Asunnon osto osin lainalla ja varakkaamman osapuolen omaisuuden suojaus
AK
asunnon pääoman puolikas käytettävissä, B on asunut vuokralla eikä
käytännössä omista mitään muuta kuin perusirtaimistonsa ja auton.
A:n uravalintoja ovat ohjanneet perhe ja lasten kasvatus. A on hyvässä
työssä, mutta kuitenkin melko pienipalkkaisessa.
B on keskituloinen mutta ei siis omista mitään. Haluavat ostaa asunnon
yhdessä ja lainatkin on puhuttu valmiiksi. B:llä vaan ei ole kunnon takuita.
Kämppä kyllä KOKO arvostaan käy pankeille takuuksi ja siitä on
lainaneuvotteluissa lähdetty, mutta asetelmanahan se on riski A:lle. Jos B
syystä tai toisesta ei maksa jäljellä olevaa lainaansa realisoidaan kämppä
ja pankki ottaa omansa ja mitä kaikkea tuossa tilanteessa nyt voikaan
tapahtua...
Mitä järkeviä ratkaisuja on A:n omaisuuden turvaamiseksi? Molemmat haluavat
etukäteen varmistaa sen, että A ei ainakaan B:n laiminlyöntien seurauksena
menetä omaisuuttaan, mutta mitä keinoja siihen on?
t. B
Pertti Ström
>Mitä järkeviä ratkaisuja on A:n omaisuuden turvaamiseksi? Molemmat haluavat
>etukäteen varmistaa sen, että A ei ainakaan B:n laiminlyöntien seurauksena
>menetä omaisuuttaan, mutta mitä keinoja siihen on?
Ostatte kumpikin asunnosta 50 % (tai 60 % - 40 % tms.) ja maksatte sen
erikseen. Kumpikin siis ottaa oman lainan tai hoitaa rahat muualta.
--
Paranoideillakin voi olla vihollisia.
Ari Laitinen
"AK" <A...@C.com> kirjoitti viestissä
news:hEwib.129$k4....@news1.nokia.com...
> Mitä järkeviä ratkaisuja on A:n omaisuuden turvaamiseksi? Molemmat
haluavat
> etukäteen varmistaa sen, että A ei ainakaan B:n laiminlyöntien seurauksena
> menetä omaisuuttaan, mutta mitä keinoja siihen on?
En näe miten omaisuus tässä skenaariossa voisi kadota B:n laiminlyömisten
johdosta.
Eihän pankki periaatteessa vaadi muuta kuin sen mitä on antanut ja se mitä
pankki antaa ei ole sen enempää A:n kuin B:n omaisuutta tai siitä pois.
Jos A ja B ostavat asunnon yhteisesti niin he ovat kumpikin siitä velkaa.
Jos B ei maksa niin A maksaa ja toisinpäin. Jos kumpikaan ei maksa niin
sitten asunto myydään ja pankki maksaa mahdolliset ylijäämät A:lle ja B:lle.
On viisaampaa että A ja B myyvät talon ennen pankin pakkomyyntiä.
Vaikka talo ostettaisiin puoliksi niin se menee myyntiin mikäli B ei hoida
maksujaan paitsi jos siitä tehdään osakeyhtiö. Ei taida maksaa vaivaa.
Mielestäni A:n kannattaa tehdä koko kauppa omissa nimissään. B osallistuu
lainan maksamiseen sikäli kun jaksaa ja jos ei jaksa niin sitten ei
osallistu mutta eipähän aiheuta mitään odottamatonta harmia A:lle.
Pertti Ström
wrote:
>Vaikka talo ostettaisiin puoliksi niin se menee myyntiin mikäli B ei hoida
>maksujaan paitsi jos siitä tehdään osakeyhtiö. Ei taida maksaa vaivaa.
Miten niin ei maksa vaivaa? Tällä tavalla ei ole epäselvää kuka on
maksanut ja mitä. Jos asunto menee myyntiin, saa siitä oman osuutensa
takaisin.
