[WSJ] 富人为何扎堆涌入波多黎各买房？

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多拉多海滩度假区内的一幢定制房屋在2022年3月卖出4,000万美元的纪录高价。

_图片来源：FOCUZZ_



E.B. Solomont

2024年2月21日13:30 CST 更新



2022年3月，房地产经纪人旺达·伊蒂尔(Wanda Ithier)的客户在加勒比岛屿波多黎各买下一幢价值4,000万美元的豪宅。在这之前的几周里，售价一直在不断波动。

在线房地产服务公司Zillow的数据显示，这幢面积为13,560平方英尺（约合1,260平米）的定制住宅坐落在多拉多海滩度假区内，位于波多黎各首都圣胡安以西，距离拥有500年历史的圣胡安约25英里（约合40公里），2021年11月以2,995万美元的价格首次进入市场。短短几周后，这幢住宅的价格便随整个市场水涨船高，跃升至3,450万美元，伊蒂尔说，在随后的谈判中，价格又进一步上涨。她说，次年3月，她的客户最终同意支付4,000万美元购房，比最初要价高出逾33%，创下岛内纪录。

这笔交易反映了波多黎各豪宅市场之火爆。优惠的税收政策和新冠疫情时期的“第二居所”热推动大批富裕的购房者纷纷涌入波多黎各。记录显示，上述价值4,000万美元豪宅的买主是经营加密货币交易公司的赖特·韦斯利·瑟斯顿(Wright Wesley Thurston)，卖主是投资家杰森·摩尔(Jason Moore)。“他想要这幢房子，”与房地产经纪公司Betty Martinez Real Estate的贝蒂·马丁内斯(Betty Martinez)一道为瑟斯顿提供代理服务的伊蒂尔说。“这是一处独特的房产。” 营销材料显示，这幢房子占地约1.4英亩（约合5,666平方米），有一个内部庭院、一个长85英尺（约合30米）的游泳池和一个3万加仑（约合11万升）的锦鲤池。瑟斯顿和摩尔都没有回应置评请求。

波多黎各的豪宅市场在2022年底出现短暂回调，但随后又呈现欣欣向荣的态势，投资者和开发商纷纷摩拳擦掌，想要把握高端住宅走俏带来的机遇。波多黎各位于迈阿密东南方向，乘飞机大约需要两个半小时，这里以全年温暖的天气、圣胡安老城等历史名胜区以及海滩、山峦和雨林而闻名。多年来，这片美国境外领土还一直因人口减少、经济疲软和基础设施落后而苦苦挣扎。但当地的房地产经纪人说，自新冠疫情暴发以来，富有的购房者纷纷涌入这座岛屿，推动销售量和价格一路走高。

苏富比国际房地产(Sotheby’s International Realty)的数据显示，在位于波多黎各北岸的富人区多拉多海滩，定价100万美元以上房屋的销售价格中值2022年达到620万美元，较2021年的340万美元上涨了近一倍。其他地区的房价也在上涨，其中包括圣胡安的海滨社区孔达多、位于波多黎各东北部沿海的巴伊亚海滩以及位于东南部的帕尔马斯德尔马。

当地的房地产中介表示，市场火爆的主要原因要归结于被称为第60号法(Act 60)的税收优惠措施, 这些措施适用于搬迁到波多黎各的个人和公司。这部税法规定，以波多黎各为主要居住地的个人如果每年在这座岛屿至少居住183天，则无需为来源于波多黎各的收入缴纳联邦所得税。自2019年起，波多黎各还规定，享受税收优惠政策的人必须在岛上拥有住房，当地中介表示，这项规定导致买家数量激增。疫情期间，波多黎各温暖的气候加上远程工作的采用和波多黎各低廉的生活成本更是加快了购房潮，富人们纷纷在岛上购置主要住宅和度假屋。

Pantera Capital的创始人丹·莫雷德摄于2022年。

_图片来源：XAVIER GARCIA/BLOOMBERG NEWS_

这座岛屿高端房地产市场的井喷式增长表现为接二连三的巨额交易，其中包括瑟斯顿那笔4,000万美元的购房交易。当地MLS房源系统和房产买卖记录显示，2022年12月，对冲基金投资人格伦·谢恩伯格(Glen Scheinberg)斥资3,700万美元，购置了一幢位于多拉多海滩度假区东滩区域的10,250平方英尺（约合952平方米）住宅，而这幢住宅两年前的售价为1,899.5万美元。目前无法确定瑟斯顿或谢恩伯格是否获得了免税资格。谢恩伯格拒绝对此置评。

