Velatonhinta vs. Myyntihinta
Noel
Mikä on suurin "ero" velattomalla ja myyntihinnalla? Siis tiedän, että
velatonhinta on koko asunto-osakkeen hinta ja sitävastoin myyntihinnan
maksettuani maksan taloyhtiön omaa lainaosuuttani rahoitusvastikkeella.
Mutta kyselisin lähinnä pientä kokemusvinkkiä ja myös sitten lain puolelta
tilannetta esim. myyntitilanteessa?
Entäs kuka päättää millä korolla / mistä rahoitusliikeestä taloyhtiön laina
otetaan? Rakennuttajako
Crossposted to sfnet.keskustelu.asuminen; sfnet.keskustelu.laki
Timo Viljanen
> Mikä on suurin "ero" velattomalla ja myyntihinnalla?
Myyntihinta sinun pitää "lyödä tiskiin", että saat asunto-osakkeen
hallintaan oikeuttavat osakkeet käsiisi. Jos mietit vaikkapa oman
asunnon myyntitilanteessa, maksaako lainaosuus pois ja myydä
asunto-osake velattomana, riippuu tilanne aivan ostajasta, kumpi
on hänelle parempi ratkaisu. Asuntolaina kun on vähennyskelpoinen
verotuksessa, mutta ei asuntoon kohdistuva taloyhtiön lainaosuus.
> tilannetta esim. myyntitilanteessa?
Ns. persaukiselle toki on helpompi myydä asunto mahdollisimman pienellä
myyntihinnalla ja on sitten hänen ongelmansa selviytyä suuresta
rahoitusvastikkeesta.
> Entäs kuka päättää millä korolla / mistä rahoitusliikeestä taloyhtiön laina
> otetaan? Rakennuttajako
Rakennuttaja yleensä perustaa asunto-osakeyhtiön talon valmistuessa ja
siinä vaiheessa tietysti sovitaan lainat ehtoineen. Asunto-osakeyhtiön
hallitus voi tietysti kilpailuttaa lainaa myöhemmin ja siirtää sen
tarvittaessa vaikka toiseen pankkiin paremmilla ehdoilla. Muutos ilmeisesti
vaatii myös yhtiökokouksen hyväksynnän.
Timo
Ari Laitinen
"Noel" <noe...@mail.com> kirjoitti
viestissä:ckea5n$cd2$1...@plaza.suomi.net...
> Mikä on suurin "ero" velattomalla ja myyntihinnalla? Siis tiedän, että
Suurin ero on ostohinnan määrä ja se paljonko kaupan jälkeen joutuu
maksamaan yhtiölle rahoitusvastike nimistä vastiketta.
> velatonhinta on koko asunto-osakkeen hinta ja sitävastoin myyntihinnan
> maksettuani maksan taloyhtiön omaa lainaosuuttani rahoitusvastikkeella.
> Mutta kyselisin lähinnä pientä kokemusvinkkiä ja myös sitten lain puolelta
> tilannetta esim. myyntitilanteessa?
Minkähänlaista kokemusta tässä nyt lähinnä etsit?
> Entäs kuka päättää millä korolla / mistä rahoitusliikeestä taloyhtiön
> laina
> otetaan? Rakennuttajako
Laina on jo otettu, joten asiaa ei päätä enää kukaan tässä vaiheessa kun
kämpät on jo kasassa.
Laki sallii ostajalle sen, että maksaa itsensä ulos lainasta. Tällöin asukas
saattaa käyttää hyväkseen hyvää likviditeettiään tai parempaa lainatarjousta
jostain muualta.
Noel
Ok, Eli tässä tilanteessa ei ole samanlaisia rajoitteita kuten
(muistaakseni) esim. osa-omistusasunnossa. Eli asuntoa (vai onko se tuossa
tapauksessa myös osake) ei saanut myydä voitollisesti, jos se on vielä
myyntihetkellä velkainen?
No äkkiseltään mietittynä velaton hinta tulee pitkällä juoksulla
"halvemmanksi", koska tilanteessa jossa myös myyntihinta pitää ottaa velaksi
niin asunnosta maksetaan kahta velkaa (myyntihinta velan lyhennys +
rahoitusvastike). Ja eikös kahden velan takaisinmaksu kasvata suuremmat
korot (tilanteessa jossa velkoja (myyntihinta + rahoitusvastike) versus
(velatonhintavelka) lyhennettäisiin tasavertaisesti esim 1000e / kk).
Noel
Kokemuksena lähinnä sitä, että onko myyntihetkellä samoja rasitteita kuin
(taas muistaakseni) osa-omistusasunnoissa.. Ainakaan en ole löytänyt. Ja jos
otan velkaa myös myyntihintaan niin käytännössä maksan kahta lainaa
samanaikaisesti, mutta saan ilmeisesti verohelpotusta vain myyntihintavelka
koroista en rahoitusvastike velan koroista. Onko muita jippoja..
No kämpät eivät ole vielä kasassa vaan paperilla.
Timo Viljanen
> Ok, Eli tässä tilanteessa ei ole samanlaisia rajoitteita kuten
> (muistaakseni) esim. osa-omistusasunnossa. Eli asuntoa (vai onko se tuossa
> tapauksessa myös osake) ei saanut myydä voitollisesti, jos se on vielä
> myyntihetkellä velkainen?
Ei tämän suhteen ole mitään eroa, onko asuntokohtaista lainaa vaiko ei.
Ihan vapaasti saat pyytää (ja saada) niin paljon kuin kehtaat!
