Kylpyhuone remontti asunto-osakeyhtiössä
Joni Saari
Ostin rivitaloyhtiöstä asunnon noin 3 kk sitten. Asuntoon oli
kosteusvaurioiden takia keväällä, edellisen omistajan aikana, tehty
kylpyhuoneen ja saunan remontti. Koska asunto oli juuri remontoitu, pidin
maksamaani hintaa kohtuullisena. Nyt asunto-osakeyhtiössä on tehty
asuntojen kosteusmittaukset ja koolle on kutsuttu ylimääräinen yhtiökokous.
Aiheena lainanotto ja kylpyhuoneremontit. Voiko yhtiökokous päättää
vastikkeen nostosta lainojen hoitamiseksi, myös niiden asuntojen kohdalla,
jotka on jo remontoitu.
Mitä vaihtoehtoja, onko jotain tasapuolisuus- tai kohtuullisuusperiaatteita
joita tällaisissa tilanteissa tulee noudattaa?
Lisäksi yhtiökokouksessa ollaan päättämässä parvekkeiden lasituksesta. En
pidä tätäkään tarpeellisena hankinta. Onko siihen mahdollista vaikuttaa?
Muistaakseni uusi asunto-osakeyhtiölain muutos on ottanut tähän asiaan
jotain kantaa?
Ari Laitinen
"Joni Saari" <joni....@tukkk.fi> kirjoitti
viestissä:atqcmv$omd$1...@phys-news1.kolumbus.fi...
> Terve
>
> Ostin rivitaloyhtiöstä asunnon noin 3 kk sitten. Asuntoon oli
> kosteusvaurioiden takia keväällä, edellisen omistajan aikana, tehty
> kylpyhuoneen ja saunan remontti. Koska asunto oli juuri remontoitu, pidin
> maksamaani hintaa kohtuullisena. Nyt asunto-osakeyhtiössä on tehty
> asuntojen kosteusmittaukset ja koolle on kutsuttu ylimääräinen
yhtiökokous.
> Aiheena lainanotto ja kylpyhuoneremontit. Voiko yhtiökokous päättää
> vastikkeen nostosta lainojen hoitamiseksi, myös niiden asuntojen kohdalla,
> jotka on jo remontoitu.
Jos kyse on talon runkovaurioiden korjaamisesta niin kaikki osallistuvat
kustannuksiin vaikka remontoitaisiin vain yksi asunto.
Jos kyse on pintaremontista niin eihän sitä kuulu yhtiökokouksessa edes
käsitellä koska kukin on itse pinnoista vastuussa ellei muusta ole sovittu.
Petri Nurminen
Joni Saari kirjoitti:
>
> Terve
>
> Ostin rivitaloyhtiöstä asunnon noin 3 kk sitten. Asuntoon oli
> kosteusvaurioiden takia keväällä, edellisen omistajan aikana, tehty
> kylpyhuoneen ja saunan remontti. Koska asunto oli juuri remontoitu, pidin
> maksamaani hintaa kohtuullisena. Nyt asunto-osakeyhtiössä on tehty
> asuntojen kosteusmittaukset ja koolle on kutsuttu ylimääräinen yhtiökokous.
> Aiheena lainanotto ja kylpyhuoneremontit. Voiko yhtiökokous päättää
> vastikkeen nostosta lainojen hoitamiseksi, myös niiden asuntojen kohdalla,
> jotka on jo remontoitu.
>
> Mitä vaihtoehtoja, onko jotain tasapuolisuus- tai kohtuullisuusperiaatteita
> joita tällaisissa tilanteissa tulee noudattaa?
Kohtuus pitää tietysti ottaa huomioon. Jos yhden huoneiston osakas on
omalla kustannuksellaan ja yhtiön luvalla tehnyt jo sellaisen remontin
jonka yhtiö nyt aikoo tehdä kaikissa huoneistoissa, mutta se on tässä
yhdessä huoneistossa tarpeeton, niin kohtuus edellyttää että tämä yksi
huoneisto ei joudu osallistumaan kustannuksiin.
