeniyor (Emlak vergi değerinin 2/3’ü intifa hakkına ayrılıyor). Feragat bir bedel karşılığı yapılıyorsa lehine feragat edilen kuru mülkiyet sahibi binde 15 harç öder..
İTO: İnşaatlar durabilir
04.04.2008, Cuma
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Başkanı Murat Yalçıntaş, çimentodan, musluğa ve ev tekstiline kadar binden fazla ürüne etki yapan inşaat demiri fiyatlarında son aylarda “anlaşılır olmaktan uzak” bir artış olduğuna dikkat çekerek, siyasi gelişmeleri fırsat bilip, demire bir ayda yüzde 30 zam yapanların Türkiye’ye büyük kötülük yaptığını ifade etti. Yalçıntaş, "inşaatlar durabilir" uyarısında bulundu.
Yalçıntaş, yaptığı açıklamada, çimentodan,
musluğa ve ev tekstiline kadar binden fazla ürüne etki yapan inşaat demiri
fiyatlarında son aylarda “anlaşılır olmaktan uzak” bir artış olduğuna kaydetti.
Uluslararası piyasalardaki maden talebi ve petrol fiyatlarının demir
fiyatlarına etkisinin doğal olduğunu dile getiren Yalçıntaş, “Ancak Türkiye’nin
son günlerde yaşadığı siyasi gelişmeler nedeniyle ortaya çıkan siyasi
belirsizliği fırsat bilerek, makul ölçülerin dışında piyasa şartlarının
üzerinde fiyat artışlarına zorlayanlar ülkeye en büyük kötülüğü yapanlardır”
dedi.
Demirde son 6 ayda ürünlere göre değişmekle birlikte yüzde 58 ile 65 arasında
değişen fiyat artışları gerçekleştiğini belirten Yalçıntaş, fiyat artışlarından
dolayı maliyetlerin arttığını ve inşaat sektöründe zor bir döneme girildiğini
kaydetti.
Yalçıntaş, Ocak ayında çeşitli ürünlerde yüzde 13’ü bulan, Mart ayında da yüzde
30’u aşan artışlarla, başlangıçta tahmin edilemeyen ek maliyetlerin, sektörü
işin içinden çıkılamaz hale getirdiğini vurgulayarak, inşaat demiri
fiyatlarındaki bu artışların, sektörün önüne adeta “demirden bir kalkan”
ördüğünü vurguladı.
İnşaatlar yarım kalabilir
İTO Başkanı Yalçıntaş, ekonomideki gelişmenin
sürdürülmesinde inşaat sektörü ile demir ve demire bağlı malzeme fiyatlarının
önemine işaret ederken, lokomotif sektör olan inşaatta canlılık olmadan,
ekonomide son zamanda yaşanılan büyümedeki yavaşlamanın üstesinden gelmenin
mümkün olmayacağını belirtti.
Makul olmayan bu fiyat artışları ile sektör temsilcilerinin özel veya resmi
taahhütlerini yerine getirebilmeleri mümkün olmayacağına da dikkat çeken
Yalçıntaş, “İnşaat sektörünün zarar görmesi halinde, sadece müteahhit firmaları
değil, inşaat sanayicilerinden demir-çelik üreticileri de olumsuz
etkilenecektir. Fiyat artışları dolayısıyla, kamu binalarının yapımına devam
eden firmaların inşaatları yarım bırakmaları bile söz konusu olabilir” dedi.
Yalçıntaş, son beş yılda yüzde 12.7 ortalama hızla büyüyen inşaat sektörünün,
Türkiye’nin ekonomik başarısındaki katkısının rakamlarla ortada olduğunu dile
getirerek, 200 ile 500 arasında yan sektörü besleyen inşaat sektöründe canlılık
olmadan, büyümedeki son yavaşlamanın üstesinden gelinemeyeceğini kaydetti.
Türkiye’de kurulu şirketlerin bugün önemli bir bölümünün inşaat veya dolaylı
sektörlerde faaliyet gösterdiğini belirten Yalçıntaş, sadece İTO’da inşaat ve
doğrudan ilgili sektörlerde 65 bin dolayında firmanın faaliyet gösterdiğini ve
bunun tüm İTO üyelerinin yaklaşık 5’te birlik bölümünü oluşturduğunu vurguladı.
Yalçıntaş, “İnşaat sektöründeki durgunluk sanayinin genelini olumsuz etkilediği
gibi, açık ve gizli işsizliğin her geçen gün arttığı, işin aslanın ağzında
olduğu ülkemizde istihdamda da gerilemelere yol açabilir. Bilindiği gibi sektör
kalifiye elemanlar yanında, yüz binlerce iş bulması zor vasıfsız işçilere de
ekmek sağlamakta” dedi.
