投資者日記 27-08-2008 - 內地房產Game Over
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Richard
Aug 29, 2008, 1:35:08 AM8/29/08
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8月27日，周三。恒生指數升408.06，收21464.72；成交609.8億元。8月期指升325點，收21411點；9月期指升350點，收
21363點，期指倒掛現象又再出現。江銅（358）升9.5%，因上半年獲利增加32%；中移動（941）升3.5%，因半年獲利上升44.7%；中
國遠洋（1919）升8.2%，因半年純利升一倍；中鋁（2600）升6.3%，因澳洲力拓公司與中鋁母公司組成公司；大昌行（1828）升8.4%，
因半年獲利升38%；中化化肥（297）升6.4%，因半年獲利升一倍。
花旗推介江銅，估計今年每股獲利1.708元，升21.7%，P/E五點九倍，目標價24.1元。
人行夥銀監落指令
今年有唔少人估信貸壓碎（credit crunch）嘅結束點，甚至反彈點，而佢地忘記咗淡市莫估底嘅教訓，因此愈買愈低、愈低愈買，結果損失慘重。
有讀者打電話嚟問反彈同當頭起有咩分別？一、當頭起升幅最少20%；二、一浪高於一浪（即喺次低點才入市）；三、50天移動平均線重返250天線之上；
四、當頭起喺熊三出現後先出現（熊三P/E 喺八至十二倍之間）。
利用上述幾點分析依家嘅形勢仍係熊二（因恒指P/E喺十二倍之上），理論上只有反彈而冇上升。客觀形勢係美國房地產狀況喺度轉壞緊。去年係防危機年，今
年係小心謹慎年。
今年5月開始嘅熊市二期，家吓仲睇唔到盡頭，剔除港股直通車影響，我地只係返番去消息公布前嘅20000點水平；今年8月前景展望肯定較去年8月差，驚
恒指20000點遲早失守。
我老曹唔信美國樓價復甦前美股可出現牛市，港股有40%受美股影響，即係呢方面唔使諗，另外40%係受中國因素影響，中國GDP正進入增長放緩期；剩番
20%先係本地因素。
如9月恒指再唔大升，恐怕第四季恒指20000點將失守。
新加坡淡馬錫基金宣布進一步增持美林到13%至14%（去年12月24日共吸納9.4%美林，其後美林股價跌55%，最近宣布再增持）。淡馬錫同時係渣
打（2888）及新加坡星展銀行最大股東，亦係栢克萊銀行、印度ICICI銀行，以及印尼、南韓和巴基斯坦等地區銀行小股東，淡馬錫投資組合中40%係
銀行股。
繼國務院指示「救經濟唔救股市」後，央行同銀監會聯合下發〈關於金融促進節約集約用地通知〉，要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理。各大商業銀行已
接此通知並對房產信貸作緊急調整，禁止向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓價款嘅貸款。銀行唔可以籌借資金買地；禁止銀行參與房企購地而增加銀行
連帶風險；嚴格限制農村集體建設用地項目貸款管理；對利用農村集體土地開發商業性房地產，唔可以發放任何形式貸款；對購買農村集體土地上建設住房城鎮居
民，唔可以發放住房貸款。
招商銀行研究發展中心研究董事王瓊表示：「該通知說明政府要求銀行收縮房貸資金，對房地產市場嚟講，肯定係壞消息。政府政策係保證銀行免受地產下跌影
響，而犧牲房地產！」
中國人唔好自大
