Không được uỷ quyền thế chấp bất động sản?!
Fáp sư
Hôm nọ cũng đọc bài dưới đây trên Pháp luật VN.
Và hôm nọ tớ có nhắc đến trong cuộc Hội thảo tại VNBA.
Sáng nay 1 bạn ở Công ty Tài chính bảo là cả công chứng lẫn tư chứng
đều lắc đầu 1 vụ thế chấp của bên thứ 3 (mà trước đã chứng rồi mới đau
chứ).
Chiều nay 1 bạn ở Ngân hàng lo lắng cho Hợp đồng mình vừa mất tiền
chứng nhận rồi gửi cho tớ bài dưới đây.
Dân Pháp chế Ngân hàng, ai có súng dùng súng, ai có gươm dùng gươm,
phải lao vào cuộc "xét xử" vụ này thôi:
CÔNG CHỨNG ỦY QUYỀN THẾ CHẤP TÀI SẢN,
LỢI BẤT CẬP HẠI
Bài viết này đã được đăng trên Báo Pháp luật Việt Nam số 124 (4.185)
ngày 04/5/2010 và số 124 (4.186) ngày 05/5/2010
Vừa qua đã xảy ra sự việc đáng tiếc tại VPCC VT tại Hà Nội. Theo thông
tin mà báo chí cung cấp thì những vấn đề nổi cộm nhất của VP này đều
có liên quan đến việc ủy quyền thế chấp tài sản. Ở phạm vi bài viết
này, chúng tôi đề cập đến những rủi ro khi công chứng hợp đồng uỷ
quyền thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất, tàu, thuyền, xe cộ... (sau
đây gọi chung là tài sản).
Thực trạng: Qua thực tiễn giao dịch bảo đảm những năm qua chúng tôi
thấy xuất hiện nhiều hợp đồng thế chấp tài sản mà bên thế chấp không
phải là người có quyền sở hữu tài sản. Thông qua ủy quyền của chủ sở
hữu, người được ủy quyền được thế chấp tài sản của bên ủy quyền để đảm
bảo nghĩa vụ không giới hạn của chính bên được ủy quyền chứ không phải
là nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản. Trên thực tế, có rất nhiều lý do
để các bên chọn hình thức công chứng uỷ quyền thế chấp tài sản, trong
đó lý do phổ biến nhất là các tổ chức tín dụng có quy định rất chặt
chẽ đối với phương án sử dụng vốn và nguồn trả nợ, đây là trở ngại
không dễ vượt qua đối với bên vay là cá nhân. Nhiều khi chủ sở hữu tài
sản (đặc biệt ở khu vực nông thôn) chỉ cần vay một món tiền nhỏ để
phục vụ nhu cầu tiêu dùng, sửa chữa nhà cửa, cho con đi học...giá trị
tài sản bảo đảm thì rất lớn nhưng không được tổ chức tín dụng cho vay.
Lợi dụng "điểm yếu" này, nhiều người có khả năng đáp ứng được các điều
kiện cho vay của một số tổ chức tín dụng đã tiếp cận chủ sở hữu tài
sản để hứa hẹn, thuyết phục chủ sở hữu đến cơ quan công chứng lập hợp
đồng uỷ quyền cho những người này "toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng…
tài sản" của chủ sở hữu để vay vốn mà không hề biết là tổ chức tín
dụng cho vay bao nhiêu tiền. Từ đó dẫn đến thực trạng đáng lo ngại là
nhiều chủ sở hữu chỉ nhận được một khoản tiền nhỏ do người được ủy
quyền "vay giúp" nhưng tài sản của họ vẫn bị xử lý để thu hồi nợ vì
những người được uỷ quyền thế chấp đã chiếm đoạt một lượng vốn vô cùng
lớn do các tổ chức tín dụng cho vay để sử dụng vào mục đích riêng của
họ.