Kimmo Hovi
Jos voidaan olettaa, että A:lla oleva "ison asunnon pääoman puolikas"
vastaa noin puolta ostettavan asunnon hinnasta, niin nähdäkseni on kaksi
järkevää skenaariota:
Joko A ostaa koko kämpän itselleen, ja B muuttaa sinne ns. vuokralle, ja
vuokraksi sovitaan esimerkiksi "yhtiövastike ja autopaikkojen vuokra",
tai jotain muuta vastaavaa mikä on puolet kuluista, eli vastikkeesta plus
lainan koroista. Eli kulut puoliksi, mutta asunto on kokonaan A:n nimissä.
Toinen vaihtoehto olisi että asunto ostetaan 75-25 omistusosin, eli
molemmat ottavat samansuuruisen lainan, ja pankin kanssa tehdään sopimus
jossa A:lla on etuoikeus panttiin, eli jos B ei maksa ja pankki päättää
realisoida vakuuden, A:lla on oikeus lunastaa pantti (Eli se 25%) sillä
hinnalla millä pankki sitä olisi eteenpäin myymässä.
Tarkan euron henkilö luultavasti valitsisi ensimmäisen vaihtoehdon, jos
vain rahkeet riittävät. Eipä ainakaan tule ongelmia tilanteessa jossa A ja
B eroavat.
--
/"\ | Kimmo Hovi <ki...@hovi.org>
\ / ASCII Ribbon Campaign | BEng (Comp Eng) / EViTech
X Against HTML Mail | M.Sc (Tech) Student / HUT
/ \ | GSM +358 40 7678610
john smith
"Kimmo Hovi" <ki...@hovi.org> wrote in message
news:Pine.OSF.4.58.031...@kosh.hut.fi...
> Joko A ostaa koko kämpän itselleen, ja B muuttaa sinne ns. vuokralle, ja
> vuokraksi sovitaan esimerkiksi "yhtiövastike ja autopaikkojen vuokra",
> tai jotain muuta vastaavaa mikä on puolet kuluista, eli vastikkeesta plus
> lainan koroista. Eli kulut puoliksi, mutta asunto on kokonaan A:n nimissä.
>
korkotappiosta siinä kun makuuttaa rahojaan kämpässä. Tosin sitten B:n
maksut alkavat jo hipoa normaalivuokrien tasoa.
Ari Laitinen
"Jarno Nurminen" <jarno.n...@ebaana.sikanautaa..net> kirjoitti viestissä
news:3F8BA555...@ebaana.sikanautaa..net...
> "Pertti Ström" wrote:
> > >Vaikka talo ostettaisiin puoliksi niin se menee myyntiin mikäli B ei
hoida
> > >maksujaan paitsi jos siitä tehdään osakeyhtiö. Ei taida maksaa vaivaa.
> > Miten niin ei maksa vaivaa? Tällä tavalla ei ole epäselvää kuka on
> > maksanut ja mitä. Jos asunto menee myyntiin, saa siitä oman osuutensa
> > takaisin.
>
> on jaettu puoliksi? Mitäs sitten jos B ei maksa lainaa...Pankki ottaa
> puolet kämpästä myyntiin? "Myydään puolikas talo. Toisessa
> makuuhuoneessa jo asukas, olohuone jaettu värinauhalla puoliksi." ;)
Pankki voi vaatia toisen omistajan takaajaksi, jolloin voidaan myydä koko
asunto. Kyllä pankki keinot keksii. Se on niiden työtä.
Tapani Tarvainen
Niin kai niiden pitäisikin. Yhdestä samantyyppisestä tapauksesta on
kokemusta: A osti asunnon kokonaan itse ja B maksoi vuokraa, joka
laskettiin markkinavuokraa vastaavaksi ja sillä siisti.
(Mainittakoon vielä, että A ilmoitti vuokratulot verotuksessa
ja maksoi niistä normaalit pääomatuloverot ihan periaatteen
vuoksi - ja ei, B ei saanut vuokratukea yhteiskunnalta.)