呢次北京奧運令全球中國人都感到自豪！一吐自鴉片戰爭以嚟中國人受列強侵略時嘅忍氣吞聲。呢次奧運盛況未必絕後但肯定係空前；作為中國人自豪無妨，但千
祈唔好自大，過去中國人被人地睇唔起，變成家吓中國人睇唔起人地！
末日博士麥嘉華近期分析能力唔錯；去年10月股市回落後，佢估計原材料價格今年下半年起回落，理由係全球流動性收緊，依家已證明佢嘅分析係啱。本周一佢
再估計唔少商品價格跌幅約50％，部分跌幅家吓已超過50％，但商品牛市未死，經大幅下調後牛市持續。近日調整只係1980至99年或2001年商品熊
市結束後出現七年牛市嘅中期性調整，估計明年起再上升。
Mohamed El-Erian之前協助管理哈佛大學350億美元捐贈基金，去年上升23％（賺咗57億美元）。今年佢專心寫When
Markets Collide: Investment Strategies for the Age of Global Economic
Change，呢本書主張喺新興市場股票投資最多唔超過總資本10％、其他OECD國家15％、美股15％（新興市場股票必須喺美國掛牌，代表該公司會
計制度被一般性接納。P/E更要較過去五年P/E G為低，以免過度高估）。佢今年對新興市場股市睇得幾淡。
反而對地產及商品睇得幾好，佢認為最少應各佔總投資25％。
滬深三百指數跌0.27％，收2325.29。喺下跌過程中能量有所放大，令人擔心2284點低位又再失守，令跌幅擴大；小心黎明前嘅黑暗先係最黑
暗。
標普／Case-Shiller指數代表美國二十個大城市房價今年第二季下跌15.4％。另一份OFHEO（Office Of Federal
Housing Enterprise Oversight）報告顯示樓價過去一年只跌5％，第二季只較第一季下跌1.4％。
非地產公司鳴金收兵
美元因德國商業信心指數回落而上升。高盛報告認為，政府注資可挽救房利美及房貸美令美滙指數見77.5，如再升少少（例如78點），便可確認美元轉弱為
強。 7月15日至家吓美元兌歐羅升8％、兌英鎊升9％及兌日圓升5％。自2005年起人民幣兌美元升值，去年7月16日見頂；短短一個月人民幣滙率回
落近 300個基點，見6.84元兌1美元。今年6月中國外滙儲備增加咗119億美元，當月貿易順差213.5億美元及直接投資資金96.1億美元，即
6月份出現190.6億美元資金淨流出，係中國資本流動首次為負數，為新近出爐嘅熱錢係咪正選擇流出中國？提供咗有力嘅證據。人行副行長蘇寧喺接受最新
一期《中國金融》雜誌專訪時亦明確指出，外滙資金大量流入，導致外滙存款大幅上升，不但加劇流動性過剩矛盾，亦加大通貨膨脹及資產價格上升壓力，唔排除
未來可能出現集中流出而衝擊經濟嘅風險。從蘇寧嘅講話，市場普遍理解為決策層已高度關注熱錢開始流出所帶嚟嘅風險。
由8月8日奧運開幕起計，內地AB股雙雙直線下挫；出現連續五天淨賣出八億股A股，B股跌幅更達16.6％。業內人士認為，8月外資正加速退出中國股
市。過去熱錢大規模流入，隨住內地股市及樓市逐步冷卻，熱錢正逐步撤離呢兩大市場，轉而存入銀行賬戶，賺取升值收益。一旦人民幣升幅放緩甚至停止升值，
呢D所謂熱錢就好快咁離開中國。
人民幣持續兩年多以嚟升值，加上滬深股市兩年牛市，內地房價走高，2005及06年流入熱錢已有相當豐厚嘅賬面利潤，面對趨勢判斷出現分歧嘅今年，選擇
離開中國係一個明智選擇。一位外資銀行界人士亦表示，外資喺中國嘅投資利潤早已超過咗預期，係時候撤退矣。
從外滙賬上今年6月起已出現負增長，代表國際熱錢自今年6月開始由中國境內撤退！7月中旬人民幣兌美元更進入下跌通道，進一步證明外資離開中國。8月8