Những bất ổn: Vấn đề đặt ra là, công chứng uỷ quyền thế chấp tài sản
có gì bất ổn trong khi rất nhiều cán bộ tín dụng, khách hàng và có rất
nhiều Công chứng viên cho rằng uỷ quyền như vậy là đúng luật? Từ thực
tiễn giải quyết những vụ tranh chấp có liên quan đến hoạt động thế
chấp, vay vốn trên địa bàn Hà Nội, cũng như những vụ "gom sổ đỏ" của
hàng ngàn hộ sử dụng đất tại một số tỉnh để đi thế chấp xảy ra trong
thời gian qua và đặc biệt nghiêm trọng là vụ việc gần đây tại một số
VPCC, chúng tôi có quan điểm dứt khoát là không được công chứng hợp
đồng uỷ quyền cho người được uỷ quyền "toàn quyền thế chấp" tài sản
của người khác để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính người được ủy
quyền. Quan điểm này được dẫn chiếu từ các cơ sở pháp lý sau:
- Khoản 1 Điều 320 của Bộ luật Dân sự: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao
dịch;
- Khoản 1 Điều 342 của Bộ luật Dân sự: Thế chấp tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là
bên nhận thế chấp);
- Điều 369 của Bộ luật Dân sự: Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện
nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh mà bên bảo lãnh không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản
thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh;
- Điều 715 của Bộ luật Dân sự: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là
sự thoả thuận của các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên
thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp);
- Khoản 1 Điều 4 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm: Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận
và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba
mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của
bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền…
Với các quy định trên đây, chúng tôi đặc biệt lưu ý đến một "thuộc
tính" rất cơ bản của tài sản thế chấp là thuộc sở hữu của bên thế
chấp, nếu là quyền sử dụng đất thì cũng phải là quyền sử dụng đất của
bên thế chấp (tức là bên có nghĩa vụ). Nếu một người không có tài sản
để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình mà được người khác
dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của người đó bảo đảm thì buộc phải
tuân theo quy định về thế chấp tài sản thuộc sở hữu của người thứ ba.
Tức là "người này phải cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền". Nếu công chứng văn
bản ủy quyền "toàn quyền thế chấp" như các Công chứng viên vẫn làm thì
vô hình chung, chúng ta phủ nhận "thuộc tính" trên đây của tài sản thế
chấp, đồng thời phủ nhận luôn cả trách nhiệm của chủ sở hữu phải cam
kết với bên có quyền về việc dùng tài sản của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Các Công chứng viên đều biết rằng
quyền sở hữu tài sản không thể chuyển giao từ người này sang người kia
nếu thông qua một văn bản uỷ quyền. Nhưng khi công chứng uỷ quyền thế
chấp như vậy, dù không cố ý, Công chứng viên đã tạo điều kiện cho các
bên lách luật, giúp người được uỷ quyền (bên có nghĩa vụ) không phải
ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng và hoàn thành các nghĩa vụ thuế,
hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng...mà vẫn thực
hiện được việc thế chấp tài sản mà mình không phải là chủ sở hữu để
vay vốn.
Một số đề xuất:
- Hai trường hợp được ủy quyền thế chấp tài sản:
+ Trường hợp thứ nhất: Chỉ công chứng uỷ quyền thế chấp tài sản khi
chủ sở hữu tài sản chính là người có nghĩa vụ (chính là bên vay trong
quan hệ tín dụng). Tức là chủ sở hữu phải tuyên bố cho Công chứng viên
rõ mình là người có nhu cầu vay vốn hoặc là người đang có nghĩa vụ dân
sự cụ thể. Vì một lý do nào đó bên thế chấp không thể đến giao dịch
tại bên có quyền, tổ chức tín dụng, cơ quan công chứng, cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm để hoàn tất các thủ tục được thì có thể uỷ quyền
