房地产项目私募融资操作实务研究

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--  作者：陈小鹏 --  发布时间：2005-9-12 14:16:46 --  房地产项目私募融资操作实务研究 房地产项目私募融资操作实务研究（完整稿） 作者 : 黄启贤 出 处: 原创 发布时间: 2005-9-4\\21:20:54 房地产项目的融资渠道和方式多种多样，作为房地产企业，必须根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。 一种普遍的观点认为：私募融资（Private  Placement），是相对于股票公募（Public Offering）的公开发行而言，即指通过非正规金融市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资人，引入风险投资者和策略投资者。 本文延引“私募融资”的概念恰恰想修正这一“理论”定义，试图在我国实际的融资需求和真实的融资交易中间找到符合国情的一种含义，更多地要表明在中国的融资环境和需求中，它主要的就是指向民间融资的范畴而非由西方资本市场和理论推导出的金融产品和投融资服务形式，同时基本表现形式为财务融资和股权融资这两种权益融资模式。 （一）当前房地产融资活动分析 当前房地产行业的融资状况 与2003年相比，2004年全国房地产开发资金来源构成最引人注目的变化是：国内贷款比重下降明显，自筹资金和其他资金比重有所提高。两个年度预算内投资、债券、外资三项都只占微不足道的比重，三项合计均为1.4％；国内贷款所占比重下降了5.4个百分点，增长率仅为0.5%，同比回落40.7个百分点；自筹资金与其他资金所占比重分别上升了1.8和3.6个百分点。这表明金融调控初显成效，融资渠道酝酿变局，房地产投资资金来源结构有所调整，过分依赖于银行贷款的风险有所缓解，信贷紧缩导致的资金需求缺口从其他资金来源中得到了弥补。 从2004年全年的房地产开发资金来源变化过程看，国内信贷占房地产开发资金比重亦呈持续下降态势。1～3月份房地产投资合计3595.39亿元，其中国内贷款874.86亿元，占24.33%；1～6月份房地产投资资金来源合计为7602.8亿元，国内贷款1667.69亿元，占21.94%；1～9月份，房地产投资资金为11614.1亿元，其中国内贷款2342.36亿元,所占比重进一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。 从多年数据考察，1998年国家预算内资金为14.95亿元，2004年为11.81亿元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；债券1998年为6.23亿元，2004年为0.19亿元，所占比重由0.14%下降到几乎为0；利用外资1998年为361.76亿元，2004年为228.20亿元，所占比重由8.19%下降到1.3%。国内贷款1998年为1053.17亿元，2004年为3158.41亿元，所占比重由23.85%下降为18.4%；自筹资金1998年为1166.98亿元，2004年为5207.56亿元，占比由26.43%上升为30.3%；其他资金1998年为1811.85亿元，2004年为8562.59亿元，占比由41.04%上升为49.9%。 尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，有一部分是建筑企业和材料供应企业的垫付资金，有80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，2004年房地产投资量依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。 【中国社会科学院《2005年度金融报告》】 对于上述数据的统计口径及其可信度、真实性等应当还不足以成为一种分析房地产金融业务趋势判断的可量化的基础，相关结论因而只能是停留在参考的层面上。 2005年8月5日人民银行作为官方机构发布了《2004年中国房地产金融报告》，对我国目前的房地产金融形势和对策提出了较为宏观的分析，但由于在2005年已经过来的8个月里，中国房地产格局和金融形势都发生了极其巨大的变化，此份报告并没有对房地产金融做出多少准确和新鲜的分析和结论，只有一条停止期房预售的建议，引起社会和媒体的争议。 2005年8月24日由全国工商联住宅产业商会、中国城市开发商策略联盟等支持成立的REICO工作室发布了2005年第二季度报告，也主要针对房地产行业的开发商资金课题，指称开发商的资金链越来越紧缺。 由于宏观政策调控的后作用力，直接的后果就是房地产行业销售增速普遍下滑，其导致的最为普遍的现象就是开发企业的资金来源大大减少，即，楼市定金、销售预收款、个人住房贷款等三个主要资金来源渠道的流量大幅度下降。同时银行发放的房地产企业贷款并没有政策和趋势证明已经得到缓解。 这种局面对房地产行业带来的后果就是，房地产企业经营周期延长，资金周转延缓甚至停滞，资金内部收益率（IRR）大大降低；工程建设进度缓慢，销售量徘徊不前，价格维持在现有水平，价格策略难以奏效，新开楼盘定价犹疑不定；房地产企业经营成本上升，融资投入加大，融资效果不明显，融资成本提高。 在我国房地产行业的后新政时期，房地产企业投资资金的来源不仅关乎房地产企业的发展和项目进程，也直接关系到访地产市场本身的前景和新政施行成效。而作为一个高速发展的产业，以及房地产行业自身的特性，在今后一段很长时间里，融资需求会非常活跃并且将会成为房地产企业投资和运营基础性的前提。 就国内房地产行业的融资行为来说，主要表现为如下的几种或多种方式或特征。 一、            股权融资，包括两种形式 1、一类是投资性的股权融资——注册资本和固有资本     通常指房地产企业设立或项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括 国有划拨资金、企业自有资金、股本金等；根据国家相关规定该部分自有资金的比例不得少于房地产项投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。该部分资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资时，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的条件和评估结论。 而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开发项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。 在具体的房地产项目立项等前期环节，特别是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不完全真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明（甚至是复印本）或企业内外部的资金腾挪。 从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特别重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括供独立第三方审计。 这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也时前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力（Pricing Power）的基础。 2、另一类是资本市场股权融资——发行股票及债券 主要指上市公司通过增发、配股、等股票流通方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。 房地产行业上市公司通过国内证券市场历年融资额： 2002 年起，中国房地产企业对海外上市发生了浓厚的兴趣，上海复地、 SOHO 中国、首创置业、上海仲盛和顺驰中国、富力集团、华银控股等都有海外上市动作。成功的例子为上海复地在香港联交所的IPO和配股共募集17.2亿港元；失败的例子是顺驰和SOHO中国，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后者原因在于只有概念推销却缺少项目开发的土地储备。 二、信贷融资，即为银行贷款 几乎所有的房地产项目都会依赖银行贷款支持，但随着央行和银监局加强对房地产信贷的管理，贷款条件日趋严格。但实际上除了房地产贷款资金总体规模受到限制外，对于房地产整个行业的发展以及房地产企业获得贷款和项目运营并不会产生牵制作用，利率的调高并会影响到房地产开发成本和资金费用比例以及会降低了房地产企业对银行信贷的依赖程度和预期。 至于信贷资金的融资成本，房地产开发贷款的最终综合成本并不会比其他融资方式要低，根据央行研究局关于《金融腐败制度经济学研究》的结论，在我国企业经营活动过程中，贷款综合成本折合实际利率在12-19%之间，主要用于支付包括贷款行贿寻租和维持信贷合作关系的费用等，实际上房地产企业为此付出的资金成本应当是在整个各类企业中较高比例的那一部分。 银行信贷资金业还有以其他贷款用途和名义最终流入房地产行业作为开发项目的投资资金。比较典型的有个人住房按揭贷款，这也是大多数房地产企业热衷的方案，也是房地产投资资金的主要来源和构成；施工企业的建筑贷款或材料供应商的流动资金贷款以施工保证金或合作资金的名义作为投资资金进入房地产项目开发环节；   三、房地产信托 一般普遍认为，是“121”号文件提高房地产开发信贷的门槛，催生了房地产信托的火爆。 按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制，房地产信托确有相对宽松的特质。 根据《信托法》规定，信托产品不得作保底承诺，“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。”房地产信托的预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普遍高于国债投资收益率等，信托产品收益率较低的在3%左右，较高的可以达到8-9%，绝大多数房地产信托产品的收益率在4-4.5%之间。 