日起連續多天AB股回落，代表8月份熱錢撤離速度喺度加快。不過，亦有利好一面，就係有利出口，幫助中小出口企業擺脫困境及令中國通脹率加快回落。
內地樓價一再下跌，成交量日益萎縮，若干份由地產行業協會組織撰寫嘅建議書亦被送達國務院。一位國家發改委官員最近向媒體表示，中央調子已經定下嚟，要
保持經濟穩定增長，同時繼續採取緊縮政策。因此單獨對房地產領域鬆綁，至少依家唔符合中央整體思路。
過去上市公司熱衷進軍房地產，隨着房地產市場景氣下滑，一D公司開始將資金撤離房地產，例如五洲明珠宣布轉讓2006年設立嘅濰坊五洲明珠房地產有限公
司股權；6月份中遠股份公司亦宣布將持有三家房地產公司嘅51％股權轉讓。天相投顧地產行業分析師周炯認為，今年製造業資本退出地產現象愈嚟愈多。過去
有三百多家上市製造業公司涉足房地產，今年嚟唔少喺度撤資。五洲明珠表示，如果公司地產項目繼續開發下去，至少仲要1億元資金，家吓將其轉讓不但日後唔
使繼續投入，仲可以攞番一D資金去投資主業。
據了解，大多數涉足房地產嘅製造業企業係中小規模，難與實力規模相對較大嘅上市房企相比，形成融資難度大。唔少資金來回拆借，一旦房地產業務出咗問題，
上市公司成個資金鏈就發生斷裂。加上地產業務下滑亦令公司業績出現大滑坡影響咗股價，例如紅豆股份本業係紡織服務，去年上半年嚟自房地產業務收入
1.87億元，佔總收入27％；今年上半年嚟自房地產業務收入跌到5549.83萬元，令公司業績好難睇。若房地產市場景氣繼續下滑，將有更多非房地產
上市公司撤軍。中國監管機構周一宣布更改國家保險條例，准許保險公司投資房地產。
明年商品價再升
鎳價今年跌咗30％，去年年中至依家跌咗60％已令鎳礦無錢賺。世界經濟進入增長放緩期。受美國次按危機影響，歐洲、英國同日本齊齊出現GDP增長率放
緩或負增長，估計可令油價短期回落。雖然係咁，由2001年起廉價石油時代已結束，2004年廉價資金時代亦結束；由1971年美元同黃金脫鈎開始，因
貨幣供應上升及信貸大幅增長，令全球資產價格大升期宣布結束。呢個泡沫長達三十五年，帶嚟Anglo-Saxon地區房地產狂潮。呢個狂潮自去年8月次
按危機出現而正式結束，美國、歐洲及英國家庭開始勒緊褲頭過日子及減債；好似1990年後日本或1997年第三季起嘅香港人。全球進入一段低GDP增長
期及 OECD國家資產減值期。
以金價去劃道指，可見道指由1980年起步到2000年見頂，即上升四十倍後回落！商品股超級牛市喺2000年開始，ASX200
Resources Index 喺今年5月見頂，至今跌幅達25％，情況有D似2006年5至9月跌幅達24％或去年7及8月跌幅達19％。回落相信
係受次按危機影響，令全球GDP增長率放緩（2006年5至9月嗰次係受制於美元利率見5.25厘），尤其係中國GDP增長率由去年高峰期11％逐步跌
到只得8％，對商品價格產生一定壓抑作用。估計明年首季開始，商品價格又再止跌回升；反之，美股回落期相信只完成一半，估計喺明年年中前改變唔到方向。
美股熊市喺2000年已開始，透過減息喺 2003年再回升；去年10月以指數計見新高，如扣除美元購買力，高位仲唔及2000年；情況有D似1966
至82年，美股牛市由1982至2000年長達十八年；調整九至十二年係好正常嘅事。從信貸周期睇，儲蓄率要回升到佔收入8％，美股先見底（今年第二季
儲蓄率佔收入2.6％）。
2006 年美國證券公司透過銀行發行大量浮息票據（floating-rate notes）作為購買股票之用。摩通分析員Alex Roever估