当地MLS房源系统的数据显示，2021年3月，制药公司PruGen Pharmaceuticals的创始人兼首席执行官肖恩·洛纳根(Sean Lonergan)和他的妻子米歇尔·洛纳根(Michelle Lonergan)以3,000万美元的价格出售了位于东滩的一幢定制住宅。根据记录并据了解该交易的人士透露，买家是对冲基金Pantera Capital的创始人丹·莫雷德(Dan Morehead)。目前无法确定莫雷德是否获得了免税资格。他和洛纳根夫妇（记录显示，他们申请了这项福利）没有回应置评请求。

苏富比国际房地产的奥里亚娜·尤维利耶(Oriana Juvelier)表示，这些交易并非反常现象。2020年，尤维利耶参与了上述价值1,899.5万美元的交易。她说，2017年飓风“玛丽亚”过后，想抓住机会大赚一笔的投资者纷纷抢购波多黎各的不良房产。疫情暴发时，住房市场正在积蓄动能，豪宅部门“一下子就火爆起来”。

优惠的税收政策和新冠疫情时期的“第二居所”热推动大批富裕的购房者纷纷涌入波多黎各。

_图片来源：GIL STOSE FOR THE WALL STREET JOURNAL_

波多黎各2012年推出的税收优惠政策旨在刺激经济增长。美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据显示，截至2022年7月，波多黎各人口约为320万，约有40%的居民生活贫困，收入中值略低于22,000美元。普查数据显示，优惠措施在11年前得到批准时，44.9%的波多黎各居民生活贫困，当时的家庭收入中值为19,429美元。

为个人和公司提供税收优惠咨询的律师劳尔·比达尔·塞普尔韦达(Raul Vidal y Sepulveda)表示，根据第60号法（2019年激励计划的名称），符合条件的企业从波多黎各出口服务时只需要缴纳4%的企业税。他说，收入在300万美元或以上的公司必须在当地雇用至少一名全职员工。获得第60号法优惠资格的个人无需为来源于波多黎各的收入缴纳联邦所得税，利息、股息收入和某些资本收益也可以免于缴纳波多黎各所得税。个人要取得资格，必须以波多黎各为主要居住地，在获得免税地位后两年内，必须在波多黎各拥有一套住房，而且每年必须向当地慈善机构捐赠至少1万美元。

波多黎各经济发展和商务部(Department of Economic Development and Commerce)的数据显示，根据第60号法获得免税地位的人数经过几年的稳定增长，从2019年的514人跃升至2020年的714人，2021年更进一步增至1,238人。2022年，这一数字降至721人，比达尔·塞普尔韦达认为主要原因在于加密货币市场的暴跌。他说，在虚拟货币达到顶峰时，加密货币企业家和投资者蜂拥而至，以求获得第60号法规定的资本收益优惠。

住宅和酒店开发咨询公司Weitzman的主管彼得·巴泽利(Peter Bazeli)表示，波多黎各的税收优惠使这里从旅游胜地变成了富有购房者灵活转移业务的目的地，这些购房者包括对冲基金投资家、加密货币投资家和其他企业家。他说，这种转移始于2012年，一直在 “缓慢燃烧”，到了2020年，新冠疫情的暴发和股市产生的大量财富使转移速度大大加快。

“吸引人的地方是，你可以搬到波多黎各，节省税金，拥有妙不可言的生活方式，而且一般来说，花费比在迈阿密或其他度假胜地的同类地点少得多，”他说。“这几乎创造了一个选择在波多黎各定居的高净值家庭俱乐部。”

加密货币投资家迈克尔·特平(Michael Terpin)是早期的迁居者。2016年，他从内华达州搬到波多黎各，以享受税收优惠。“我把这看成是20年规划，”他说。“20年我能省多少税？”

特平说，自从他搬到波多黎各以来，波多黎各已经形成了一个加密货币投资圈，他在那儿的朋友比在内华达州或佛罗里达州（特平在这两个州也有住房）的朋友还要多。在波多黎各，他购置了两处房产，一处是位于圣胡安米拉马尔社区的公寓，另一处是位于圣胡安市郊瓜伊纳博贝弗利山庄区的一幢独栋房屋。他说，他花费28万美元购买了这套公寓目前价值250万美元。他花费70万美元购买的独栋房屋目前的价值则在600万至700万美元之间。

克里斯蒂安·米克尔森(Christian Mickelsen)是一名商业培训师、作家和投资家，2018年从加利福尼亚州圣迭戈搬到波多黎各，他说，他没有料想到自己会像现在这样喜欢在岛上生活。他是冲着税收优惠来的，但他说，他发现这里有很多拓展人脉的机会和大量商机，还有宜人的热带气候、美味的餐馆、精彩的夜生活和水上运动。他住在多拉多海滩度假区，可以开着高尔夫球车到各处逛逛，还可以叫客房服务。