Kaynak : Hurriyetemlak.com
Bankalar mortgage piyasasından çekiliyor |
||
|
|
|
|
|
|
||
ÇEKMEKÖY, ÜÇÜNCÜ KÖPRÜ, 2B ve "AKCİĞER KANSERİ" |
|
Dinçer BİLGENER |
|
26.11.2007 |
|
Sevgili okurlarımız, Fark ettiğiniz üzere bu ayki kapak konularımızdan birisi, İstanbul’un Ümraniye ilçesine bağlı, son yıllarda en hızlı gelişen beldelerinden biri olan Çekmeköy beldesi. Bu bölgenin neden bu derece cazip olduğunu, en dikkat çekici özelliklerinin neler olduğunu, yatırım olanaklarını araştırdık sizler için. Bizzat ben, abartısız 2 hafta boyunca her gün gittim geldim Çekmeköy’e… Hani, futbolcular için “sahada basmadık yer bırakmadı” derler ya, benimki de o hesap oldu biraz. Çekmeköy’de basmadık yer bırakmadım desem yeridir. Beldeyi gezip dolaştım, havasını soluyup suyunu içtim, insanlarıyla oturup konuştum… İşte bu iki haftalık süreç içinde edindiğim izlenimlerimi sizlerle paylaşmak için aldım kalemi elime… Pardon… “Oturdum klavyenin başına” desem daha doğru bir ifade olacak!
Çekmeköy: Yeşillik Denizi İçinde Bir Ada
Yıllar önce bir kez, Samandıra’da oturan bir arkadaşıma giderken geçmiştim Çekmeköy’den. Tabii ,hem akşamın o hüzünlü kızıl karanlığı çökmüştü o zaman beldenin üstüne, hem de o zamanki Çekmeköy, şimdiki gibi değildi. Bu sefer, iki haftalık maratona başlarken, adımımı ilk attığımda gördüğüm manzara karşısında adeta dilim tutuldu: İddia ediyorum, ben hayatımda Bahçeköy’den başka bu kadar ormanla kaplı, ormanla iç içe bir belde daha görmedim! Sanki Çekmeköy’ü çevreleyen ormanlar bir yeşillik denizi, belde de bu denizin ortasında bir ada gibi… İnsan öyle bakınırken ister istemez kendi kendine soruyor: Acaba burası gerçekten İstanbul mu, yoksa Küre Dağları’nın veya Sündiken Ormanları’nın ortasında bir yere mi geldim ben? Bir belde hem İstanbul gibi bir metropole bu kadar yakın, (Abartmadan söylüyorum, Levent’ten bindiğim otobüs, beni 15 dakikada Çekmeköy’e getirdi.) hem de bu kadar sakin, huzurlu ve yeşillikler içinde nasıl olabilir?
Zengin-Fakir Bir Arada ve Huzur İçinde!
Şile Yolu’nun altından geçip beldeye resmen ayak bastığımda ilginç bir durumla daha karşılaştım: Şile Yolu’na sırtınızı dönüp, yola dik bir şekilde yukarı çıkmaya başladığınızda ilk başta biraz düzensiz bir yapılaşma karşılıyor sizi. Ama Mimar Sinan Mahallesi yönüne döndüğünüzde önce Villa Belde’yle, az ilerde de Ağaoğlu, Suryapı ve Dumankaya gibi kalburüstü inşaat firmalarının yaptığı sitelerle karşılaşıyorsunuz. Düşünün, iki adım ötede maddi olarak hayata tutunmaya çalışan insanlar, biraz yukarıda ise Türkiye’nin krema tabakası! Böyle bir yerde asayiş probleminden ötürü hayatın zehir olması gerekir değil mi? Hayır, ufak tefek olaylar dışında büyük bir asayiş problemi yok! Bunu öğrenince “Keşke Jandarma’ya da gidip komutanın ellerinden öpseydim” diye düşündüm kendi kendime. Öyle ya, bunu başarmak kolay bir şey değil! Sanırım bu durum biraz da belde insanının tipik Türk insanı gibi samimi ve sıcakkanlı olmasından kaynaklanıyor. Çünkü beldeye geliş amacımı kime anlattıysam yardımcı olmak için çırpındı adeta. “Bakın, falan kişiye gidin, o size çok önemli bilgiler verir.” “Bizim buranın şu özelliği çok meşhurdur, onu da falanca iyi bilir” “Allah bu inşaatçılardan razı olsun, beldenin çehresi değişti!”… Bu sözleri o kadar çok duydum ki…
Sıddık Eraslan, veya Çekmeköy’ün Şansı
