중국 부동산 구입 전 주의해야 할 부동산 법률
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토 지는 부동산 개발의 근본으로서, 토지 사용권을
획득하는 것이 관건중의 관건이다. 이에 따라 먼저,
토지상황과 개발허가의 가능성 등에 대해 전반적으로
이해하고 있어야 한다. 만약 토지가 국유토지일 경우,
부동산 개발상들이 국유토지 개발권을 따내기
위해서는 아래와 같은 방법들을 고려해야 한다.
1)경매입찰방식을 통한 획득. 국토자원부가 2002년 5월
발표한
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》<경매입찰방식을통한국유토지사용권규정>(이하11호)에서,
부동산 토지는 반드시 경매방식을 통해서 사용권을
획득할 수 있도록 규정해놓았다. 그러나, 이러한
방식은 위험성이 뒤따르게 된다.
2)양 도를 통한 토지 획득. 만약 부동산 토지가 모
기업한테 사용권이 있을 경우, 그 사용권을 필요로
하는 기업에게 국유토지 사용권을 양도할 수 있다.
이러한 경우에 주의할 점은, 먼저, 법률규정 및 초기
사용권 매입 시 계약서 상에 약정되어 있는
양도조건에 부합하여야 한다.
두번째로, 토지 사용내용과 용적율 등을 변경하기
위해서는 그에 따라 생기는 차액을 계약서 상에
규정된 것에 근거하여 지불하고, 정부의 허가를
받아야 한다 (국무원
<국유토지자산관리에관한통지>참고). 위에서 나온 두
가지 방법은 자금을 통한 매입 방법으로, 이러한
토지가 부동산 시장에 진입하기 위해서는 반드시
아래 두가지 조건을 만족시켜야 한다.
가. 정부의허가 나. 토지 매매세 지불. 이 외에
《中华人民共和国城市规划法》<중화인민공화국도시계획법>
및 《北京市城市规划条例》<북경시도시계획조례>의
규정에 근거하여 개발도시지역 내의 건설공정
토지선택과 배치는 도시계획법 조항에 부합되어야
한다. 따라서 정식 출범 전에는 도시계획의 기본
상황을 먼저 이해하여 토지진행의 가능성을 판단할
수 있어야 하겠다.
2. 토지사용의 목적 및 이익창출의 크기 분석
토 지의 현재 상황 및 계획개발 허가 가능성 등의
방면을 모두 이해하고 난 후에는, 투자기회선택과
결정 등에 대한 분석을 해야한다. 투자기회선택과
결정분석은 전체 개발과정 중 가장 중요한 단계이다.
종합적으로 모인 정보에 기초하여 모든 분석이
완료되었다고 생각이 들 때에는 임시 토지사용권구매
계약서 또는 관련 문서를 작성할 수 있다.
덧붙여 강조할 것은, 이 단계에서 진행되는 협상과
계약은 단지 임시적인 것일 뿐이라는 것이다.
법률적인 시각으로 보았을 때 주의할 점은,
상대방에게 그 어떤 구체적이고 명확한 의사를
표현해서는 안되고, 이로 인한 초기의 “약정” 혹은
“승낙”으로 자신을 피동적인 상태로 만들어서는
안될 것이다.
3. 부동산 프로젝트개발의 진행방식
부동산 개발방식은 토지사용권자의
토지사용권취득방식과 밀접한 관계가 있다. 투자자가
외국인이라는 가정 하에 살펴보자.
1)토지사용권자가 경매입찰방식을 통해서
토지사용권을 얻어내고 프로젝트 토지사용권의
완전한 권리자라면 반드시 정부토지행정주관부와
토지사용권매매계약을 체결해야 하며 토지사용권의
경매금을 납부 해야 한다.
중 국법률은 외국투자자가 회사를 설립하지 않고
경영하는 것을 허락하지 않는다 이사실과 토지
양도와 기획양도의 한계성을 고려해 볼 때. 필자는
현토지사용권자와 함께 중외공동투자를 하거나,
부동산프로젝트회사를 설립하여 부동산 개발하는
것을 건의한다. 이때, 중국측투자자는
중외합작부동산개발회사를 설립하는 것을
선호하는데. 이는 부동산 기획자금의 수요량은 큰
반면, 중국측의 토지사용비용은 상대적으로 적어지기
때문이다.