Samanlainen tilanne kuin jos esim. yhtiö päättää uusia vesihanat mutta
yksi osakas on juuri ehtinyt omansa uusia. Silloin on kotuullista
"hyvittää" tätä muutoksen jo omalla kustannuksellaan tehnyttä.
Peritaatteessa tällaisessa tilanteessa kun jokaiseen huoneistoon on
tarkoitus tehdä sama toimenpide, voitaisiin päättää että jokainen
huoneisto vastaa sen kohdalle tulevista kustannuksista, jollloin se
huoneisto jossa toimenpiteen on jo osakas tehnyt ei joudu osallistumaan
muiden kustannuksiin - mikä olisi kohtuutonta, koska muutkaan eivät ole
osallistuneet hänen kustannuksiinsa.
>
> Lisäksi yhtiökokouksessa ollaan päättämässä parvekkeiden lasituksesta. En
> pidä tätäkään tarpeellisena hankinta. Onko siihen mahdollista vaikuttaa?
> Muistaakseni uusi asunto-osakeyhtiölain muutos on ottanut tähän asiaan
> jotain kantaa?
Taitaa nykyisin olla niin että parvekelasituksesta voidaan päättää
yksinkertaisella enemmistöllä, eli jos yli puolet äänistä on lasien
puolella, niin lasit laitetaan kaikille ja monesti myös ne maksavat
joilla ei ole parvekettakaan jos maksu sisällytetään vastikkeeseen.
--
Petri Nurminen - virallinen ammattivalittaja (1998 - 2002)
http://www.nurmisen.net tai http://nurmisen.net
http://valtakunta.suomiweb.com http://harjavalta.suomiweb.com
Tuomas Puskala
> > joita tällaisissa tilanteissa tulee noudattaa?
>
> Kohtuus pitää tietysti ottaa huomioon. Jos yhden huoneiston osakas on
> omalla kustannuksellaan ja yhtiön luvalla tehnyt jo sellaisen remontin
> jonka yhtiö nyt aikoo tehdä kaikissa huoneistoissa, mutta se on tässä
> yhdessä huoneistossa tarpeeton, niin kohtuus edellyttää että tämä yksi
> huoneisto ei joudu osallistumaan kustannuksiin.
>
> Samanlainen tilanne kuin jos esim. yhtiö päättää uusia vesihanat mutta
> yksi osakas on juuri ehtinyt omansa uusia. Silloin on kotuullista
> "hyvittää" tätä muutoksen jo omalla kustannuksellaan tehnyttä.
> Peritaatteessa tällaisessa tilanteessa kun jokaiseen huoneistoon on
> tarkoitus tehdä sama toimenpide, voitaisiin päättää että jokainen
> huoneisto vastaa sen kohdalle tulevista kustannuksista, jollloin se
> huoneisto jossa toimenpiteen on jo osakas tehnyt ei joudu osallistumaan
> muiden kustannuksiin - mikä olisi kohtuutonta, koska muutkaan eivät ole
> osallistuneet hänen kustannuksiinsa.
Kustannusten jaosta voidaan päättää mitä vaan, vaikkapa että A-rappu
maksaa koko taloyhtiön remontit, mutta jos ei yksimielisyyteen päästä
maksetaan remontit yhtiövastikkeessa. Yhtiövastike määräytyy yleensä
neliöiden mukaan. Jos taloyhtiössä on vaikkapa 50 neliön ja 100 neliön
asuntoja ja molemmille tehdään sama remontti niin 50 neliön asunnon
omistaja maksaa vain puolet siitä mitä isomman asunnon omistaja. Tilanne
kärjistyy esimerkiksi silloin kun tehdään parvekeremontteja taloon,
jossa
vain osalla on parveke.