cho người khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục, ký các hợp đồng,
giấy tờ theo quy định để đảm bảo chắc chắn rằng bên ủy quyền được sử
dụng tiền vay và có nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng. Xin nhấn
mạnh rằng, quan hệ uỷ quyền này không làm thay đổi địa vị pháp lý của
chủ thể trong giao dịch bảo đảm, tức là bên thế chấp chính là bên có
nghiã vụ (bên vay) chứ không phải là người được ủy quyền. Nghĩa vụ gì,
khoản vay bao nhiêu, điều kiện về lãi suất, thời hạn vay, thời hạn thế
chấp, phương thức xử lý tài sản thế chấp...là do chủ sở hữu tài sản
thế chấp cùng với bên có quyền (tổ chức tín dụng) thoả thuận và quyết
định, người được uỷ quyền không có vai trò gì đối với những vấn đề
này. Ví dụ: Ông A là chủ sở hữu tài sản được ngân hàng đồng ý cho vay
100.000.000 đồng với các điều kiện về thời hạn vay, thời hạn thế chấp,
lãi suất…đã được ông A và ngân hàng thoả thuận. Để đảm bảo cho nghĩa
vụ trả nợ gốc và lãi của khoản vay nêu trên, ông A phải thế chấp tài
sản của mình cho ngân hàng. Trong trường hợp này, ông A có thể ủy
quyền cho một người đại diện cho mình thực hiện các thủ tục theo quy
định để ký kết hợp đồng thế chấp và các giấy tờ khác theo quy định của
pháp luật, kể cả việc thay mặt ông A nhận khoản vay, thanh toán nợ
gốc, lãi…Điều đó có nghĩa là trong hợp đồng thế chấp, bên thế chấp
(bên vay) vẫn là ông A nhưng do người khác thực hiện thay theo đúng
phạm vi ủy quyền đã được công chứng.
+ Trường hợp thứ hai: Đối với trường hợp ủy quyền thế chấp tài sản của
bên thứ ba (trước đây gọi là thế chấp để bảo lãnh) thì Công chứng viên
phải luôn chú ý đến trách nhiệm của chủ sở hữu cam kết dùng tài sản
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên
có quyền. Việc cam kết này thể hiện sự tín nhiệm của chính chủ sở hữu
đối với bên có nghĩa vụ hoặc giữa họ phải có quan hệ tình cảm, huyết
thống hoặc có ràng buộc nào đó về trách nhiệm và lợi ích chứ chủ sở
hữu không thể phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của người được ủy quyền
khi người này muốn đem tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình thế
chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bất kỳ ai một cách vô hạn định
như nhiều người vẫn nghĩ.
Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản ủy quyền cho người khác thay mặt
mình thực hiện các thủ tục thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực
hiện một hoặc một số nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức nào, nghĩa vụ gì,
hạn mức tín dụng tối đa là bao nhiêu, điều kiện về thời hạn vay, thời
hạn thế chấp ra sao...thì trong Hợp đồng ủy quyền phải ghi rõ các
thông tin đó. Nếu Công chứng viên chấp nhận phạm vi ủy quyền rộng tới
mức "toàn quyền thế chấp, bảo lãnh" tức là tạo điều kiện cho bên ủy
quyền "vượt rào", khi đó nhiệm vụ của một "Thẩm phán phòng ngừa" đâu
còn nữa?
- Đối với cơ quan quản lý công chứng:
Để chấm dứt tình trạng đổ vỡ tín dụng vì các văn bản ủy quyền thế chấp
tài sản và giữ gìn uy tín của chính các tổ chức hành nghề công chứng,
đồng thời tạo được sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật
giữa các Công chứng viên về ủy quyền thế chấp, chúng tôi khẩn thiết đề
nghị Bộ Tư pháp có văn bản chính thức yêu cầu các Công chứng viên dừng
ngay việc công chứng ủy quyền có phạm vi ủy quyền cho bên được ủy
quyền được "toàn quyền thế chấp tài sản" của bên ủy quyền để đảm bảo
cho nghĩa vụ của chính bên được ủy quyền hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ của bên thứ ba mà bên ủy quyền không hề biết bên thứ ba là ai,
nghĩa vụ mà họ phải thực hiện thay là nghĩa vụ gì.
CÔNG CHỨNG VIÊN - TRƯỞNG VĂN PHÒNG
NGUYỄN THANH TÚ
do tiendat
2010/6/23 Fáp sư <luatsutruo...@gmail.com>:
> --
> Bạn đã nhận được bài viết này vì bạn đã tham gia Diễn đàn "Pháp
> chế Ngân hàng".
