房地产信托投资基金在中国前景几何
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| -- 作者：trust -- 发布时间：2005-12-25 12:52:46 -- 房地产信托投资基金在中国前景几何 房地产信托投资基金在中国前景几何 http://gz.house.sina.com.cn 2005-12-25 10:48 中国经营报 2005年11月25日，香港的第一家REITs(房地产信托投资基金)——领汇基金(LINKREIT，股票代码0823HK)在香港联交所成功上市。该基金旗下的房地产是香港特区政府房屋委员会把下属180个商场和停车场分拆剥离后得来，该基金的资产净值达到219亿港币，上市资产沽值为339亿港币。预计今年之内，另一只REITs泓富基金也可能在联交所上市。虽然在领汇基金的全球招股说明书中，声明该基金只在香港地区投资，但是在2005年6月香港证监会修订的《房地产投资信托基金守则》中，取消了在香港上市的REITs的投资地域限制，这就为在香港上市的REITs在中国内地进行投资预留了空间。 在2005年8月中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中指出：“2004年房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。”间接融资的比重过大，使得中国的商业银行系统过多地承载了房地产行业的系统风险。从维护我国金融秩序稳定出发，需要有计划地增大房地产开发商直接融资的比重。此外，在中国银监会最近出台的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》简称“212号文”，对久患资金饥渴症的开发商无疑是雪上加霜。该通知指出，新发行房地产信托投资基金计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质。这事实上使得对房地产信托的监管比银行贷款还要严格。因此，一方面是直接融资的需求上升，另一方面是通过房地产集合资金信托计划融资变得更加困难。中国房地产开发企业普遍表现出对于REITs的极大热情，就不足为怪了。 受到法律、税收、会计等诸多因素的限制，短期内要在中国本土建立REITs市场的设想是不太现实的。中国内地的房地产开发商在短期内要利用REITs这一融资工具，有两条道路可供选择：第一，中国内地的房地产开发商可以通过与海外(包括中国香港)上市的REITs建立战略伙伴关系，在国内联合进行投资。双方或者直接对项目进行投资，并且按出资比例进行利润分成(例如荷兰ING和复地集团对上海松江项目的联合开发)；或者直接建立合资公司，进行不同项目的投资和开发(例如摩根士丹利与顺驰集团合资在内地成立的投资公司)。第二，中国内地的房地产开发可以考虑以REITs的方式直接到香港联交所或者新加坡交易所上市，从而直接面向境外投资者募集资金(例如大连万达集团正在积极谋划此事，根据该集团董事长王健林披露，很可能于2006年2月在香港联交所上市)。 中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的冲击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。但是，我们必须重视到香港股票市场发行REITs融资的成本。 首先，由于中国内地房地产开发企业的经营相对不规范、缺乏透明度，境外投资者对中国内地的房地产开发企业缺乏了解，加上中国内地存在外汇管制，这些因素决定了境外投资者必然要求来自中国内地的REITs提供更高的风险溢价。此外，由于香港当前的中长期贷款利率明显高于中国内地的中长期贷款利率，因此到香港发行REITs融资就面临着很高的机会成本。 其次，香港的REITs法规并不像美国那样提供税收优惠，而是实施税收中性原则，而税收优惠本来是REITs融资的主要收益之一。而且，尽管香港本身是低税收的司法管辖区，但是对于以内地房地产项目打包上市的REITs，由于内地在土地使用权出让等方面存在一系列的限制，这类REITs很可能使用特殊目的投资工具(Special Purpose VehiclesSPV)的形式，即在港上市的REITs以母公司形式拥有内地房地产项目公司的股权，内地房地产项目公司仍然适用内地税法缴纳税收，香港的低税收优势根本不能得到利用。 第三，中国内地房地产企业在香港发行REITs融资，得到的资金是港币，定期需要支付的红利也是港币，但是中国内地企业进行房地产开发时，需要的货币却是人民币。这就意味着将会存在一定程度的货币错配。货币错配意味着实际融资金额将受到汇率风险、兑换成本和外汇管制法规等不利影响。至于中国内地房地产企业能否在香港发行以人民币计值的REITs，这是一个值得期待的场面，但是显然还有很长的路要走。 (作者系中国社会科学院世界经济与政治研究所博士生) [此贴子已经被作者于2005-12-25 12:55:41编辑过]
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