Çekmeköy Belediye Başkanı Sn. Sıddık Eraslan’a özel bir bölüm ayırmam gerek. Röportaj için aradığımızda telefona bizzat çıkmasından, makamına çıktığımızda bizi kapıda karşılamasına, sıcak ve samimi tavrından verdiği çok önemli bilgilere, eli öpülecek bir şahıs izlenimi bıraktı bende. Belde için yaptığı işler de takdire şayan. Onun yürüttüğü planlı akıllı yapılaşma sayesinde belde hem düzenli gelişmiş, hem ormanlarını neredeyse olduğu gibi korumuş, hem de betonlaşmadan sakınılmış. “Göreve gelir gelmez hemen bütün inşaat faaliyetlerini durdurdum ve imarı 4 kata indirdim. Emsali de 1’e 3’ten 1’e 1’e çektim” dedi Başkan bizlere. Ne iyi etmiş… Sayesinde Çekmeköy hem villa cenneti olmuş, hem de ferah, insanın üstüne üstüne gelmeyen toplu konutlara sahip olmuş. Başarılı olduğu ve beldede sevildiği, Çekmeköy Belediyesi’nin kurulduğu 1994 yılından bu yana görev yapmasından da belli bence. 2011 veya 2012 yılında tamamlanacak Üsküdar – Ümraniye Metro Hattı da bölgeye yeni bir hava, yeni bir canlılık getirecek gibi. Sadece ulaşımın rahatlaması ve bölgedeki gayrimenkul piyasasının hareketlenmesi değil benim söylemek istediğim. Aynı zamanda insan ilişkilerini de geliştireceği kanaatindeyim. Nasıl mı? Halihazırda Çekmeköy’de sitelerde yaşayan insanlar, biraz günlük hayattan izole bir yaşam sürüyorlar. Çekmeköylü onları pek tanımıyor, onlar da Çekmeköylü’yü. Metro geldiğinde bu iki kesim de ister istemez beraber aynı aracı kullanacak. Hatta zaman zaman yan yana oturacak. Eee haftanın 5-6 günü yan yana sabah git akşam gel, ister istemez bir diyalog gelişecek bu insanlar arasında. Ve bu da birbirleri için ufaktan oluşturdukları önyargıları da yıkacaktır kanaatindeyim.
Üçüncü Köprü, 2B veya İstanbul’un Akciğerlerini Hançerlemek
Çekmeköy’de çok fazla olmasa da, bölgede heyecanla beklenen iki olgu var: Birincisi “orman vasfını yitirmiş devlet arazilerinin satışı” hakkındaki düzenleme, ki Orman Kanunu’nun 2. Maddesinin B bendinde yapılacak olduğu için buna kısaca “2B” deniyor; ikincisi ise Sarıyer’le Beykoz arasına konuşlandırılacağı handiyse kesinleşen “Üçüncü Boğaz Köprüsü”… Bu iki olgunun ikisi birden mevzubahis bölgeyi, yani Ümraniye’nin Çemkeöy, Taşdelen, Yenidoğan, Alemdağ, v.s. beldelerini etkileyecek. Çünkü bizatihi Ümraniye, ilçe olarak neredeyse tamamen 2B arazisi üstünde oturmakta. Bu yasa geçtiği takdirde, yasal dayanak olmadığı için değerlendirilemeyen hektarlarca alan rahatlıkla imara açılabilir bir konuma gelecek. Ayrıca 3. Köprü kurulduğunda da bu köprünün çevreyolları muhtemelen yine bu bölgeden geçecek. Transit köprü olması kuvvetle muhtemel ama bir de şehir içi köprü olduğunu düşünün! Köprü bittikten kısa bir süre sonra, hatta daha inşa aşamasındayken bağlantı noktalarında inşaatlar yükselmeye başyalacak. “Üçüncü Köprü’nün dibinde yeni bir yaşam” denip satılacak. Bu olgular da bölgedeki gayrimenkul piyasasının bir anda hareketlenmesi demek. Peki aynı bölgedeki doğal bitki örtüsü düşünüldü mü hiç? Sarıyer-Beykoz arasından geçecek köprünün çevreyolları, tabii ki bu köprüye yakın bölgelerden geçecek. Bu da Sarıyer’in yukarısında bulunan ve “İstanbul’un akciğeri” olarak nitelendirilen Belgrad Ormanı’nın yok olması, en azından ortadan ikiye bölünmesi demek. Çünkü birincisi, köprünün devam yolu buradan geçecek. Ayrıca buradan muhtemelen E-5’e ve TEM’e bağlantı yolları da yapılacak. Bu da Belgrad Ormanı’nın ciddi şekilde zarar görmesi demek. Ayrıca yine Beykoz sırtlarındaki ormanlık alanlar da tahribata uğrayacak gibi görünüyor. Şahsi fikrim bu paha biçilmez ormanlık alanların köprüye kurban edilmesinin Sarıyer’e ve Beykoz’a yazık edilmesi anlamına geldiği yönünde. İstanbul’da