> Để đăng bài lên Diễn đàn, hãy gửi email đến
> phap-che-...@googlegroups.com
> Để bỏ đăng ký khỏi nhóm này, gửi email tới
> phap-che-ngan-h...@googlegroups.com
> Để có thêm tuỳ chọn, hãy truy cập vào nhóm này tại
> http://groups.google.com/group/phap-che-ngan-hang?hl=vi
> Lưu ý: Tất cả các bài viết bạn phải dùng Tiếng Việt có dấu font Unicode để tiện cho người sử dụng.
Trung Phap che
ban noi gi?!
--
Sent from my mobile device
Best Regards,
Nguyen Van Trung - Lawyer
Mobile : 0909.556.559
Email: trun...@gmail.com
do tiendat
chứng viên kia, chứ không phải comment bác Đức.
Ai lại loạn ngôn thế bao giờ?
2010/6/23 Trung Phap che <trun...@gmail.com>:
Truong Trung Nghia
Mà hình như bác này trước khi làm Công chứng tư một tý nữa là làm Phó Giám đốc Sở tư pháp HN đấy? Thế mới tài...!
Trung Phap che
Dinluatsu
Theo k5 Điều 144 BLDS:
"Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với
chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của
người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".
Trong quan hệ ủy quyền này, nếu Người nhận ủy quyền thực hiện việc thế
chấp TS của người ủy quyền cho nghĩa vụ của mình có thể vi phạm Điều
trên, vì khi đó giữa người ủy quyền và người được ủy quyền phát sinh
quan hệ bảo lãnh, như vậy, vi phạm Điều này là xác lập giao dịch với
chính mình?
Rất mong cả nhà luận giải thêm để bổ sung thêm căn cứ cho sự việc.
khang nguyen
hiểu người được ủy quyền ko được dính dáng gì đến giao dịch. Nhưng
thực tế người được ủy quyền và người ủy quyền có thể cùng tham gia
giao dịch với các bên khác nếu giữa họ không có xung đột quyền lợi: Vợ
ủy quyền cho chồng bán nhà là tài sản chung của vợ chồng, người đồng
thừa kế ủy quyền cho một người cũng có quyền hưởng thừa kế làm các thủ
tục về thừa kế ...
On Jun 24, 8:49 am, Dinluatsu <khanh...@gmail.com> wrote:
> Dear Các anh chị!
>
> Theo k5 Điều 144 BLDS:
>
> "Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với
> chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của
> người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".
>
> Trong quan hệ ủy quyền này, nếu Người nhận ủy quyền thực hiện việc thế
> chấp TS của người ủy quyền cho nghĩa vụ của mình có thể vi phạm Điều
> trên, vì khi đó giữa người ủy quyền và người được ủy quyền phát sinh
> quan hệ bảo lãnh, như vậy, vi phạm Điều này là xác lập giao dịch với
> chính mình?
>
> Rất mong cả nhà luận giải thêm để bổ sung thêm căn cứ cho sự việc.
> ...
>
> read more »
thanh tuyen
Em có một số vấn đề muốn được tham khảo ý kiến của các bậc tiền bối nhà mình, mong các pác giúp đỡ!
Vấn đề của em nó như thế này:
1. Theo Điều 89 Bộ luật lao động:... Người lao động có hành vi khác gây thiệt hại cho tài sản doanh nghiệp thì phải bồi thường theo quy định của PL... Tài sản nêu ở trên là tài sản hữu hình hay tài sản tài chính? Nếu có cả tài sản tài chính thì việc người lao động có hành vi gây thiệt hại về vốn cho vay của Ngân hàng (VD cho vay để xảy ra mất vốn) thì có phải bồi thường không? Căn cứ để xác định mức bồi thường?
2. Trong Hợp đồng lao động Ngân hàng ko ký điều khoản hợp đồng trách nhiệm, vậy thì Ngân hàng có được quy trách nhiệm vật chất đối với người lao động để mất vốn vay hay không? Quy định về trách nhiệm này có phải đưa vào nội quy lao động để đăng ký tại Sở lao động thương binh xã hội địa phương ko?
