Regolamento condominio probabilmente non valido!
Nemo
regolamento di condominio che ha diverse deroghe al codice civile, io pur
protestanto per cio', ho sempre pagato poichè credevo fosse un regolamento
valido. Nel corso di quest'anno, ho fatto una serie di accertamenti, per cui
ho capito che, il suddetto regolamento non è stato mai registrato, che nel
mio atto di acquisto non c'e' alcun riferimento a regolamenti, che lo
stesso, non è stato neanche firmato da tutti i proprietari che avevano
titolo nell'anno in cui è stato redatto, evidenziato questo
all'amministratore, mi ha risposto che nel verbale tre anni fa' fu
deliberato espressamente che la ripartizione delle spese andavano fatte
secondo quel regolamento, e che quindi per lui è validamente applicato.
Sono costretto ad accettare questo regolamento anche se non ne sapevo
neanche dell'esistenza all'atto dell'acquisto?
Il fatto fatto di non aver impugnato i verbali in questi anni lo rende
regolare a tutti gli effetti?
Se invece per me non è valido, cosa devo fare per far valere il mio diritto?
Visto che fin'ora ho dato per scontato che fosse legale, ma solo adesso mi
accorgo che non lo è posso richiedere il conteggio di tutti gli arretrati
eventualmente?
Grazie infinite a chi vuole darmi una dritta.
Aldo
Marcell0
Devi rivolgerti ad un professionista per verificare quali punti del
regolamento siano contrari all'ordinamento.
Cmq al di fuori di questi casi sei tenuto al rispetto del regolamento anche
se non lo conoscevi al momento dell'acquisto.
Sarebbe stato tuo onere fare le opportune verifiche prima di comprare
l'immobile.
Ciao
Nemo
> Devi rivolgerti ad un professionista per verificare quali punti del
> regolamento siano contrari all'ordinamento.
> Cmq al di fuori di questi casi sei tenuto al rispetto del regolamento
anche
> se non lo conoscevi al momento dell'acquisto.
> Sarebbe stato tuo onere fare le opportune verifiche prima di comprare
> l'immobile.
Sei sicuro di quello che hai scritto Marcello? dico questo perchè ricercando
con google ho trovato questo:
Cassazione del 26/01/1998 n° 714
Titolo: Il regolamento del condominio non trascritto è comunque valido ma
non è opponibile ai successivi acquirenti.
Massima: La trascrizione prevista dall'art.1138 comma terzo cod. civ. del
regolamento di condominio nel registro (peraltro non istituito), di cui
all'art.1129 cod. civ. integra un mero onere di pubblicità dichiarativa, la
cui inosservanza non comporta la nullità o l'inefficacia del regolamento
approvato dall'assemblea dei condomini o predisposto dall'originario
costruttore dell'edificio condominiale. L'omessa trascrizione del
regolamento nei RR.II. determina invece l'inopponibilità ai successivi
acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio
condominiale delle eventuali clausole limitative di diritti esclusivi di
proprietà spettanti a ciascun condomino senza influire anch'essa sulla
validità ed efficacia del regolamento.
E proprio per chiarirmi su questo che ho chiesto aiuto.
Grazie
felix
> Sono tre anni che l'amministratore ripartisce le spese conformemente ad un
> regolamento di condominio che ha diverse deroghe al codice civile, io pur
> protestanto per cio', ho sempre pagato poichè credevo fosse un regolamento
> valido. Nel corso di quest'anno, ho fatto una serie di accertamenti, per cui
> ho capito che, il suddetto regolamento non è stato mai registrato, che nel
> mio atto di acquisto non c'e' alcun riferimento a regolamenti, che lo
> stesso, non è stato neanche firmato da tutti i proprietari che avevano
> titolo nell'anno in cui è stato redatto, evidenziato questo
> all'amministratore, mi ha risposto che nel verbale tre anni fa' fu
> deliberato espressamente che la ripartizione delle spese andavano fatte
> secondo quel regolamento, e che quindi per lui è validamente applicato.
Quindi e' un regolamento assembleare.
> Sono costretto ad accettare questo regolamento anche se non ne sapevo
> neanche dell'esistenza all'atto dell'acquisto?
