중국, 토지취득 관련 실패사례 및 주의점
nature0090
무효
1) 사건요약
한국의[갑]회사는 중국 내 신규 해외투자를 위해
중국의 대도시 부근지역 향진정부와
토지양도계약서를 작성했으나, 이 기업이 체결한
토지양도계약서는 향진정부가 작성, 발행한 서류로
이름은[토지양도 협의서]에 불과했음.
한국측 투자자가 추후 해당 향진정부를 찾아가
확인한 결과, 뜻밖에도 해당토지는 다른 기업이 이미
토지 사용권 취득을 위해 계약을 끝낸 상태였으며, 이
향진 정부는 해당 토지의 양도에 관한 그 어떤 권한도
없는 상태였음.
2) 처리결과
향진정부 담당자는 그들이 협의서에 서명했으므로
계약이 이뤄어졌다고 주장했지만, 해당토지는
토지관리국이 인정하는 양도계약이 아니므로 법의
보호를 전혀 받지 못하며, 한국측 기업의 경우 이러한
향진정부의 말에 안심을 하고 사업을 진행했다가
투자초기 이와 같이 토지관련 문제가 해결되지 않아
추진 중이던 프로젝트는 결국 손실을 입은 채 중도에
포기할 수밖에 없었음.
3) 시사점 및 대책
국가 소유인 중국의 토지를
양도하려면[중화인민공화국 도시부동산
관리법]과[중화 인민공화국 도시 국유토지 사용권
양도 및 이전 잠정조례] 등의 관련 법규에 의거해
국유토지 양도계약서를 체결해야 함.
그런데 상기 토지양도 협의서는 처음부터 많은
문제점을 안고 있었음. 즉, 토지양도자는 현급이상
정부의 토지관리국이어야 하는데, 위의 경우에는
진(한국의 읍) 정부로, 주의할 점은 외상투자자들이
이와 같이 집체토지의 소유자인 향 및 진정부 또는
촌민위원회와 집체소유토지의 양도계약이나
임대계약을 체결한 후 토지를 사용하는 경우가 적지
않은데, 이는 중국의 토지법에 절대 위반되는
행위이며 이런 토지에 건설 된 건축물, 시설물 혹은
공작물은 불법으로 중국법의 보호를 받지 못한다는
점임.
한편, 위의 경우 계약금 지불기간이 협의서 서명
후3일 내로 아주 짧게 정하여 사기성과 불법성을 이미
내포하고 있었음.
결국 중국에서 토지사용권을 획득하려 하는 경우
토지의 성격, 양도가능 여부, 사용기간 및 변경 관련,
인프라, 세금 등에 대한 사전조사가 필수적이며,
참고로, 최근A지역에서 발생한 토지관련 수뢰사건을
통해 불법 토지거래의 면면을 살펴보기로 함.
최근A지역에 기 투자한 업체들 중 몇몇 기업이
불법토지취득 문제로 곤란을 겪고 있으며,
토지구매가 이전보다 까다로워 졌고, 실제 사용권을
이양 받는데 많은 시간이 걸리고 있음.
그 이유는 토지거래에 대한 중앙정부의 감사가
시작되면서 모든 거래과정이 엄격해졌기 때문임.
사실 토지거래에 있어 많은 편법이 있어왔음은 잘
알려진 사실이며, 실제 최근A시의 지방정부
고위관리의 수뢰사건에서 그 실상을 감지할 수 있음.
동 사건은 ○○지방정부 고위관리가 중앙정부의 감사
과정 중○○공항을 통해 해외로 달아나려다 검거된
사건으로서, 그가 불법으로 조성한 자금은 무려 미화
수천만 달러에 달한 것으로 알려졌으며, 조성경위는
대부분이 불법토지거래를 통해서였음.
중국에서는 토지가 크게 국유토지와 집체토지로
구분되는데, 국유토지는 국가가 소유권과 사용권을
모두 갖고 있는 토지를 말하며, 집체토 지는 사용권을
지방정부 혹은 국영단위로 전양한 토지를 말함.
다시 말해 집체 토지는 중앙정부가 국유토지를
특정목적으로 사용하겠다는 지방정부 혹은
국영단위의 요청을 받아들여 무상으로 불하한 토지를
말하는 것으로, 예를 들어 국영기업이 자사 직원용
주택을 건설하기 위해 중앙정부에 토지사용을
신청하면 국가가 일정구역의 토지를 분배해 주는 것
등을 말함.
즉, 이 토지는 어떤 목적으로도 전용되거나 임대,
혹은 판매될 수가 없음. 그러나 관리권 자체가
중앙정부의 손을 떠나기 때문에 실사를 해 보지 않는
한 이 토지가 어떤 용도로 실제 사용되고 있는지는
파악할 수 없는 어려움이 있음.