> No äkkiseltään mietittynä velaton hinta tulee pitkällä juoksulla
> "halvemmanksi", koska tilanteessa jossa myös myyntihinta pitää ottaa velaksi
> niin asunnosta maksetaan kahta velkaa (myyntihinta velan lyhennys +
> rahoitusvastike).
Ei se ihan noin mene. Jos ostaja voi käyttää vain tietyn summan omaa
rahaansa (kuten tilanne yleensä on), niin yhtä suuri tavallaan on
kokonaisvelka. Aikaisemmin asunto-osakeyhtiöt saivat pankista edullisempaa
lainaa kuin asiakkaat, mutta nykyisin tilanne taitaa olla muuttunut.
> Ja eikös kahden velan takaisinmaksu kasvata suuremmat
> korot
Ei, tässä olet väärässä! Oleellista on ainoastaan lainan kokonaissumma
ja siitä maksettava korko. Sillä ei ole merkitystä, monessako osassa
laina on (paitsi korkeintaan pankista riippuvien lainanmaksukulujen
kannalta).
>(tilanteessa jossa velkoja (myyntihinta + rahoitusvastike) versus
> (velatonhintavelka) lyhennettäisiin tasavertaisesti esim 1000e / kk).
Lyhennystapa on tietysti hieman toisenlainen, samaten laina-ajassa on
yleensä eroa. Mutta niinpä on pankistakin nostettavissa lainoissa
varaa tässä suhteessa. Ja se selviää yleensä vasta jälkikäteen, kumpi
tapa loppujen lopuksi sitten oli edullisempi.
Timo
Jani Hinkka
news:ckea5n$cd2$1...@plaza.suomi.net...
> Mikä on suurin "ero" velattomalla ja myyntihinnalla? Siis tiedän, että
> velatonhinta on koko asunto-osakkeen hinta ja sitävastoin myyntihinnan
> maksettuani maksan taloyhtiön omaa lainaosuuttani rahoitusvastikkeella.
> Mutta kyselisin lähinnä pientä kokemusvinkkiä ja myös sitten lain puolelta
> tilannetta esim. myyntitilanteessa?
Mikäli ostaja joutuu varainsiirtoveroa maksamaan, täytyy se maksaa myös
taloyhtiölle lyhennettävästä lainaosuudesta lainan lyhennyksen tapahtuessa
kaupantekohetkellä. Eli pelkän myyntihinnan maksamalla säästää velkaosuuden
osalta varainsiirtoveron. Velkaosuuden voi sitten maksaa vaikka parin
kuukauden kuluttua. (Sama tilanne/ongelma on edessä verottajan näkökulmasta
mikäli [sijoitus]huoneistoa remontoidaan ennen muuttoa.)
Taloyhtiöltä voi tarkistaa lainaosuuden korkokannan. Vähänkin isompi
taloyhtiö saa lainan 0,4 prosentin marginaalilla. Vastaava edellyttää
yksityiseltä henkilöltä kohtuullisen hyvää pankkisuhdetta.
kirjoitteli
Jani Hinkka
Timo Viljanen
> Onko muita jippoja..
Sillä voi kikkailla, kenen nimiin ja millä osuudella asunto tulee.
18 - 39 -vuotias ensiasunnon ostaja kun ei maksa varaisiirtoveroa,
joka on asunto-osakkeessakin 1,6 % ja kiinteistössä peräti 4 %.
Ehtona ensiasuntoon on se, ettei ole aiemmin omistanut vähintään
puolta asunto-osakkeesta tai kiinteistöstä. Lastenkin nimiin voi
asunnon laittaa, ainakin osittain, jos haluaa välttää lasten
perintöveroja tulevaisuudessa. 3399 euroa saa yksi ihminen lahjoittaa
lahjaverotta kolmessa vuodessa yhdelle henkilölle. Esim. vanhemmat
voivat lahjoittaa kolmelle lapselleen yhteensä 20394 euroa kolmen vuoden
aikana.
Timo
Harri Markkula
Asuntoon liittyen kannattaa muistaa myös se, että tavanomaisiksi
asumiseen liittyviksi tavaroiksi katsottavia esineitä ei lasketa em.
lahjaan mukaan. Soffakaluston saa lahjoittaa on se sitten miten arvokas
tahansa. Verottajalta kuulee mitä muita esineitä menee samalla tavalla.
Vuokra taisi olla myös yksi näistä jne.
Terv: Harri
Pekka Pessi
>Taloyhtiöltä voi tarkistaa lainaosuuden korkokannan. Vähänkin isompi
>taloyhtiö saa lainan 0,4 prosentin marginaalilla. Vastaava edellyttää
>yksityiseltä henkilöltä kohtuullisen hyvää pankkisuhdetta.
Uusilla taloyhtiöillä näyttäisi olevan prime + 0,6 %, YIT:n ja
NCC:n taloissa. Niin muuten meidänkin yhtiössä. Pitäisikö vaihtaa,
talossa on 50 kämppää? Mistä saisi?
Samaan 0,6 %:n kaiketi pääsee jos lonnii pankkiin sisään, pyyhkii
kurat kengistä eteismattoon ja ilmoittaa haluavansa asuntolainaa.
Samalla voi kokeilla lyhyen rahan iloja, eli ottaa lainaa kolmen
kuukauden euriborilla, jolloin pääsee suunnilleen samaan korkoon
kuin prime + 0,4 %.