3. Giả sử một khoản vay được quy trách nhiệm bồi hoàn cho cán bộ tín dụng, khi CBTD đã bồi hoàn nhưng khách hàng vẫn có nghĩa vụ phải trả nợ thì ai có quyền đòi nợ khoản vay đó trong khi Hợp đồng tín dụng vẫn ký giữa Khách hàng và Ngân hàng.
Mong các bác cho ý kiến!
--------------------------------
DOAN THI PHUONG THAO
Legal Dept. - AGRIBANK
#2 Lang Ha Str., Hanoi
Cell: 0979.596.207
From: Fáp sư <luatsutruo...@gmail.com>
To: Pháp chế Ngân hàng <phap-che-...@googlegroups.com>
Sent: Wed, June 23, 2010 1:35:30 AM
Subject: [Pháp chế Ngân hàng:1491] Không được uỷ quyền thế chấp bất động sản?!
do tiendat
để ký kết Hợp đồng bảo đảm cho Bên được bảo đảm (chính mình là Bên
nhận ủy quyền).
Trên thực tế tác nghiệp, nhất là một số sản phẩm chiều Khách, NH, các
Công ty Dịch vụ trung gian thường vướng quy định này của BLDS.
Không biết có cao nhân nào đã chứng kiến Tòa án tuyên vô hiệu đối với
giao dịch UQ nêu trên hay chưa?
2010/6/24 Dinluatsu <khan...@gmail.com>:
Fáp sư
đốc công ty để bảo đảm cho nghĩa vụ của DN mà mình làm người đại diện,
chả vướng gì cái khoản 5, Điều 144 kia.
Thế mà thiên hạ (nhất là mấy bố công chứng) lại dở hơi nghĩ ra cái trò
uỷ quyền lung tung để lách điều luật vớ vẩn trên.
Đã không chấp nhận phát thứ nhất, thì phát thứ hai thì mèo vẫn hoàn
mèo mà thôi.
TTĐ
On 24 Tháng Sáu, 11:30, thanh tuyen <nguoidonheo...@yahoo.com> wrote:
> Chào cả nhà!
> Em có một số vấn đề muốn được tham khảo ý kiến của các bậc tiền bối nhà mình, mong các pác giúp đỡ!
> Vấn đề của em nó như thế này:
> 1. Theo Điều 89 Bộ luật lao động:... Người lao động có hành vi khác gây thiệt hại cho tài sản doanh nghiệp thì phải bồi thường theo quy định của PL... Tài sản nêu ở trên là tài sản hữu hình hay tài sản tài chính? Nếu có cả tài sản tài chính thì việc người lao động có hành vi gây thiệt hại về vốn cho vay của Ngân hàng (VD cho vay để xảy ra mất vốn) thì có phải bồi thường không? Căn cứ để xác định mức bồi thường?
> 2. Trong Hợp đồng lao động Ngân hàng ko ký điều khoản hợp đồng trách nhiệm, vậy thì Ngân hàng có được quy trách nhiệm vật chất đối với người lao động để mất vốn vay hay không? Quy định về trách nhiệm này có phải đưa vào nội quy lao động để đăng ký tại Sở lao động thương binh xã hội địa phương ko?
> 3. Giả sử một khoản vay được quy trách nhiệm bồi hoàn cho cán bộ tín dụng, khi CBTD đã bồi hoàn nhưng khách hàng vẫn có nghĩa vụ phải trả nợ thì ai có quyền đòi nợ khoản vay đó trong khi Hợp đồng tín dụng vẫn ký giữa Khách hàng và Ngân hàng.
> Mong các bác cho ý kiến!
>
> Best regards,
> --------------------------------
> DOAN THI PHUONG THAO
> Legal Dept. - AGRIBANK
> #2 Lang Ha Str., Hanoi
> Cell: 0979.596.207
>
> Email: nguoidonheo...@yahoo.com
> --------------------------------------
>
> ________________________________
> From: Fáp sư <luatsutruongthanh...@gmail.com>
> bên lách luật, giúp người được uỷ quyền ...
>
> đọc thêm »
khang nguyen
diện cho công ty thực hiện thế chấp tài sản công ty để bảo đảm nghĩa
vụ cho cá nhân giám đốc...
> ...