計，明年年底前到期票據共7870億美元，較過去十六個月到期者多出43％。只係9月到期已達950億美元，代表證券公司要大量拋售證券還錢。
21363點，期指倒掛現象又再出現。江銅（358）升9.5%，因上半年獲利增加32%；中移動（941）升3.5%，因半年獲利上升44.7%；中
國遠洋（1919）升8.2%，因半年純利升一倍；中鋁（2600）升6.3%，因澳洲力拓公司與中鋁母公司組成公司；大昌行（1828）升8.4%，
因半年獲利升38%；中化化肥（297）升6.4%，因半年獲利升一倍。
花旗推介江銅，估計今年每股獲利1.708元，升21.7%，P/E五點九倍，目標價24.1元。
人行夥銀監落指令
今年有唔少人估信貸壓碎（credit crunch）嘅結束點，甚至反彈點，而佢地忘記咗淡市莫估底嘅教訓，因此愈買愈低、愈低愈買，結果損失慘重。
有讀者打電話嚟問反彈同當頭起有咩分別？一、當頭起升幅最少20%；二、一浪高於一浪（即喺次低點才入市）；三、50天移動平均線重返250天線之上；
四、當頭起喺熊三出現後先出現（熊三P/E 喺八至十二倍之間）。
利用上述幾點分析依家嘅形勢仍係熊二（因恒指P/E喺十二倍之上），理論上只有反彈而冇上升。客觀形勢係美國房地產狀況喺度轉壞緊。去年係防危機年，今
年係小心謹慎年。
今年5月開始嘅熊市二期，家吓仲睇唔到盡頭，剔除港股直通車影響，我地只係返番去消息公布前嘅20000點水平；今年8月前景展望肯定較去年8月差，驚
恒指20000點遲早失守。
我老曹唔信美國樓價復甦前美股可出現牛市，港股有40%受美股影響，即係呢方面唔使諗，另外40%係受中國因素影響，中國GDP正進入增長放緩期；剩番
20%先係本地因素。
如9月恒指再唔大升，恐怕第四季恒指20000點將失守。
新加坡淡馬錫基金宣布進一步增持美林到13%至14%（去年12月24日共吸納9.4%美林，其後美林股價跌55%，最近宣布再增持）。淡馬錫同時係渣
打（2888）及新加坡星展銀行最大股東，亦係栢克萊銀行、印度ICICI銀行，以及印尼、南韓和巴基斯坦等地區銀行小股東，淡馬錫投資組合中40%係
銀行股。
繼國務院指示「救經濟唔救股市」後，央行同銀監會聯合下發〈關於金融促進節約集約用地通知〉，要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理。各大商業銀行已
接此通知並對房產信貸作緊急調整，禁止向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓價款嘅貸款。銀行唔可以籌借資金買地；禁止銀行參與房企購地而增加銀行
連帶風險；嚴格限制農村集體建設用地項目貸款管理；對利用農村集體土地開發商業性房地產，唔可以發放任何形式貸款；對購買農村集體土地上建設住房城鎮居
民，唔可以發放住房貸款。
招商銀行研究發展中心研究董事王瓊表示：「該通知說明政府要求銀行收縮房貸資金，對房地產市場嚟講，肯定係壞消息。政府政策係保證銀行免受地產下跌影
響，而犧牲房地產！」
中國人唔好自大
呢次北京奧運令全球中國人都感到自豪！一吐自鴉片戰爭以嚟中國人受列強侵略時嘅忍氣吞聲。呢次奧運盛況未必絕後但肯定係空前；作為中國人自豪無妨，但千
祈唔好自大，過去中國人被人地睇唔起，變成家吓中國人睇唔起人地！
末日博士麥嘉華近期分析能力唔錯；去年10月股市回落後，佢估計原材料價格今年下半年起回落，理由係全球流動性收緊，依家已證明佢嘅分析係啱。本周一佢