Asuntolainaa kannattaa kuitenkin ottaa niin paljon kuin saa, siitä
pitää huolen korkojen verovähennysoikeus. Jos asunto maksaa niin
sairaasti, että vähennysoikeus tulee nykykoroilla täyteen, on
kyllä pankille A-luokan asiakas ja lainaa saa sillä korolla kuin
pyytää. Ja sitten suositukset mitä kannattaa tehdä:
- jos aikoo myydä pian pois, niin iso velkaosuus antaa pelivaraa
potentaalisille ostajille
- jos on tarpeeksi vakuuksia, niin ostaa myyntihinnalla ja maksaa
velkaosuuden pois heti kun voi ilman että täytyy maksaa
leimaveroa
- jos ei ole vakuuksia eikä aio myydä pian, niin ostaa
myyntihinnalla, lyhentää pankkilainaa ja maksaa velkaosuuden
pois sitten kun pankki myöntää lisää pankkilainaa
--Pekka
Milla Pauliina
> Ja jos
> otan velkaa myös myyntihintaan niin käytännössä maksan kahta lainaa
> samanaikaisesti, mutta saan ilmeisesti verohelpotusta vain myyntihintavelka
> koroista en rahoitusvastike velan koroista. Onko muita jippoja..
En tiedä koskettaako sinua, mutta pari opiskelija-kaveria on ostanut
kämpän, jossa on yhtiölainaa vielä jäljellä siksi, että sen maksuun
saa yleistä asumistukea. Jos en ole ihan väärin käsittänyt, niin
tilanne on about tämä:
Omistusasunto, josta ei opiskelun vuoksi maksa lyhennyksiä lainkaan
pankkiin (jos on osa ostohinnasta pankkilainaa) mutta maksaa
yhtiölainaa vastikkeen yhteydessä: saa yleistä asumistukea siihen koko
vastikesummaan.
Esimerkki: kaverilla on uusi, oma kaksio. Hän saa opintorahaa ja
yleistä asumistukea yhteensä n. 500 euroa /netto. Tästä n. 300 euroa
menee siis kämpän vastikkeeseen + yhtiölainaan.
Jos samainen opiskelija asuisi samaisessa asunnossa vuokralla, vuokran
olisi luokkaa 450 euroa eli paljon enemmän, mitä hän maksaa nyt
vastiketta. Kuitenkin tukea saisi ainoastaan 404 euroa (opintoraha +
asumislisä).
Petu
Noel kirjoitti:
>
> Moi,
>
> Mikä on suurin "ero" velattomalla ja myyntihinnalla? Siis tiedän, että
> velatonhinta on koko asunto-osakkeen hinta ja sitävastoin myyntihinnan
> maksettuani maksan taloyhtiön omaa lainaosuuttani rahoitusvastikkeella.
Jos ostat osakkeen velattomaan hintaan niin silloin saat kauppahintaa
varten mahdollisesti ottamasi lainan korot verovähennyksiin. Sen sijaan
yhtiölle rahoitusvastikkeen kautta maksetut korot eivät tuota
verovähennysoikeutta.
Tapio
"Pekka Pessi" <Pekka...@nokia.com> wrote in message
news:pvis9hh...@agni.research.nokia.com...
>
> Samaan 0,6 %:n kaiketi pääsee jos lonnii pankkiin sisään, pyyhkii
> kurat kengistä eteismattoon ja ilmoittaa haluavansa asuntolainaa.
> Samalla voi kokeilla lyhyen rahan iloja, eli ottaa lainaa kolmen
> kuukauden euriborilla, jolloin pääsee suunnilleen samaan korkoon
> kuin prime + 0,4 %.
>
on pankkien itse laskema korko, jossa on jo mukana marginaalia
markkinakorkoon. Yleensä marginaaleista puhuttaessa verrataan
markkinakorkoon 3kk, 6kk tai 12 kk euribor korko + marginaali. Ainakin
kesällä tarjosivat 200 KMk:n lainaa 0.6 marginaalilla jo suoraan
pankissa kuin pankissa, pienen tinkimisen jälkeen lainan sai 12kk
euribor +0.4% .
-Tapsa
Matti Grönroos
news:3uubd.2582$6n3...@reader1.news.jippii.net...
> Tuo voi ääritapauksessa kalahtaa kyllä osakkeenomistajienkin
> niskaan.
> Otetaan vaikka yhtiö, jossa lainaa on 85% asuntojen arvosta. Siis
> 100 tonnin
> kämpästä maksetaan 15 tonnia. Sitten asuntojen yleinen hintataso
> tipahtaa
> vaikka 20% ja yhtiö tarvitsee lisää rahaa remonttiin.
Tämä skenaario ei ole kovin realistinen, koska se edellyttäisi, että
yhtiöllä olisi merkittävä remontointitarve suunnilleen kohta sen
valmistuttua ja että rakentajayhtiö olisi mennyt konkurssiin. Jos
tasalyhenteisen yhtiölainan maksuaika on 20 vuotta, yhtiön
velkaosuus 10 vuoden kuluttua on 42,5%, mikäli asuntojen
reaalihintojen vuosittainen muutos on 0%.
Realistisempi ongelma on yksittäisten asukkaiden maksuvalmuiden
katoaminen, mutta tähän on entre-asunnoissa ja vastaavissa
rahoitusmalleissa varauduttu poikkeuksellisin panttaus- ja
vakuusjärjestelyin.
Matti
--
Matti Grönroos -- http://www.iki.fi/mjg
Janne Raekallio
> "Janne Raekallio" <j_rae...@hotmail.com> wrote in message
> news:86887354.04101...@posting.google.com...
> > "Matti Grönroos" <matti.g...@iki.fi> wrote in message
> > news:<ckk5rv$mtg$1...@phys-news1.kolumbus.fi>...