ormanlık alanlar oldukça az. Özellikle şehrin kalbinin attığı bölgelerde bazen bir ağaç görmek bile sevinme sebebi sayılıyor son yıllarda. Elbette ki iki köprü artık İstanbul trafiğini kaldırmıyor. Elbette yapılacak yeni köprü sayesinde yeni cazibe merkezleri doğacak. Buralara yatırım yapacak olan inşaat şirketleri, inşaat ve emlak piyasasını, ayrıca bu sektörlere bağlı 100’den fazla sektörü daha da canlandıracak. Elbette yol üstündeki ağaçları kökünden söküp başka yere taşıyıp dikerek canlı kalmasını sağlayabilecek teknoloji mevcut. Ve elbette ki köprüyü başka bir noktaya koyacak olursanız (Mesela daha önce bahsi geçen Arnavutköy-Kandilli hattı) bu sefer de tarihi yok etme ihtimaliniz var. Eee? O zaman ne yapılacak? Trafik çözümleri sadece yerüstünden mi ibaret? İstanbul’da hiçbir şekilde yer altına inmeye izin yok mu? Olmaz olur mu? Baksanıza Taksim-Yenikapı Metro hattı harıl harıl inşa ediliyor. O zaman Boğaz’dan geçiş illa da köprülerle mi olacak? Marmaray projesi gibi birkaç tüp geçiş daha yapılamaz mı? Örneğin Zincirlikuyu’dan batıya dönen İstanbul Metrosu’na yeni bir hat eklenip Beşiktaş’tan karşıya atlatmak, Üsküdar üstünden yapımı devam eden Kadıköy-Kartal hattına bağlamak bu kadar mı zor? Anlıyorum, deniz altından geçiş çok uğraştırıcı ve masraflı bir iş. Ama imkânsız değil, değil mi? Ayrıca sonuçta insan refahı için görülen hizmetlerin bedelini hesap etmek ne derece doğru onu da düşünüyor insan. Tebernüş Kireççi mortgage için “Bizim hiçbir işi dört dörtlük yapmamız beklenemez” diyor, bu söz bu konu için de geçerli gibi. Ama inşallah Sn. Kireççi de, ben de yanılırız. İnşallah yetki sahipleri her türlü olasılığı hesaplamışlardır. İnşallah mükemmel bir projeyle İstanbul üçüncü köprüsüne kavuşur. İnşallah İstanbul’un akciğerleri bıçakla kesilir gibi kesilmez. Bugün söylediğimiz “inşallah”ların ileride “elhamdülillah” olması dileğiyle…
Gayrimenkulü olanlara vergi ve harç şoku 13.03.2008
Emlak vergisi artıyor Belediyelere kaynak yaratmak amacıyla hazırlanan ve şu anda Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu’nunda olan \"İl Özel İdaresi ve Belediye Gelirleri Kanunu Tasarısı\" ile bina vergisi ile arsa ve arazi vergilerinin oranı artırılıyor. Mevcut oranlar ve tasarıdaki oranlar tabloda gösterilmiştir. Bakanlar Kurulu, tabloda belirtilen oranları, \"iki katına kadar\" artırmaya da yetkili olacak.
Kaktı payı da artıyor Gayrimenkulün, hesaplanan emlak vergisinin yüzde 10’u oranında alınan \"Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı\" da, emlak vergisinin artmasına bağlı olarak daha fazla tutarda ödenecek.
Yeni konutlarda istisna kalkıyor Yeni inşa edilen konutların, vergi değerinin 1/4’ünün, beş yıl süre ile emlak vergisi istisnasından yararlandırılmasına ilişkin 36 yıllık uygulamaya son veriliyor.
Çöp vergisi Halk arasında çöp vergisi olarak bilinen \"Çevre Temizlik Vergisi\"de artıyor. Konutlarda su tüketim miktarına, işyerlerinde bina grup ve derecelerine göre alınan Çevre Temizlik Vergisi de, mevcut tutar artırılmak suretiyle yeniden düzenleniyor.
İnşaat harcı Konut ve işyeri inşa edilirken, metrekare başına alınan ve inşaat alanı büyüdükçe artan \"inşaat harcı\" da yükseltiliyor. Bu arada, inşaat nedeniyle, yer altı ve yer üstüne döşenecek olan boru ve kablonun her bir metrekaresi için de ayrıca harç alınması öngörülüyor.
Yapı kullanma harcı Yapı kullanma izni başvurusu sırasında alınan, yapı kullanma ve cins değişikliği harcının oranı da binde 15’den, 17’ye yükseltiliyor.