再估計唔少商品價格跌幅約50％，部分跌幅家吓已超過50％，但商品牛市未死，經大幅下調後牛市持續。近日調整只係1980至99年或2001年商品熊
市結束後出現七年牛市嘅中期性調整，估計明年起再上升。
Mohamed El-Erian之前協助管理哈佛大學350億美元捐贈基金，去年上升23％（賺咗57億美元）。今年佢專心寫When
Markets Collide: Investment Strategies for the Age of Global Economic
Change，呢本書主張喺新興市場股票投資最多唔超過總資本10％、其他OECD國家15％、美股15％（新興市場股票必須喺美國掛牌，代表該公司會
計制度被一般性接納。P/E更要較過去五年P/E G為低，以免過度高估）。佢今年對新興市場股市睇得幾淡。
反而對地產及商品睇得幾好，佢認為最少應各佔總投資25％。
滬深三百指數跌0.27％，收2325.29。喺下跌過程中能量有所放大，令人擔心2284點低位又再失守，令跌幅擴大；小心黎明前嘅黑暗先係最黑
暗。
標普／Case-Shiller指數代表美國二十個大城市房價今年第二季下跌15.4％。另一份OFHEO（Office Of Federal
Housing Enterprise Oversight）報告顯示樓價過去一年只跌5％，第二季只較第一季下跌1.4％。
非地產公司鳴金收兵
美元因德國商業信心指數回落而上升。高盛報告認為，政府注資可挽救房利美及房貸美令美滙指數見77.5，如再升少少（例如78點），便可確認美元轉弱為
強。 7月15日至家吓美元兌歐羅升8％、兌英鎊升9％及兌日圓升5％。自2005年起人民幣兌美元升值，去年7月16日見頂；短短一個月人民幣滙率回
落近 300個基點，見6.84元兌1美元。今年6月中國外滙儲備增加咗119億美元，當月貿易順差213.5億美元及直接投資資金96.1億美元，即
6月份出現190.6億美元資金淨流出，係中國資本流動首次為負數，為新近出爐嘅熱錢係咪正選擇流出中國？提供咗有力嘅證據。人行副行長蘇寧喺接受最新
一期《中國金融》雜誌專訪時亦明確指出，外滙資金大量流入，導致外滙存款大幅上升，不但加劇流動性過剩矛盾，亦加大通貨膨脹及資產價格上升壓力，唔排除
未來可能出現集中流出而衝擊經濟嘅風險。從蘇寧嘅講話，市場普遍理解為決策層已高度關注熱錢開始流出所帶嚟嘅風險。
由8月8日奧運開幕起計，內地AB股雙雙直線下挫；出現連續五天淨賣出八億股A股，B股跌幅更達16.6％。業內人士認為，8月外資正加速退出中國股
市。過去熱錢大規模流入，隨住內地股市及樓市逐步冷卻，熱錢正逐步撤離呢兩大市場，轉而存入銀行賬戶，賺取升值收益。一旦人民幣升幅放緩甚至停止升值，
呢D所謂熱錢就好快咁離開中國。
人民幣持續兩年多以嚟升值，加上滬深股市兩年牛市，內地房價走高，2005及06年流入熱錢已有相當豐厚嘅賬面利潤，面對趨勢判斷出現分歧嘅今年，選擇
離開中國係一個明智選擇。一位外資銀行界人士亦表示，外資喺中國嘅投資利潤早已超過咗預期，係時候撤退矣。
從外滙賬上今年6月起已出現負增長，代表國際熱錢自今年6月開始由中國境內撤退！7月中旬人民幣兌美元更進入下跌通道，進一步證明外資離開中國。8月8
日起連續多天AB股回落，代表8月份熱錢撤離速度喺度加快。不過，亦有利好一面，就係有利出口，幫助中小出口企業擺脫困境及令中國通脹率加快回落。
內地樓價一再下跌，成交量日益萎縮，若干份由地產行業協會組織撰寫嘅建議書亦被送達國務院。一位國家發改委官員最近向媒體表示，中央調子已經定下嚟，要