“生活在加利福尼亚，我赚的钱一大半都用来交税了，日子相当难过，”他说。

米克尔森还赶在楼市起飞之际开始投资房地产。2018年，他以337.5万美元购买了一幢五居室住宅，随后在2020年以500万美元的价格卖出。后来，他又分别以360万美元和690万美元的价格在多拉多海滩购买了两套三居室公寓。这两套公寓目前都在市场上挂牌出售，挂价分别为1,099.7万美元和1,599.7万美元，米克尔森说，哪一套卖不出去，他就自己留着哪一套。

企业家克里斯托弗·哈丁将其位于多拉多海滩的一幢住宅挂牌出售，价格为4,495万美元。

_图片来源：BROCK SORENSON_

还有一些雄心勃勃的卖家也在试水。今年2月，企业家克里斯托弗·哈丁(Christopher Harding)将位于多拉多海滩丽思卡尔顿保护区一幢面积5,600平方英尺（约合520平方米）的住宅挂牌出售，价格为4,495万美元。记录显示，哈丁在2020年以1,000万美元的价格购买了这幢拥有四间卧室并带有带顶露台和室外厨房的住宅。

2015年，蒂普·鲍尔斯(Tip Powers)卖掉了自己位于弗吉尼亚州的房地产公司，全时移居波多黎各，他把一幢位于多拉多海滩度假区的新建住宅以3,590万美元挂牌出售。鲍尔斯说，2018年，他以160万美元的价格购买了这处房产，拆除了原址上的一幢现有房屋，随后为自己建造了一幢面积约为14,700平方英尺（约合1,366平方米）的房屋。建房历时数年，于2022年完工，鲍尔斯说，房子建好后，他有两个孩子已经大学毕业，不再住在家里，另外两个孩子在波多黎各的高中学业已经完成了一半。在孔达多附近居住的鲍尔斯说，他计划留在波多黎各，但在多拉多地区拥有一幢大房子已不再有意义。

鲍尔斯说，从市场上其他房屋的情况来看，他这幢拥有全景海景的房子相对便宜。他还说，波多黎各对成品住宅的需求很高。“在这个价格区间，他们不想要还得修修补补的房子，”他说。

苏富比的尤维利耶说，波多黎各经历了长期的开发停滞，目前，当地的建筑商和一些来自美国本土的建筑商正在竞相建造新住宅，这些房屋的售价之高在波多黎各历史上前所未有。以圣胡安为例，她估计有十多个公寓楼项目正处于开发进程中的不同阶段。“这里上一次出现建筑热潮是在20世纪70年代和80年代，房地产市场也反映了这一点，”她说。

蒂普·鲍尔斯耗时几年建造了一幢面积约为14,700平方英尺（约合1,366平方米）的房屋，挂牌价3,590万美元。

_图片来源：ZZ (3)_

房地产经纪公司Corcoran Puerto Rico的布兰卡·赫贝·洛佩斯-皮尔路易西(Blanca Hebé López-Pierluisi)说，她正在推销几处新建公寓楼，其中包括位于圣胡安孔达多社区的Vanderbilt Residences。这幢海滨公寓楼有66个单元，休憩空间达25,000平方英尺（约合2,322平方米）， 由对冲基金经理约翰·保尔森(John Paulson)的家族办公室Paulson & Co.开发。

洛佩斯-皮尔路易西说，在这幢高250英尺（约合76米）的大楼里，城市景观住宅的起价为400万美元，海景住宅的起价为620万美元，其中一套面积约为7,380平方英尺（约合685平方米)、带有近4,200平方英尺（约合390平方米）露台的海景住宅售价为1,250万美元。她说，这幢楼的承购率已超过55%，这还是在没做什么广告、仅靠亲朋好友口口相传的情况下。该公寓楼将从2024年12月开始交房。

洛佩斯-皮尔路易西说，她正在推销同样位于孔达多的The Icon，这是一幢拥有30个单元的精品公寓楼，价格从120万美元（两居室）到800万美元（四居室顶层公寓）不等。开发商是总部位于波多黎各的私募股权公司RioBlanco Capital。

对冲基金经理约翰·保尔森的家族办公室正开发的位于圣胡安孔达多社区的有66个单元的奢侈公寓楼Vanderbilt Residences。

_图片来源：SB ARCHITECTS (EXTERIOR RENDERING); HBA (3, RENDERINGS)_

当地的房地产经纪人说，最贵的豪宅仍然在多拉多海滩度假区。多拉多海滩度假区是一片占地1,400英亩（约合6平方公里）、经过总体规划的社区，位于波多黎各北侧，最初由小约翰·洛克菲勒(John D. Rockefeller Jr.)的儿子劳伦斯·洛克菲勒(Laurance Rockefeller)开发。劳伦斯·洛克菲勒是一位积极的自然保护者，在美属维尔京群岛各地购买土地。美国国家公园管理局(National Park Service)的数据显示，20世纪50年代，他在圣约翰岛购买了约5000英亩（约合20平方公里）的土地，将这些土地交给美国政府，用于建立一个国家公园。

