Jakamattoman kuolinpesän osuus/kaupanvahvistaja

[Timo Valli]

Hei!

Osaisiko joku kertoa mitä asioita kannattaa ottaa huomioon, kun ostaa
jakamattoman kuolinpesän osuuden. Pesässä on metsätila ja jotakin
vähäarvoista irtaimistoa?

Tarvitaanko kaupanvahvistaja paikalle?

Timo Valli

[Petri Nurminen]

Aina kun tehdään kiinteistönkauppa, pitää julkisen kaupanvahvistajan
vahvistaa kauppa, olipa kauppasumma miten pieni tahansa.
Kiinteistönkaupassa esim. esisopimus on sitova vain, jos se on
kaupanvahvistajan vahvistama.

Huomioon kannattaa ottaa ainakin, että myyjällä on oikeus myydä
kuolinpesä. Useinhan kuolinpesän myynti tulee kysymykseen esim. pesän
jakamisen toimittamiseksi.

Syytä on selvittää myös kiinteistön (metsätilan) omistusoikeus ja siihen
kohdistuvat rasitukset, ovatko rasitukset vapaita/kiinnitettyjä jne.
aivan kuten kiinteistönkaupassa yleensäkin.

Petri Nurminen
http://w3.nic.fi/~pnur/harjavalta/harjavalta.htm

[Hannu Linnala]

Petri Nurminen kirjoitti viestissä <371FB4...@nic.fi>...

>Timo Valli wrote:
>
>Aina kun tehdään kiinteistönkauppa, pitää julkisen kaupanvahvistajan
>vahvistaa kauppa, olipa kauppasumma miten pieni tahansa.

Kaupanvahvistajasta olen vähän eri mieltä. Kyllä Perintökaaren 17 luvun 3 §
pitäisi olla edelleenkin voimassa. Suullinenkin sopimus on hyväksytty:
ennakkopäätös KKO 1973 II 56. Myönnän kyllä, että jos itse ostaisin maatilan
sisältävän jakamattoman osuuden, niin käyttäisin kaupanvahvistajan palvelua.
Siitä voi myöhemmin olla sen menon edestä hyötyä.

Pahempi, jos ei saa itselle ostettua kaikkia osuuksia ja pesä osoittautuu
riitaiseksi, on pesänselvittäjän ja pesänjakajan pyytäminen. Pyysi sitä kuka
hyvänsä, niin palkkio otetaan pesästä päältä ja muu jäännösosa, jos sitä
sattuu jäämään, jaetaan. Nykyään on asianajotoimistoja paljon ja asioista
alkaa olla pula. Tarkoitan, että jos he saavat pesän haltuunsa eli "kanan"
kiinni, niin kyllä he sen osaavat kyniä.

Hannu Linnala

[Petri Nurminen]

Hannu Linnala wrote:
>
> Petri Nurminen kirjoitti viestissä <371FB4...@nic.fi>...
> >Timo Valli wrote:
> >
> >Aina kun tehdään kiinteistönkauppa, pitää julkisen kaupanvahvistajan
> >vahvistaa kauppa, olipa kauppasumma miten pieni tahansa.
>
> Kaupanvahvistajasta olen vähän eri mieltä. Kyllä Perintökaaren 17 luvun 3 §
> pitäisi olla edelleenkin voimassa. Suullinenkin sopimus on hyväksytty:
> ennakkopäätös KKO 1973 II 56. Myönnän kyllä, että jos itse ostaisin maatilan
> sisältävän jakamattoman osuuden, niin käyttäisin kaupanvahvistajan palvelua.
> Siitä voi myöhemmin olla sen menon edestä hyötyä.
>

Huomioitko muuten, että uusi maakaari on tullut voimaan 1997 alusta, sen
mukaan
myös esisopimus on tehtyävä määrämuotoa noudattaen. HE:ssä todetaan:
"Muotomääräykset koskisivat myös tulevasta kaupasta tehtävää
esisopimusta."

Kaupanvahvistajan palkkio on muuten 200 mk.

[Hannu Linnala]

Petri Nurminen kirjoitti viestissä <37212D...@nic.fi>...

>Hannu Linnala wrote:
>>
>> Petri Nurminen kirjoitti viestissä <371FB4...@nic.fi>...
>> >Timo Valli wrote:
>
>Huomioitko muuten, että uusi maakaari on tullut voimaan 1997 alusta, sen
>mukaan
>myös esisopimus on tehtyävä määrämuotoa noudattaen. HE:ssä todetaan:
>"Muotomääräykset koskisivat myös tulevasta kaupasta tehtävää
>esisopimusta."
>
>Kaupanvahvistajan palkkio on muuten 200 mk.
>

Olen huomioinut, että maakaari on muuttunut (en ole uuteen oikein
syventynyt) ja pidän edelleenkin kaupanvahvistajan palkkiota pienenä. Enkä
myöskään tyrmää väittämiäsi muotomääräyksiä.

Maakaari ja perintökaari ovat kuitenkin kaksi eri asiaa. Perintöosan
luovutus voi olla monimuotoinen tapahtuma. Kuten esimerkiksi: 1) Perillinen
voi toisten hyväksi luopua perinnöstään ilmoittamalla siitä
perunkirjoituksen uskotuille miehille: ei tule perintöveroa. Tämä on ns.
abstraktinen osuus. (näin menetellään aika paljon nykyään, kun on ulosotossa
huomattavia summia ja osuus menisi heti voudille). 2) Perunkirjoituksen
jälkeen, ennen jakoa voi myydä osuutensa jakamattomasta pesästä, vaikka
kelle, ja siihen kuuluvat sekä säästöt että velat. 3) Kun perinnönjako on
suoritettu voi jokainen myydä määräosansa esim 1/3 osaa tai osastaan mitä on
saanut irtaimistoa taikka kiinteistöä. Tällöin on kysymys ns.
konkreettisesta osuudesta.