--
Tapani Tarvainen
Antti Peltola
> vuokraksi sovitaan esimerkiksi "yhtiövastike ja autopaikkojen vuokra",
> tai jotain muuta vastaavaa mikä on puolet kuluista, eli vastikkeesta plus
> lainan koroista. Eli kulut puoliksi, mutta asunto on kokonaan A:n nimissä.
Voihan näinkin tehdä, mutta kuinka moni yhteistä asuntoa ostamassa oleva
pariskunta jakaa esim. kauppakassien hinnat kummankin lompakolle joka kerta?
Ei kovin reilu järjestely, ainakaan pidemmän päälle. Kumpikin maksaa
asumisesta kykyjensä mukaan, mutta vain A:lle kertyy pääomaa talteen.
Laillinenhan se toki on. Mikäli tuo velka ja asunto ovat jo olemassa
ennekuin B tulee kuvioihin, tämä on helppoutensa takia ok. Erotilanteessa
tietenkin se helpoin vaihtoehto.
> Toinen vaihtoehto olisi että asunto ostetaan 75-25 omistusosin, eli
> molemmat ottavat samansuuruisen lainan, ja pankin kanssa tehdään sopimus
> jossa A:lla on etuoikeus panttiin, eli jos B ei maksa ja pankki päättää
> realisoida vakuuden, A:lla on oikeus lunastaa pantti (Eli se 25%) sillä
> hinnalla millä pankki sitä olisi eteenpäin myymässä.
Aika legendaarinen vaihtoehto tämäkin... Viittaan tuohon yleisesti
parisuhteessa tapahtuvaan yhtenen lompakko-käytäntöön. Yhden lainan
ottaminen taitaa tulla halvemmaksikin kuin kahden, jos ei välttämättä halua
pankkeja tarpeettomasti tukea.
Yleisin tapa on unohtaa tuo tulojen eroavaisuus, ja pitää ne lompakot
yhteisinä kun kerran yhteistä kämppää ollaan hankkimassa. Tällöin toimitaan
samoin (75%-25%) tuon omistusosuusjaon kanssa, mutta laina on yhteinen.
Laina lyhenee sitten kummankin maksukyvyn mukaisesti (B-hän tässä kärsii jos
joku!). Jos kattilat menevät jakoon, niin A:lle jää edelleenkin se kämpän
puolikas, ja loppuosuus (velkoineen) tasataan.
-antti
Mika
"AK" <A...@C.com> wrote in message news:hEwib.129$k4....@news1.nokia.com...
Ostatte asunnon puoliksi ja otatte velat puoliksi. Teette keskinäisen
määrännäisvelkakirjan esim:
MÄÄRÄNNÄISVELKAKIRJA
Velkoja Henkilö A
Velallinen Henkilö B
Velan määrä XXXX () euroa
Velan korko Velasta ei peritä korkoa. ??
Sitoumus Maksan vaadittaessa henkilö A:lle tai hänen
määräämälleen velkakirjan määrän XXXX euroa.
Velan määrä on se, minkä A on sijoittanut B:n puolesta asunnon oston
alkupääomaan.
Tämän velan maksun voi toteuttaa esimerkiksi isommalla
lainanhoito-osuudella. Lopputuloksena molempien perikunnat saavat jotain.
Mika
Antti Peltola
news:3f8be6dc$0$4945$1b6a...@news.songnet.fi...
>
> Velan määrä on se, minkä A on sijoittanut B:n puolesta asunnon oston
> alkupääomaan.
>
> Tämän velan maksun voi toteuttaa esimerkiksi isommalla
> lainanhoito-osuudella. Lopputuloksena molempien perikunnat saavat jotain.
Tuossahan A juuri nimenomaan kärsii. Jos 10 vuoden päästä A saa saman summan
pois, suurella todennäköisyydellä sillä ei enään saisikaan samanlaisesta
kämpästä puolikasta. A:n alkupääoma pitää sitoa itse asuntoon ettei raha
hupene. Tämän takia kämppä jaetaan juuri sillä 75%-25% suhteella (tai mikä
nyt sitten olikaan sovittu prosenttiosuus).