在《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿中，房地产收益凭证将替代目前的信托合同，这对于房地产开发项目通过房地产信托渠道融资无疑会更加规范和扩展。 2002年-2004年，全国房地产信托融资项目和融资额统计汇总如下图： 可以相信，随着《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》和《企业短期债券融资管理办法》的正式实施，房地产信托和企业短期债券将成为大型房地产企业在正规金融市场融资的主要选择。 随着金融政策的趋紧和房地产行业的风险加大，信托正成为许多房地产企业融资的首选，主要原因就在于信托融资的条件较为宽松，资金成本较低。但是，2005年下半年开始，房地产信托的销售也出现缓慢的迹象，同时性对于2003年、2004年的房地产信托产品4%左右的预期收益率，今年已经增至6%，有的甚至开出12%的高预期收益。 四、海外基金 目前国内并不存在相关的产业发展基金，基本上，媒体提及的基金都是海外房地产基金（如摩根、高盛、美林、嘉德、吉宝、荷兰房地产等）或国内企业在境外设立的基金（如首创的ING）。实际上，海外基金并不是以金融投资产品的方式而是以直接投资，合资或独资组建企业的方式进入中国房地产市场，主要是由于我国仍然实施资本项下的外汇管制体系。 2005年1月，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局关于境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记有关问题的通知》，对境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记进行了规范。此举一是防范境内机构向海外非法转移资产，二是防止投机性的短期资本非法流入。但对于海外基金进入房地产，通知并不会象对其他海外投资基金一样迅速产生遏制作用。 海外基金进入房地产行业基本上集中在上海、北京两地，基本集中在两地的那几家大型房地产企业项目，同时这些基金与这些开发企业在资本市场都有着密切的合作，如海外上市推荐、国内金融机构不良资产主要是房地产的处置等，如摩根就是复地、富力香港上市的推荐人。 国内房地产企业与国际资本对接中的困难和问题在于：首先国内开发企业通常是依项目立项而生，以项目完工而止，无法向海外基金和投资者提供以年为单位的投资收益，并缺乏持有租赁经营和长期现金流的物业。其次是土地储备与开发规模的比例很难配合，土地政策制约国内房地产的土地储备、企业发展战略和开发规模无法适应投资方的资本流动和快捷变现。第三是国内房地产企业的负债率过高，导致企业资产变现和盈利能力的不确定性加强。第四是对这些企业的资产状况，尤其是时间比较长的，审计起来比较复杂。 所以，对于国内房地产行业的融资需求而言，海外基金并不是一个值得期待的渠道。 五、私募融资 在我国并不成熟和规范的资本市场，在当前极其单一金融产品和投资工具的金融环境和条件下，讨论所谓融资的私募、公募是毫无意义的。在我国房地产市场，房地产开发项目依照资本市场私募理论和工具实施融资，更包括了融资的财务顾问等方案都会使企业融资需求走向极其遥远的目标。 从大多数房地产开发项目的融资看，其私募需求是因为没有任何成熟渠道的资金来源，只能转而寻求手中掌握大量富余资金的机构、企业和投资者个人。更为明确一点就是觊觎民间资金的借贷和投资，我们以为在此基础上的融资分析和施行才会更加接近于市场本身。 而事实上，确实有许多房地产项目通过这种民间融资的方式达到融资的目的，只是这种现象本身具有多重不确定性，也没有规律可言，加上专家们一向把私募公募作为融资理论的主流以及常常在此种理论基础上讨论和操作所谓的融资工具，忽视了中国民间资本流动的现实及其真实流程。 六、过桥融资 过桥融资是房地产项目融资的一种类型，但不能成为一个独立的融资产品和资金来源。 在我国房地产行业发展初期，这是绝大多数房地产开发项目和企业惯用的融资手段，特别是依赖银行信贷融资的项目和在信贷政策宽松时期，不少项目和房地产企业就此成功。把信托融资作为项目开发投资的过桥手段，其资金成本相对较低。 在房地产开发贷款趋紧的新政时期，有很大一部分房地产存量项目只能面临两难选择，要么项目转手，要么寻找到过桥资金。 该类型的融资需求在我国房地产行业普遍存在，在过去的金融环境和政策中，房地产项目过桥资金的需求和用途通常表现为这几种形式： 一是用于购买土地，特别是用于土地出让金及相关费用的支付，在获得土地权证后一般将土地评估、抵押给银行，用银行信贷资金偿还过桥资金以及投入项目建设，主要还是限于协议出让的土地。资金来源包括：上级或控股单位的划拨和借款，银行专项的封闭土地储备/开发贷款，私募投融资借款，施工企业借款等。 二是开发项目的前期建设资金，在项目具备在建工程抵押贷款以及获得预售许可正式销售前的项目建设资金。一般是向非银行金融机构、机构投资者、施工企业、私人投资者进行融资，通常以土地的部分或全部权益、项目在建资产部分质押。 （二）房地产项目私募融资实务研究 房地产项目的私募融资主要在于项目分析和融资安排两个环节的选择与设计。 由于私募的民间资金特点，房地产项目投资所能够持有的最终的物业价值和资金退出的安全快捷，长期以来不仅吸引了企业投资，也吸引社会资金。除了大家熟悉和被政府与专家学者广泛声讨的一级市场炒楼与投机外，实际上还有数量更为庞大的资金进入土地和项目建设开发环节，这就形成房地产市场私募融资的供应和需求，并形成一种与正规金融产品和投融资服务不同的特有商务模式和运作规则。 第一、关于房地产融资的项目分析 任何融资行为都是要明确地反映资本方的价值取向，即便是包含资本方与市场规则相违背的条件和愿望。目前太多的融资中介、创投机构和投资理论都在向融资各方传达所谓投资项目价值评估和分析的重要性和科学方法是必要的和极其重要的，特别是对于房地产项目，几乎所有的融资项目都会被要求提供项目商业计划书、财务分析报告以及其中的关于利润率、内部收益率、（净）现金流等多种财务指标的测算。 实际上，在我国当前经济发展水平和环境中，对于房地产项目投资分析并不会使用那种复杂的分析工具和财务方案，一种简单的项目投资测算往往决定投资方对于房地产项目的兴趣和意愿。 无论是项目融资方还是项目投资房，对于房地产项目的价值评估最重要的因素包括： 一、关于房地产融资项目的基本要件及尽责调查 也就是融投双方最初接触时期所涉及项目状况的基本要件，投资方关注的是与项目的市场价值相关联的因素而非项目的基本情况。 1、通常项目方坚持的项目品质、地段、价位等优势条件并不会为投资方认同，在投资方看来，“优势项目”陷入资金投入和回收不能的困境一定是项目本身的原因，所以项目方在融资的时候对于项目具备的强项根本无需特别强调，投资人自会注意到项目优势对于投资前景的吸引力。 如果投资人在对项目进行评估的时候，都不能够对项目基本的优势认可，那他还会投资吗？ 而许多项目方在融资过程中，特别是在与投资人初次接触的时候，往往过分强调公司和项目的“优势”（特别是区位、环境、交通以及周边的优秀项目等），这实际上已经改变了融资谈判的基本格局，会降低投资人对项目前景的评估和项目方的谈判地位。 2、特别重要的是提交的项目资料一定要真实、完整、齐备，有关特定要件可以提供补充资料或附加说明，资料的准备将会充分反映项目方运作项目的能力和职业素质。这样就无需在接触谈判的时候浪费口舌对不足之初即投资方心中的疑虑一一加以解释，否则难以达到最佳的沟通。 与投资方的初步接触，投资方通常会在接触过后对公司、项目、管理团队、领导人等价以综合评价，而不会是马上对项目与投资与否做出结论，投资方会对项目的情况资料加以核实，所以初次接触的过度表现往往会适得其反，给投资方留下不良印象。 项目资料的准备以客观为主，不要把项目方主观的意识、判断过多的呈现给投资方，这将会把投资方带到与正确分析项目相反的歧路上去，要知道，投资方的基本心态是，怀疑所有投资项目的盈利能力和融资企图、陷阱。 3、如何通过项目不同的要件来判断项目融资能力和谈判定价能力？ 这里一个重要的选择条件就是从项目的成熟与否来考察房地产项目投资的风险程度。所谓的成熟就是指项目所具备的开发许可程度，包括：土地性质及其权属极其完整性、完备性，项目的规划要件以及各项行政规事许可。 许多项目方由于错误地评估拥有的房地产项目的各项要件（主要就是反映响目开发进度的各项文件入五证及贵费缴纳情况等）所具备的市场价值含义，因而直接影响项目方融资的预期和融资事务的安排。 二、项目评估与价值分析 土地是房地产项目的第一要素，土地现状的不同对于项目融资定价也会导致许多不同的融资条件。 1）完成项目规划（项目概念、规划设计等）的初步审核和批准，但土地的征用与收购需要融资，包括原协议出让土地（已过关或遗留项目）项目和新规划建设用地项目。 许多项目方对此以为拥有房地产市场土地供应的紧缺资源的来源（如项目规划、土地），其心理意识是：没有这些资源就不会由投资和开发的机会与项目的存在，往往将项目融资定价维系在一个极高的水平至上，大多数的项目方在开始融资谈判方案的设计中会期望保持在项目投资权益40%-60%的比例份额，而绝大部分项目方会在49-51%之间取舍。 实际上，在不涉及土地成本的前提下，这一类项目的融资谈判能够获得投资方认可的合理的权益比例也就在5-10%以内，而且在谈判的过程中其走势是向低走绝不会高走，并且随着对项目结局的不确定性的分析和忧虑越来越多地被投资方高估，成功的希望越来越渺茫。这里根本不存在关于项目规划与概念的市场价值评估的程序和需求，它们只是为投资和项目开发提供了一个市场机会和投资资讯。这就是项目方的全部“资产”和“价值”，而对于投资者而言，只是许多个机会中的一个，在这种不均衡的状态下所进行的谈判是不存在对价和等价的。 另一个谈判定价的方法在于投资方希望和愿意全部接盘开发建设，在此种情形下，项目方必须要综合考量寻找其他投资机会的可能，如果没有更多其他确实的胜数，理想的选择由两个，一个是将前期的工作成果折合成相应的对价，一次性将项目沽出；另一个方案是将前期成果折合成为投资股权或相应的权益份额，与投资方共同运作项目建设。后一种反而可以获得一个较高比例的回报预期。 在当前国内投资环境和金融体制下，上述条件的房地产项目很难通过资本市场和金融体系获得项目的战略投资、信贷融资和财务融资，而所谓过桥融资更是痴人说梦的妄想。