> >
> >> Kun asuntoa myydään, ei-velattomuudella on se positiivinen puoli,
> >> että tällaiseen asuntoon saattaa päädä käsiksi myös ostajat,
> >> joilla
> >> ei ole riittävästi vakuuksia velattomaan hintaan asti
> >
> > Meneeköhän asia todellakin näin? Eikö asunto ole panttina myös
> > yhtiölainalle?
>
> Ei tietenkään ole. Yhtiölaina on asunto-osakeyhtiön ottamaa lainaa
> ja asunto-osakkeesi tietenkin ovat vain omien lainojesi panttina.
> Mikä vakuus yhtiölainan takana on, on puhtaasti yhtiön ja
> yhtiölainan antajan välinen asia.
Okei, tuossa oli minulla ajatusvirhe. Tarkoitus oli ilmaista, että
kyllähän yhtiölainan riskit ovat käytännössä osakkeenomistajan
kannettavana, vaikka laina onkin yhtiön nimissä. Tämä ajatuskulkuni
käy ilmi seuraavasta kohdasta:
> > Olen tähän asti ollut siinä uskossa, että pankit
> > laskevat vakuusarvon ja lisävakuuksien tarpeen *velattoman* hinnan
> > perusteella, vaikka yhtiölainaa ei maksettaisikaan pois.
>
> Minulla ei (onneksi) ole viime aikojen tietoa siitä, mikä on
> pankkien politiikka asiassa, mutta en suoralta kädeltä keksi syytä,
> miksi asiassa toimittaisiin noin. Asunto-osakkeiden käypä arvo on
> aika suoraan asunnon käypä arvo miinus yhtiölaina. Eli jos 200.000
> euron asunnosta on 100.000 yhtiölainaa, osakkeiden vakuusarvo olisi
> 75%:n mukaan 75.000 euroa.
Kuvitellaanpa tilanne: henkilö X ostaa asunnon, jonka velaton hinta on
200 000 euroa. Asuntoon kohdistuu yhtiölainaa 100 000 euroa ja lisäksi
henkilökohtaista asuntolainaa otetaan 70 000 (70 % myyntihinnasta eli
kaikki mitä pankki myöntää 70 %:n vakuusarvolla).
Sitten syystä tai toisesta asunnon (ja koko kiinteistön) arvo laskee
30 % eli 140 000 euroon. Yhtiölainan vakuudet ovat edelleen kunnossa,
koska kiinteistön arvo ylittää yhtiölainan summan, mutta
henkilökohtaisen lainan vakuudet eivät riitäkään - osakkeiden
nettoarvo (velaton arvo - yhtiölainaosuus) kun onkin laskenut 30 %:n
sijaan 60 %. Jos asunnon joutuu pakon edessä myymään, lainaa jää
jäljelle vielä 30 000 euroa.
Eikö siis olisi pankin itsensäkin kannalta aika hölmöä jättää
yhtiölainan vakuusarvovaatimus huomioimatta henkilökohtaista
asuntolainaa myönnettäessä?
> > Luulisi toisaalta pankkia kiinnostavan sekin, jos 100 000 euron
> > lainaa
> > hakevalla henkilöllä on vielä toinen 100 000 euron yhtiölaina
> > maksettavana. Näin ainakin, jos liikutaan maksukyvyn ylärajoilla.
>
> Tottakai kiinnostaa ja sehän tulee automaattisesti otetuksi huomioon
> silloin, kun tehdään kassavirtalaskelma. Yhtiölaina näkyy
> yhtiövastikkeessa, joka on kassavirtalaskelmassa mukana.
Mutta vaikka kassavirta riittäisi, yhtiölainaosuus aiheuttaa ihan
samanlaisen velkavivun ja hintariskin kuin jos sen tilalle olisi
otettu vastaava henkilökohtainen laina.
> Iso yhtiölaina tuo ostajiksi juuri sellaisia henkilöitä, joilla ei
> ole mahdollisuutta järjestää reaalivakuuksia puuttuvalle osuudelle,
> mutta joiden tulot riittävät korkeamman yhtiövastikkeen maksuun.
Näin varmasti, jos pankit laskevat vakuusarvon kertomasi logiikan
mukaan. Ja jos niin on, olen asiasta hieman ymmälläni.
Janne
kaj.st...@helsinki.fi.invalid
> Luin koko tämän ketjun läpi ja hämmästelin sitä ajatusta, että
> kannattaisi ottaa enemmän lainaa pankista ja ostaa asunto velattomana.
> Tosiasiahan on, että oman henkilökohtaisen lainan määrä kannattaa
> (noin ainakin keskivertoihmisen) pitää mahdollisimman pienenä.
> 1) Jos maksat asunnosta vain myyntihinnan (ilman velkaosuutta), joudut
> ottamaan pankista vähemmän lainaa --> maksat pienemmästä lainasta
> vähemmän korkoja.
-- snip --
> 3) Totta tietenkin on, että myös tuosta velkaosuudesta maksat korkoa
> ja lyhennyksiä rahoitusvastikkeen muodossa, mutta tuo velkaosuus on
> sidottu ko. asuntoon eikä ole henkilökohtaista lainaasi --> myytyäsi
> asunnon velkaosuus jää sille ostajalle
"Juju" lienee siinä että oman lainan korot ovat verotuksessa
vähennyskelpoisia, velkaosuuden ei. Ja kannattaa tarkistaa millä korolla
taloyhtiö on sen lainansa saanut, ehkä sinä saat selvästi alhaisemmalla
tällä hetkellä? Elikkä voi olla tilanne missä velkaosuus on esim. 50
000, josta taloyhtiä pulittaa 8% korkoa kun sinä ehkä saat sen 50 000 5%
korolla ja korko vielä vähennyskelpoinen. Tällöin kannattaa harkita.