Düşük değere ceza Şu anda Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu’nda olan, \"Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ve Bazı Vergi Kanunlarında Değişiklik Yapılmasına Dair\" bir başka yasa tasarısı ile de gayrimenkul alım satımında, gösterilecek değer yeniden düzenleniyor. Öteden beri süre gelen uygulamada, emlak vergisi değeri üzerinden tapu işlemi yapılması, yeterli görülüyordu (Bkz. 48 No.lu Harçlar Kanunu Tebliği). Yeni tasarıya göre, emlak vergisi asgari değerinin altında olmamak koşuluyla, \"gerçek satış değeri\" beyan edilip, bunun üzerinden \"tapu harcı\" ödenecek. Düşük gösterildiği belirlenen gayrimenkullerde, aradaki farkın \"tapu harcı\" alınacak ve ayrıca, yüzde 25 oranında \"vergi ziyaı cezası\" uygulanacak.
Emekli ve özürlüye vergi Şu anda Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu’nda olan \"İl Özel İdaresi ve Belediye Gelirleri Kanun Tasarısı\" ile de Emlak Vergisi Kanunu değiştiriliyor. Değiştirilince, bakın neler oluyor;
1- Türkiye sınırları içinde bir evi olan emeklilere ve özürlülere uygulanan \"sıfır oranlı\" emlak vergisine son veriliyor. Yasanın yürürlüğe girmesi ile birlikte, tek konutu olan emeklilerin de Emlak Vergisi ödemeleri öngörülüyor. 2- Ödenecek olan Emlak Vergisinin oranları da yüzde 50 artırılıyor. EvetÖ Emekli aylığına yüzde 2 zam yapılırken, Emlak Vergisi oranı, bir kalemde yüzde 50 artırılıyor. Örneğin konutlarda binde 1 olan vergi oranı, binde 1.5’e, Büyükşehir belediye sınırları içinde ve mücavir alanlarda binde 2 olan oran da binde 3’e yükseltiliyor. Bakanlar Kurulu’na, vergi oranlarını iki katına kadar artırmaya da ayrıca yetki veriliyor. 3- Bitmedi, emekliler ve özürlüler bunların yanı sıra, bir de Emlak Vergisi tutarının da yüzde 10’u oranında \"Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı\" ödeyecekler.
İşsizler ve gaziler Emlak Vergisi ile ilgili yeni düzenlemeye göre; geliri olmayan işsizler ve ev hanımları ile gaziler ve şehitlerin dul ve yetimlerinin, brüt alanı 150 m2’yi aşmayan, mülkiyet veya intifa hakkına sahip oldukları tek konutları, bina vergisinden muaf olacak. Başka bir anlatımla, tek konutları olması koşuluyla, Emlak Vergisi ödemeyecekler. Brüt alan ölçüsü daha önce 200 m2 idiÖ Bu arada, bazı okurlarımız \"2008 yılı emlak vergisi ödemeleri başladı. Bu kanun tasarısı daha Meclis’te olduğuna göre, ne yapacağız?\" diye sorabilirler. Hemen yanıtlayalım; yürürlükteki mevzuata göre hareket edilecek ve 4 Mart Salı günü açıkladığımız mevcut oranlar ve uygulama esaslarına göre vergi ödenecek.
Diğer vergiler Gayrimenkulü olanlardan alınan vergiler, yukarıda sıralananlarla bitmiyor. Bir de öteden beri uygulanan vergiler var. Örneğin; kiraya verilen gayrimenkullerin, kira gelirinden, gelir vergisi alınıyor. Gayrimenkullerin, edinme tarihinden itibaren 4 yıl (1 Ocak 2007’den itibaren edinilenlerde 5 yıl) içinde elden çıkartılmasından doğan kazançlar, \"değer artışı kazancı\" olarak vergilendiriliyor. Gayrimenkul alım satım ve inşa işleriyle uğraşanların, bu faaliyetlerinden elde ettikleri kazançlar \"ticari kazanç\" hükümlerine göre vergilendiliyor.. İnşaat devam ederken alınan dairelerde ince bir nokta 17.01.2008
Arzu tapusu İnşaat devam ederken yapılan satışlarda, alıcıya \"kat irtifaklı arsa tapusu\" verilebilmektedir. Verilen tapuda, gayrimenkulün cinsi \"arsa\" gözükür ama şu nolu yani \"8 no.lu bağımsız bölümün kat irtifakı\" diye de tapuda belirtilir. Buraya kadar bir yanlışlık yok. İnşaat firmasının yapabileceğinin azamisi de budur. Dairenin maliki, inşaat devam ederken aldığı için, doğal olarak belli bir süre bekler. Birkaç aylık gecikme ile de olsa bina biter, daireler teslim alınır. İşte o aşama da \"ince nokta\" ortaya çıkar. Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi için, \"cins tashihi\" yani \"cins düzeltilmesi\" gerekiyor. Tapudaki arsa vasfı \"daireye yani bağımsız bölüme\" dönüşecek. Bunun için; binde 15 cins tashihi harcının, ödenmesi istenir. Olay bununla da bitmez. Kat mülkiyetine geçmek için, başka formaliteler ve bununla ilgili irili ufaklı ödemeler vardır. Bunlar da bir yazı ile istenir. Alıcı şaşkın vaziyette, \"Ben daire almıştım. Bunlar müteahhidin görevi değil miydi?\" diye kıvranır ama boşuna... Karınca duası gibi küçük harflerle yazılmış ya da sayfalarca bir sürü detay belirtilmiş olan müteahhitle yapılan sözleşmede, bu yönde hüküm yoktur.