Hannu Linnala

[Jani Leppä]

>> Osaisiko joku kertoa mitä asioita kannattaa ottaa huomioon, kun ostaa
>> jakamattoman kuolinpesän osuuden. Pesässä on metsätila ja jotakin
>> vähäarvoista irtaimistoa?
>>
>> Tarvitaanko kaupanvahvistaja paikalle?
>>
>> Timo Valli
>

>Aina kun tehdään kiinteistönkauppa, pitää julkisen kaupanvahvistajan
>vahvistaa kauppa, olipa kauppasumma miten pieni tahansa.

>Kiinteistönkaupassa esim. esisopimus on sitova vain, jos se on
>kaupanvahvistajan vahvistama.

Tässähän ei tehdä kiinteistön kauppaa vaan kaupitellaan kuolinpesän osuutta
ja itse kuolinpesään kuuluu kiinteää omaisuutta.
Sinänsä ihan asiallista tietoa.

Minulla kun on harhainen kuvitelma, että pesäosuutta kutsuttaisiin
jaottomaksi yhteisomistukseksi. Tämä taas on eri asemassa kuin kiinteistön
omistus eikä kaupanvahvistajaa tarvita. Joku viisas varmasti osaa kertoa
vahvistetaanko näitä pesäosuuden luovutuksia yleensä kaupanvahvistajan
toimesta.

Jani

[Tommi]

Minä olen kyllä sitä mieltä, että kun myydään kuolinpesästä (tai mistä vaan)
osuus, johon kuuluu kiinteistö, kiinteistön osa tai osuus, on kyseessä
kiinteistönkauppa ja silloin kauppa on pätevä vain kun se on tehty
määrämuotoisena, eli kaupanvahvistajan vahvistamana.

[Sari Räty]

Timo Valli kirjoitti viestissä <7fm64c$ssh$1...@tron.sci.fi>...
>Hei!

>
>Osaisiko joku kertoa mitä asioita kannattaa ottaa huomioon, kun ostaa
>jakamattoman kuolinpesän osuuden. Pesässä on metsätila ja jotakin
>vähäarvoista irtaimistoa?
>
>Tarvitaanko kaupanvahvistaja paikalle?
>
>Timo Valli
>

Kuolinpesän osakas voi myydä koko kuolinpesäosuutensa, johon kuuluu osuus
kiinteistöstä ja lisäksi osuus pesän muista varoista esim. pankkitilillä
olevista varoista ja irtaimistosta (ei tavallinen koti-irtaimisto).
Myytäessä kuolinpesän osuutta (laskennallinen osuus) esim. toiselle
kuolinpesän
osakkaalle tai ulkopuoliselle henkilölle, ei myyntiä koske
kiinteistönkauppaa säätelevät lait. Myyjä ei ole myöskään vastuussa kaupan
jälkeen ilmenevistä mahdollisista vioista, koska myyjänä on ollut
kuolinpesän osakas ja hän on myynyt oman kuolinpesäosuuden, ei kokonaista
kiinteistöä.

Kiinteistön perunkirja-arvo on yleensä aika lähellä myyntihintaa, varsinkin
jos ennen perunkirjoitusta on teetetty
kiinteistön kuntoarvio. Käytännössä ostajan kannattaa aina vaatia myyjältä
kuntoarvio kiinteistöstä tai
vastaavasta ennen ostoa. Kuntoarvion maksaa kuolinpesä. Ihannetapauksessa
kaikki kuolinpesänjäsenet myyvät samalle ostajalle kiinteistön tai muun
omaisuuden, mutta velkaisesta ja/tai riitaisesta kuolinpesästä älä osta
koskaan murto-osuutta kiinteistöön tai mihinkään muuhunkaan, vaikka kuinka
houkuttelisi.

Myyjä voi laatia kauppakirjan esim. sanamuotoon: Tällä kauppakirjalla myyn
ja luovutan minä allekirjoittanut X.X omistamani osuuden sinä ja sinä
päivänä kuolleen Herra P.P:n kuolinpesästä Herra A.A:lle sopimastamme
000.000 mk kauppahinnasta.
Tällöin omistusoikeus myytyyn pesäosuuteen siirtyy ostajalle heti. Kannattaa
muistaa, että myös osuus pesän mahdollisista veloista siirtyy uudelle
pesänosakkaalle vastattavaksi, mikäli velkoja ei ole maksettu pesän varoista
ennen kuolinpesäosuuden kauppaa.
Kuolinpesäosuuden kauppakirjan voi laatia kuka tahansa juristi, virallista
kaupanvahvistajaa ei tarvita. Kauppakirjan ehdot ja muutkin asiaan
vaikuttavat vero- ja muut asiat on hyvä selvitellä etukäteen ammatti-ihmisen
kanssa, ettei tule yllätyksiä jälkikäteen. Ota ihmeessä selville esim.
lähimmästä oikeusaputoimistosta, josta saat varmasti neuvoja puhelimitsekin.