唯一可行的选择就是将项目作为一个项目策划案转让由投资者独立运作，项目方必须认识到没有投资者会采取合作开发和分享权利的模式进入。 2）土地和项目的权属相对明确，项目已经开工或仅进行初步的基础建设，但土地出让金或土地征用费未能交清。这一类土地在“8.31大限”中有不少未能过关，给房地产企业或投资商造成的间接经济损失是当初购入土地价格的数倍。 这类项目融资的目的包括，缴纳土地出让金，获得项目的土地使用权证，进而通过土地使用权证进行下一步的融资（主要为银行土地抵押贷款），或以便能够获得项目的销售许可证，通过销售获得资金来源；继续工程建设，加快建设进度，尽早达到可销售阶段以及利用项目进行融资（主要银行在建工程抵押贷款）。也有的是为了偿还其他借款（如贷款到期），以保证项目的相关权益可以继续为项目方所有和有效控制，如早期的融资借款将项目公司股权抵押或托管给出借人，土地抵押给贷款银行等，项目方期望通过进一步的融资来释放原先首控制的权利与权益。 这类项目可能的融资方式包括转让收购、重组合并、合作开发、财务融资等，但在具体的项目运作过程中往往由于房地产项目自身的要件制约投资方对项目进行有效的控制和风险规避，比如土地使用权的抵押、变更在程序上受到非常严格的法定形式和程序限制，项目资产的产权性质以及所有权形式却又是与项目资质及各类项目批准证书密切相关，特别是涉及投资方拟通过资产渠道的方式退出时，这些批准文件及其变更的法定要件几乎无法逾越，这些都会使房地产项目的融资业务陷于极其复杂的法律关系之中。 在这一类项目融资活动中，关键的就是项目的谈判定价，主要就是项目评价与估值。 项目评价与估值包括以财务分析各项指标分析定义的项目市场价值，主要是通过分析项目的全部投资现金流量表、资本金现金流量表、损益表、资金来源与运用表、总投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表，并同过净现金，财务净现值、静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率等指标来衡量项目的盈利能力和风险，这些也都是最为基本的投资分析模型。 这种项目评价是以项目现状为主的估价和核算，主要包括： a、土地现状条件及同级别土地的市场价格、项目各项规费缴纳情况，测算出项目的土地价值。一个简单的标准就是折算出项目建设的楼面价，它能够反映出项目投资的基础成本，也是项目投资回报测算的依据，楼面价的高低通常也就可以反映项目的盈利能力和风险水平。 楼面价的计算公式为： 楼面价 = 土地成本 ÷ 项目规划建筑面积 其中： 1、土地成本为融资方获得项目时所支付的土地价格或融资谈判过程中双方确认的土地价值。 2、  地成本的条件对于土地价值或价格也是至关重要的，但通常还是 以相同或相近区位的土地市场交易价格作为定价谈判的基础依据，而不会是土地获得时的实际支出。 3、  项目的土地规事程序或规费缴纳存在不足或瑕疵的，计算时可以 根据实际情形予以扣除为交纳的费用并按约定比例打折。            4、项目方用于非土地方面的工程投入，不可计算在内，应当另行计算。 b、项目现状条件成熟，项目方已经在土地及建设工程上有所投入的，主要考虑工程基础设施条件、工程建设进度（即工程量）、工程款支付、销售情况等因素。主要的测算方法就是计算工程或在建工程的现值。以项目建设主体所完成建筑面积的工程量为标准，可以区分两个方案： a)项目建设的工程主体未完成的，根据融资交易方式的不同也会有不同的谈判定价方式，但主要的还是将土地价格单独核算后，再计算工程投入、工程量以及工程量现值。其中，属于转让收购的，工程量现值的出让价款可以由双方谈判确定，属于合作类的融资类型的，应当以工程量的现值为准。 工程量现值的计算公式为：    工程量现值 = 工程现状造价 - 未付工程款项 这类项目的谈判过程及谈判价格的确定还存在较大的不确定性和风险因素，对于如何准确调查项目的投入和工程量的审核审计也会有许多变动，特别是对于工程造价部分工程款项支付的确认也是应当必须明确的。 b)项目建设的工程主体已经完成的，可以根据项目在建工程实际完工的建筑面积测算出融资交易价格，在这个方案中，土地价格和工程造价合而为一个完整的项目交易条件。 其价格表现形式为每平方平米的单位价格。需要注意的是完工建筑面积应当依据规划批准的建筑面积，实际建筑面积超出规划建筑面积的，属于合理比例并符合不办规划手续的，可以确认；否则超出的部分，应当扣除办理不办规事手续应当交纳的费用和罚款等。 该类项目的交易价格所反映的市场价值和风险都以已经非常明显。它基本上是非常接近项目最终建设成本，也比较容易测算出市场销售价格的利益回报。 C、项目土地的取得为协议出让的，土地原权属单位没有全部获得土地转让价款或双方约定土地权属单位按比例获得房产的 原土地权属单位的资产权益应当在项目的土地价值或资产价值中相应地按比例或份额扣除。 如果该类项目尚未进行开发建设，项目方可以获得的价款基本上为一次性转让价款，难以据此获得更大的利益回报。在可以合作开发建设运行的模式下，项目方的权益比例不会超过10%。 d、项目建设为挂靠其他具有房地产开发资质企业的，投资方按照约定向资质单位缴纳的管理费用或分配的款项（或资产）应当在测算前予以扣除，也可以在转让款项中转由融资方向资质方支付。 第二、关于房地产项目融资的交易结构设计与安排 关于房地产项目融资的类型多种多样，其衍生的融资交易结构也不一而足，很难在有限的篇幅中一一加以阐述，本文将房地产项目融资简单地划分为两类，一类是以项目方转让项目、项目资产或项目公司的转让收购关系，另一类是项目方以过桥资金、借款、财务融资、合作开发等为目的的权益出让或转让的权益融资。关于融资交易结构的设计分析也即是依照这两种类型分别进行描述的。 房地产项目融资的交易结构包括交易方案的设计，投资资金款项进入和退出的途径、时期，资金或项目的移交、控制，项目转移以及过户的手续与法律保障等程序和步骤。 项目转让和项目公司转让是两个不同的概念与操作程序，也涉及到不同的法律关系和要件，在我国现行房地产建设项目管理体制下，大多数这一类房地产项目的融资交易会采取项目公司变更股东实现项目转让出售的方式，用以规避方地产项目转让过户极其繁琐和严格的规程。 在许多项目融资实例中，融资失败的主要原因就是在于双方对于房地产项目融资的交易安排缺乏基本的估计，往往把融资交易与方地产项目的管理环节相脱节，也就导致在融资谈判中，双方不断发现和感觉到对方的“良苦用心”。最主要的就是担心在项目谈判和交接过程中会失去对项目和权益的控制。这种局面产生的主要因素就是交易双方对于房地产项目融资活动所需的专业知识和经验缺乏。房地产项目融资或转让根本不可能脱离相关政府主管规事程序，否则任何一方的权益都难以得到保障。 一、关于项目公司股权处置 房地产企业基本上都是项目公司，即因为某一个开发建设项目而设立的专门开发企业，该类项目的融资或转让必须与该项目公司的股权以及公司治理紧密相联系，基本的路径包括：股权变更、托管、代管。 1、项目公司的股权变更 不少房地产项目转让收购的融资案例中，融资方会要求项目方将项目公司的全部股权转让给出资人所有，这就要求该股权转让必须是能够获得原项目公司的全部股东的确认，而通常在许多项目公司中，除了操纵或控制项目的少数股东外，其他股东对项目的操作和运行并不知情甚至是名义上的，该少数股东对于项目转让以及转让价格与利益的分配会不会有所主张？进而会影响融资交易的安排和进程。这都是在交易开始（首期付款）前应当明确或项目方应当予以保障的。 而融资方也应当有相应的受让股权的股东安排，以尽量减少不必要的麻烦。 2、项目公司的股权托管、代管 有一部分项目的转让过程中，融资方会采取对项目公司的股权采取托管、代管的方式，包括： 1）、对于项目公司的原股东结构为单一大股东控股的，由融资方或出资方控制或代管项目公司出资大股东企业的全部权益； 2）、对于项目公司的股东为关联企业共同出资的，则由项目公司的各个股东向融资方、出资方出具股权托管或代管的法律文件，由融资方或出资方代为行使对项目公司的股东权益和权利。 然而真正的问题在于，中国的公司法律体系中，并没有关于股权托管、代管的相关法律规定，这就给这种行为及其后果得到法律的保护，或在产生纠纷之后使用何种法律关系予以处理都还存在不确定的风险。 理想的选择是在融资方或出资方在控制或获得项目与项目资产之后，在现行公司法的框架下，对项目公司的全部股权关系和资产所有权加以梳理和调整。 3、对于项目方为“挂靠”其他具有房地产开发资质企业的投资方的 此类项目融资涉及的法律关系较为复杂，出资方或受让方应当特别谨慎。 1）、通常此类项目的运作方（即投资方）是以开发企业的名义实施项目的开发经营行为，双方会签订一个联合开发经营协议，因而该项目在法律上、名义上均为该开发企业所有，但全部的资产权益和经济法律责任由投资方承担。一般双方会在相关协议框架下，成立一个项目分公司或工程部，由投资方负责具体经营和建设管理活动。 2）、所有的政府规事程序（如五证等）以及法定的合同种类（如项目建筑总承包合同、销售合同等）也都要以开发企业的名义进行；同时，开发活动所涉及的各种经营行为会出现多重合同版本、承诺等法律文件，这些法律文件的效力及在融资过程中是承续还是终止，也会导致极其复杂的法律关系和后果。这对于融资活动所带来的风险因素是不言而喻的了。 3）、项目融资活动是与项目投资方签订协议，还是与资质方签订协议？显然是应当签订三方协议较为妥善、稳健的策略，如果不能签订三方协议的，项目原投资方必须获得项目资质方的有关授权，所有协议应当由投资方负责获得项目资质方的认可。 4）、项目原投资方与项目所在原土地所有人签订的土地协议（通常为土地开发协议或土地经营协议），其中原土地协议的各项权利义务的承续也要获得原土地所有人的认可；土地原所有人一般会是以获得开发项目相应比例建筑面积的房产为土地合作的条件，而该部分义务的后续履行也应获得原土地权益人确认。 二、融资资金的监管与运用 在房地产项目的融资活动中，资金的安排、监管、运用等各方都较为关注的，也是最关键的环节。由于房地产项目的特殊性，融资资金运作管理程序通常可以分为三个阶段。 1、在项目融资谈判至融资方（出资方）接管项目资产前在项目（或项目公司）转移至融资方控制前，房地产项目融资各方会选择下列两种路径： 1）签订相关协议后，融资方支付定金或预付款项 这是一种符合常理以及法律规定的经营行为，但在当前中国经济环境缺乏诚信的状态下，除了收购项目一种形式外，其他的私募融资都不可能采取这种方案。 2）资金共管 这通常是由于所谓融资中介方的介入所导致和产生的一种资金运作设计，这种设计的背后就是融资的非专业化、非规范化。