Ne yapmalı Yapılacak olan belli. İnşaat tamamlanmadan daire alınmışsa, müteahhitle konuşurken: \"Ben sizden daire alıyorum. Anlaştığımız para da tamamlanmış olan dairenin parası. Siz inşaat bitince benden yüzde 1 KDV (net alanı150 m2’nin üzerinde ise yüzde 18 KDV) ile binde 15 ’tapu harcı’ isteyebilirsiniz. Bunun dışında, değişik adlar altında, ödeme yapmam\" demelisiniz. Daha ötesi, sözleşmeye de bu durumu açıkça yazdırıp, imza altına alınmalı. İnşaatçının, tanıdığınız olması sizi aldatmasın. İşin içine para girince, tanıdığınız insanlar da değişebiliyor.
Müteahhidin avantajı Bu olayda, müteahhidin bir değil birden fazla avantajı oluyor. 1. Satışı, arsa payı üzerinden yaptığı için, düşük bir değer üzerinden \"tapu harcı\" ödüyor. Örneğin, 600 bin YTL’ye satılan dairenin, arsa payı 100 bin YTL gözüküyor ve bu değer üzerinden \"tapu harcı\" ödeniyor. İnşaat tamamlandıktan sonra satış işlemi yapılsaydı, müteahhit 600 bin YTL üzerinden ya da 48 No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği’nde yapılan açıklamalar çerçevesinde, \"Emlak Vergisi Asgari Değeri\" üzerinden, \"tapu harcı\" ödeyecekti. 2. Bağımsız bölümü kat mülkiyetine geçirmek için, binde 15 cins tashihi harcı ödemekten kurtuluyor. Daha ötesi, kat mülkiyeti için gerekli bir çok harcamayı yapmaktan kurtuluyor. Vatandaş da hayatı boyunca, belki ilk kez bu tür bir alım yaptığı için, kendisini bekleyen sorunlardan haberdar olmuyor. Neyse... Bu yazıyı okuyunca öğrendiniz. Unutmayın Bu bilgiler yalnızca sizin için değil, yakınlarınız için de gerekli ince noktalar... Kira gelirlerinden indirilebilecek giderler 01.11.2007
Kira geliri elde edenler, elde ettikleri kira tutarından "götürü gider" ya da "gerçek gider" adı altında bir gider indirimi yaparlar. Götürü ya da gerçek gider yönteminin seçimi, gayrimenkullerin tümü için yapılır. Bunlardan bir kısım için "götürü gider", bir kısmı için de "gerçek gider" yöntemi seçilemez. 1. Götürü Gider Yöntemi Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, ellerinde hiçbir gider belgesi olmadan, gelirlerinden istisna tutarını (konutlarda) düştükten sonra, kalan tutarın yüzde 25’ini "götürü gider" olarak indirebilirler (GVK Md. 74). Bu usulün seçilmesi halinde, iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönülemez. Üçüncü yıldan sonra götürü gider indirimine devam edilmiş olsa da artık gerçek usule dönüş için iki yıl hesabı yapılmaz. Yani üçüncü yılı takiben dördüncü yılda gerçek usule geçilebilinir. Ondan sonraki geçişte ise iki yıllık uygulama zorunluluğu vardır. Hisseli gayrimenkullerde gerçek giderlerin bilinip belgelendirilmeyecek olması durumunda götürü gider esası seçilecektir. Bununla beraber aynı dönemde beyanı gereken tam hisse ile sahip olunan gayrimenkullerden elde edilen hasılat için gerçek usulde gider indirimi yapılmak istenildiği halde iki ayrı indirim usulü birlikte uygulanabilecektir. 2. Gerçek Gider Yöntemi GVK’nın 74. maddesinde, gerçek gider yöntemini seçenlerin safi iradının belirlenmesi için hasılattan indirilecek gerçek giderler tek tek sayılmıştır. Ancak bunları belirtmeden önce, gerçek giderlerle ilgili bazı özelliklerin belirtilmesinde yarar var. a- Giderlerin ne olduğu ile miktarı belirlenmiş tutarın belgelendirilebilir olması şartıyla, tahakkuk etmiş olmaları yeterlidir. Fiilen ödenmemiş olsalar da vergi matrahından indirilebilirler. b- Kısmen kiralanmış gayrimenkullere ait giderlerin kiraya verilen kısmına ait olanı indirilebilecektir. c- Gayrimenkul yılın belli bir ayında kiralanmış ise ancak o süreye ait giderler indirime konu edilebilirler. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut kiralarının indirimi için, aynı yılda yapılmış olmaları yeterlidir. d- Kiraya verilmeyen veya verilenlerle ilgili giderlerin dağıtımında, yüzölçümü esası veya vergi değerine göre dağıtım esası geçerli olur. Ayrıca harcamanın özelliğine göre her iki esas karma olarak dağıtıma ölçü olabilir. GVK’nın 21. maddesine göre belirlenip Bakanlar Kurulunca günün şartlarına göre belirlenen yıllık istisnaya isabet eden giderlerin indirimi söz konusu edilemez. Buna göre, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, kiraya verilen gayrimenkuller için kiraya veren tarafından yapılan; a) Aydınlatma, ısıtma, su, asansör giderleri, b) İdare giderleri, c) Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri, d) Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleriyle, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren, 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i (iktisap bedelinin yüzde 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır), e) Kiraya verenler tarafından ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, f) Amortismanlar, g) Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri, h) Kiraya verenin ödediği bakım ve idame giderleri, ı) Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler, j) Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, k) Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, yasaya ya da mahkeme ilamına dayanılarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indirilir. Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen 2007 yılı için 2 bin 300 YTL’lik tutara isabet eden kısmı indirilemez. İstisnaya isabet eden indirilemeyecek gerçek gider kısmı aşağıdaki formülle hesaplanabilir. İndirilmeyecek Gider Kısmı= İstisna Tutarı x Gerçek Gider/ Kira Tutarı Örneğin; 2007 yılında 16 bin YTL konut kira geliri olan (A), gerçek gider usulünü seçmiş olup, gerçek giderlerinin 10 bin YTL olduğunu varsayarsak, (A) 10 bin YTL’lik gerçek giderinden 4 bin YTL’lik istisnaya isabet eden kısmı olan; İndirilmeyecek Gider Kısmı= 4.000 x 10.000/ 16.000 = 2.500 YTL’yi indiremeyecek, gerçek gider olarak kira gelirinden 7 bin 500 YTL indirecektir. Yargı kararlarına göre tahsil edilen kira ve faiz gelirleri 03.04.2008
Bu gibi durumlarda, vergilendirme yönünden, özellikli uygulamalar söz konusu olabiliyor.
1- Kira Gelirinin Vergilendirilmesi ve Beyanı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinin birinci fıkrasında, maddede belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, 71. maddesinde ise gayrimenkul sermaye iradında safi iradın, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan \"olumlu fark\" olduğu belirtilmiştir. Bu hükme göre, kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarına göre tahsil edilen kira bedellerinin vergilendirilmesinde ve bayanında sorun bulunmamaktadır. Yargı kararına göre tahsil edilen kira bedeli, gayrimenkul sermaye iradı sayılmakta olup, genel hükümler çerçevesinde tahsil edildiği yılın kira geliri olarak beyan edilerek vergilendirilecek.
2- Faiz Gelirinin Vergilendirilmesi ve Beyanı Yargıya intikal eden kira anlaşmazlıklarında, yargı kararlarına göre tahsil edilen kira ve faiz gelirlerinin vergilendirilmesinde, yukarıda da belirtildiği gibi kira gelirinin vergilendirilmesi ve beyanında her hangi bir tereddüt bulunmamaktadır. Ancak, yargı kararlarına göre tahsil edilen faiz gelirlerinin vergilendirilmesinde ve beyanında, uygulamada duraksamalar olabiliyor. Gelir Vergisi Kanunu’nun 75. maddesinin birinci fıkrasında, sahibinin ticari, zirai veya mesleki faaliyeti dışında nakdi sermaye veya para ile temsil edilen değerlerden müteşekkil sermaye dolayısıyla elde ettiği kar payı, faiz, kira benzeri iratlar menkul sermaye iradı olarak nitelendirilmiş, ikinci fıkrasının 6 numaralı bendinde ise her türlü alacak faizleri (adi, imtiyazlı, rehinli, senetli alacaklarla cari hesap alacaklarından doğan faizler ve kamu tüzel kişilerince borçlanılan ve senede bağlanmış olan meblağlar için ödenen faizler dahil) kaynağına bakılmaksızın menkul sermaye iradı olarak sayılmıştır. Bu hükme göre, kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarında, kira bedelinin yanı sıra yasal faiz ödenmesine de karar verilmiş olması halinde, tahsil edilen faiz geliri menkul sermaye iradı olup, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilerek vergilendirilecek (09.07.2004 tarih ve GVK-25/2004-17 sayılı Gelir Vergisi Sirküleri).
