Pour en finir avec les mythes concernant le rôle foncier
Sam Boskey
Pour en finir avec les mythes concernant le rôle foncier
Marie-Eve Fournier 9/10/2025Tous les trois ans, peu importe la ville, le dévoilement du nouveau rôle d’évaluation foncière provoque une certaine onde de choc parmi les propriétaires. On critique les chiffres – surtout quand on les trouve trop élevés –, on accuse sa ville d’être en conflit d’intérêts, on remet en question la méthodologie et on s’inquiète pour son compte de taxes. Ce ne sera pas différent ce mercredi, après le dévoilement par l’agglomération de Montréal de son rôle d’évaluation.
La nouvelle valeur de 500 000 propriétés réparties dans les 19 arrondissements et les 15 villes liées sera mise en ligne en fin de matinée. C’est ce qui explique pourquoi le service de consultation en ligne était inaccessible depuis quelques jours.
Comme toujours, il y aura des surpris, des soulagés et des mécontents.
L’an dernier, les nouveaux rôles de plusieurs villes avaient marqué les esprits avec des augmentations spectaculaires. Un exemple parmi d’autres : Trois-Rivières, où la valeur des logis a bondi de 60 % d’un coup 1.
Qu’est-ce qui attend les propriétaires dans l’île de Montréal ?
Le choc devrait être bien moins brutal. À Montréal et autour, les effets spectaculaires de la pandémie sur le marché immobilier se sont en partie reflétés dans le dernier rôle, celui déposé en septembre 2022. La hausse moyenne de la valeur des propriétés avait alors été de 35,5 %, près de son record de 2007.
Pour vous donner une petite idée, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) calcule que la valeur des propriétés a bondi de 6 à 12 % entre l’été 2021 et l’été 2024, selon qu’on utilise la médiane ou la moyenne. De son côté, l’Association canadienne de l’immobilier rapporte que le prix moyen pour Montréal a grimpé de 14 % pendant cette période.
Fait à retenir avant de consulter la nouvelle valeur de sa propriété : l’évaluation présentée ce mercredi reflète son prix au 1er juillet 2024 et non pas celui des dernières semaines. De l’eau a déjà coulé sous les ponts…
Certains propriétaires qui chignent sur les réseaux sociaux ont l’impression que les villes sortent des chiffres d’un chapeau.
Pour comprendre comment le travail d’évaluation est effectué, j’ai discuté avec France Mousseau, directrice de l’évaluation foncière de la Ville. Elle me jure que c’est tout le contraire. Elle est « impartiale », car elle doit suivre des procédures et des normes de pratique strictes. « C’est juste et équitable », même si des erreurs peuvent survenir.
À Montréal, une équipe de 180 personnes travaille pendant près d’un an pour mettre à jour les 500 000 valeurs foncières sur le territoire. Son principal outil : les dernières transactions dans chacune des rues, chacun des secteurs.
Pour ce rôle-ci (2026-2028), seulement 24 000 prix de vente ont été utilisés. Les grosses années, il y en a 10 000 de plus. À elle seule, cette statistique illustre beaucoup de choses : ralentissement du marché, hausse des taux d’intérêt et des prix, impacts de l’inflation, crise du logement.
Les ventes à des prix hors norme attirent particulièrement l’attention des évaluateurs. « S’il y a une transaction à 1 million et que la propriété est évaluée à 500 000 $, on va se demander ce qui s’est passé, raconte France Mousseau. On va enquêter sur cette transaction, on risque de visiter la propriété. » Autrement dit, le nouveau propriétaire va recevoir un appel.
Pour chaque nouveau rôle, près de 15 000 enquêtes sont effectuées, ce qui inclut une visite des lieux. Cela permet de comprendre ce qui a pu pousser les nouveaux acheteurs à mettre autant d’argent sur la table. Une nouvelle cuisine ? Une grande piscine creusée ? Des briques neuves ? Un quartier soudainement devenu très prisé ?
Un autre mythe veut que les évaluateurs gonflent les montants artificiellement pour accroître les revenus de la Ville. Qu’ils sont en conflit d’intérêts. Encore là, il faut rappeler que la valeur foncière est une chose et que le taux de taxation en est une autre. Une augmentation de la première ne se traduit pas forcément par un fardeau fiscal plus élevé. Le nouveau taux de taxation, dévoilé au courant de l’automne, pourrait même avoir l’effet inverse.
Si la valeur de votre maison s’est moins appréciée que la moyenne, vous pourriez profiter d’un allègement de vos taxes municipales. D’ailleurs, vaut mieux attendre d’avoir son nouveau compte de taxes en main avant de contester son évaluation.
Bon an, mal an, 6000 propriétaires de l’agglomération de Montréal demandent une révision de leur évaluation foncière. S’ensuit une visite qui fait diminuer le montant dans 40 % des cas (de l’ordre de 8 à 10 %). Environ 10 % des constatations se rendent devant le tribunal administratif, où la moitié des propriétaires gagnent leur cause.
Mme Mousseau insiste pour dire que la transparence est une valeur importante dans son travail. Elle invite donc les propriétaires qui ne comprennent pas leur nouvelle évaluation foncière à venir rencontrer son équipe. « Le citoyen n’est pas obligé de prendre un rendez-vous. Il peut sonner ici et voir un évaluateur. »
Au lieu de ruminer votre frustration, pourquoi ne pas profiter de cette invitation ?
1. Lisez « La valeur des maisons explose (mais pas de panique) »