만약 공동투자기업형식을 선택하여 투자한다면,
<<중화인민공화국공동투자경영기업법>>에 의거하여
공동 경영하는 양측의 권리의무 모두 투자비례에
따라 배당 받고 그에 따른 책임을 져야 한다. 만약
중국측에서 건설토지사용권만 제공 한다면, 외국
측에서는 자금을 대고 공동으로 개발을 진행시킨다.
이때, 토지사용권의 시장가치는 대부분 토지제공자의
토지사용비용과 비례하지 않기 때문에 쌍방이
권리의무의 분배문제에 대해서 의견이 일치하지
않는다. 따라서 중국측 입장에서 보면. 투자형식,
분배양식, 투자회수 등 모든 방면에서 합작 형 기업이
상대적으로 큰 융통성을 지니고 있다.
그러나 공동투자기업은 규범성 방면을 다루는 데에
있어서 유리하기 때문에 필자는 외국투자자는 먼저
중외공동투자경영방식을 선택하여 부동산 합작개발
하는 것을 건의한다.
이 때 주의할 점은 1987년3월1일 국가
공상행정관리국에서 발표한 <<중외공동투자경영기업
등록자본 및 투자총액비례의 임시행정규정>>에 따라.
중외공동투자경영기업 투자총액은 3000만 달러
이상이어야 하며 이때 등록자본은 최소한 투자금액의
3분의 1을 차지해야 한다. 본래의
대외무역경제협력부가 1994년11월3일에 발표한
<<외상투자기업심사비준 및 등기관리에 관련된
문제에 대한 통지>>에 따르면, 등록자본은 300~1000만
달러 사이가 되야 하며 사업자 등록증의
심사발급일로부터 2년 이내에 반드시 자본금 전부를
납입완료 해야 한다.
만약 프로젝트회사의 등록자본이 1000만 달러
이상이면, 그 투자기한은 반드시 심사 비준기관에
의해 부동산프로젝트의 실제 상황에 근거하여 심사
결정된다.
협력방식이 확정된 후, 협력대상과 일련의 법률
문제를 체결할 시, 필히 주의해야 할 것은 이와
관련된 최고인민법원의 사법해석이다.
토 지사용권을 소유하고 있는 측은 토지사용권을
이용하여 다른 사람과 협력하여 건설개발에 참여할
수 있다. 이때 체결한 공동건축계약은
토지사용권유상양도의 특별한 형식이다.
공동건축심사비준을 처리하는 것 이외에 반드시 법에
의거하여 토지사용권등기변경수속을 밟아야 한다.
그렇지 않으면 일반적으로 이 공동건설계약은 무효로
인정되지만 예외적인 규정은 있다. 따라서 이에
관련된 계약체결 시 발생할 수 있는 위험을 사전에
예방하는 것이 중요하다.
계약을 채결하고 토지사용권등기변경수속을 마치고
난 이후, 건설기획심사비준보고, 건설용지계획허가,
건설공사계획허가 등의 사항을 처리할 때, 공동투자
협력한 부동산 회사는 일종의 건설기관으로
간주된다.
만일 새로 설립되는 부동산회사가 현토지사용권자를
포함하지 않는 경우, 오직 양도를 통해서만
토지사용권을 취득할 수 있는데 앞에서 말한
협력방식의 필요성이 바로 여기에 있다.
토 지사용권을 소유하고 있는 토지사용자가
건설기획의 요구에 따르지 않고 개발건설을 진행하며
심사비준과 토지사용권양도수속, 건설기획의 양도를
처리하지 않았을 경우, 일반적으로 기획의 양도와
토지사용권양도의 계약은 무효로 인정된다. 게다가
양도방식으로 취득한 토지사용권의 사용기한은
토지사용권매매계약상 약정된 사용기한에서 이전
토지사용자가 이미 사용한 사용기한 이후의 남은
기한을 빼야 한다. 양도계약서 상 약정된
토지사용기한이 남은 기한을 초과 했다면 그 초과한
부분은 무효가 된다.