它的基本路径是融资方将资金汇缴至由项目方、融资方共同指定的银行账户，以所谓的预留印鉴分执等形式对资金的用途和流向加以监管。 实际上，其中的空间和风险同样巨大，并不该成为融资活动中主要的资金管理模式，并且最重要的是所谓的共管账户在法律上以及银行业务方面并不会获得支持和保护，也只能是双方约定一种协议行为。 在该阶段资运作管理，项目方或融资方可以委托由金融机构如银行、信托公司以及独立第三方融资服务机构施行资金的委托管理服务业务。 2、项目融资进入实质性操作阶段，包括项目公司的股权开始办理变更或项目资产开始清理移交等 实际上，项目融资的完成必须以项目资产完全完整的移交至由融资方或出资方控制，或出资方的资金安全获得项目资产有效抵押或项目方提供其他有效担保。一般情形下，应该是采取分阶段支付的模式，根据项目有关法律手续和资产移交的过程、进度，按照约定的比例缴付或汇付资金。 1）项目融资属于转让收购的 融资方应当在项目资产移交过程中，对项目的现状加以核实，主要审核的内容有：土地权属是否存在瑕疵，相关相邻单位由无其他争议，项目建设与项目规划及相关批准文件是否一致，是否有违反和超出核定范围的建设事项和环节，规费缴纳情况，工程现状与工程量、造价等是否一致，现场设备状况及基础实施条件，项目的有关权益是否设定其他债权或连带关联债务，等等。 2）项目融资属于权益融资的 该类型的融资活动，关键在于资金汇付应当有相应的项目资产与之相对价，除了对项目资产价值本身经核实以外，关键环节在于对项目资产的控制以及相关权益的锁定，如抵押，土地使用权抵押，在建工程抵押等；如资产分割，将项目在建工程部分分割划归融资方持有等；如项目销售收入及收益权的转让等等。    就该类项目融资的操作而言，仅仅有项目方和融（出）资方一对一操作，是难以保证完善的，较为理想的方式还是引进独立第三方融资服务机构，虽然会在运作成本上有所增加，但在资金和资产的安全性及运作效率商都会有较大的提高。 2、资金以及项目与项目资产已经在项目方与融资方换手，或资金已经投入到项目运作建设过程中的融资后期 一般情况下，项目融资的主要工作基本结束，其风险或收益也完全显现。如果在融资过程中缺乏谨慎，融资方此时就会发现已经被“套牢”，更可怕的是对项目方的监管与约束无能为力，这样的事件屡屡发生。 1）项目融资属于收购转让的 主要就是收购资金尾款的结算与支付，此阶段主要的工作应当是对项目资料特别是工程资料加以梳理、整理和规档；另一方面就是要对工程款的结算进行核实。 最后融资方或出资方就是该组织新的经营团队，对项目的建设、开发、销售和经营按照既定的计划推进。 2）项目融资属于权益融资的 最为关键的是对有关资金监管和公司/项目的管理权力应当具体落实和到位，这在项目合作建设中是难以做到的，这已经是涉及到公司治理的另一个课题了。 附记： 本文的写作是处于断断续续的状态，一方面是由于房地产金融是一个全新的课题，另一方面，许多新的问题也是在具体的项目中出现。不断的学习和总结，虽然本文还不够完整和完备。但是相对于那些研究报告和专家们只是不断地在提出问题而言，至少我相信，本文不是提出问题，而是试图在解决问题，或是在进行解决问题的尝试和努力。 希望在将来的工作中，有机会解决本文中阐述的牵强和不足的一些关键点。 也欢迎相关专家和业内人士的批评指正，更加欢迎提供相应的房地产融资信息与案例。 【推荐此文】【固定网址】 引用通告地址(TrackBack Ping URL)为: http://www.chinavalue.net/trackback.aspx?tbid=10729      网站副刊： ⊙  财经人物 ⊙ 社会视点 ⊙  职场人生 ⊙  商业教育 ⊙  创业故事 ⊙  网事杂谈     评论显示：     发表评论： 用户名： (*)默认值 内容：    注意 ：发文时请务必注意遵守国家相关法律规定，如《北京地区互联网站电子公告服务倡议书》 《全国人大常委会关于维护互联网安全的决定》及中华人民共和国其他各项有关法律法规。      最近文章： 谈房地产项目融资中私募资本募集的要点 [ 2005-9-11 ] 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。 找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）山用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。 在开展方地产项目融资私募活动中，针对不同的融资渠道，选择正确的方法将可以促进融资成效，减少融资支出费用和成本，缩短周期。 一、股权融资 股权融资由一个最根本的特点就是原股东方或主要控股方并不会自新公司 的股东结构或项目公司中退出，股权融资类型中比较典型和著名的案例有：     2004年4月，万通实业股份向天津泰达增发3.08亿股，泰达集团将拥有万通地产增资控股后的27.8%的股权，成为万通最大的股东。这一股权融资方式是资金需求方万通实业股份以单纯的公司股权为介质和融资工具。 2005年3月，万科企业股份有限公司宣布出资18.5785亿元人民币收购浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70％股权、苏州南都房地产公司49％股权和浙江南都房地产公司20％股权。万科此次取得的土地价格远低于这些土地目前的市场价格，根据测算，此次交易中这些土地的均价为每平方米750－1050元之间，但是市场价格却大多在2000元以上。从整体情况来看，在对房地产开发企业至为关键的的土地储备方面，万科此次收购完成后，在长三角的土地储备将达到1000万平方米，占到万科土地储备的40％。     浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产---累计债务达到50亿元左右。上海南都房地产的控股公司上海中桥成立于1994年，1995年开始国际金融公司（IFC）和美国国际集团（AIG）下属的亚洲基础建设开发基金收购中桥30％股份，此后中桥的主要业务集中于投资城市基础设施项目。2000年，中桥将业务拓展到房地产领域，这本是一件皆大欢喜的事情，不料，房地产业务的扩张却与国际金融公司的公司章程相冲突，作为世界银行下属的半官方公司，该公司的章程规定，不能经营房地产业务。 在2003年下半年，两家国际投资人决定撤资，此时，正是南都急需资金的时候，从而形成了资金缺口。浙江南都本来能够将这个缺口通过南都上市来填补，但当2003年发行A股获得发审委通过后，却遇到同业竞争的问题，因此南都在2004年7月撤回了上市申请。 发行A股没有成功，宏观调控的影响却开始显现了，融资渠道的单一，使整个浙江南都捉襟见肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的资产负债率高达88.46％。后来，浙江南都又决定向海外私募，解决迫在眉睫的资金问题。但，万科与其接触时表明既可以解决资金问题，也将实现双赢。 这一股权融资是原控股公司以各项目公司拥有的项目资源和土地资源为介质和融资计算工具、平台。 股权融资最重要的环节是股权定价。 相对与股份制企业（如万通）而言，股权定价是一个较为简单的方法，基本上可以根据公司股票的净现值或参考市场交易价格综合定价，这也是与股份制企业的社会公众化特点及其财务与公司治理相对透明有关。 而大多数房地产企业都会是家族企业、项目公司、关联公司，公司股权结构单一、集中；或虽有多个股东成员，但实际控制人往往还是一个人或一个企业，财务状况不明晰，公司治理结构简单、集中；或者股东成员关系和资产关系复杂，公司致力于财务状况混乱，因而，融资的股权定价就较为困难。并且由于各股东是按比例持有项目公司的股权，在谈判上各股东能否取得一致意见和行动也是非常重要和关键的前提条件。各股东投入的或项目公司实际到位的投资资金与项目资产业或有较大的差距，在这种情形下，通过对项目公司的资产进行清算和财务审计也难以通行，因为大多数这样的项目公司都会是负债经营，其财务报表真实的数据和指标基本上会是零资产或负资产。 这一类房地产企业或项目公司股权融资的着眼点在于对开发项目或土地资源的现值和市值进行评估定价，并据此核算出原股东方的股权价值以及融资方投资资金所占的股权比例。项目现值是指项目财务净现值（即项目净资产减去债务）；项目市值是指项目经评估和双方认可的市场价值，主要通过土地及项目的增值来反映项目沉淀的资金成本、预期价值和未来收益。 股权融资的路径有两个，一是融资方的投资资金用于增加项目公司的注册资本金，并调整项目公司增资后的股权比例结构；一是由原各股东成员分别按比例或部分股东全部转让相应比例的股权份额给融资方，并重新分配和登记项目公司的股权。 在房地产项目融资活动中，项目方（原股东方）和融资方（新股东方）在项目公司股权比例的绝对控制份额上的角力会是影响、决定股权融资成败的关键环节。这一点，项目方在融资规划和计划中必须先行考量细致，并设计出不同的股权结构以及新公司的公司治理安排作为融资操作和谈判预案。 属于概念阶段的项目，项目方的股权比例在新项目公司中不会超过5-8%，； 属于规划阶段，规划基本完成，但土地出让金未缴纳的项目，项目方可以在新项目公司中获得10-15%的股权份额； 规划完成，土地出让金未缴清，项目方可以在新项目公司中获得的股权份额可以扩大至20%以上， 土地出让金已经全部缴纳（非常少），但未开工的项目，项目方可以在新项目公司中获得的股权份额可以根据土地市值来测算和分配项目公司的股权比例。 在建工程项目，应当以项目市值和融资资金来总和测算和分配项目公司的股权比例。 房地产项目股权融资的公司治理安排，如董事会成员、重大事项决议、资金管理、财务管理、人事等，应当根据项目融资合作、建设运营管理的需要，严格按照融资合作协议等谈判文件执行，并要符合公司法、公司章程的有关规定，以保证项目建设经营的顺利。 二、收购融资 收购融资的特点就是原项目公司的股东或项目资产所有人在被收购后全部 退出和放弃权利。比较典型的案例有： 2005年5月，上海复地集团完成对北京柏宏房地产公司全部股权的收购，涉及总金额超过9.2亿元人民币。收购是以上海复地在北京的两家子公司，即北京复地华方和北京西单佳慧两家公司名义进行的，北京柏宏股权转让金额为3000万元，加上北京柏宏原股东新疆新天集团的三项累计达8.9443亿元债务担保责任，总计涉及金额达9.2443亿元，上海复地将用内部资金支付。 