|
חלק ב: יישובי שער השומרון יולי 2009
קישור לחלק א: פרויקטים בישובי שער השומרון(אלקנה, שערי תקווה, אורנית ועץ אפריים) ממרץ 2009
http://sf.tapuz.co.il/shirshur-579-128268793.htm
איי איי איי
מה שקרה בשבוע האחרון בשיווק הפרויקטים בשער השומרון, בדגש על אלקנה ועץ אפריים ממחיש בצורה מעולה את דילמת האסירים (בתורת המשחקים).
מהי דילמת האסירים? רשויות החוק תפסו 2 פושעים שביצעו פשע, אבל ההוכחות לכך היו קלושות. שמו כל אסיר בחדר חקירות לבדו והחלו לחקור אותו. אף אסיר לא יודע מה קורה עם האסיר השני, ואינו יודע האם השני הלשין עליו או הודה בעצמו.
במידה ושניהם מודים (כל אחד לבדו בחדר חקירות) כל אחד מקבל 10 שנים. אם אחד מלשין על השני (ללא שהשני הלשין על הראשון) המלשין מקבל עונש מופחת של 5 שנים והשני מקבל עונש מוגבר של 20 שנה. במידה ואף אחד לא מלשין ולא מודה, לרשויות החוק אין הוכחות מוצקות, ובמצב זה שני האסירים יושבים אולי חודש ימים ואז משתחררים.
עד פה סיפור המעשה. תורת המשחקים אשר עוסקת בקבלת החלטות של שחקנים שונים השואפים כל אחד לרווח מקסימאלי, מנתחת את המקרה ומצביעה שהאופציה הטובה ביותר לפושעים הוא לא להגיד כלום – לא להודות ולא להלשין – וכך הם משתחררים תוך זמן קצר. אולם, בגלל שכל אסיר לא יודע מה השני יגיד (יודה או ילשין), ברוב המקרים כל אחד מהאסירים ילשין על השני וכך שניהם ישבו בכלא להרבה זמן. המסקנה מדילמת האסיר היא שלפעמים צריך להמתין ולא לעשות כלום.
ההסתערות ההמונית של אנשים שונים לקנות דירות בפרויקט של דונה (מדורגים 42 יח"ד באלקנה) גרמו לכך שלמרות המחירים הגבוהים שביקשה חברת הבנייה, כל הפרויקט נמכר תוך שבוע ימים. רק לסבר את האוזן, דונה ביקשו (וקיבלו) 1 מיליון ₪ לדירת 4 חדרים, 1.25 מיליון ₪ לדירת 6 חדרים, ו-1.35 לדירת 8 חדרים.אני מעריך כי הדירקטוריון של דונה גער במנהל הפרויקט מפני שלא ביקש 2 מיליון $ לדירת 4 חדרים, כי גם זה היה נחטף.....
מה שאני מנסה להגיד הוא שע"פ תורת המשחקים, כאשר באים לנתח את האפשרויות שיש כיום לזוגות צעירים (סוף שנות העשרים/תחילת השלושים) בנוגע לרכישת נדל"ן באזור שער השומרון, הכי טוב הוא לא לעשות כלום. לא לקנות. להמתין. לחכות ולראות מה הצד השני ייעשה. ואז, כאשר חברות הבנייה ייראו שאין ביקוש, עקומת ההיצע תרד והמחיר יהיה נמוך בהרבה.
אבל בגלל, שיש פה שחקנים שונים רבים ומגוונים (כל זוג נשוי הוא שחקן), מה שקרה בפועל הוא שאנשים קנו במחירי שיא – בדיוק כמו בדילמת האסירים.
ולעניין המקצועי – להלן חוות הדעת האישית שלי על הפרויקטים של יישובי שער השומרון נכון ליולי 09:
1. 10 יחידות של משהב באלקנה –קיימת בעיה גדולה (מעבר למחיר) בפרויקט זה- מיקום, מיקום ומיקום. הפרויקט ממוקם בכניסה המערבית (הראשונה) של היישוב הארעי, בין האולפנה לאשקוביות. להלן הבעיות:
א. זה רק 10 וילות ואין לאן להתרחב.
ב. ממוקם ליד הכניסה הסואנת של אלקנה.
ג. איך אפשר להיות שכנים טובים שאחד דר בווילה מפוארת שהוא שילם עליה (בתיאוריה!) 1.6 מיליון ₪ בעוד שהשכן שלו גר באשקובית או קרוון של 2 חדרים?
ד. והבעיה האחרונה היא המחיר 1.6 מיליון. צריך להבין – משהב בונים רק 10 יחידות ואין להם הרבה משחק ברווח. מחיר נמוך מאד יוציא אותם בהפסד.
המלצה שלי – אם המחירים יהיו באזור 1.2-1.3 מיליון ₪ זה יהיה מאד אטרקטיבי. הניחוש שלי – תוך חודשיים כל הווילות נחטפות במחירים גבוהים.