--
Kaj
Matti Grönroos
news:86887354.04101...@posting.google.com...
> Eikö siis olisi pankin itsensäkin kannalta aika hölmöä jättää
> yhtiölainan vakuusarvovaatimus huomioimatta henkilökohtaista
> asuntolainaa myönnettäessä?
En ymmärrä asiayhteyttä. Muistathan, että yhtiölaina on _yhtiön_
laina eivätkä sen vakuutena olevat haltijavelkakirjat voi toimia
osakkaiden ottamien henkilökohtaisten lainojen vakuutena.
Jukka Kohonen
>kesällä tarjosivat 200 KMk:n lainaa 0.6 marginaalilla jo suoraan
>pankissa kuin pankissa, pienen tinkimisen jälkeen lainan sai 12kk
>euribor +0.4% .
Nyt kyllä ihmetyttää, miten tuo voi enää olla pankille mitenkään
kannattavaa liiketoimintaa.
Vaikuttaa vähän siltä, että kilpailussa antolainauksen markkina-
osuudesta pankeilta on lähtenyt mopo käsistä. Saapa nähdä miten
tilanne kehittyy... edellisen kerran - 80-luvun lopun - jäljet
pelottavat.
--
Jukka....@iki.fi
* Two wrongs don't make a right. Three lefts, however, do make a right.
Ari Laitinen
"Jouni Saari" <spam...@jippii.fi> kirjoitti
viestissä:3uubd.2582$6n3...@reader1.news.jippii.net...
> Mutta miten mahtaa käydä käydä sille, joka maksoi yhtiölainaosuutensa pois
> kokonaa, mutta yhtiö menee silti velkojen takia konkkaan. Miten yhtiön
> joutuessa vaikeuksiin käsitellään velattomaksi maksettujen kämppien asiat?
> Siis meneekö yhtiön mennessä konkkaan nekin kämpät samassa konkurssissa
> pakkohuutokauppaan?
Asia on helpompi kuin arvaatkaan. Väitetään etteä asoy ei voi mennä
konkkaan. Käytännössä siis ei, koska lainaa yleensä saa, koska sen maksaa
aina lopulta osakkaat vastikkeena rahalla tai osakkeella jos ei ole rahaa.
Asukas, joka on maksanut lainan pois, saa asua asunnossa normaalisti. Hän
joutuu maksamaan hoitovastikkeita normaalisti ja mahdollisia remonttia
varten otettuja lisälainoja pienellä lisärahoitusvastikkeella.
Asukas, joka ei kykene maksamaan vanhaa rahoitusvastiketta ja uutta
rahoitusvastiketta, joutuu luovuttamaan asunnon yhtiön haltuun, joka vuokraa
sen ja saa näin toivon mukaan maksut yhtiölle. Riskinä on se, että
vuokramarkkinoiltakaan ei löydy asukasta, joka maksaisi sen rahoitusosan
verran vastikkeita pois. Silloin yhtiö on hukassa koska sisään pumpattu raha
ei enää tuota ja osakkaat saavat asua muualla jolleivät ole riittävän
varakkaita maksamaan kaikkia vastikkeita.
Tarvitaan aika paha tilanne, että yhtiö ei saa rahojaan pois edes
vuokraamalla asunnot vapaille markkinoille. Onhan sellainen periaatteessa
mahdollinen esim. jos talon kunto heikkenee niin paljon ettei korjaamisesta
tule mitään eikä vakuutus korvaa.
Ari Laitinen
"Janne Raekallio" <j_rae...@hotmail.com> kirjoitti
viestissä:86887354.04101...@posting.google.com...
> "Matti Grönroos" <matti.g...@iki.fi> wrote in message
> news:<ckk5rv$mtg$1...@phys-news1.kolumbus.fi>...
>
>> Kun asuntoa myydään, ei-velattomuudella on se positiivinen puoli,
>> että tällaiseen asuntoon saattaa päädä käsiksi myös ostajat, joilla
>> ei ole riittävästi vakuuksia velattomaan hintaan asti
>
> Meneeköhän asia todellakin näin? Eikö asunto ole panttina myös
Ei ole näin suoraviivaisesti eli osakekirja on omistajansa hallussa eikä
panttina. Laina on yhtiön eikä yhtiö anna omistajiensa osakkeita pantiksi
lainoistaan. Yhtiön lainan panttina käytetään yleensä kiinteistön
panttikirjoja, jotka on rekisteröity kiinteistörekisteriin.
Yhtiön laina näkyy isännöitsijäntodistuksessa. Mitä enemmän yhtiö on velkaa
sitä halvempi asunto on. Näinhän se menee se velkaosuuden jakaminen. Jos
yhtiöllä on todella paljon lainaa niin asunto-osake voisi olla peräti täysin
arvoton.
Tapio
"Jukka Kohonen" <koh...@cc.helsinki.fi> wrote in message
news:ckmfem$m9h$2...@oravannahka.helsinki.fi...
Ainakin vähän tuon tarjouksen jälkeen Sampo ilmoitti markkinaosuutensa
kasvaneen reippaasti kesän aikana.
Timo Eronen
> "Tapio" <tap...@hotmail.nospammia.com> writes:
>>kesällä tarjosivat 200 KMk:n lainaa 0.6 marginaalilla jo suoraan
>>pankissa kuin pankissa, pienen tinkimisen jälkeen lainan sai 12kk
>>euribor +0.4% .
> Nyt kyllä ihmetyttää, miten tuo voi enää olla pankille mitenkään
> kannattavaa liiketoimintaa.