국유토지의 매각은 바로 국고로 그 대금이
들어오지만, 불법으로 팔리는 이런 집체토지는 집체
토지를 관리하는 지방정부나 국영단위로 들어오므로
불법자금의 온상이 되는 것임.
만약 집체 토지를 영리목적으로 사용하기 위해서는
중앙정부에 토지를 반납하는 절차를 밟음과 동시에
유상분배를 신청해야 함. 이를 위해서는 토지대금을
지불해야 하는데, 사실 지방정부들이 언제가 될지도
모를 외자기업에 대한 토지매각을 위해 중앙정부에
돈을 지불하고 토지를 가지고 있을 정도의 자금
여력은 없음.
물론 지방정부에서는 자금의 여력문제로
집체토지를매각한 대금으로 중앙정부에 대금을
납부한 후 다시 유상분배 받는 절차를 거쳐
토지구매자 이름으로 토지사용증을 내주기도 하지만,
문제는 이런 절차를 밟지 않고 돈이 보이니까 바로 써
버리는 지방 정부들이 많다는 점임.
지방정부의 재정이 부족하므로 공용경비로 사용하는
것도 문제지만, 더 큰 문제는 상기 사례에서 보듯이
개인주머니로 돈이 들어가는 것임.
이런 사례가A시에서 발각되면서 현재A시를 필두로
외상 투자기업이 많이 진출해 있는 지역들이
중앙정부의 대대적인 감사를 받고 있음. 한 가지 더
참고할 사항은 토지판매에 재미를 붙인 지방 정부
관리들이 목 좋은 곳에 있는 토지는 적정한 보상금도
지급하지 않고 농민들에게 빼앗아 이를 다시
외자기업에 파는 행위로, 이것도 불법이긴 하나
차원이 다른 행위여서 문제가 자못 심각함. 농민 토지
역시 지방정부가 관리하긴 하나 일반토지와는 달리
농민들이 실제 생활을 영위하는 터전이어서 땅을
잃은 농민들의 반발이 심함. 특히, 땅을 잃은
농민들이 도시로 흘러 들어 각종 사회문제를
야기하고, 농촌사회가 와해되는 문제점도 낳고 있어
중앙정부가 이 점을 주목하고 있음.
감사과정에서 이런 문제가 돌출되었고, 급기야 현재
정상적인 토지거래 절차를 밟지 않고 공사 중인 모든
행위는 그 출처를 불문하고 중지하며, 농민토지의
경우 원상복구토록 명령을 하고 있음.
최근 중국 최고인민법원은 국유토지 사용권과 관련한
분쟁에 대한 처리기준을 공포하고2005년 8월 1일부터
시행한다고 밝혔는데, 이 처리기준의 핵심 내용은
국유토지사용권 출양권한이 오로지 해당지역 시. 현
인민정부(토지관리부서)에만 있고,
개발구관리위원회는 출양권한이 없다는 점임. 이에
따라 우리 진출기업이나 투자자도 이 내용을 참조해
불의의 피해를 받지 않도록 각별히 주의해야 함.
중국의 개발구토지문제는 이미 심각한 수준으로
무분별한 토지점용과 불법적인 토지사용에 대해서 더
이상 묵과할 수 없다는 것이 중국 정부의 시각이며,
이는 전국에 걸쳐 개발논리를 앞세운 무분별한
개발구확장에 따라 중국의 토지자원의 효율성 저하를
인식한 정부의 본격적인 개입으로 해석되고 있음.
무분별한 지방정부의 개발유형을 살펴보면, 남방지역
한 대도시내 한 개 구의 경우 전체 행정구역 총
면적의 49%를 개발구로 편입시키고 있는가 하면,
서부지역 한 대도시의3개 구, 현은 허가 없이
무려15개의 개발구를 설립한 사례도 있음.
일부지방의 경우 무분별한 농지의 개발구전용에 대해
지방정부가 법을 바꾸어 건설용지로 전환시켰으나
실제로 투자가 이뤄지지 않고 유휴토지로 방치되는
경우도 발견되고 있음.
중국의 24개 성시를 대상으로 조사한 결과에 따르면,
현재 중국의 각종 개발구수는 5658개에 달하고 있는
것으로 나타나고 있으나, 이들 개발구중 국무원과
성정부의 승인을 받은 개발구는 각각 232개와 1019개에
불과한 것으로 나타나고 있음. 즉, 일부지역의 경우
무허가 토지사용 및 점용 그리고 위법 토지거래가
심각한 상황으로10개 성시의 통계에
따르면458.1만무(1畝=6.667a) 중 허가를 받지 않은
면적이314.6무로 전체의68.7%를 차지하는 것으로
나타나고 있음.
중국 정부가 인정하지 않는 개발구에 입주하거나
토지의 유상거래 형질변경이 되지 않은 토지사용권을
구입하는 경우 투자자가 유상으로 토지사용권을
매입했더라도 합법적인 양도 혹은 재산권 보호가
되지 않기 때문에 투자자의 각별한 주의가 요구됨