3- Mahkeme Masraflarının Gider Olarak Dikkate Alınması Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, kira gelirlerinden indirilecek giderler sayılmış, safi iradın bulunmasında aynı Kanunun 21. maddeye göre istisna edilen (konut kira geliri istisnası) gayrisafi hasılata isabet eden tutarın hariç olduğu hükme bağlanmıştır. Aynı madde uyarınca, mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarının % 25’ini götürü gider olarak indirebiliyorlar. Buna göre, mükellefler, beyannamelerine dahil ettikleri gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için gerçek gider usulünü seçmeleri halinde, yargı kararına göre icra kanalıyla tahsil ettikleri kira bedelleri üzerinden icra idaresince icra masrafları karşılığı kesilen tutarları kiraya verilen malların idare gideri olarak indirim konusu yapabilecekler. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda ise bu masrafların indirim konusu yapılması mümkün değildir. Bu durumda, tahsil edilen kira tutarından, icra masraflarının gerçek tutarı yerine (konut kira geliri istisnasına isabet eden kısım hariç), tahsil edilen kira tutarının % 25’i götürü gider olarak düşülecek.
İhtiyaç nedeniyle gayrimenkulün tahliyesi 21.02.2008
1- Kiralayanın Kendisiyle İlgili Sebeplere Dayanarak Sözleşmeyi Sona Erdirmesi 6570 sayılı Kanunu’nun yedinci maddesinde, kira sözleşmesini sona erdiren sebepler sınırlı olarak belirtilmiştir. Bu sebeplerden bir kısmı kiralayan ile ilgili olmakla birlikte bir kısmı da kiracıyla ilgili bulunmaktadır. Bazı durumlarda, sonradan ortaya çıkan ihtiyaçlar, kiracının tahliye edilmesini zorunlu kılabiliyor. Kiralayanın Kiralananı Mesken Olarak Kullanma İhtiyacı 6570 sayılı Kanun’un 7/b maddesine göre kiralayan, sözleşme konusu kiralananı kendisi, eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa, sözleşmenin sonunda tahliye davası açma imkanına sahip olmaktadır. Bunun için;
- Kiralayanın kendisinin, eşinin veya çocuklarının kiralananı mesken olarak kullanma ihtiyacında olması,
- Kiralananı mesken olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması,
- Kiralananı mesken olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde açılmış olması, gerekiyor. Kiralayanın Bir Meslek ya da Sanatın İcrası İçin Kiralanana İhtiyacı Olması 6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesine göre kiralayan, sözleşme konusu kiralananı kendisinin, eşinin veya çocuklarının bir meslek ya da sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira sözleşmesinin sonunda tahliye davası açabilmektedir. Bunun için;
- Kiralayanın kendisinin, eşinin veya çocuklarının kiralananı işyeri olarak kullanma ihtiyacında olması,
- Kiralananı işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması,
- Kiralananı işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının, kira sözleşmesinin sona ereceği tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekiyor.
Kiralananı Sonradan İktisap Eden Malikin Konut ya da İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Açabilmesi 6570 sayılı Kanun’un 7/d maddesi gereğince, kiralananı sonradan iktisap eden malik, konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmektedir. Bunun için;
- Bir kimsenin, sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olması,
- Yeni malikin kendisinin, eşinin ya da çocuklarının konut ya da işyeri ihtiyacının bulunduğunu ispat etmiş olması,
- Yeni malikin, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde, kiracıdan, ihtarname ile konut ya da işyeri ihtiyacı dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi,
- Yeni malikin, iktisap tarihinden altı ay sonra tahliye davasını açmış olması gerekiyor. Yeni malikin, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıdan, ihtarname ile konut ya da işyeri ihtiyacı dolayısıyla, kiralananı tahliye etmesini talep etmesi; yeni malikin yapacağı ihtarın, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde, kiracının tebellüğ etmesine imkan verecek şekilde gönderilmesi anlamına gelmektedir. Yargıtay, ihtarın iktisap tarihinden itibaren, bir ay içinde keşidesini değil, tebliğini aramaktadır. Bu bir ayın hesabında, iktisap edilen günün de hesaba dahil edilmesi gerekir. İktisabı izleyen bir ay içinde, ihtar tebliğ edilmemiş ise bunun sonradan gönderilmesi mümkün değildir. Yeni malikin, iktisap tarihinden altı ay sonra tahliye davasını açmış olması gerekmektedir. Altı aylık süre geçmeden açılan tahliye davaları reddolunmaktadır. Ancak Yargıtay’a göre; davanın, iktisabı izleyen altı ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir. Akdin sonuna kadar dava açılması mümkündür. Altı aylık süre dolmadan dava açılması durumunda reddedilen davanın, altı ay dolduktan sonra, aynı nedenle ikinci kez açılması mümkündür. Burada, daha önce açılan davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir.
|
http://www.mortgagebrokerodasi.org