>
> read more »
N.M.VỌNG
Nhớ lại gần 2 năm trước, thằng cu bạn em nó đi úc về bảo luật dân sự
nước ngoài (ở châu âu) thì ko có chuyện ủy quyền thế chấp tài sản. Em
cũng cãi nhau với nó một lần về vấn đề này. Chỉ có chủ tài sản mới
được thế chấp tài sản đó, nó khăng khăng lắm. Mặc dù nó cũng học luật
vn chán rồi mới đi học luật tây đấy các bác ạ.
Tất nhiên ko thể đánh đồng, vì ở mỗi nước, quy định và vận dụng sẽ
khác nhau.
Tuy nhiên, em lại liên tưởng đến việc phát mại bất động sản, nếu chủ
đất ko đồng ý bán thì Trung tâm đấu giá, NH ko tự bán được; Công chứng
ko đồng ý việc công chứng HĐ bán quyền sr dụng đất/nhà của NH với
người mua, người trúng đấu giá. Vác hồ sơ ra Trung tâm đấu giá ko nhận
(mặc dù NĐ 163 nói cái HĐ thế chấp thay thế cho cái Ủy quyền bán tài
sản nếu t/h pháp luật có yêu cầu). Cuối cùng lại phải ra tòa, có qđ
của tòa, mới đi thi hành án, đấu giá, sang tên cho người mua.
Phải chăng điều này cần phải suy nghĩ lại theo hai hướng: Hoặc là éo
cho ủy quyền thế chấp/ hoặc là cho nó ủy quyền và phải nói rõ, sau này
có làm gì cũng ko cần có cái mặt của thằng ủy quyền (chủ thực).
> ...
>
> đọc thêm »- Ẩn nội dung trích dẫn -
>
> - Hiển thị văn bản được để trong dấu trích dẫn -
Mai Tuan Hai
Mr Tú định "chơi" các ngân hàng à? nếu "cái ủy quyền" ấy vô hiệu thì khối NH sặc tiết. Hì.
Theo tôi, việc "nhân dân" ủy quyền cho "bọn lừa đảo" với nội dung "bọn lừa đảo" được "toàn quyền thế chấp tài sản" cho người khác thì chẳng có gì sai, CC tốt. Còn nếu việc CC có sai thì chỉ có thể sai trong giai đoạn tiếp theo, đó là giai đoạn thực hiện CC đối với Hợp đồng thế chấp mà trong đó "bọn lừa đảo" đứng tên "Bên bảo đảm" (vì nếu "nhân dân" vẫn đứng tên Bên thế chấp trong Hợp đồng thì chẳng có gì mâu thuẫn với cái "nguyên tắc mà Mr Tú chỉ ra: "thuộc tính của tài sản thế chấp" phải là "tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp").
Nói chung việc dân sự tuân theo nguyên tắc "ngu thì chịu", "ủy" không chặt chẽ về nội dung thì chuyện "thác" là đương nhiên. Nếu không muốn thác thì "cho con đi học Luật" hoặc bỏ tiền ra mà nhờ tư vấn, phải có phí chứ.
|
tuanha
tại VPCC VT, có rất nhiều bài báo với nội dung đề xuất ra văn bản
hướng dẫn không cho ủy quyền thế chấp tài sản, hoặc không cho ủy quyền
toàn phần (toàn quyền). Các tác giả chủ yếu viện dẫn các quy định của
pháp luật 1 cách phiến diện (bỏ qua chế định ủy quyền), rồi phân tích
1 cách ngụy biện để phục vụ cho các đề xuất của mình. Em thì em cũng
thông cảm phần nào với các Tác giả đó, vì quá bức xúc trước thực trạng
(xẩy ra lừa đảo nhiều, CCV đôi khi biết bản chất giao dịch không phải
là ủy quyền, nhưng cứ cho công chứng ủy quyền), từ đó đề xuất hơi bị
thiếu cơ sở, “hữu khuynh”, chỉ lo nhất là mấy ông “lập pháp” nhà mình
mà nghe theo, ra văn bản hướng dẫn lung lung, hoặc mấy ông “chấp
pháp”, “tư pháp” lấy đó làm kim chỉ nam khi bắt bớ, xét xử thì nguy.