北京柏宏房地产公司目前主要业务是开发位于北京朝阳区的两项物业发展项目。其中一项地块面积为9.1937万平方米，规划建筑面积约16.5123万平方米，预计2006年7月30日完成，预售日期为2005年5月；另一项目地块面积达4097.89平方米，规划建筑面积约2.538万平方米，该项目目前已全部完成，其中3502平方米已于2004年售出。上述两个项目均位于北京中央商务区内，属于寸土寸金的稀缺资源。 这一案例属于项目公司的整体收购，但还是给予该公司的项目资源和土地资源，其收购价格也是根据资源价值来确定并转换成公司的股权转让价格支付。 SOHO中国将以参股项目公司的形式收购华远地产尚都国际中心项目二三期，尚都一期"华远尚都"由华远负责开发，尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中国开发。"华远尚都"和"SOHO尚都"将成为尚都国际中心项目的两个组成部分。SOHO中国向华远地产共支付收购资金约10亿元人民币。 这一案例属于房地产开发和融资活动中的项目收购的类型，"SOHO尚都"的名称表明了的该项目的权属仍然是华远地产，投资与经营主体已经转换成SOHO中国。"SOHO尚都"应该不会是成为属于SOHO中国独立的一个项目公司，SOHO中国所实施的"SOHO尚都"的建设管理行为应当获得和要求华远地产的协助、建筑与销售合同也需以华远地产的名义签署。 收购房地产项目。收购方带来的绝对不仅仅是资金，它对房地产项目的投资管理、运作由自己独到的见解，能够通过运作和经营提升原来项目现状的市场价值，收购方看中的不会是项目现值是否便宜或价格较低，它所关注的是项目将来是否有较高的收益，现金流是否能够保证投资需求等问题。 在房地产项目的收购融资活动中，项目方和融资方都要对项目进行准确而合理的评估和定价，以确定一个为融资交易双方都可以接受的价格。实际上价格通常不是影响和阻碍谈判的重要因素，核心的要素是项目公司和项目的资产质量及其相关规费事项、债务事项等，以及交易程序、资金汇付（含监管）、项目移交等环节。（该部分的操作建议见后续文章及相关案例分析） 三、财务融资 财务融资的实质就是借贷，资金出借方的目标是获得固定收益或固定收益率 的资金收益作为回报。 比较知名的案例是万科与德国HI房地产金融机构的2500万元美元的贷款融资，但双方是以股权投资的名义，行借贷融资之实。德国HI房地产金融机构实际上是将资金贷给万科，由于海外资金不能直接贷款给国内企业，双方就共同在香港和国内设立相关企业机构，最终外方资金是以FDI的形式进入万科在广东中山的项目建设。 在我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。借贷融资基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。民间资金的利息水平较为正常和普遍的在18-30%年息的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。（另一方面，实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷，参见央行研究局《中小企业金融制度研究报告》、《中国金融腐败的经济学分析》、《地区性民间金融实证研究》等资料）。 在房地产项目的财务融资活动中，虚假信息特别普遍，其中具备相应专业经验和技能的人员几乎没有，基本上是一些外行的资金掮客（中介人，也有不少投资公司、投资咨询顾问类公司加入了该系列）在上下四处乱窜。而许多急于“找钱”的房地产项目和企业（甚至包括知名企业和项目都经历过这样的故事和历程），当面对一个“资金来源的信息”（真实的概率也许不到1%）时，往往会丧失基本的研判能力。最终就会是丧失市场机会，消耗有限的现金。 房地产项目财务融资的关键要点就是项目的价值（净现值）大大高于借款额、项目的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵、还款来源可在短期内得到保障（项目方往往会列举多个还款来源，反而会增加借款方对还款保障的疑虑）、由股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证。这几点都需要项目方在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备，特别是要能够明白在还款的保障、手段、措施等方面，借款方当然拥有绝对的话语权。 在房地产项目的私募融资业务和活动中，融资规划与程式设计是非常重要的准备工作，比如对于融资周期与项目建设进程的衔接，基本上很少有房地产企业会尽早安排，通常是资金链断了以后，才忙于找钱。实际上，在项目启动之初或开工之前，对项目的现金流就要有非常审慎和细致的分析，比如依赖销售回笼资金的，对于销售市场和计划的实现及其比率就要有恰当的估算，从而考虑资金分配和投入周期的安排；依赖于银行信贷的，通常在项目投入之前，就应当与银行保持较为密切的沟通，除了保持、拓展业务及人际联系外，甚至可以延请相关金融机构和人员参与项目运行的研究和设计的工作事项，其目的是增加对项目的认识和公开透明。即便可能是无用功，这些基础准备工作对于后期的私募也都是极其重要的，有利于提高融资方对项目方管理和运作能力的评估。 就私募的资金来源看，中国民间资本市场并不缺少资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它不会成为专门化的投资机构和投资基金，寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报是私募资本流入房地产行业的唯一动力。在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金无处可投，问题还是在于市场本身和市场的操作。 对于房地产项目投资的风险，融资方只能够承担那种可以计算和承受的风险，如果项目投资的风险还完全掌握在项目方的手中，我们相信，融资方的唯一选择就是放弃。 项目方和融资方都要明白，项目投入的回报（即，资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，所谓的信托基金、房地产资产证券化、管理基金都不会在短期内出现。 （下一主题将介绍房地产项目融资的基本流程） “花园公寓项目”融资操作案例解析 [ 2005-9-10 ] 一、       项目概况： 位于北京市海淀区花园东路30号，规划总用地面积为7743.8平方米，总规划建筑面积为41546平方米。 项目的国有土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准证书均已经齐备。土地出让金欠缴3800万元（含滞纳金400万元），未办理国有土地使用权证，也未取得销售许可证。 该项目为在建工程项目，已完成地下建筑面积7852平方米，地上建筑面积12598平方米。 项目的土地方为北京市海淀区东升农工商总公司，现土地证权属性质为集体建设用地；投资方为北京易博投资有限责任公司；项目方为北京市裕发东瑞房地产开发有限公司，但投资方与项目方之间互相持有对对方的授权。 二、        项目运作过程： 11、1997年8月，北京市东升农工商总公司申办该土地的项目建设，并领取建设工程规划许可证，项目规划性质为集体土地建设用地。 2、2000年9月，北京市东升农工商总公司领取该项目的开工许可证。 3、2001年6月，该项目经北京市计委、建委批复同意项目建设单位变更为北京市裕发东瑞房地产开发有限公司。 4、2001年8月18日，北京易博投资有限责任公司与北京市裕发东瑞房地产开发有限公司签订的《联合建设经营花园公寓协议书》，易博公司为投资方，裕发东瑞为项目方，易博公司向裕发东瑞交付销售总额9%管理费（含营业税、所得税）。 5、2002年1月28日，易博公司与北京市东升农工商总公司于签订的《合作建设项目合同书》，作为土地方的北京市东升农工商总公司可以获得项目总建筑面积40%的产权，同时原土地单位的该集体土地建设用地许可证以及集体土地使用权证原件交由投资方持有。 项目建筑面积以及房屋产权双方的详细分配如下： 部位             投资方（易博）       土地方（东升） 地下1-3层       4711.5平方米         3141平方米 地上1-3层商业   5159.16平方米        3439.46平方米 地上4-16层      15056.95平方米       10037.97平方米 小计             24927.16平方米       16618.4平方米 总面积           41546平方米（规划许可证面积） 6、2002年7月，该项目的建设用地许可获得北京市归途资源与房屋管理局的审批；当年10月下达办理项目建设用地国有土地使用权手续的通知，11月下发项目建设用地批准证书。 7、2002年10月，项目正式开工建设，与施工单位签订工程建设总承包合同。 8、2003年4月28日，签订该项目的国有土地使用权出让合同。由裕发东瑞代垫付首期600万元土地出让金；至今欠土地出让金3400万元及滞纳金400万元，并借款900万元给投资方支付工程款项。 9、2004年3月，项目停建。项目在建工程完工部分包括：地下1-3层完成建筑面积7852平方米，地上1-3层完成建筑面积8598.62平方米，4-5层施工完成建筑面积约4000平方米，5层以上未施工。 10、2004年6月，施工单位向北京市仲裁委员会申请工程款欠款纠纷仲裁，仲裁下达调解书，与2005年6月前偿还工程欠款3300万元。 11、2004年8月，投资方开始寻找项目融资。 三、项目运作过程真实还原与分析 1、这是我国房地产行业早期非常典型和普遍的一种运作类型，投资人基本上就是所谓的“空手套白狼”，这种手法确实造就了一批一夜暴富的人士。但是，大浪淘沙，这种单刀直入的商业形态所创造的这批富豪们，目前还可以维持其辉煌业绩和经济生存状态的却没有多少了。 2、类项目运作的核心技巧在于土地的取得，在以协议出让方式为主获得开展项目建设的时代，通过寻租的路径自土地权属单位获得土地资源，通常并不需要向土地权属单位支付购买土地的款项和资金，一般会预付部分定金或分期付款，也会采取如本案中的建筑面积分配的方式，目的就是减少或不需投入项目启动资金。显然，该项目的投资方并没有向土地单位支付任何土地款项。 