CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO EM AVALIAÇÕES MERCADOLÓGICAS
Professor Benito Bueno
CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO EM AVALIAÇÕES MERCADOLÓGICAS: MÉTODOS E PRÁTICAS
A depreciação é um dos fatores fundamentais na determinação do valor de mercado de um imóvel, especialmente quando se utiliza o Método da Quantificação do Custo, também conhecido como Método do Custo Reproduzido ou de Reprodução. Nesse contexto, a depreciação representa a perda de valor do bem decorrente de diversos fatores que afetam sua condição, funcionalidade ou atratividade no mercado.
1. Conceito de Depreciação
Depreciação é a redução do valor de um bem ao longo do tempo, causada por desgaste físico, obsolescência funcional ou econômica. Em avaliações, considera-se que um imóvel nunca retorna ao seu estado original após construído e usado, havendo perda de valor, mesmo que conservado.
2. Tipos de Depreciação
a) Depreciação Física
Refere-se ao desgaste natural decorrente do uso e da ação do tempo. Exemplos:
- Desgaste de pisos, pintura, telhado.
- Trincas, infiltrações, corrosão de ferragens.
b) Depreciação Funcional
Relaciona-se à obsolescência dos elementos construtivos e da distribuição dos espaços em função das exigências atuais. Exemplos:
- Ambientes com pouca ventilação natural.
- Imóveis sem garagem em áreas onde isso é imprescindível.
- Altura inadequada de pé-direito ou instalações elétricas desatualizadas.
c) Depreciação Econômica ou Externa
Decorre de fatores externos ao imóvel, como:
- Desvalorização do entorno (violência, poluição, infraestrutura precária).
- Proximidade a zonas de risco.
- Uso de solo inadequado na vizinhança.
3. Métodos para Cálculo da Depreciação
a) Método da Idade Aparente x Idade Econômica
Fórmula:
Depreciação (%) = (Idade Aparente / Vida Útil) x 100
É o método mais usual em avaliações mercadológicas. A idade aparente leva em conta o estado de conservação e não apenas a idade cronológica da edificação.
b) Método da Tabela de Ross-Heidecke
Utiliza uma tabela padronizada com percentuais de depreciação baseados na relação entre idade e vida útil da edificação. Bastante usado quando se busca uniformidade e rapidez, embora menos flexível em situações atípicas.
c) Método de Entrevistas com Mercado (Abordagem Comparativa)
Baseia-se em informações de mercado para estimar o percentual de depreciação, comparando imóveis similares com diferentes idades e estados de conservação. Método mais sensível à realidade do local, porém depende de dados suficientes e confiáveis.
d) Método da Curva de Depreciação
Modelagem matemática da perda de valor com base em curvas exponenciais ou logarítmicas, podendo ser obtida por análise estatística do mercado local. Aplicado em avaliações de grande porte ou estudos acadêmicos.
4. Práticas Recomendadas
- Vistoria Detalhada: Avaliar o estado de conservação do imóvel de forma criteriosa, documentando com fotos e descrição técnica.
- Consulta a Boas Práticas Técnicas: Utilização das normas da ABNT, especialmente a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens - Parte Geral) e NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos).
- Justificativa Técnica no Laudo: Apresentar de forma clara os critérios adotados para estimar a depreciação, relacionando-os com o método aplicado e as condições do imóvel.
- Uso de Faixas de Vida Útil por Tipo Construtivo: Considerar a qualidade dos materiais, mão de obra e condições de manutenção na definição da vida útil.
5. Considerações Finais
A correta identificação e quantificação da depreciação é essencial para garantir a veracidade e confiabilidade da avaliação. Uma abordagem criteriosa, respaldada por métodos reconhecidos e dados objetivos, evita distorções no valor final atribuído ao imóvel e fortalece a credibilidade do perito avaliador junto ao Judiciário, ao mercado e às partes envolvidas.
Prof. Benito Bueno
Hugo G Damasceno
Obrigado mestre. Chegou na hora certinha. Hoje mesmo tenho uma prá fazer que entra no caso Funcional.
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Jorge Cosendey
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Osmar Delboni Jr.
Osmar Delboni Jr.
Coordenador das Inspeções Prediais em Estádio de Futebol CREA CE, CBF e FCF
Prof. Ministrante de Avaliação Imobiliária - CETREDE/ Universidade Federal do Ceará
Prof. Ministrante de Avaliação Imobiliária - UNIFOR Ceará
CREA102742/d