Pankki lienee lainannut nuo jakamansa rahat säästäjiltä nollakorolla.
> Vaikuttaa vähän siltä, että kilpailussa antolainauksen markkina-
> osuudesta pankeilta on lähtenyt mopo käsistä.
Mopo on lähtenyt käsistä myös monelta lainanottajalta.
> Saapa nähdä miten tilanne kehittyy... edellisen kerran - 80-luvun
> lopun - jäljet pelottavat.
Elämä on raadollista. Pitää vain yrittää olla näillä omaisuuden
uusjakokinkereillä saamapuolella.
/tke
Jukka Kohonen
>Jukka Kohonen wrote:
>> Nyt kyllä ihmetyttää, miten tuo voi enää olla pankille mitenkään
>> kannattavaa liiketoimintaa.
>
>Pankki lienee lainannut nuo jakamansa rahat säästäjiltä nollakorolla.
No jaa. Talletuskannan keskikorko on siinä 1 prosentin tietämillä,
ei nollassa. (Suomen Pankin tilasto)
Eikä talletusten haaliminenkaan ja hallinnointi ole ilmaista.
Talletus- ja lainakoron välinen marginaali pitäisi siis jotenkin
jyvittää talletusbisnekselle ja lainabisnekselle. Tukkumarkkinoiden
korkoa (Euriboria) voisi käyttää tässä suuntaviivana: talletuskoron
ja euriborin erotus on talletusbisneksen osuutta, euriborin ja
lainakoron erotus lainabisneksen osuutta.
Asuntolainabisneksen pitäisi siis olla kannattavaa tuolla 0,4 prosentin
marginaalilla. Jaa-a. Ehkä se on, jos se on täysin riskitöntä...
Janne Raekallio
Sitten yritän selittää paremmin.
Pankki ei hyväksy asunto-osakkeita lainan vakuudeksi täydestä
arvostaan, koska on olemassa riski, että tiukan paikan tullen asuntoa
realisoitaessa siitä ei saada tuota koko summaa. Siksi pankki arvostaa
asunnon vakuutena vain esim. 70 %:iin käyvästä arvostaan.
Jos koko laina otetaan henkilökohtaisena lainana, pankki uskoo
asunnosta saatavan myytäessä vähintään 70 % * 200 000 e = 140 000 e,
joka on siis myönnettävän lainan maksimisumma. Asunnon arvo saa siis
pudota korkeintaan 60 000 e ilman, että pankki menettää saataviaan.
Jos puolet asunnon arvosta onkin taloyhtiölainaa, ja pankki laskee 70
%:n vakuusarvon ja velan maksimimäärän pelkästä asunnon myyntihinnasta
kaavalla 70 % * 100 000 e = 70 000 e, asunnon arvo saa laskea
korkeintaan 30 000 e ilman, että pankki menettää saataviaan. Jos arvo
onkin laskenut 60 000 e, myytäessä asunnosta saatava 40 000 e ei
riitäkään jäljellä olevan velan (70 000 e) maksuun.
Miksi pankki uskoisi asunnon säilyttävän paremmin arvonsa, jos se on
osin taloyhtiön lainoittama? Pankin oletus olisi, että vakuusarvoa
määriteltäessä huomioon otettava mahdollinen vakuuden arvon lasku
koskee ainoastaan osakkeiden velatonta arvoa. Ei kai siinä ei ole
mitään järkeä?
Janne
Matti Grönroos
[...]
> Miksi pankki uskoisi asunnon säilyttävän paremmin arvonsa, jos
se on
> osin taloyhtiön lainoittama? Pankin oletus olisi, että
vakuusarvoa
> määriteltäessä huomioon otettava mahdollinen vakuuden arvon
lasku
> koskee ainoastaan osakkeiden velatonta arvoa. Ei kai siinä ei
ole
> mitään järkeä?
Laskelmasi on aivan oikein. Asiassa on vain se ongelma, että
sekoitat toisiinsa kaksi eri asiaa:
1) pantin vakuusarvon laskeminen
2) pankin tekemä riskianalyysi asiakkaan lainoituskelpoisuudesta
Kohdassa 1) ei ole mistään muusta kyse kuin siitä, että kuinka
paljon lainaa pankki antaa sitä vastaan, että sinä panttaat
osakkeesi _kokonaisuudessaan_ pankille. Vakuusarvo on käytännössä
summa, joka on pankin arvio siitä, kuinka paljon pankki vähintään
saa rahaa, jos vakuus joudutaan realisoimaan, ei mitään muuta.
Esimerkkitapauksessa siis sinä luovutat pankille 100.000 euroa
osakkeina ja saat pankilta 70.000 lainana. Pankki siis varautuu
pantin arvon pienenemiseen 30.000 euron verran.
Jos nyt käy sitten niin, että lainan nostamisen jälkeisenä päivänä
asunnon arvo putoaa pankin arviota enemmän eli 30% ja sinulta
loppuvat rahat niin tyystin, että kämppä menee vasaran alle.
Realisoinnissa pankki saa siis asunnosta 140.000-100.0000=40.000,
jolla lyhennetään velkaasi ja jäät pankille velkaa loput 30.000,
aivan oikein.
Mo mitenkäs sitten tapahtuisi, jos koko asunnon arvo olisikin
vakuusarvon laskennassa mukana. Silloinhan pankki antaisi
enimmillään 140.000 euroa lainaa 100.000 vakuuksia vastaan.