据度假区的网站介绍，洛克菲勒在波多黎各兴建的度假区于1958年开放。该社区以2012年开业的丽思卡尔顿保护区酒店为中心，拥有一个会所、多个高尔夫球场、自然步道、餐厅和丽思品牌住宅。

这座度假区的共同所有者和开发商PRISA Group的首席执行官小费德里科·斯塔贝(Federico Stubbe, Jr.)说，度假区内销售额由2020年的3.34亿美元跃升至2021年的5.68亿美元，随后在2022年降至4.97亿美元。他说，尽管2022的销售额略有下降，但PRISA有很多客户在等待开发中的新房。PRISA有169幢处于不同建设和开发阶段的住宅，其中29个单元待售。一个在建项目是La Cala，该项目由14幢独栋海滨住宅组成，起价约为3,000万美元。PRISA的West Point III公寓楼是一幢新的丽思品牌建筑，共有10个单元，价格在900万至1,800万美元之间。斯塔贝说，PRISA从2023年3月开始销售，目前已有五个单元签约。

“我认为这不是一夜之间发生的，”斯塔贝说，他的家族在波多黎各从事开发已有35年之久。“疫情当然让这一进程加快了一点点。但这一进程已经持续了很长时间。”

多拉多海滩度假区将是一系列单户海滨住宅，起价约为3,000万美元。

_图片来源：DO BEACH RESORT & CLUB (3, RENDERINGS)_

不过，在一座建筑材料得靠进口而且劳动力短缺的岛屿上，建造豪宅面临着挑战。2017年，这座岛屿的电力系统在飓风“玛丽亚”中遭到破坏，此外，尽管波多黎各实现了电网私有化，但停电仍然是老大难问题。

斯塔贝说，PRISA投入巨资建设该度假区内外的基础设施，其中包括一家去年开业的拥有107张床位的医院，此外还有备用发电机和供水系统，用于补充岛上不够可靠的公用设施。如今的豪宅一般都建得跟碉堡一样，配有防飓风的窗户、发电机和蓄水池。

然而，据基层运动“废除第60号法”的组织者尼科尔·阿尔瓦雷斯(Nicole Alvarez)说，富人与穷人之间的巨大差距以及富有新移民的涌入已经引起当地人的不满，尤其是那些反对减税的人。阿尔瓦雷斯说，减税本质上是对勤劳的波多黎各人的惩罚。2021年，参议员玛丽亚·德卢尔德斯·圣地亚哥·内格隆(María de Lourdes Santiago Negrón)提议立法废除针对个人的税收优惠，她说，这项政策导致波多黎各出现士绅化趋势。她说，圣胡安的Puerta de Tierra就是一个例子，投资者在这里购买了约30幢大楼。“这里已经变成了爱彼迎(Airbnb)一条街，”她说。圣地亚哥·内格隆说，税收优惠弊大于利。“有些东西无法用价格来衡量，比如波多黎各人的体面住房消失了，”她说。

商业培训师兼作家米克尔森说，他刚搬到波多黎各时，曾担心会招致当地人的反感，但他说，他遇到的人都很好，打消了他的顾虑。“大多数人真的很友好，”他说。

波多黎各以海滩、山峦和雨林而闻名，但多年来也受困于经济疲软和自然灾害等问题。

_图片来源：GIL STOSE FOR THE WALL STREET JOURNAL_

当地房地产中介表示，近几个月来的交易速度与2022年相比有所放缓，原因不仅在于利率、通货膨胀、股市波动和加密货币下跌等经济问题，而且在于存量不足。与此同时，房地产中介表示，对豪宅的需求依然强劲。

“我们正设法满足需求的增长，”斯塔贝说，他表示，新房销售并没有放缓。

Corcoran的洛佩斯-皮尔路易西说，春季市场比她预期的要强劲，这可能是因为，许多为享受税收优惠而搬到波多黎各的人购买房产的最后期限快到了。

Island&Key的房地产经纪人卡拉·巴雷拉-莫斯塔德(Karla Barrera-Morstad)说，尽管200万至800万美元价格区间的房产市场有所波动，但超豪华住宅的存量很少。去年那幢售价4,000万美元的住宅由Island&Key代理挂牌。“能立即入住、面积大的新建住宅仍然稀缺，”她说。“要说面积超过10,000平方英尺（约合929平方米）或带有海景的住宅，真的没有多少。”

（注：本文英文版最初发表于2023年5月18日。）

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Wed, 21 Feb 2024 13:33:04 +0800

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