- Tuomas
Toni Virta
"Joni Saari" <joni....@tukkk.fi> wrote in message
news:atqcmv$omd$1...@phys-news1.kolumbus.fi...
> Terve
>
> Ostin rivitaloyhtiöstä asunnon noin 3 kk sitten. Asuntoon oli
> kosteusvaurioiden takia keväällä, edellisen omistajan aikana, tehty
> kylpyhuoneen ja saunan remontti. Koska asunto oli juuri remontoitu, pidin
> maksamaani hintaa kohtuullisena. Nyt asunto-osakeyhtiössä on tehty
> asuntojen kosteusmittaukset ja koolle on kutsuttu ylimääräinen
yhtiökokous.
> Aiheena lainanotto ja kylpyhuoneremontit. Voiko yhtiökokous päättää
> vastikkeen nostosta lainojen hoitamiseksi, myös niiden asuntojen kohdalla,
> jotka on jo remontoitu.
Uusimmassa Veronmaksajien Keskusliiton Taloustaito-lehdessä oli juuri tätä
asiaa käsittelevä juttu, jossa (muistaakseni) juristi otti asiaan kantaa.
Kustannuksien välttäminen kokonaan tai edes osittain ei valitettavasti ole
ihan kirkossa kuulutettu. Koska kyse on koko asunto-osakeyhtiötä koskeva
remontti, lähtökohtaisesti kaikki osallistuvat kustannuksiin (vrt. esim.
hissin rakennuksen kustannuksiinkin osallistuvat myös 1. kerroksessa
asuvat).
MUTTA hän käytti esimerkkinä juuri kuvaamasi kaltaista tapausta. Jos asukas
on omalla kustannuksellaan juuri teettänyt korjaustöitä, jotka vähentävät
taloyhtiön kokonaisurakkaa, se pitäisi huomioida. Raksafirman pitäisi pystyä
laskemaan, kuinka paljon halvemmaksi urakka tulee, kun yksi asunto ei ole
remontissa mukana. Ainakin sen verran kustannusten pitäisi kohdallasi
laskea. Välttämättä kokonaan et selviä vastikkeiden nousulta, mutta ainakin
osin.
Myös parvekelasituksista oli puhetta, mutta sitä en valitettavasti lukenut.
TVirta
Ville
asuntokohtaisesti yhtiökokouksen 2/3 enemmistöpäätöksellä riippumatta
yhtiöjärjestyksessä mainituista vastikeperusteista, jos
1. korjaus kohdistuu huoneistoon l. tapahtuu asunnon sisällä ja
2. korjauksesta saatava hyöty ja kustannus ovat kunkin huoneiston osalta yhtäsuuret.
Kustannusten tapahtuu tällöin asunto-osakeyhtiölain 39§ mukaan.
Alla lainaus asunto-osakeyhtiölaista.
39 § Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen
Kun yhtiön kustannuksella päätetään suorittaa osakkeenomistajien hallinnassa
oleviin huoneistoihin kohdistuva korjaus tai uudistus, josta kunkin huoneiston osalta
saatava hyöty ja aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret, yhtiökokous voi samalla
päättää, että kunkin osakeryhmän omistaja maksaa toimenpiteen johdosta
yhtiövastiketta yhtä paljon. Tällainen päätös kustannusten jakamisesta tasan
voidaan tehdä vain, jos sitä kannattavat osakkeenomistajat, joilla on vähintään kaksi
kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.
- Ville
Petri Nurminen
Tuomas Puskala kirjoitti:
> > Kohtuus pitää tietysti ottaa huomioon. Jos yhden huoneiston osakas on
> > omalla kustannuksellaan ja yhtiön luvalla tehnyt jo sellaisen remontin
> > jonka yhtiö nyt aikoo tehdä kaikissa huoneistoissa, mutta se on tässä
> > yhdessä huoneistossa tarpeeton, niin kohtuus edellyttää että tämä yksi
> > huoneisto ei joudu osallistumaan kustannuksiin.