Tässähän ei ole mieltä. (Vakuuden arvo siis edelleenkin on asunnon
arvo miinus yhtiölaina). Jos käy esimerkin mukainen tilanne,
pankki edelleenkin saa asunnon realisoinnissa sen saman 40.000
euroa ja jäät loput velkaa. Missä on siis pihvi?
Totta kai pankki tekee vakuusarvon määrityksessä riskianalyysin.
Tapauksessa, joissa asunnon arvosta puolet on yhtiölainaa ja
pankki arvottaa osakkeet 70%:n mukaan, pankki ottaa riskin siitä,
että lyhyellä tähtäimellä asuntojen hinnat putoavat enintään 15%.
Jos halutaan säilyttää sama riskitaso, asunnosta jonka yhtiölainan
osuus on poikkeuksellisen suuri, pankki sitten käyttää jotain
muuta prosenttia kuin 70:ää. Esimerkiksi jos asunnon myyntihinta
olisi 100.000 euroa ja velaton hinta 300.000 euroa, osakkeiden
vakuusarvo ei voisi olla kuin 55% eli 55.000, jos halutaan
varautua 15% hinnanlaskuun (85%*300.000-200.000=55.000). Tässäkin
siis vakuuarvon laskentaprosentti joustaa, ei summa josta arvo
lasketaan.
Miro T Wikgren
Voisiko joku vielä selittää idean Sampo Pankin laskutavan takana?
Eli siellä he laskevat näin:
velaton hinta: 112000
taloyhtiön velka: 12000
myyntihinta: 100000
vakuusarvo: 70000 (70% myyntihinnasta)
lainaa saa: 58000 (eli 70000-12000)
omaa rahaa väh: 42000
Asunnon arvo saa pudota 112000->70000 ilman että pankki häviää.
Mutta, jos ostaja maksaa pois taloyhtiön velan, niin laskelma muuttuu:
myyntihinta: 112000 (eli velaton hinta)
vakuusarvo: 78400 (70% myyntihinnasta)
lainaa saa: 78400
omaa rahaa väh: 33600
Asunnon arvo saa pudota 112000->78400 ilman että pankki häviää.
Ostaja voi siis joutua maksamaan pois yhtiölainan jotta rahat riittävät
asunnon ostoon...
Muissa pankeissa taidetaan aina laskea näin:
velaton hinta: 112000
taloyhtiön velka: 12000
myyntihinta: 100000
vakuusarvo: 78400 (70% velattomasta hinnasta, eli asunnon 'arvosta')
omaa lainaa saa: 66400 (eli 78400-12000)
omaa rahaa väh: 33600
Asunnon arvo saa pudota 112000->78400 ilman että pankki häviää,
riippumatta siitä onko osa lainasta yhtiölainaa.
--
Miro.
Janne Raekallio
> "Janne Raekallio" <j_rae...@hotmail.com> wrote in message
>
> [...]
>
> > Miksi pankki uskoisi asunnon säilyttävän paremmin arvonsa, jos
> se on
> > osin taloyhtiön lainoittama? Pankin oletus olisi, että
> vakuusarvoa
> > määriteltäessä huomioon otettava mahdollinen vakuuden arvon
> lasku
> > koskee ainoastaan osakkeiden velatonta arvoa. Ei kai siinä ei
> ole
> > mitään järkeä?
>
> Laskelmasi on aivan oikein. Asiassa on vain se ongelma, että
> sekoitat toisiinsa kaksi eri asiaa:
>
> 1) pantin vakuusarvon laskeminen
> 2) pankin tekemä riskianalyysi asiakkaan lainoituskelpoisuudesta
Ainut tässä käsitelty riski oli mahdollinen asunnon arvon aleneminen,
ja eikö juuri tämän riskin hallitseminen ole se syy, miksi
asunto-osakkeet arvostetaan vakuutena jollain satasta pienemmällä
prosenttiluvulla kertoen? Vakuuden arvoon liittyvä riski siis määrää
vakuusarvon eli tämän riskin suhteen 1) = 2).
Muut lainoituskelpoisuuteen liittyvät seikat voivat tietysti kannustaa
pankkia ottamaan lisää riskiä arvostamalla vakuuden korkeammalle. En
kuitenkaan näe syytä siihen, miksi pankki kohtelisi tässä suhteessa
eri tavalla kauppansa kokonaan henkilökohtaisella lainalla tai
osittain yhtiölainalla rahoittavia ostajia.
> [...]
> Mo mitenkäs sitten tapahtuisi, jos koko asunnon arvo olisikin
> vakuusarvon laskennassa mukana. Silloinhan pankki antaisi
> enimmillään 140.000 euroa lainaa 100.000 vakuuksia vastaan.
> Tässähän ei ole mieltä. (Vakuuden arvo siis edelleenkin on asunnon
> arvo miinus yhtiölaina). Jos käy esimerkin mukainen tilanne,
> pankki edelleenkin saa asunnon realisoinnissa sen saman 40.000
> euroa ja jäät loput velkaa. Missä on siis pihvi?
En tarkoittanut tätä, vaan sitä, että pankki laskisi vakuusarvon
kaavan "(70 % * velaton hinta) - velkaosuus" mukaan, eli se antaisi
lainaa enimmillään 40 000 euroa 100 000 euron vakuuksia vastaan. Velka
siis saataisiin maksetuksi.
> Totta kai pankki tekee vakuusarvon määrityksessä riskianalyysin.
> Tapauksessa, joissa asunnon arvosta puolet on yhtiölainaa ja
> pankki arvottaa osakkeet 70%:n mukaan, pankki ottaa riskin siitä,
> että lyhyellä tähtäimellä asuntojen hinnat putoavat enintään 15%.