-antti
mpv
Miten menetellä hieman vastaavassa tilanteessa:
B on muuttamassa A:n kanssa yhteen. A on ostanut asunnon, josta laina
on tosin lähes kokonaan vielä maksamatta, eikä asuntoa ostettaessa
A:lla ole omaa pääomaa ollut. B:n tulee tietenkin maksaa jotain
asumisestaan. Jos B maksaa A:lle normaalia markkinavuokraa, niin se
tietenkin kerryttää vain A:n pääomaa - toisaalta kaikki lainaan
sisältyvät riskit ovat A:lla. Lisäksi tällöin A:n tulisi maksaa
pääomatuloverot B:n maksamasta vuokrasta. Tätä A tuskin on tullut
ajatelleeksi tai halukas tekemään.
Mikä olisi sekä A:n että B:n kannalta oikeudenmukainen ja järkevä
menettelytapa?
t. B
Ulla Mansikka-aho
Asunto ostetaan puoliksi. A ostaa asunnon omilla rahoillaan ja B velaksi
(velkaa on siis puolet asunnon hinnasta). A antaa pantata oman osuutensa
B:n velkojen vakuudeksi. Jos B ei pysty maksamaan osuuttaan niin asunto
myydään ja maksetaan B:n velat pois ja A saa osuutensa rahana.
Kummallakaan ei ole kovin kummoista riskiä. Riski on siinä, että asunnon
hinta laskee. Silloin B jää velkaa A:lle, velasta tehdään velkakirja.
Ulla
Ulla
Ari Laitinen
"mpv" <m...@ireland.com> kirjoitti viestissä
news:e94c55cd.03101...@posting.google.com...
> B on muuttamassa A:n kanssa yhteen. A on ostanut asunnon, josta laina
> on tosin lähes kokonaan vielä maksamatta, eikä asuntoa ostettaessa
> A:lla ole omaa pääomaa ollut. B:n tulee tietenkin maksaa jotain
> asumisestaan. Jos B maksaa A:lle normaalia markkinavuokraa, niin se
> tietenkin kerryttää vain A:n pääomaa - toisaalta kaikki lainaan
> sisältyvät riskit ovat A:lla. Lisäksi tällöin A:n tulisi maksaa
> pääomatuloverot B:n maksamasta vuokrasta. Tätä A tuskin on tullut
> ajatelleeksi tai halukas tekemään.
>
> Mikä olisi sekä A:n että B:n kannalta oikeudenmukainen ja järkevä
> menettelytapa?
Jos on velkaa niin eiköhän ne "vuokrat" mene sen osittain velan korkoihin
jolloin sitä tuloa jää kovin vähän jälkelle.
Siis: kulut saa vähentää jolloin verotettavaa ei juuri jää.
Kimmo Hovi
> Jos haluaa nipottaa niin kuluihin voi lisätä vielä puolet A:n kärsimästä
> korkotappiosta siinä kun makuuttaa rahojaan kämpässä. Tosin sitten B:n
> maksut alkavat jo hipoa normaalivuokrien tasoa.
Toisaalta pitkällä aikavälillä asunnon arvo noussee. Itsehän
valintansa tekee tämä pari jos haluavat asua jossain mistä
kärsii korkotappioita ;)
Kimmo Hovi
> B on muuttamassa A:n kanssa yhteen. A on ostanut asunnon, josta laina
> on tosin lähes kokonaan vielä maksamatta, eikä asuntoa ostettaessa
> A:lla ole omaa pääomaa ollut. B:n tulee tietenkin maksaa jotain
> asumisestaan. Jos B maksaa A:lle normaalia markkinavuokraa, niin se
> tietenkin kerryttää vain A:n pääomaa - toisaalta kaikki lainaan
> sisältyvät riskit ovat A:lla. Lisäksi tällöin A:n tulisi maksaa
> pääomatuloverot B:n maksamasta vuokrasta. Tätä A tuskin on tullut
> ajatelleeksi tai halukas tekemään.
> Mikä olisi sekä A:n että B:n kannalta oikeudenmukainen ja järkevä
> menettelytapa?