保持經濟穩定增長，同時繼續採取緊縮政策。因此單獨對房地產領域鬆綁，至少依家唔符合中央整體思路。
過去上市公司熱衷進軍房地產，隨着房地產市場景氣下滑，一D公司開始將資金撤離房地產，例如五洲明珠宣布轉讓2006年設立嘅濰坊五洲明珠房地產有限公
司股權；6月份中遠股份公司亦宣布將持有三家房地產公司嘅51％股權轉讓。天相投顧地產行業分析師周炯認為，今年製造業資本退出地產現象愈嚟愈多。過去
有三百多家上市製造業公司涉足房地產，今年嚟唔少喺度撤資。五洲明珠表示，如果公司地產項目繼續開發下去，至少仲要1億元資金，家吓將其轉讓不但日後唔
使繼續投入，仲可以攞番一D資金去投資主業。
據了解，大多數涉足房地產嘅製造業企業係中小規模，難與實力規模相對較大嘅上市房企相比，形成融資難度大。唔少資金來回拆借，一旦房地產業務出咗問題，
上市公司成個資金鏈就發生斷裂。加上地產業務下滑亦令公司業績出現大滑坡影響咗股價，例如紅豆股份本業係紡織服務，去年上半年嚟自房地產業務收入
1.87億元，佔總收入27％；今年上半年嚟自房地產業務收入跌到5549.83萬元，令公司業績好難睇。若房地產市場景氣繼續下滑，將有更多非房地產
上市公司撤軍。中國監管機構周一宣布更改國家保險條例，准許保險公司投資房地產。
明年商品價再升
鎳價今年跌咗30％，去年年中至依家跌咗60％已令鎳礦無錢賺。世界經濟進入增長放緩期。受美國次按危機影響，歐洲、英國同日本齊齊出現GDP增長率放
緩或負增長，估計可令油價短期回落。雖然係咁，由2001年起廉價石油時代已結束，2004年廉價資金時代亦結束；由1971年美元同黃金脫鈎開始，因
貨幣供應上升及信貸大幅增長，令全球資產價格大升期宣布結束。呢個泡沫長達三十五年，帶嚟Anglo-Saxon地區房地產狂潮。呢個狂潮自去年8月次
按危機出現而正式結束，美國、歐洲及英國家庭開始勒緊褲頭過日子及減債；好似1990年後日本或1997年第三季起嘅香港人。全球進入一段低GDP增長
期及 OECD國家資產減值期。
以金價去劃道指，可見道指由1980年起步到2000年見頂，即上升四十倍後回落！商品股超級牛市喺2000年開始，ASX200
Resources Index 喺今年5月見頂，至今跌幅達25％，情況有D似2006年5至9月跌幅達24％或去年7及8月跌幅達19％。回落相信
係受次按危機影響，令全球GDP增長率放緩（2006年5至9月嗰次係受制於美元利率見5.25厘），尤其係中國GDP增長率由去年高峰期11％逐步跌
到只得8％，對商品價格產生一定壓抑作用。估計明年首季開始，商品價格又再止跌回升；反之，美股回落期相信只完成一半，估計喺明年年中前改變唔到方向。
美股熊市喺2000年已開始，透過減息喺 2003年再回升；去年10月以指數計見新高，如扣除美元購買力，高位仲唔及2000年；情況有D似1966
至82年，美股牛市由1982至2000年長達十八年；調整九至十二年係好正常嘅事。從信貸周期睇，儲蓄率要回升到佔收入8％，美股先見底（今年第二季
儲蓄率佔收入2.6％）。
2006 年美國證券公司透過銀行發行大量浮息票據（floating-rate notes）作為購買股票之用。摩通分析員Alex Roever估
計，明年年底前到期票據共7870億美元，較過去十六個月到期者多出43％。只係9月到期已達950億美元，代表證券公司要大量拋售證券還錢。
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