在这种情形下，通常项目的预期利益将会被大大降低，并且双方难以就项目土地的价值予以准确评估，也会给项目的运作带来诸多不确定性和不稳定因素。市场变动（特别是价格变动，如建材价格上涨等）以及管理趋紧等对项目利益的影响必然导致项目投资方的利益减少，降低项目盈利能力。而土地方的权益已经被固定成为最终的建筑面积，其市场价值会不断增长。这就导致了项目投资的财务风险。 3、项目的投资方由于不具备房地产开发资质，因而就只能寻求依靠其他具有开发资质的企业，这就是盛行一时的挂靠，但常常会以联合建设的面目出现，并且，主管部门和司法部门也会将此种挂靠行为定性为联合建设。在这种挂靠的合作活动中，基本要素包括：投资方负责全部项目建设和投资资金并承担完全的经济和法律责任，资质方出具开发资质和公司实体名义和提供协助，投资方向资质方缴纳管理费（一般是按年度定额缴纳、按销售或建设规模的比例缴纳等方式）。一般双方会设立一个项目分公司或项目建设经营部、工程部等名义的分支机构，交由投资方“独立”经营管理。 该操作方式的风险在于： 对投资方而言，项目建设周期很长，甚至会延伸到项目竣工和交付使用获得若干长的时间，资质方对于项目建设进程的配合程度是至关重要的，几乎所有合法的项目合同、文件、资料都要以资质方的名义进行实施，无疑对于工作成果和效率是难以掌握的。资质方的人事关系和变动的影响也将会阻碍投资方的工作进程。资质方的声誉及其其他债务的影响更是不可忽视的。 对资质方而言，投资方的资金来源、实力、经营水平等对于项目的顺利建设都是非常关键的因素，项目建设所导致的经济责任和债务，资质方是必须要承担偿还责任的。 4、通过对该项目的投入和现状加以梳理和初步核算，项目真实过程和基本情况是： 1）投资方没有支付任何土地款项。投资方通过合作建设的名义，承担项目 全部建设资金的义务，土地方无需任何出资便可分的相应的房屋面积，； 2）投资方没有支付工程款项。工程建设基本上由施工单位垫付，还不包括 施工单位可能向投资方交付相应的“工程质量保证金”（数十万元至五百万元不等）； 3）投资方没有缴纳土地出让金。典型的先上车后补票，将项目投入降到最低。 4）投资方的全部实际投资不会超过500万元，主要就是在管理费用、相关规费寻租等小额支出方面。     5）资质方具有对项目主张资产权益的基础和相应的事实依据以法律上的理由。 5、收购项目的资产现状为：项目建设用地以及在建工程60%的面积约为7558平方米；项目投资方转让报价为13000万元，还需加上缴纳3800万元土地出让金，收购方实际支付项目现状收购总价款为1.68亿元。 后续工程款项约8500万元，以及其他工程支出、管理费用等约6000万元。 收购方最终投入资金约为3.1-3.5亿元人民币，获得房屋建筑面积约为2.5万平方米，项目单位成本为1.2-1.4万元/平方米。（估算结论：不具有投资和收购价值） 四、项目方融资方案及分析 房地产项目融资方案或交易结构的安排通常最终会在相关合同或协议文本中体现，因而有关合同就会是能够反映融资各方基本需求和思路的重要文件。下面即是项目方据以融资操作和谈判的一份协议和方案,与大多数房地产企业、项目的运作思路和合同样式基本相同，属于具有市场经验，缺乏专业操作经验。从中可以看出融资的要点和错误所在。 《花园公寓》项目售购合同书 订立合同双方： 甲方（售出方）：北京易博投资有限公司 法定代表人： 注册地址： 乙方（收购方）： 法定代表人： 第一条：甲、乙双方根据国家有关法律、法规、平等互利的原则，经过多次友好协商，甲方愿意将北京易博投资有限公司（以下简称公司）和北京市海淀区花园东路30号《花园公寓》项目（以下简称项目）出售给北京市       置业有限公司。 双方特订该合同，以作凭证，以兹恪守。 第二条：甲、乙双方对《公司》的现状《项目》的售价，经多次协商，双方同意收购价格13000万元，其中包含（2004）京仲调字第0146号规定的促裁工费和京第出（合）字（2003）第548号规定已交15%即600万元的土地使用权出让金。 评述：施工费为应付账款，属于债务性质；已付600万土地出让金为资产，在收购总价款中未能明确加以划分，混为一谈。 第三条：易博投资有限公司是《花园公寓》《项目》的投资商（拥有《项目》总建筑面积的60%的产权所有权）。 评述：1）合同收购标的物应在收购合同价格确定前予以确认；2）9%的管理费用未能明确是否包含在收购价格中，将会导致售方后续运作项目的风险，增加成本。 易博投资有限公司在项目操作过程中又与下列单位进行合作： 1、  北京市裕发东瑞房地产开发有限公司 要点：根据2001年8月18日《联合建设经营花园公寓协议书》第4。1条，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司应获得销售总额9%的管理费用，管理费中包含营业税和所得税（正本合同后附） 2、  北京市东升农工商总公司 要点：根据2002年1月28日《合作建设项目合同书》第五章第2第拥有项目部建筑面积40%的产权所有权（正本合同后附）》 按照本合同签订，乙方在完成本合同第六条第四款后，甲方必须将与上述各单位合作合同、协议在原合同责、权、利不变的原则下，改签更换法定代表人（由新法定代表人代替原法定代表人）。     评述：1）属于收购项目公司（但本合同主体错误），，原甲方（投资方）及原法定代表人签署的合同应该继续合法有效并受法律保护。2）属于收购项目的，则应当是由收购方与原协议各方重新签署合同或予以确认原协议内容。 第四条：项目建设情况： 《项目》位于北京市海淀区北太平庄花园东路30号，规划用地面积为7743。8平方米见《北京市国有土地使用权出让合同》，目前《项目》已开工建设到地上结构五层，现已建设建筑面积：地下7852平方米，地上12598平方米，合计为20450平方米，《项目》总建筑面积41546平方米（以最终竣工规划验收为准）。     评述：收购标的的描述太过笼统、出钱、草率，缺乏详细、准确而专业的描述，不能由向反映向现状与价值，并会引起歧义和纠纷。 第五条：合同双方的义务与责任 甲方义务与责任： 评述：本部分条款内容实质上是《联合建设经营花园公寓协议书》中，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司承担的责任，这里则是全部照搬过来。 1、  根据北京易博投资有限公司和北京市裕发东瑞房地产开发有限公司2001年8月18日签订的《联合建设经营花园公寓协议书》北京易博投资有限公司合法享有本项目的土地使用权，有权进行以国有土地使用权合作投资，并且提供项目售出的合法手续；法律手续必须完备、合法；需要完善的继续完善，并确保完成本项目工程各项目手续无法律障碍。     评述：1）甲方不享有该项目合法的土地使用权，更无权一概土地的国有土地使用权对外投资合作；2）甲方是依据《联合建设》协议获得联合建设经营权以及资产权利；3）土地使用权必须以登记事项为准。 2．  完成与项目建设相关的拆迁、立项，设计方案审批、领取建设用地规划许可证、土地有偿出让使用手续、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证、土地有偿出让使用手续、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证、预售（销售）许可证等手续。     评述：已经完成，属于甲方应当以交给收购方的项目资料、工程资料。 3、  负责落实市政和四源方案，输用地范围内“七通一平”的审批手续，确保项目开工使用及工程竣工后市政设施全部配套。 4、  负责办理招标及开工的各项审批手续。 5、  负责直辖市现场附近居民、单位及市政、市容、环保、环卫、街道等相关部门的关系，保证项目工程的顺利、按时完成。 6、  负责办理竣工验收的各项手续，申领工程质量竣工“两证一书”。 7、  在乙方交纳全部土地使用权出让地价、恢复施工之后、根据乙方的需要负责办理将项目过户到乙方。 8、  其他应由甲方办理的各项手续。 评述：3-8款义务，项目收购后，甲方已经与项目经营无关，不再具备实施履行该部分条款义务的条件，因而就是虚设义务，盲目操作。 乙方义务与责任 1、乙方继续、全部履行甲方已经改签的原有合同、协议，对《花园公寓》项目进行全面的接管和管理，确保资金的投入，进行开发、建设。 2、  行支付全部土地使用权出让地价，约人民币3400万元左右（不在收购价内），以成本价格换回东升农工商总公司的建筑面积。     评述：该款项实际上为欠缴的土地出让金，为政府规费事项，与东升农工商总公司应获得建筑面积无关，其本意是想说明在缴足土地出让金之后，东升农工商总公司对该土地持有的原集体建设用地使用权证就能够转变成为项目公司国有建设用地的土地使用权证。所以该条款属于无稽之谈。 3、  付尚未支付的全部土建施工工程款。现状已完成部分在收购价内（详见（2004）京仲调字第0146号调解书）。     评述：该款项应当由甲方支付或自收购价款中扣除，但这种支付方式必须得到施工方的认可和书面确认，以面除收购方接受项目后对工程款的支付责任。 4、  据《花园公寓》项目在建的现状情况，除收购价外，继续支付资金，完成《花园公寓》的开发建设。 5、  支付满足《项目》修改设计、装修、设备，市政配套设施的各种资金（不在收购价内）。在规划批准41546平方米建筑面积基础上，今后增加面积的费用由乙方负责。     评述：4-5款事项与本合同收购事项无关。 第六条：收购价支付方式 1、同签订之日，乙方支付甲方收购价3000万元，甲方收到款项后，本合同生效。 2、甲方所欠施工单位工程款，即（2004）京仲调字第0146号调解书款项，由甲方办理好2005年2月3日的总承包协议和2005年2月21日还款协议的转签、转换法定代表人的手续后，由乙方直接承付。承付款项从收购价中扣除，甲方收到收购价3000万元后10个工作日完成。 3、  方支付1000万元给甲方后，甲方交出《花园公寓》筹建处公章、财务章以及银行账户给乙方。 4、  方支付的1500万元给甲方向乙方交清《花园公寓》项目所有正本文件、证件。 5、  方支付1000万元给甲方三个工作日后，乙方接管土地、项目、施工现场、办公楼、对甲方人员，乙方视可留用人员外，其它人员撤离施工现场。 6、  方支付2000万元甲方后，甲、乙双方输公司法定代理人更换手续及完善各种法律、法规手续，并且确认未付给甲方1000万元。 7、  体封顶后一个月内，乙方付给甲方1000万元。 8、  产权手续办妥后给乙方，一个月内全部结清。 