> >
> > Samanlainen tilanne kuin jos esim. yhtiö päättää uusia vesihanat mutta
> > yksi osakas on juuri ehtinyt omansa uusia. Silloin on kotuullista
> > "hyvittää" tätä muutoksen jo omalla kustannuksellaan tehnyttä.
> > Peritaatteessa tällaisessa tilanteessa kun jokaiseen huoneistoon on
> > tarkoitus tehdä sama toimenpide, voitaisiin päättää että jokainen
> > huoneisto vastaa sen kohdalle tulevista kustannuksista, jollloin se
> > huoneisto jossa toimenpiteen on jo osakas tehnyt ei joudu osallistumaan
> > muiden kustannuksiin - mikä olisi kohtuutonta, koska muutkaan eivät ole
> > osallistuneet hänen kustannuksiinsa.
>
> Kustannusten jaosta voidaan päättää mitä vaan, vaikkapa että A-rappu
> maksaa koko taloyhtiön remontit, mutta jos ei yksimielisyyteen päästä
Ei voida päättä mitä vaan
Asunto-osakeyhtiölain 43 §:n mukaan: "Osakkeenomistajalla on oikeus
saada yhtiöjärjestykseen sisältyvä kohtuuttomuuteen johtava määräys
muutetuksi niin, että kohtuuttomuus poistuu."
...tai tietysti päättää voidaan mutta päätös saadaan kumotuksi jos se
perustuu yhtiöjärjestykseen sisältyvään kohtuuttomuuteen, tai...
Kuten asunto-osakeyhtiölain 46 §:stä käy ilmi:
"Yhtiökokouksessa ei saa tehdä päätöstä, joka on omansa tuottamaan
osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai
toisen osakkeenomistajan kustannuksella."
Omiaan tuottamaan toisille etua yhden kustannuksella olisi nimenomaan
päätös jossa yhtiö korjaisi kaikien muiden kylpyhuoneet mutta ei yhden
osakkaan joka olisi jo korjauksen itse tehnyt ja jos kustannukset sitten
perittäisiin myös tältä itse korjanneelta niiden muiden korjauksiin
jotka eivät ole osallistuneet itse korjanneen kustannuksiin.
Kohtuutonta olisi myös ryhtyä korjaamaan osakkaan jo itse korjaamaa.
> maksetaan remontit yhtiövastikkeessa. Yhtiövastike määräytyy yleensä
> neliöiden mukaan. Jos taloyhtiössä on vaikkapa 50 neliön ja 100 neliön
> asuntoja ja molemmille tehdään sama remontti niin 50 neliön asunnon
> omistaja maksaa vain puolet siitä mitä isomman asunnon omistaja. Tilanne
> kärjistyy esimerkiksi silloin kun tehdään parvekeremontteja taloon,
> jossa
> vain osalla on parveke.
Parvekkeen osalta pitää paikkansa että parvekkeettoman osakkeen omistaja
voi joutua osallistumaan parveremontin kuluihin ja parvekkeiden
lasitukseen. Tätä ei kuitenkaan ole pidetty kohtuuttomana silloin kun
remontin maksaminen tapahtuu (jyvitetyn) yhtiövastikkeen kautta.
>
> - Tuomas
Tuomas Eerola
> Omiaan tuottamaan toisille etua yhden kustannuksella olisi nimenomaan
> päätös jossa yhtiö korjaisi kaikien muiden kylpyhuoneet mutta ei yhden
> osakkaan joka olisi jo korjauksen itse tehnyt ja jos kustannukset sitten
> perittäisiin myös tältä itse korjanneelta niiden muiden korjauksiin
> jotka eivät ole osallistuneet itse korjanneen kustannuksiin.
Tässä tapauksessa ei kylläkään ole kerrottu kuka ja kenen kustannuksella
tuon kylpyhuoneen oli korjannut. Ainakaan nykyinen osakas sitä ei ollut
tehnyt.