Certo che devi accettarle,puoi semmai promuovere delle modifiche,
non ne conoscevi l'esistenza per tua incuria evidentemente.
> Il fatto fatto di non aver impugnato i verbali in questi anni lo rende
> regolare a tutti gli effetti?
Se e' stato deliberato lo e' a tutti gli effetti.
> Se invece per me non è valido, cosa devo fare per far valere il mio diritto?
Ricorrere dal giudice ovviamente,ma perche' secondo te non e'
valido?
> Visto che fin'ora ho dato per scontato che fosse legale, ma solo adesso mi
> accorgo che non lo è posso richiedere il conteggio di tutti gli arretrati
> eventualmente?
Tu confondi con il regolamento contrattuale,che c'entra legale?
Il regolamento e'sempre legale se non viola specifici dettati
del cc.infatti spesso leggi,salvo etc etc...
Ma invece di teorizzare perche' non scrivi cosa a tuo avviso non
va,ed inoltre ne hai mai parlato con altri condomini?
ciaofelix:-)
--
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito
http://www.newsland.it/news segnala gli abusi ad ab...@newsland.it
Nemo
"felix" <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
news:c4klak$73s$1...@news.newsland.it...
> Nemo ha scritto:
>
> > Sono tre anni che l'amministratore ripartisce le spese conformemente ad
un
> > regolamento di condominio che ha diverse deroghe al codice civile, io
pur
> > protestanto per cio', ho sempre pagato poichè credevo fosse un
regolamento
> > valido. Nel corso di quest'anno, ho fatto una serie di accertamenti, per
cui
> > ho capito che, il suddetto regolamento non è stato mai registrato, che
nel
> > mio atto di acquisto non c'e' alcun riferimento a regolamenti, che lo
> > stesso, non è stato neanche firmato da tutti i proprietari che avevano
> > titolo nell'anno in cui è stato redatto, evidenziato questo
> > all'amministratore, mi ha risposto che nel verbale tre anni fa' fu
> > deliberato espressamente che la ripartizione delle spese andavano fatte
> > secondo quel regolamento, e che quindi per lui è validamente applicato.
>
> Quindi e' un regolamento assembleare.
non mi da nessun problema considerarlo assembleare (anche se non è stata
convocata nessuna assemblea nè redatto alcun verbali nel quale si delibera
l'approvazione dello stesso) ma si pretende considerarlo contrattuale
> > Sono costretto ad accettare questo regolamento anche se non ne sapevo
> > neanche dell'esistenza all'atto dell'acquisto?
>
> Certo che devi accettarle,puoi semmai promuovere delle modifiche,
> non ne conoscevi l'esistenza per tua incuria evidentemente.
non ne conoscevo l'esistenza perche' nulla c'era che lo rendeva pubblico
quando ho acquistato, non c'era neanche l'amministratore, nessun registro
verbali
> > Il fatto fatto di non aver impugnato i verbali in questi anni lo rende
> > regolare a tutti gli effetti?
>
> Se e' stato deliberato lo e' a tutti gli effetti.
deliberato si, ma considerando per le ripartizioni delle spese gli articoli
di questo regolamento ed in particolare (quello che io contesto) gli
articoli che derogano dal codice civile ( non ci dev'essere l'unanimita' per
derogare all' 1123 per esempio?)
>
> > Se invece per me non è valido, cosa devo fare per far valere il mio
diritto?
>
> Ricorrere dal giudice ovviamente,ma perche' secondo te non e'
> valido?
>
> > Visto che fin'ora ho dato per scontato che fosse legale, ma solo adesso
mi
> > accorgo che non lo è posso richiedere il conteggio di tutti gli
arretrati
> > eventualmente?
>
> Tu confondi con il regolamento contrattuale,che c'entra legale?
> Il regolamento e'sempre legale se non viola specifici dettati
> del cc.infatti spesso leggi,salvo etc etc...
Appunto! qualche stralcio di seguito, che ne dici?
-le deliberazioni sono valide con la maggioranza solo millesimale dei
condomini?
-Il colore delle tende deve essere approvato dalla maggioranza millesimale
DEGLI ALTRI condomini
-Per nessuna ragione si potranno variare i valori millesimali dei diversi
piani.
-le spese del cancello elettrico vanno divise sempre in parti uguali.
