联手境外基金民营房企暗铺REITs通路

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--  作者：amigo --  发布时间：2006-2-17 21:41:32 --  联手境外基金民营房企暗铺REITs通路 第一财经日报 (06/02/17 09:36) 　　继广州越秀、大连万达等大型房地产企业在去年纷纷传出REITs（房地产信托基金）上市，或准备上市的信息后，更多民营企业在2006年开始酝酿以REITs方式打包上市之路。先整合资产、再吸引外资进入是他们的共同策略。然而，民营企业要想最终做成REITs却并非易事 　　本报记者于兵兵发自上海 　　近日，上海中富投资发展有限公司传出消息，该公司旗下控股公司苏州中瑞新世纪置地有限公司，将80％的股权转让给世界最大的酒店公寓经营投资商之一新加坡雅诗阁(ASCOTT)集团。 　　与多数中外合作谈判周期长，且低调操作不同，此次中富投资的海外合作可谓火线推进。而这些动作都只是中富投资在REITs上市之路的众多前奏之一。 　　市场人士同时透露，新的一年，还有更多民营企业在朝着REITs方向暗中较劲。 　　拿着项目攻外资 　　拿上几个优质项目，再联手一个境外基金机构，这是目前众多意欲上市的房地产企业看好的REITs通行之路。 　　据了解，前述中瑞新世纪置地有限公司下属项目包括苏州乐嘉生活广场及苏州诗乐庭酒店公寓两个商用物业。其中，诗乐庭酒店公寓是中富投资在苏州工业园区开发的大型豪华酒店服务公寓，聘请的正是雅诗阁进行全程管理。 　　对于此次股权转让，中富投资的公开解释是：这是中富投资与雅诗阁集团战略合作的一部分。 　　值得注意的是与此相关的另一个项目开发信息。去年12月6日，中富投资公司网站称，中富投资发展有限公司控股公司乐嘉实业发展有限公司成功竞拍了苏州工业园区03号地块，面积9871.31平方米。项目由乐嘉实业发展有限公司与新加坡雅诗阁集团、苏州建屋集团合作开发，物业形态仍然是酒店式公寓。 　　合作买地在先，股权转移在后，中富与雅诗阁的合作走的正是传统的房地产企业与境外机构的合作模式。由此，雅诗阁如愿进入房地产开发项目，而中富投资却不仅是解决了资金问题。市场人士猜测，通过联手境外机构提高物业资质，打包后走上REITs之路才是中富的真实构想。对此，中富投资董事长袁野在此前接受媒体采访时予以确认。据他介绍，中富投资正在积极洽谈多个项目，而这些项目未来都会做成酒店公寓。而目前正在运作的项目只是中富庞大REITs规划中的第一步。 　　“以房地产信托基金(即REITs)形式将物业打包上市，将成为今年商业地产的一大趋势。”上海某房地产公司高层向记者介绍。继广州越秀、大连万达等大型房地产企业在去年纷纷传出REITs上市，或准备上市的信息后，更多民营企业在2006年开始酝酿REITs之路。先整合资产、再吸引外资进入是他们的共同策略。 　　先找优质资产 　　业内人士介绍，境外基金能否认可合作，进而帮助内资商业地产项目打包上市，主要取决于几个因素，一是项目持有公司在国内的排名，二是公司经营状况和财务状况，三是项目地段等硬性资质。 　　虽然上述上海某房地产高层并未透露该公司的REITs上市计划，但从其运作轨迹看，先收购商业地产，进而做成商业地产集团的策略十分明显。其收购目标也基本锁定在上海最高端的商业区域，该高层称，甲级地段是保证商用物业价值的最重要因素之一。 　　据了解，该公司去年已经在上海收购了两个成熟商用物业，且都在上海市最繁华的商业区。一个是位于南京西路物业，另一个是位于徐汇区的商务楼，该高层透露，公司今年很可能再收购一个商用项目。三个物业之和可能达到10万平方米，总资产20亿元。 一位商业地产分析人士认为，以淮海中路、南京西路、徐家汇商业中心和浦东陆家嘴等为代表的上海市级中心区域的物业价值不会因房地产宏观调控而走低。如果与香港中环、日本银座等国际商业中心相比，上海淮海中路、南京西路等办公楼租金在未来几年将有5至10倍的上升空间。“而这些都是境外基金选择合作伙伴时非常看重的因素。”该高层称。 　　分析人士称，一般的商业地产在收购之后，开发企业都需要将资产整合，通过重新装修改建，引进知名物业管理公司，或学习先进的物业管理，提升物业品质，提高租金。再进而与国外投资机构达成合作，引入资金后再进行下一轮收购，最终形成系列资产，打包上市。 　　记者手记 　　联手基金并非易事 　　于兵兵 　　在商业地产融资渠道单一的情况下，开发商求钱若渴，境外基金同样跃跃欲试。以去年大笔收购商用物业著称的麦格理银行今年已经有五个项目同时在洽谈中。据了解，目前境外基金全球收购商用物业的投资回报率在5%至6%。而国内商用物业尚有8%左右的回报率。 　　除了一线城市本身的经济发展潜力外，经济分析人士称，人民币升值确实也是境外基金进入国内商业地产的重要推动因素之一。对此，某业内人士计算，如果上海某甲级写字楼的租金在0.8美金/平方米/天，三年后人民币与美元兑换比值升至6：1，0.8美元只相当于4块多钱，“至2010年，我们应该可以看到2至3美元的写字楼租金单价。”该人士称，“正是看好了这一上升空间，未来还将有大量外资进入上海、北京、广州等一线城市的核心地段商用物业。” 　　如果商业地产项目足够优质，境外基金为何不能直接收购并打包上市？对此，业内人士解释，以境外基金一向谨慎的作风，这样做的操作周期较长。由内资企业先进行收购整合，境外基金只需要考查一家集团公司的资质即可。 　　另据了解，目前中国香港和新加坡是亚洲唯一两个允许境外REITs上市的公募市场。而之所以大多数内资企业都选择了香港的REITs市场，主要是因为对国内政策更加了解，对国内经济发展信心更大，因此对上市项目的估值也更大。 　　但是，对于众多内资民营企业能否与境外基金顺利联手，一些业内人士并不十分看好。 　　同策房地产总裁孙益功介绍，作为上海三大房地产代理机构之一，同策房产也曾经参与一些企业为实现REITs上市与境外基金的合作谈判。但是，由于境外基金对现有物业的经营状况十分看重，“即使地理位置不错，但经营状况不好，这种合作也不会成功。”孙益功介绍，“境外基金不会把海外管理团队拉到中国，对本土化的商家管理更是他们无法亲力亲为的。”因此，是否已经有成熟的管理团队和经营体制是他们十分看重的因素。

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