Periaatteessa kyse voi olla kylpyhuoneesta joka on syystä tai toisesta
ollut sellaisessa kunnossa että se on vaatinut välitöntä korjaamista,
ja taloyhtiö on sen sitten normaaliin kunnossapitoon varatuilla rahoilla
korjannut tai korjauttanut.
Nyt kuitenkin muidenkin kylpyhuoneiden on todettu vaativan korjausta, ja
tästä tulee niin suuri summa että sitä varten joudutaan vastiketta
nostamaan.
Jos se osakas jonka kylpyhuoneen yhtiö olisi korjannut jo aikaisemmin
saisi remonttinsa ikään kuin ilmaiseksi muihin verrattuna pitäisin
tilannetta sellaisena että yksi saisi varsin kohtuutonta etua muiden
kustannuksella.
Tuomas
Laura Kataja
>> Lisäksi yhtiökokouksessa ollaan päättämässä parvekkeiden lasituksesta. En
>> pidä tätäkään tarpeellisena hankinta. Onko siihen mahdollista vaikuttaa?
>> Muistaakseni uusi asunto-osakeyhtiölain muutos on ottanut tähän asiaan
>> jotain kantaa?
>
>Taitaa nykyisin olla niin että parvekelasituksesta voidaan päättää
>yksinkertaisella enemmistöllä, eli jos yli puolet äänistä on lasien
>puolella, niin lasit laitetaan kaikille ja monesti myös ne maksavat
>joilla ei ole parvekettakaan jos maksu sisällytetään vastikkeeseen.
Yleensä kyllä tuo tehdään niin että yhtiökokous antaa _luvan_ niihin
parvekelasituksiin ja omat lasinsa maksaa kukin itse. Olen neljässä eri
yhtiössä reilun 10 vuoden sisällä osallistunut näihin "lasituskokouksiin" ja
joka kerta päätös on ollut tällainen, eikä mistään muusta ole ollut
puhettakaan. Ja kaikissa tapauksissa osa teetti lasit, osa ei. Niitä laseja
ei mikään velvoita laittamaan kaikille. Sen sijaan on kyllä niin, että
kaikkien lasien on oltava saman tyyppiset, missä niitä on.
+++ [||] Never /\ /\ +++
+++ Laura Kataja [||] trust a ( *~~~* ) +++
+++ [||] smiling \ + / +++
+++ EMAIL: kisuli miau iki.fi [||] cat! ( ) +++
Tobi
>
> Ostin rivitaloyhtiöstä asunnon noin 3 kk sitten. Asuntoon oli
> kosteusvaurioiden takia keväällä, edellisen omistajan aikana, tehty
> kylpyhuoneen ja saunan remontti. Koska asunto oli juuri remontoitu, pidin
> maksamaani hintaa kohtuullisena. Nyt asunto-osakeyhtiössä on tehty
> asuntojen kosteusmittaukset ja koolle on kutsuttu ylimääräinen
yhtiökokous.
> Aiheena lainanotto ja kylpyhuoneremontit. Voiko yhtiökokous päättää
> vastikkeen nostosta lainojen hoitamiseksi, myös niiden asuntojen kohdalla,
> jotka on jo remontoitu.
>
oikeutettu saamaan hyvitystä tehdyistä töistä. Mutta vain saman verran kuin
yhdessä on rempattu. Eli jos taloyhtiön rempattuihin tulee muovimatto, saat
korvausta sen verran, eikä mahd. kaakeleista. Eri juttu on sitten jos putkia
rempataan, tai jos kyseessä on yksittäinen vesivahinko.
> Mitä vaihtoehtoja, onko jotain tasapuolisuus- tai
kohtuullisuusperiaatteita
> joita tällaisissa tilanteissa tulee noudattaa?
Kyllä.