评述：看不出任和交易设计的思路以及款项支付过程中对双方的约束，也没有通过交易过程和款项支付阶段来实现双方权利义务的对价和对等关系，特别是没有反映双方对交易和项目资产移交的控制手段和步骤程序，每个步骤和阶段的约定都是没有现实意义。不能构成为支付价款的履行条件。 据甲方法人代表和有关中介方介绍，这种设计是为了给收购方加大的运作空间，并使甲方长时间不能脱离该项目。这实际上大大急剧的收购项目的运作风险，没有收购方或在支付收购资金（即便是部分收购资金），原项目方还能够参与和控制项目的经营过程。 第七条：保证和保障条款 1、在本合同签订之日，乙方向甲方支付合同金额3000万元到达甲方账户后本合同生效。甲方同时将原有的《集体土地建设用地许可证》即海淀集建（1992）字第0001-1交给乙方，并且不能挂失和补办，否则视为违约。 评述：甲方现持有的该项目地块的《集体土地建设用地许可证》是被甲方作为对己方投入资金的担保方式，因而也就同样想将此种“担保”转移给收购方，作为收购方支付收购资金后不能获得该项土地使用权的一种保证。实际上质押无效，补办不可能，纯粹子虚乌有，大摆乌龙。 即便是将《集体土地建设用地许可证》专有收购方持有，也应当获得原所有人的认可。 2、  方另外拨款3400万元左右地价款后，办理相关手续办理正式《国有土地使用证》，《国有土地使用证》保管在乙方，作为抵押和保证作用。甲方同时协助乙方办理过户手续，其过户费由乙方承担。 第八条：违约赔偿 1、甲方提供的合作条件如果有瑕疵的，应负责由此瑕疵造成对乙方的损害。 2、乙方未按合同约定支付甲方资金的，每延误10日，增加资金数额的1%作为违约金。 3、  乙任何一方不履行合同，造成项目无法按时进展的，守约方除有权终止本合同外，并且有权向违约方要求违约金及赔偿金。     评述：缺乏对甲方违约责任的具体规定。 第九条：其他 1、凡因执行本合同所发生的与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如协商不成，任何一方有权向人民法院提出诉讼。 2、  合同及其附件未尽事宜，甲、乙双方经协商后另订补充合同或条款，该补充合同或条款经双方法定人或授权代表人签字后生效与本合同具有同等法律效力。本合同的所有附件（含政府批件）加盖甲方公章后与本合同具有同等法律效力。 第十条：本合同正本一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。     附件： 《花园公寓》工程进度计划 1、  签订合同、拨付款项，进入实质性操作。 2、  乙方公司法定代表人对设计修改方案进行最终审定、签字、交付设计公司。 3、  修改设计图出图，对施工、监理单位进行设计交底。 4、  通知施工、监理单位进场进行恢复施工准备。 5、  开工建设，进行恢复施工。 6、  达到主体结构封顶，设备进场、同时开始内、外墙粉刷。 7、  达到外墙粉刷施工完毕，拆除全部外架。 8、  达到基本施工完毕，组织验收、高度设备，进行设备试营运阶段、周期为2个月，同时办理工程各个单位审计、财务核算。 评述：这是甲方及其中介认为收购方提交的工程建设进度，完全缺乏更建设与开发项目运作的基本经验。也确乏对收购方实力和能力的基本判断。 总评：草莽阶层的江湖战术。 1、 全部的思路设计是站在己方的立场和观点，没有对潜在的收购方进行详细的分析； 2、 对开发程序不清，缺乏基本的专业经验； 3、 错误估计项目价值； 4、不了解法律规定，法律关系极其混乱。 五、收购方案设计 本部分是受收购方委托所作的一份协议文本，相信会是一份较为规范、完整的收购融资（或项目出售）的合同范本，详细交易设计见下付合同条款。基本思路是： 1、            收购项目，即向投资方收购资产，向项目方收购项目权利； 2、           重新成立项目公司接受该项目和资产并进行后续运作建设； 关于北京“花园公寓”开发项目收购的合同书 甲方（收购方）： 法定代表人： 住所： 电话： 乙方（售出方）：北京易博投资有限责任公司 法定代表人： 住所： 电话： 丙方（项目方）：北京市裕发东瑞房地产开发有限公司 法定代表人： 住所： 电话： 合同三方经协商一致，本着公平公正的原则，就甲方收购北京“花园公寓”项目签订本合同书如下： 第一章     收购项目 第一条    本合同约定甲方收购的项目为位于北京市海淀区花园东路30号的“花园公寓”房地产开发项目（本合同称该项目）。规划总用地面积为7743.8平方米，详见丙方为受让方的《北京市国有土地使用权出让合同》（本合同称原土地出让合同）；总规划建筑面积为41546平方米，详见附件项目有关批准文件。 第二条    合同各方一致确认该项目为在建工程项目，乙方/乙丙双方已经完成部分项目工程的建设工作，具体工程量以及工程造价三方依据本合同第二章约定的方案核算和确认。 第三条    该项目的资产以及权益情况如本条款的下列记载，乙丙方对该记载的真实和有效承担法律责任。 1、                该项目为以丙方名下所拥有，丙方对项目权益及相关行政许可的完整性、合法性负责； 2、                该项目资产现状为在建工程，详见本合同第二章。该项目资产为乙方主导建设营运，乙方并依据各相关合同行使和拥有相应的资产份额和权利。 3、                该项目的资产权益由乙方与原土地所有人北京市东升农工商总公司共同分割享有，其中，乙方承担投入全部项目建设资金的义务而获得60%的份额，东升农工商总公司以土地资产投入而获得40%的份额（详见乙方与北京市东升农工商总公司于2002年1月28日签订的《合作建设项目合同书》）。 4、                该项目的资产权益（含收益权）为乙丙双方共有，持有比例分别是，乙方按照项目总市值的9%份额以现金向丙方支付（详见乙丙双方于2001年8月18日签订的《联合建设经营花园公寓协议书》，本合同称原合作协议书）；乙方实际持有该项目51%的资产权益。 5、                该项目建设用地为国有建设用地，权利人为丙方，应缴土地出让金为人民币四千万元，已交土地出让金陆百万元，欠缴叁仟肆百万元（¥3400万元）。 第四条    本合同收购标的为该项目的全部资产，包括： 1、该项目的全部经济和行政等法定许可、手续和权益等，详见合同附件的全部文件或批准证书、经审定的规划设计资料等； 2、该项目的土地使用权，使用期限等同原土地出让合同记载的期限； 3、该项目座落的土地上已经完成的建筑物工程主体、地上临时建筑、施工图纸即施工技术资料（含基础工程、地下建筑和隐蔽工程验收资料和文件，详见本合同第二章）； 4、该项目施工现场的施工材料、设备（施工方所有的除外）、水电等施工条件极其它与施工有关的资产、设施； 5、其它在收购过程中经三方确认的资产。 第五条    三方一致确认涉及本合同未予约定的资产和事项必须另行协商，并签订书面合同解决和施行。 第二章    在建工程 第六条    本合同收购该项目的主要资产包括土地使用权和在建工程。 第七条    在建工程的主体建设项目包括完成地下建筑面积7852平方米，地上建筑面积12598平方米。该部分工程量（含隐蔽工程）应当在本合同签订前/后，正式生效前由三方共同进行实际测量、验收，并最终以工程审核资料和造价决算资料为准。 第八条    乙丙方应当在本合同签订后将工程施工资料交付给甲方并进行工程量和工程造价的审核和决算审计。 第九条    乙丙方应当对在建工程部分的工程质量负责，若导致后续建设或房屋质量事故责任缺席该部分工程引起，甲方有权向乙丙方追诉索赔。 第十条    乙丙方负责已完成工程部分工程款的结算和支付，该部分费用与甲方无关。三方应当与施工单位就工程款结算支付形成相应的法律文件，并作为本合同的补充附件，款项支付应当由乙方结清或由甲方自收购价款中扣除直接向施工单位支付。 第三章     收购价款 第十一条    三方一致同意并确认，该项目的收购总价款为1.3亿元人民币。 第十二条    本合同收购价款包括与该项目相关的一切资产权益和法定许可等无形资产的出售价格，即一旦本合同生效和施行后，该项目的全部权益（含资产、收益权）全部归甲方所有，甲方并同时无可争议地拥有包括该项目控制权在内的全部权利。 第十三条    本收购价款指向乙丙双方或一方支付收购该项目的款项，包括： 1、土地费用，主要指土地使用权出让费用中已经交付的部分，约六百万元人民币，但不包括乙丙方欠缴的3400万元部分； 2、在建工程费用，该项目在建工程的已付和未付工程款项以及本合同第四条所涉及的资产； 3、丙方收益，因收购导致原乙丙方的合作终止，乙方向丙方支付的有关费用，含原管理费部分和原合作协议书终止应当向乙方支付的费用，该部分费用由乙丙方协商解决，具体数额与甲方无涉。 第十四条    收购款项根据本合同约定的条件和方式支付，涉及税费缴纳的由乙丙方自行缴纳，与甲方无关。 第十五条    甲方应当在收购款项之外，还应当根据本合同的约定，履行丙方受让土地使用权欠缴款项尾款共计3400万元人民币；否则项目收购转让及土地使用权变更登记延迟及障碍的后果和责任由甲方自行承担。 第四章    项目收购与交接以及价款支付 第十六条    本合同的收购方式为，甲方根据本合同的约定将项目收购价款支付给乙方或丙方，乙丙方共同将该项目转让给甲方拥有和实际控制。包括： 1、该项目的全部资产转至甲方名下并由甲方实际控制； 2、该项目的全部行政许可事项变更为甲方或甲方指定的独立机构，包括乙方已经取得全部许可文件（详见附件）； 3、土地使用权也同时变更为以甲方或甲方指定的独立机构为权利人； 第十七条    经乙丙双方确认，除本协议第十二条第三款的费用由甲方直接支付给丙方外，其余收购价款均支付给乙方。 前述丙方应得费用最终由本合同三方签订书面文件予以确认。 第十八条     乙方必须协助甲方或甲方指定的机构与东升农工商总公司完成原于2002年1月28日签订的《合作建设项目合同书》的变更和权益延续事务，必须确保甲方或甲方指定机构能够完全、完整、合法地承续乙方在《合作建设项目合同书》中的权利义务。 第十九条    本合同签订后以及乙方完成本合同第十八条的义务后三日内，甲方向乙方支付500万元人民币，作为本合同的履约定金，该定金并可抵作收购款项；甲方同期向丙方支付3400万元人民币，并共同将该部分款项转汇至北京市土地出让交易中心，用于支付土地出让金欠缴款项，由丙方办理其为权利人的土地使用权证。 