토지사용기한은 일반적으로 당사자로부터
토지사용권등기 혹은 등기변경수속을 마친 후부터
시작되는데 토지사용증을 취득한 다음날부터 계산
하거나 계약서상 약정된 토지사용기한부터 계산한다.
토 지양도를 신청할 때 반드시 시국토부동산관리국에
부동산기획의 공사진도 및 투자상황에 대한 설명과
아울러 이에 관련된 증명서류를 제출해야 한다.
<<중화인민공화국부동산 관리법>>및 최고인민법원의
사법해석에 따라 현 토지사용권자는 현
토지매매계약상의 용도 등에 관한 약정을 변경하는
동시에, 그에 상응하는 계획으로 변경 해야 한다.
또한 토지에 대한 투자개발이용이 토지매매계약상
약정된 기한과 조건에 부합한 이후에야 토지를 양도
할 수 있다.
관심 가질 만한 또 다른 방법은, 공동투자나
공동건설업체중 최소한 어느 한쪽이 부동산
경영자격을 갖춘 법인을 확보 하는 것이다 이는
최고인민법원의 사법해석에 근거하여, 법적 위험이
비교적 적다는 장점이 있다 하지만 이 사법해석은
<<도시부동산관리법>>의 부동산 개발기업자질요구의
강제성에 대해 매우 엄격한 이해를 하고 있다.
<<도시부동산 관리법>>제27조를 보면”합법적으로
취득한 토지사용권은 본법이나 이에 관련된 법률,
행정법규의 규정에 의거하여, 자금으로 투자하여
주식을 취득하거나 부동산을 공동투자, 공동
개발경영 할 수 있다,”고 규정되어 있다. 여기서 알
수 있듯이, 합법적으로 취득한 토지사용권을 일종의
자금으로 투자하여 주식을 취득할 수 있지만 어느 한
쪽이 토지사용권을 투자조건으로 하여
중외합작경영부동산개발기업을 설립해야 하고, 또한
법규에 위반되지 않아야 한다.
그 밖에, 중국의 입법은 중외합작기업계약의 효력
발생에 대한 허가를 조건으로 한다. 때문에 중외합작
경영기업의 심사비준 수속을 이행한다면 그 계약이
효력을 발휘하는 데 아무 문제가 없다, 현재 많은
부동산 연합경영기업이 존재하고 그 협력대상 모두
부동산 개발 기업자질을 가지고 있지 않은 이유도
여기에 있다.
이에 대한 법원 판례를 보면 이 문제에 대해서 각기
다른 인식을 보이고 있다.
2) 토지 사용권자가 양도를 통해 토지사용권을
취득했다고 가정하자. 이에 관련된 규정에 따르면
양도를 통해 국유토지사용권을 취득한 어느 한쪽이
토지 사용권매매수속을 밟지 않고 그 토지사용권을
이용하여 다른 사람과 공동건축을 한다면 이
공동건축계약은 무효로 인정된다. 따라서
현토지사용권자는 토지사용권을 외국투자자과 함께
설립한 공동투자(협력)부동산 개발회사에 직접 투자
할 수 없다. 따라서 반드시 먼저 토지사용권 매매수속
절차를 밟아야 한다. 또한 이 수속과 이
부동산기획과의 관계가 어떻게 이어지는 지에
대해서도 관심 가져야 한다.
다시 말해, 먼저 협력방식을 통해 사용토지를 양도
받은 후에 부동산 개발을 진행해야 하고, 이
협력개발의 투자자 또한 반드시 함께 허가를 받아야
한다.
3) 고려해야 하는 다른 한가지는, 토지가 군사용 토지
일 경우 반드시 해방군총후근부에서 그에 관련된
심사비준수속을 밟아야 한다. 만약 공공기관에 속한
건물만 직접 관리 하거나 생산품만 관리 하면서
현토지사용권자와 협력한다면 일종의 특수한 형식의
공동경영으로 간주되어 건설계획에 몇몇 제한들을
받을 수 있다.