> Jos halutaan säilyttää sama riskitaso, asunnosta jonka yhtiölainan
> osuus on poikkeuksellisen suuri, pankki sitten käyttää jotain
> muuta prosenttia kuin 70:ää. Esimerkiksi jos asunnon myyntihinta
> olisi 100.000 euroa ja velaton hinta 300.000 euroa, osakkeiden
> vakuusarvo ei voisi olla kuin 55% eli 55.000, jos halutaan
> varautua 15% hinnanlaskuun (85%*300.000-200.000=55.000). Tässäkin
> siis vakuuarvon laskentaprosentti joustaa, ei summa josta arvo
> lasketaan.
Juuri näin. Jotta sama riskitaso säilyisi, on tässä henkilökohtaisen
lainan panttina olevat osakkeet arvostettava vakuutena pienemmällä
prosentilla.
Ja palatakseni siihen, mistä keskustelu lähti: jos pankki soveltaa
tiettyä kiinteää riskitasoa, yhtiövelka ei pienennä asunnon ostajan
vakuuksien tarvetta.
Janne
Janne Raekallio
> Voisiko joku vielä selittää idean Sampo Pankin laskutavan takana?
>
> Eli siellä he laskevat näin:
>
> velaton hinta: 112000
> taloyhtiön velka: 12000
> myyntihinta: 100000
> vakuusarvo: 70000 (70% myyntihinnasta)
> lainaa saa: 58000 (eli 70000-12000)
> omaa rahaa väh: 42000
>
> Asunnon arvo saa pudota 112000->70000 ilman että pankki häviää.
> Mutta, jos ostaja maksaa pois taloyhtiön velan, niin laskelma muuttuu:
>
> myyntihinta: 112000 (eli velaton hinta)
> vakuusarvo: 78400 (70% myyntihinnasta)
> lainaa saa: 78400
> omaa rahaa väh: 33600
Eli tavallaan vähentävät kahteen kertaan yhtiölainan summan asunnon
vakuusarvosta? Lähinnä tulee mieleen, että tuo on konsti saada
asiakkaat ottamaan enemmän henkilökohtaista lainaa, se kun on
todennäköisesti pois kilpailijalta.
Janne
Janne Raekallio
> Jukka Kohonen wrote:
> > "Tapio" <tap...@hotmail.nospammia.com> writes:
>
> >>kesällä tarjosivat 200 KMk:n lainaa 0.6 marginaalilla jo suoraan
> >>pankissa kuin pankissa, pienen tinkimisen jälkeen lainan sai 12kk
> >>euribor +0.4% .
>
> > Nyt kyllä ihmetyttää, miten tuo voi enää olla pankille mitenkään
> > kannattavaa liiketoimintaa.
>
> Pankki lienee lainannut nuo jakamansa rahat säästäjiltä nollakorolla.
Ja kun korkotaso nousee lähemmäs odotettavissa olevaa pitkän aikavälin
keskiarvoa, talletuskorot eivät nouse saamaa tahtia kuin lainojen
korot.
Janne
Janne Raekallio
> > "Tapio" <tap...@hotmail.nospammia.com> writes:
>
> >>kesällä tarjosivat 200 KMk:n lainaa 0.6 marginaalilla jo suoraan
> >>pankissa kuin pankissa, pienen tinkimisen jälkeen lainan sai 12kk
> >>euribor +0.4% .
>
> > Nyt kyllä ihmetyttää, miten tuo voi enää olla pankille mitenkään
> > kannattavaa liiketoimintaa.
>
> Pankki lienee lainannut nuo jakamansa rahat säästäjiltä nollakorolla.
Ja kun korkotaso nousee lähemmäs odotettavissa olevaa pitkän aikavälin
Pekka Pessi
>Voisiko joku vielä selittää idean Sampo Pankin laskutavan takana?
Oletko varma että he laskevat noin? Eivät sitten anna lainaa
ollenkaan Entré-asuntoihin, joissa velkaosuutta voi olla yli
50%...
--Pekka
Miro T Wikgren
On omakohtaisia kokemuksia, täytyi maksaa velkaosuus pois jotta saisin
tarpeeksi lainaa.
--
Miro.
JukkaK
"Noel" <noe...@mail.com> wrote in message
news:ckea5n$cd2$1...@plaza.suomi.net...
> Moi,
>
> Mikä on suurin "ero" velattomalla ja myyntihinnalla? Siis tiedän, että
> velatonhinta on koko asunto-osakkeen hinta ja sitävastoin myyntihinnan
> maksettuani maksan taloyhtiön omaa lainaosuuttani rahoitusvastikkeella.
Huijausta koko systeemi. Oulussakin on myytävän kämppä jossa myyntihinta on
22kEUR ja velaton hinta 150kEUR. Eli myyntihintä on muka vain 15% koko
hinnasta. Jos asunnon hintaa ei ole siirretty lainaan, niin sitten on joko
hämmästyttävän halvalla tehty asunto tai valtaosa asunnoista on karkeasti
ylihinnoiteltuja. (niinhän ne onkin) Ja sittenkun yksi maksaa velan pois
niin se velkahan siirtyy sitten siihen myyntihintaan. Jos olisin ostamassa
velatonta asuntoa, niin miksi maksaisin edellisen omistajan velkoja? Eihän
kiinteistöjenkään hinnat määräydy sen mukaan paljonko omistajalla on siitä
velkaa, eikä minua kiinnosta paljonko joku edellinen omistaja on siitä
velkoja maksanut.
Eli yhtiölainalla vain kikkaillaan näyttämään asunnot halvemmalta kuin ne
onkaan.
JukkaK