Petri Nurminen
Laura Kataja kirjoitti:
>
> Be-Thu, 19 Dec 2002 11:07:28 +0200, amar Petri Nurminen:
>
> >> Lisäksi yhtiökokouksessa ollaan päättämässä parvekkeiden lasituksesta. En
> >> pidä tätäkään tarpeellisena hankinta. Onko siihen mahdollista vaikuttaa?
> >> Muistaakseni uusi asunto-osakeyhtiölain muutos on ottanut tähän asiaan
> >> jotain kantaa?
> >
> >Taitaa nykyisin olla niin että parvekelasituksesta voidaan päättää
> >yksinkertaisella enemmistöllä, eli jos yli puolet äänistä on lasien
> >puolella, niin lasit laitetaan kaikille ja monesti myös ne maksavat
> >joilla ei ole parvekettakaan jos maksu sisällytetään vastikkeeseen.
>
> Yleensä kyllä tuo tehdään niin että yhtiökokous antaa _luvan_ niihin
> parvekelasituksiin ja omat lasinsa maksaa kukin itse. Olen neljässä eri
Noinhan se todella yleensä taitaa mennä. Mutta ein niihin
parvekelaseihin
yleensä haeta edes kunnan rakennusviranomaisen lupaa. Luvan saamisen
ehtona kun voisi olla että lasit laitetaan jokaiselle parvekkeella.
Tosin aina lupaa ei edes saa:
http://www.tampere.fi/kokous/yla/1999/09111600.0/23.htm
> yhtiössä reilun 10 vuoden sisällä osallistunut näihin "lasituskokouksiin" ja
> joka kerta päätös on ollut tällainen, eikä mistään muusta ole ollut
> puhettakaan. Ja kaikissa tapauksissa osa teetti lasit, osa ei. Niitä laseja
> ei mikään velvoita laittamaan kaikille. Sen sijaan on kyllä niin, että
> kaikkien lasien on oltava saman tyyppiset, missä niitä on.
Jos sen sijaan lupa myönnetään niin että lasit on laitettava jokaiselle
parvekkeella ja kaikki eivät itse halua laseja ostaa, niin tällöin
käytännön
syistä yhtiö joutuu enemmistöpäätöksellä hankkimaan ja asennuttamaan
lasit.
Yhtiössä voidaan kyllä sitten sopia että jokainen maksaa oman
parvekkeensa
lasituksen itse.
Selkeintä tietysti on että yhtiössä on päätetty noudattaa tiettyä
vastuunjakotaulukkoa
http://www.kolumbus.fi/marttila/vastuunjakotaulukko.htm
tällöin ei ole epäselvää siinä kuka mistäkin vastaa.
Ja yhtiöjärjestyksessähän voidaan asiasta määrätä monella tapaa, esim:
"12 § Kunnossapitovastuu
Poiketen laissa säädetystä yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun
rajasta yhtiö on velvollinen huolehtimaan kaikista sisä- ja
ulkopuolisista rakennusosista.
Lisäksi yhtiön vastuulle kuuluvat ikkunoiden rullaverhot tai
sälekaihtimet ja rakennuksen kiinteät ja puolikiinteät valaisimet sekä
ajankohdan tavanomaisten vaatimusten mukaiset kodinkoneet kuin myös
antenni- ja tietoverkkojen päätelaitteet lisälaitteineen siinä
laajuudessa kuin yhtiön laajennettu vastuu on mahdollista toteuttaa
ilman että yhtiövastike nousisi kohtuuttoman korkeaksi. Yhtiön tehtäviin
kuuluu myös järjestää kiinteistölle tietoliikenneyhteydet sikäli kuin se
on kohtuullisin kustannuksin mahdollista."
>
> +++ [||] Never /\ /\ +++
> +++ Laura Kataja [||] trust a ( *~~~* ) +++
> +++ [||] smiling \ + / +++
> +++ EMAIL: kisuli miau iki.fi [||] cat! ( ) +++
--