-l'assemblea potrà deliberare di ripartire volta per volta anche altre spese
in parti uguali
-la bolletta dell'acqua potabile sarà ripartita proporzionalmente alla
lettura dei contatori individuali
Ti sembra un regolamento assembleare? preciso che il cancello non serve solo
i box ma l'intero fabbricato e le unità immobiliari molto diversi in
millesimi, inoltre, la bolletta dell'acqua viene emessa con 5 fascie di
prezzi di cui non si tiene conto.
In ogni caso, siccome credo che non basti scrivere 4 fogli di carta firmati
da una maggioranza senza alcun'altra formalità e con presenti le deroghe
citate, per considerarlo un regolamento valido ed opponibile anche a chi ha
acquistato successivamente senza nessuna annotazione di regolamento
esistente indicato nell'atto.
ma potrei sbagliarmi, ed è per questo che chiedo aiuto in particolare cosa
posso fare per accertare la validità di tale regolamento.
Grazie mille felix e scusa la lunghezza del messaggio
felix
Quindi e' un regolamento assembleare.
> non mi da nessun problema considerarlo assembleare (anche se non è stata
> convocata nessuna assemblea nè redatto alcun verbali nel quale si delibera
> l'approvazione dello stesso)
Per il semplice fatto che vi si attengono tutti e' da considerare
accettato e valido.
ma si pretende considerarlo contrattuale
Questo no assolutamente.
> > > Sono costretto ad accettare questo regolamento anche se non ne sapevo
> > > neanche dell'esistenza all'atto dell'acquisto?
> >
> > Certo che devi accettarle,puoi semmai promuovere delle modifiche,
> > non ne conoscevi l'esistenza per tua incuria evidentemente.
> non ne conoscevo l'esistenza perche' nulla c'era che lo rendeva pubblico
> quando ho acquistato, non c'era neanche l'amministratore, nessun registro
> verbali
C'era una consuetudine,nota al tuo venditore,sarebbe basta-
to chiedere a lui,poi se dici che quando hai acquistato non
c'era l'amministratore,significa che adesso c'e',da dove e
come e' spuntato?
> > > Il fatto fatto di non aver impugnato i verbali in questi anni lo rende
> > > regolare a tutti gli effetti?
> >
> > Se e' stato deliberato lo e' a tutti gli effetti.
> deliberato si, ma considerando per le ripartizioni delle spese gli articoli
> di questo regolamento ed in particolare (quello che io contesto) gli
> articoli che derogano dal codice civile ( non ci dev'essere l'unanimita' per
> derogare all' 1123 per esempio?)
Il codice parla di *salvo diversa convenzione* evidentemente
l'assemblea ha ritenuto di dover derogare.
> >
> > > Se invece per me non è valido, cosa devo fare per far valere il mio
> diritto?
> >
> > Ricorrere dal giudice ovviamente,ma perche' secondo te non e'
> > valido?
> >
> > > Visto che fin'ora ho dato per scontato che fosse legale, ma solo adesso
> mi
> > > accorgo che non lo è posso richiedere il conteggio di tutti gli
> arretrati
> > > eventualmente?
> >
> > Tu confondi con il regolamento contrattuale,che c'entra legale?
> > Il regolamento e'sempre legale se non viola specifici dettati
> > del cc.infatti spesso leggi,salvo etc etc...
> Appunto! qualche stralcio di seguito, che ne dici?
> -le deliberazioni sono valide con la maggioranza solo millesimale dei
> condomini?
Illecito.
> -Il colore delle tende deve essere approvato dalla maggioranza millesimale
> DEGLI ALTRI condomini
Buffo!
> -Per nessuna ragione si potranno variare i valori millesimali dei diversi
> piani.
non valido.
> -le spese del cancello elettrico vanno divise sempre in parti uguali.
E' un metodo come tanti altri.
> -l'assemblea potrà deliberare di ripartire volta per volta anche altre spese
> in parti uguali
Lecito! Con le dovute maggioranze!
> -la bolletta dell'acqua potabile sarà ripartita proporzionalmente alla
> lettura dei contatori individuali
Corretto!