Quan điểm của em về 2 vấn đề mà các bác tranh luận như sau:
1. Về vấn đề ủy quyền: Không nên hạn chế nội dung, phạm vi ủy quyền
(trừ phạm luật, trái đạo đức XH). Tôi có quyền, thì tôi có thể ủy 1
phần, 1 số phần hoặc toàn bộ quyền của tôi cho người khác (Một số quan
điểm cho rằng không được ủy quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài
sản, vì như vậy là mua bán rồi). Bên UQ phải tự lường trước và chịu
trách nhiệm về những rủi ro khi UQ cho người khác thực hiện công việc.
CCV khi thực hiện công chứng giao dịch ủy quyền phải có nghĩa vụ giải
thích cho các Bên hiểu rõ về phạm vi, về thời hạn…ủy quyền. Sau khi rõ
rồi, thì mọi rủi ro nếu có các bên phải tự chịu. Trên thực tế có
trường hợp người UQ do khi ký Hợp đồng/Giấy ủy quyền không hiểu rõ nội
dung (câu chữ) trong văn bản ủy quyền, nên đã ký văn bản với nội dung
ủy quyền vượt cả ý chí thực của mình, từ đó bị Người được ủy quyền và
các bên liên quan lợi dụng; nhưng cũng không hiếm trường hợp tại thời
điểm ký văn bản ủy quyền đã được giải thích và hiểu rõ rồi, nhưng khi
phát sinh tranh chấp lại nại ra đủ lý do, cho rằng tôi bị lừa, bị nhầm
lẫn….Theo em, nếu có nghi ngờ về việc giả tạo, lừa dối, ép buộc, nhầm
lẫn…thì đề nghị TA sử dụng các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu để
giải quyết. Còn nếu việc ủy quyền là hoàn toàn tự nguyện, minh mẫn…,
thì cho dù là ủy quyền toàn phần (toàn quyền) cũng chẳng vấn đề gì.
2. Về khoản 5 Điều 144 BLDS: Quy định này là để cấm các trường hợp
người đại diện lợi dụng tư cách đại diện (đại diện ủy quyền, đại diện
pháp nhân…) để xác lập các giao dịch để tư lợi cá nhân. Do đó, các
giao dịch dân sự mà Người đại diện ký với chính mình hoặc với người
thứ ba mà mình cũng là người đại diện, nhưng không có yếu tố tư lợi,
thậm chí là còn làm lợi cho Người ủy quyền hoặc Pháp nhân mà người đó
đại diện, thì vẫn ký bình thường. VD như trường hợp anh Đức nêu: Người
đại diện theo PL hoặc theo UQ của Doanh nghiệp đưa tài sản thuộc sở
hữu của cá nhân mình thế chấp cho NH để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ
của DN. Trường hợp này, Người đại diện theo PL/UQ đang “làm lợi” cho
DN, chứ không bòn rút DN, nên người này hoàn toàn có thể ký Hợp đồng
thế chấp 3 bên cùng Ngân hàng với 2 tư cách: Chủ tài sản và Người đại
diện của Bên vay.
Lý thuyết mạnh mồm thế thôi, chứ trên thực tế làm công chứng tại VPCC
của nhà em, vì sợ 1 số cơ quan không hiểu giống em, lại bảo em làm
sai, nên em bảo anh em cho ký Hợp đồng thế chấp 2 Bên giữa Chủ TS và
Ngân hàng (đúng mẫu của BTP), Bên vay không ký mà chỉ được mô tả chi
tiết tại Điều khoản về Nghĩa vụ được bảo đảm (Nghĩa vụ gì, của ai) mà
thôi. Chứ như cách mà mấy bác CCV Nhà nước đang làm, buộc Doanh nghiệp
và Người đại diện ký HĐ của Doanh nghiệp, 1 trong hai Bên phải ủy
quyền cho người khác ký HĐ thì mới cho ký, là rất vớ vẩn, không thay
đổi được bản chất vấn đề như anh Đức đã nói.
Tuanha.
> định, người được uỷ quyền không có vai trò gì ...
>
> read more »
dola
--
Bạn đã nhận được bài viết này vì bạn đã tham gia Diễn đàn "Pháp
chế Ngân hàng".