Helpoin tapa ylivoimaisesti on (Kun A:lla selvästi on rahkeita
myös yksin hoitaa laina, koskapa yksin osti kämpän, eikä
sitä olla vaihtamassa) se, että B maksaa A:lle vuokraa
yhtiövastikkeen verran. Kaikissa tuntemissani järjestelyissä
joissa henkilön omistusasuntoon on muuttanut uusi avopuoliso
näin on tehty, itsekin tätä sovelsin.
Riippuu tietenkin vastikkeesta ja lainan määrästä ja ehdoista
kumpi maksaa enemmän, mutta niinkuin joku jo tässä threadissa
totesi, sentin tarkka tasajako menoissa ei ole ns. hyvän suhteen
aa ja oo ;)
Timo Viljanen
> Toisaalta pitkällä aikavälillä asunnon arvo noussee.
Varmasti, mutta jos se esim. aikavälillä 1 - 30 vuotta on reaaliarvoltaan
nykyarvoa pienempi, onko sillä suurtakaan merkitystä?
> Itsehän
> valintansa tekee tämä pari jos haluavat asua jossain mistä
> kärsii korkotappioita ;)
Asunto on riskisijoitus ihan siinä mielessä kuin pörssiosakekin.
Timo
Pertti Ström
wrote:
>> Antaako pankki muka lainaa tuollaisiin viritelmiin joissa sama huoneisto
>> on jaettu puoliksi?
Antaa.
>>Mitäs sitten jos B ei maksa lainaa...Pankki ottaa
>> puolet kämpästä myyntiin? "Myydään puolikas talo. Toisessa
>> makuuhuoneessa jo asukas, olohuone jaettu värinauhalla puoliksi." ;)
Luultavasti pankki myy koko kämpän tai toinen lunastaa sen kokonaan
itselleen.
>Pankki voi vaatia toisen omistajan takaajaksi, jolloin voidaan myydä koko
>asunto.
Siihen ei pidä suostua. Et kai takaisi naapurinkaan lainaa? Ei pankki
voi tuosta vain vaatia X:n takaavan Y:n lainaa. Y asettakoot
vakuutensa itse, jos aikoo asunnon ostaa; pitäisi kelvata pankille.
>Kyllä pankki keinot keksii. Se on niiden työtä.
Tässä mallissa raha on turvassa. Toisen omistajan 50 % - X %) osuutta
ei varmasti voida lunastaa. Huonommassa tapauksessa se menee myyntiin,
jolloin rahat saa takaisin.
Ari Laitinen
"Jarno Nurminen" <jarno.n...@ebaana.sikanautaa..net> kirjoitti viestissä
> "Pertti Ström" wrote:
> > >>Mitäs sitten jos B ei maksa lainaa...Pankki ottaa
> > >> puolet kämpästä myyntiin? "Myydään puolikas talo. Toisessa
> > >> makuuhuoneessa jo asukas, olohuone jaettu värinauhalla puoliksi." ;)
> > Luultavasti pankki myy koko kämpän tai toinen lunastaa sen kokonaan
> > itselleen.
>
> ei pankki silloin voi myydä mitään muuta kuin oman osuutensa. Eikä
> toisaalta voi pakottaa ketään lunastamaan mitään, ellei mitään erillisiä
> sopimuksia aleta tekemään. Näin ainakin minun oikeustajuni mukaan, vai
> mitä mieltä raati on asiasta?
Pankilla on silloin panttina se osakekirja. Mutta se ei välttämättä kelpaa
pankille pantiksi jos osakekirjaa on vaikea myydä sen todellisesta
luonteesta johtuen. esim. jos osakkirjalla sen haltija saa käyttöönsä
makuuhuoneen, ulkovaraston ja saunan.
Mika
"Antti Peltola" <POISTA.an...@luukku.com> wrote in message
news:G4Sib.232$k4....@news1.nokia.com...
Ei kärsi, koska molemmat omistavat lopuksi puoliksi asunnon ja mahdollinen
arvonnousu
vaurastuttaa molempia. Jos keskinäistä velkaa on jäljellä niin sen lopun B
maksaa omasta osuudesta
asuntoa myydessä.