第二十条    乙方协助甲方完成前条义务后，或丙方办完和领取土地使用权证丙交付给甲方，甲方向乙方支付人民币1000万元整的收购款项；甲方同时向丙方支付乙方应予支付丙方款项总额的20%。 第二十一条    乙丙双方共同与甲方对该项目的法定文件进行梳理登记，统一交由丙方执掌；甲方与丙方另行签订项目收购合同，作为办理项目变更相关许可和文件的基础文件资料和形式要件，依据本条约定签订甲方与丙方签订的该收购合同并不具备法律效力和实际生效，对本合同三方均无法律约束力。 第二十二条    本合同三方共同对该项目的在建工程进行核算和工程造价的确认。乙方所欠工程款项依据（2004）京仲调字第0146号仲裁调解书记载的数额由甲方全额承担支付，但应当自支付给乙方的收购款项中扣除； 同时三方依据本合同约定最终核算在建工程的工程量和工程造价低于前述调解书记载的数额的，甲方有权自支付给乙方的收购款项中再行扣减该差额部分的款项。 第二十三条    该部分工程款项清偿数额以及支付方式与进度经原施工单位依照2005年2月2月21日与乙方签署的还款协议确认后，由甲方自支付给乙方的收购款项中抵扣并直接支付给原施工单位。在甲方支付给原施工单位第一笔工程款项前，甲方应当另行向乙方支付2000万元项目收购款项；甲方同时向丙方支付乙方应予支付丙方款项总额的30%。 第二十四条    在完成前条事务后三日内，乙丙双方应当将项目及工程现场全部其交给甲方实际控制，三方并签署相关移交文件。自项目移交至甲方控制之日，项目的一切责任与乙丙双方无关。移交手续办妥，甲方向乙方支付2000万元收购款项，向丙方支付应付款项的20%。 第二十五条    在三方办理项目以及土地使用权的各项法定变更事项后，甲方在法律和行政许可等方面也实际拥有该项目的全部权利，即甲方或其指定机构全部办理完毕土地使用权证以及附件行政许可文件的变更事项后（最后一个变更事项完成）的三日内，甲方将收购款项的余款经依照本合同约定结算后一次性全部付给乙方，同时支付给丙方应支付给丙方的30%尾款。 第二十六条     前述款项结算完毕，则视为本合同履行完毕。 第五章   权利和义务 第二十七条    甲方的权利义务： 1、甲方应当履行本合同约定的付款义务，足额按进度向乙丙双方支付收购资金；甲方对延迟支付款项应当承担违约责任。 2、在该项目收购移交过程中，甲方根据本合同履行支付款项义务后，则相应的对该项目拥有一定的资产权益，并可根据支付的款项金额占总收购资金的比例向有该项目资产权益份额，直至该项目全部归甲方所有。 3、甲方有权依照本合同的约定，根据付款进度取得项目以及项目资产的实际控制权和所有权。 第二十八条    乙方的权利义务： 1、乙方有权按照本合同的约定获得项目收购款项； 2、乙方应当积极配合丙方向甲方移交项目资料和项目在建工程及其他项目资产，协助甲方与丙方办理项目与土地使用权的转让变更登记手续； 3、乙方应当积极协助甲方获得对原《合作建设项目合同》乙方权利义务的承续。 4、乙方应当按照本合同的约定条件和进度将项目现场移交给甲方所有和控制。 5、在本合同约定期限内，不能完成项目以及土地使用权的各项法定变更为甲方事项的，视为违约。 第二十九条   丙方的权利和义务： 1、丙方有权依照原《联合建设经营花园公寓协议书》继续获得相应的收益和费用； 2、丙方应当依照本合同的约定将该项目转让变更为甲方所有，同时对该项目及土地使用权的变更手续承担全部法律和经济责任； 3、本合同约定期限内，不能完成项目以及土地使用权的各项法定变更为甲方事项的，视为违约。 第六章          乙丙方的法律关系 第三十条    在本合同框架下，乙方为该项目的投资人，对该项目拥有部分的资产权利，因而，只有资产处分的权利，但并不能够单方和独立拥有和处分该项目。 第三十一条    在本合同框架下，丙方对该项目拥有全部法律上的权益，因而应当对项目转让的程序和结果负责，同时由于其对项目拥有的主导权利，必须对甲方的合法权利承担更多的保障和保证责任，该条款的含义指因重大变故或乙方违约致使甲方不能依据本合同的约定合法行使相关权利时，甲方必须予以切实维护。 第三十二条    根据乙丙方原签订的《联合建设经营花园公寓协议书》以及双方在本合同中的法律地位，乙丙双方应当对本合同的法律和经济后果承担连带责任。 第七章   违约责任 第三十三条    三方一致确认，根据本合同，违约方未能完全履行合同条款，致使合同各方不能正当行使权益的，则视为违约。违约方应当向守约方支付违约金；给受约方造成经济损失的，应当予以赔偿。 第三十四条    三方一致确认违约金的计算为本合同收购价款总额按每日千分之五计算，最高不超过3000万元人民币。 第三十五条    任何一方不能全部或部分履行本合同的约定则视为违约，违约方应当承担违约责任。 1、               甲方延迟付款，且经乙方一次催告仍不能履约的，乙方有权终止本合同；甲方已付定金不予退还，归依方所有并承担违约责任；甲方已付其他进度款项（含土地出让金），已方在合同终止后3个月内扣除甲方应当承担的违约金后将余款退还给甲方。 2、               乙丙方不能按照本合同约定办理完毕该项目及土地使用权的变更手续，致使甲方无法拥有该项目和进行后续建设经营的，应当双倍返还甲方已付定金。 3、    甲方应当获得的双倍定金、已付其他款项及丙乙双方应予承担的违约金在本合同终止后15日内由乙丙方偿还和支付给甲方；乙丙方不能按时足额偿还的，甲方有权按照该偿还数额总额拥有该项目的部分房产。甲方获得项目房产不按照房产价格计算，为甲方获得偿还资金总额占本合同收购资金总额的比例计算而拥有乙方在项目中拥有资产份额的同等比例的面积，乙丙方应当依照该份额将项目工程或房产分割给予甲方所拥有和控制，并将该部分房屋的产权转让给甲方。 第八章    附则 第三十六条    本合同一经签署，即具备法律效力。 第三十七条    本合同非经三方签订书面文件不得终止。三方一致同意终止的，本合同自动失效，三方依照合同终止文件处理收购终止善后事宜。 第三十八条    合同附件为本合同重要组成部分，其真实有效为本合同效力的前提。 第三十九条    未尽事宜，三方另行协商并签订补充合同；补充合同与本合同具有同等法律效力。三方协商为过的，诉请人民法院依照本合同条款解决。 第四十条      本合同一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。 甲方（收购方）： 法定代表人： 乙方（售出方）：北京易博投资有限责任公司 法定代表人： 丙方（项目方）：北京市裕发东瑞房地产开发有限公司 法定代表人： 签订日期： 合同附件： 本合同附件为主合同重要的和不可缺少的组成部分，并应当在本合同履行过程中全部移交给予甲方。 一、项目批准文件 1.1、建设工程规划许可证     证号：97-规建字0999     批准日期：1997年8月1日     1.1a、建设工程规划许可证附件     1.1b、同意项目规划延期的函     文号：规复函字0238批复 批准日期：2004年8月20日        1.2、建设工程开工许可证     证号：京建开字（2000）1352号            批准日期：2000年9月27日        1.3、项目建设单位名称变更的函    文号：京计投资函（2001）263号            批复日期：2001年6月27日        1.4、项目建设用地的批复        文号：竞争第（2002）第144号            批复日期：2001年7月12日        1.5、建设用地规划许可证       证号：2002规地自0331号            批准日期：2002年8月8日            1.5a、建设用地规划许可证附件            1.5b、关于办理土地使用权手续的通知   文号：京房地出通字（2002-6）第052号 发文日期：2002年10月22日        1.6、建设用地批准证书       证号：京国土房屋建字（2002）89号            批准日期：2002年11月29日 二、合同文件 乙丙方承诺与本合同甲方收购项目相关的合同金包括下列，在此之外的其他任何合同、协议等相关文件及其产生的法律和经济责任均与甲方无关，除非已经明确免除甲方的相关经济和法律责任。 2.1、北京市国有土地使用权出让合同      合同号：      签订日期：2003年4月28 2.2、《合作建设项目合同书》）      合同双方：北京易博投资有限责任公司                北京市东升农工商总公司 签订日期：2002年1月28日        2.3、《联合建设经营花园公寓协议书》            合同双方：北京易博投资有限责任公司                      北京市裕发东瑞房地产开发有限公司 签订日期：2001年8月18日        2.4、工程施工总承包合同             合同双方：北京市裕发东瑞房地产开发有限公司                       北京×××建筑工程公司 签订日期：2222年2月22日 2.4.1工程分包合同 2.4.2建材供应合同        2.5、工程施工监理合同             合同双方：北京市裕发东瑞房地产开发有限公司                       北京×××工程监理公司        2.6、关于花园公寓项目已建工程的工程款项结算协议书            合同各方：北京易博投资有限责任公司          北京市裕发东瑞房地产开发有限公司                      北京×××建筑工程公司 签订日期：2222年2月22日 三、项目工程资料 3.1项目规划设计资料    3.1a项目用地红线图、总平面图 3.1b项目设计和施工图纸资料（全套） 3.1c项目效果图         3.2项目施工图及施工资料            3.2a项目施工报建及技术资料 3.2b项目基础工程验收资料 3.2c项目隐蔽工程施工及验收资料          3.3项目工程审核及决算资料

--  作者：小旭 --  发布时间：2005-12-21 0:01:43 --   难得一见的好文章。辞藻平实，字字珠玑。 如果我两年前看到，就可以少走一些弯路；现在看了，权且总结经验：（

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