2. מדורגים 42 יח"ד של דונה – תוך שבוע כל הפרויקט שווק (עדיין ללא חוזה). תוך שבוע וחצי, חלק מהקונים התחרטו בגלל המחיר הגבוה, המפרט הנמוך, החוזה הדרקוני, הגגות שיהיו שייכים לדונה לבנייה עתידית ועוד. קיימים יתרונות רבים בפרויקט - סביבה מתאימה, נוף מדהים, מחיר נמוך יחסית (בהשוואה לווילה), העתיד המתוכנן ועוד. החסרונות:
א. מחיר גבוה לדירה.
ב. אין מתקני ציבור חדשים. הכול מתבסס על שכונת הארעי. דונה לא חייבת לבנות שום דבר ציבורי (אולי חוץ מהפחים הציבוריים המשותפים...)
ג. מפרט נמוך וחוזה דרקוני.
המלצה שלי – מכל האפשרויות הקיימות, למרות הכול זה הפרויקט אטרקטיבי ביותר בכל האזור, למרות המחיר הגבוה מאד.
3. 192 יח"ד בעץ אפריים דרום או בשמה המבלבל רמת אלקנה – למרות הקרבה לגדר ההפרדה ממזרח, המיקום הפיזי של הפרויקט הזה הוא פנטסטי ויש בו פוטנציאל רב. אבל אבל אבל:
א. צריך לזכור כי הפרויקט שייך לעץ אפרים ולמועצה האזורית שומרון, ולא שייך (כמו שמנסים לשווק אותו) לאלקנה ולמועצה מקומית אלקנה.
ב. מחיר של 350 אלף דולר (1.4 מיליון ₪) הוא מחיר גבוה מאד מאד לאזור זה. מחיר אמיתי ומשקף של הפרויקט הוא 1.1. מיליון ₪.
ג. ביטחונות –חובה לקבל ביטחונות בפרויקט. כל התשלומים צריכים להיות משולמים לבנק מלווה (אם קיים) או גורם חיצוני (!) ובשום פנים ואופן לא ישירות לקבלן כל זאת ע"מ להבטיח את הרוכשים.
ד. בנייה רוויה של קוטגים – אנא מכם לכו לראות כולם את שכונת נוף הרים בשערי תקווה, איך שכונה שנבנתה בבנייה רוויה של קוטגים נראית לאחר 10 שנים. תמיד בבניה שכזאת היזם/הקבלן חוסך עלויות בנייה והסטנדרט הוא לא גבוה והבתים לאחר שנים לא רבות נראים ומרגישים לא טוב. יש לדעת כי התב"ע (תוכנית בניין ערים) ברמת אלקנה מחייבת בניית וילות דומות (ולא בנה ביתך).
המלצה שלי – בגלל המורכבות של הפרויקט, עדיף לקנות מגרשים בלבד ולנסות שהרוכשים ייקחו קבלן בעצמם וייבנו להם. אולם, קשה לי להאמין שהיזם יסכים לכך כי הרי הוא מרוויח גם מהבנייה.
הניחוש שלי – 30-40 % מהפרויקט יימכר בחודשים הקרובים, שאר המגרשים/ווילות ימתינו זמן רב (שנה וחצי) עד שכל הפרויקט יימכר.
4. מגרשים בשלב II של עץ אפרים פרויקט של חופרי השרון – משטחים את ההר ומשווקים מגרשים בלבד. עוד לא קיבלו היתר פיתוח ולכן עוד לא עלו לקרקע. מחיר של מגרש 300 מ"ר לא ידוע. המלצה – תלוי במחיר. מחיר נמוך מ-280 אלף ₪ הוא מחיר מאד אטרקטיבי. יש לקחת בחשבון שמרגישים התעוררות חיובית מאד בשנה וחצי האחרונות בעץ אפרים.
5. 64 יח"ד בשערי תקווה שטח ט' – מחכים לאישור סופי. אין מחיר סופי. חיכינו 15 שנה, נחכה עוד קצת....
לסיכום דבריי:
1. הפרשנות הינה פרשנות אישית שלי ואינה מחייבת אף אחד.
2. הדבר הטוב ביותר לעשות הוא לא לשחק לידיי החברות הבונות ולא להראות התלהבות. אולם, כמו שהראיתי לעיל, המציאות מוכיחה שזה לא אפשרי.
3. אין לי ספק שתוך שנה-שנה וחצי מהיום 80 % מכל הפרויקטים באזורנו ישווקו.
4. יש לקחת בחשבון גם את נושא המשכנתאות – קיימים מספר בנקים, לדוגמה בנק מזרחי טפחות, הבנק שהיה בעברו של תנועת המזרחי – שעושים בעיות בנתינת משכנתאות באורנית, בשערי תקווה ובעץ אפרים (לא באלקנה) מאחר שהישובים הללו לא רשומים בטאבו או במינהל אלא אצל עורכי דין. ולכן אם יש לכם הון עצמי של 0.7 מיליון שקל, ותכננתם לקחת הלוואה של 0.5 מיליון, תבדקו האם בכלל הבנק שלכם נותן הלוואות לישובים שציינתי.
5. לסיום – במידה והייתי צריך להחליט כיום (את ההחלטה האישית שלי ביצעתי כבר לפני שנתיים), הייתי הולך על המדורגים או על פרויקט עץ אפרים חופרי השרון.
מתן גורודיש
052-7588161
matang...@yahoo.com
|