Jos asunto jaetaa prosenttiosuuksilla niin silloin lainanhoito pitää myös
maksaa prosenttiosuuksilla ja tässä tapauksessa A:n maksukyky on heikompi
kuin B:n mutta esittämälläsi jakoprosentilla A:N pitäisi maksaa
lainankuukausierästä 75%
Mika
Kimmo Hovi
> Jos asunto jaetaa prosenttiosuuksilla niin silloin lainanhoito pitää myös
> maksaa prosenttiosuuksilla ja tässä tapauksessa A:n maksukyky on heikompi
> kuin B:n mutta esittämälläsi jakoprosentilla A:N pitäisi maksaa
> lainankuukausierästä 75%
Eikös ideana nyt alunperinkin ollut se, että A:lla on pääomaa puolet
entisestä kämpästä, eli noin 50% tuosta uudesta? Sillä kun maksaa ensin
50%, niin loppuvelkahan on sitten puoliksi, jolloin omistuksen suhteeksi
tulee 75-25
Antti Peltola
> Jos asunto jaetaa prosenttiosuuksilla niin silloin lainanhoito pitää myös
> maksaa prosenttiosuuksilla ja tässä tapauksessa A:n maksukyky on heikompi
> kuin B:n mutta esittämälläsi jakoprosentilla A:N pitäisi maksaa
> lainankuukausierästä 75%
Eli A maksaa ensin puolet (vanha asunto) ja loppuosasta 75%??? Ja sitten
pitäsi vielä B:lle antaa 25%? Tuossahan yllä kertomassa tapauksessa B maksaa
neljänneksen 50%:sta, eli 12,5% koko kämpästä (mutta silti saisi 25% koko
kämpästä?). Nyt meni hiukka yli? Missä kohtaa laskin pieleen?
-antti
Mika
"Antti Peltola" <poista_ta...@saunalahti.fi> wrote in message
news:IXTkb.303$T4....@reader1.news.jippii.net...
puhua yhteisestä asunnosta.
Jos tämä asunto on B:lle ensiasunto niin hän saa varainsiirtoveron takaisin
verottajalta.
Homma toimii matemaattisesti seuraavasti:
Asunnnon hinta 200000 euroa
A:n varallisuus 100000 euroa
B:n varallisuus 0 euroa
Lainaa tarvitaan 100000 euroa jonka kuukausierä voisi olla 800 euroa
A:n ja B:n välillä tehdään määrännäisvelkakirja jonka saldo on 50000 euroa.
Tämän jälkeen A:lla on 50000 euroa velkaa ja B:llä 150000 euroa velkaa.
Kun B maksaa kuukausierästä 600 euroa ja A 200 euroa niin lopputuloksena
keskinäinen velka on kuittaatunut pois ja samoin pankkilaina.
Keskinäisestä velasta kannattaa tehdä kirjallinen maksusuunnitelma jotta
pystytään
laskemaan osuudet, mikäli järjestely puretaan ennen kuin lainat on maksettu
loppuun.
Jos lainanmaksu on suunniteltu 20 vuoden ajalle niin esim 10 vuoden päästä
osuudet ovat seuraavat:
Asunnon myyntiarvo 250000 euroa (arvio)
A: osuus 125000 euroa + 25000 jäljellä olevasta
keskinäisestä velasta.
B: osuus 125000 euroa - 25000 euroa eli 100000 euroa.
Osuuksista vähennetään jäljellä oleva pankkilaina (50000 euroa) joten
taskuun jää:
A 125000 euroa
B 75000 euroa
Kymmenen vuoden aikana B on sijoittanut asuntoon 600*120=72000 euroa ja A
200*120=24000 euroa.
Mika
24hours.l...@gmail.com
Oletko hylännyt monet pankit
Tarvitset rahoitusta liiketoiminnan laajentamiseksi,
Tarvitsetko henkilökohtaista lainaa?
Hae lainaa, lähetä alla olevat tiedot:
1. Täysi nimi
2. Osoite
3. Määrä
4. Kestoaika
5. Puhelinnumero
6. Ammatti
Rouva Farida Stephen