Để đăng bài lên Diễn đàn, hãy gửi email đến
phap-che-...@googlegroups.com
Để bỏ đăng ký khỏi nhóm này, gửi email tới
phap-che-ngan-h...@googlegroups.com
Để có thêm tuỳ chọn, hãy truy cập vào nhóm này tại
http://groups.google.com/group/phap-che-ngan-hang?hl=vi
Lưu ý: Tất cả các bài viết bạn phải dùng Tiếng Việt có dấu font Unicode để tiện cho người sử dụng.
--
Dola
nguyen_ha
Chào các bác,
Em cũng là dân pháp chế ngân hàng, hôm trước đang tìm tư liệu liên
quan đến việc thế chấp bất động sản thì bắt gặp bài này trên mạng. Em
cũng mạn phép được tham gia một số ý kiến như sau:
1. Quy định tại khoản 5 điều 144 Bộ luật dân sự đâu có quy định riêng
trường hợp nào người đại diện được phép thực hiện giao dịch với chính
mình và trường hợp nào không được phép giao dịch với chính mình đâu.
Luật chỉ quy định Ng đại diện không được thực hiện giao dịch với chính
mình hoặc bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện thôi, ko quan tâm
đến giao dịch đó là tư lợi hay không tư lợi. Do vậy, theo quan điểm
của em mọi giao dịch do người đại diện thực hiện với chính mình hoặc
bên t3 mà mình cũng là đại diện đều vô hiệu.
2. Về trường hợp ký hợp đồng thế chấp tài sản mà Bên thế chấp và Bên
vay đều có chung người đại diện: Theo em, bộ tư pháp đã hướng dẫn rất
cụ thể quan hệ thế chấp là quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế
chấp tài sản, và hợp đồng này độc lập với hợp đồng tín dụng, không cần
thiết phải lập hợp đồng giữa 03 bên Ngân hàng, Bên thế chấp và Bên
vay, việc các phòng công chứng yêu cầu phải bổ sung thêm bên vay vốn
vào hợp đồng là không cần thiết. Trường hợp các phòng công chứng vẫn
đòi có bên thứ ba trogn hợp đồng thì theo em việc Doanh nghiệp ủy
quyền cho người khác (ko phải là người đại diện theo pháp luật), ở đây
là một pháp nhân ủy quyền cho một cá nhân ký hợp đồng chứ không phải
là người đại diện theo pháp luật ủy quyền lại việc ký hợp đồng cho
người khác với tư cách cá nhân nhé (có thể là biên bản họp, nghị quyết
của HĐQT, HĐTV về việc ký kết hợp đồng với NH) là hoàn toàn chấp nhận
được và không vi phạm k5.Điều 144 (thực hiện cơ chế 02 tay, một người
đại diện cho pháp nhân, một người đại diện cho chính mình hoặc cho vợ
(chồng)).
Hi, đây là một vài ý kiến của em, có gì không phải mong các pác chỉ
giáo nhé!
Chúc đội ngũ pháp chế ngân hàng ngày càng vững mạnh!
On Jun 23, 3:35 pm, Fáp sư <luatsutruongthanh...@gmail.com> wrote:
> định, người được uỷ quyền không có vai trò gì ...
>
> read more »
Fáp sư
Ký 2 bên, hiệu lực toàn vẹn 100%.
Cho thêm thằng nữa vào cho nó ngon hơn, thì lập tức vô hiệu, tức giảm
xuống còn 0%.
Không bao giờ vô hiệu đâu.
Dương Thanh Minh
2005 quy định quả HĐ, GD giữa CTTHHH với người đại diện theo pháp luật
của CT vẫn được nhưng phải được chấp thuận của HĐ --> Đây là trường
hợp pháp luật có quy định khác tại k5, Đ 144 Dân luật) chứ cái Tư
nhân dính đòn rồi còn gì. Dù sao thì Dân nó cũng quy định cô "tự
sướng" với chính cái thằng mà cô đại diện, còn độ chuối thì chưa bàn.
Một số đồng chí đang bàn nhầm sang "tự sướng" vơí chính mình.
> ...
>
> đọc thêm »