> Ti sembra un regolamento assembleare? preciso che il cancello non serve solo
> i box ma l'intero fabbricato e le unità immobiliari molto diversi in
> millesimi, inoltre, la bolletta dell'acqua viene emessa con 5 fascie di
> prezzi di cui non si tiene conto.
Ho espresso il mio punto di vista caso per caso.
> In ogni caso, siccome credo che non basti scrivere 4 fogli di carta firmati
> da una maggioranza senza alcun'altra formalità e con presenti le deroghe
> citate, per considerarlo un regolamento valido ed opponibile anche a chi ha
> acquistato successivamente senza nessuna annotazione di regolamento
> esistente indicato nell'atto.
Infatti hai tutto il diritto di proporre un nuovo regolamento
sara' poi la maggioranza a decidere se accettarlo o meno,per
quanto riguarda i primi tre esempi ove non vogliano intendere
non hai che rivolgerti al giudice.
> ma potrei sbagliarmi, ed è per questo che chiedo aiuto in particolare cosa
> posso fare per accertare la validità di tale regolamento.
Documentarti,come stai facendo.
Nemo
> Nemo ha scritto:
> > > > Il fatto fatto di non aver impugnato i verbali in questi anni lo
rende
> > > > regolare a tutti gli effetti?
> > >
> > > Se e' stato deliberato lo e' a tutti gli effetti.
>
"In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimita', espressione
dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve
necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalita', fissati
nell'art. 1123 c.c.
Cassazione civile sez. II, 5 novembre 2001, n. 13631 Giust. civ. Mass.
2001,f. 11"
"Le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartiione
delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di
ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unaime dei
condomini, sono nulle (Nella specie, si trattava di una delibera assembleare
assunta a maggioranza, relativa alla ripartizione tra i condomini, in parti
uguali, e non in base ai millesimi, della spesa relativa all'adeguamento
dell'impianto elettrico alla normativa in tema di sicurezza ed alla
automazione del portone)
Cass. Sez.II, 16 febbraio 2001, n.2301 Immobili & Proprietàn.5/2001"
Quanto sopra mi lascia suporre che la deroga alla ripartizione spese, come
previsto dal codice civile, debba essere deliberata all'unanimità, infatti
solo cosi è tutelato il diritto del signolo, (immagina una situazione dove
un condomino è proprietario di solo un garage e tutti gli altri anche
l'alloggio e si deliberasse a maggioranza di ripartire le spese del cancello
in parti uguali).
Se "nulle", significherebbe che in qualsiasi momento se ne puo' chiedere il
ricalcolo?
> Il codice parla di *salvo diversa convenzione* evidentemente
> l'assemblea ha ritenuto di dover derogare.
>
> > >
> E' un metodo come tanti altri.
D'accordissimo se si segua un regolamento contrattuale o deliberato
all'unanimità, ma mi sembra grave se, la maggioranza dei condomini possa
aumentare la mia spesa rispetto a quello che stabilisce il codice civile,
senza tener conto anche della mia volontà. Va tutto bene nella
regolamentazione della vita di condominio, ma nella ripartizione delle spese
resto perplesso, e per questo cerco di chiarirmi :-)
>
> > -la bolletta dell'acqua potabile sarà ripartita proporzionalmente alla
> > lettura dei contatori individuali
>
> Corretto!
"La ripartizione tra i condomini della tassa di smaltimento dei rifiuti, non
rientrando tale esborso tra le spese di manutenzione e di gestione delle
parti o servizi comuni, perché relativa alle singole unità immobiliari che
appartengono a ciascuno dei condomini, va ripartita applicando i criteri in
base al quale è determinata dall'ente impositore, diversi da quelli con i
quali vengono ripartite le spese condominiali in senso proprio. Cass. civ.
sez.II, 28 novembre
2001, n.15131"
E' questo sopra è quello che mi fa nascere il dubbio sull'acqua potabile,
infatti, quello che chiedo è la ripartizione ovviamente tenendo conto dei
contatori individuali ma applicando i criteri in base ai quali è stata
determinata la bolletta dal fornitore.
> C'era una consuetudine,nota al tuo venditore,sarebbe basta-
> to chiedere a lui,poi se dici che quando hai acquistato non
> c'era l'amministratore,significa che adesso c'e',da dove e
> come e' spuntato?
Mi permetti di dirtelo in privato?
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Grazie di tutto