Será que o CUB (Custo Unitário Básico) é suficiente para Avaliação?

[rosemeire winter]

Será que o Custo Unitário Básico (CUB) serve realmente para orçar uma construção?

O Custo Unitário Básico (CUB) da Construção Civil é usado para cálculos, avaliações e até em contratos. Mas deve-se ter em mente que este é um índice médio, regional, limitado e que portanto deve ser usado com cuidado para não colocar o profissional ou seu cliente em apuros. 
No dia 28 de Agosto de 2006 a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a NBR 12.721-2006, que normatiza o cálculo do Custo Unitário Básico de Construção -- CUB. Esta nova norma é fruto de uma ampla revisão da NBR 12.721-1999, em vigor até então. A NBR 12.721 mantém os mesmos conceitos básicos da norma anterior, mas apresenta profundas alterações no conteúdo em virtude da adaptação às novas legislações e aos novos padrões arquitetônicos praticados atualmente no mercado imobiliário brasileiro. Para tanto, foram mudados os projetos-padrão, construções que servem de base para os cálculos (vide adiante). 

A NBR 12.721-2006 entrou em vigor no dia 1º de fevereiro de 2007, assim, a partir de fevereiro/2007 o CUB/m² divulgado pelos Sinduscon´s de todo o país já estarão publicando os valores de acordo com as novas especificações. Porém, como o CUB é usado como referência para reajuste de contratos, algumas unidades estaduais do Sinduscon continuarão divulgando por alguns meses o percentual de variação dos projetos conforme calculados pela norma antiga, NBR 12.721-1999, juntamente com os valores em R$/m2 dos projetos da nova NBR12.721-2006. 

Projetos-padrão utilizados na NBR12.721-2006 

O Custo Unitário Básico é feito com base em projetos padronizados, dos quais se conhece em detalhes todos os materiais e serviços necessários à execução da obra. Procurou-se usar referências que reflitam ao máximo possível a realidade do que se constrói na atualidade. Os detalhes podem ser vistos na norma, mas em resumo são os seguintes:

•	Padrão Baixo -- Residência Unifamiliar (R1), Prédio Popular (PP-4), Residência Multifamiliar (R8) e Projeto de Interesse Social (PIS)
•	Padrão Normal -- Residência Unifamiliar (R1), Prédio Popular (PP-4), Residência Multifamiliar (R8) e Residência Multifamiliar (R16)
•	Padrão Alto -- Residência Unifamiliar (R1), Residência Multifamiliar (R8) e Residência Multifamiliar (R16)
•	Comercial Normal -- Comercial Andar Livre (CAL-8), Comercial Salas e Lojas (CSL-8) e Comercial Salas e Lojas (CSL-16)
•	Comercial Alto -- Comercial Andar Livre (CAL-8), Comercial Salas e Lojas (CSL-8) e Comercial Salas e Lojas (CSL-16)
•	Residência Popular (RP1Q)
•	Galpão Industrial (GI)

Como se vê, a norma prevê uma ampla variedade de construções, mas sem muitos detalhes específicos o que, aliás, seria impossível dado o tamanho do Brasil e as imensas variações existentes de região para região. 

Como aplicar o CUB 

O orçamento de uma obra é algo extremamente necessário e útil. Justamente por isto, orçar uma construção como se deve é uma atividade complexa pois depende da existência de um projeto executivo detalhado e de uma planilha de materiais e serviços igualmente feita em detalhes e com precisão. Com base nestes dados é que um especialista pode fazer uma avaliação realista do quanto efetivamente se espera gastar para levar determinada obra até seu final. 

Assim, o CUB pode servir como um bom parâmetro inicial, desde que se respeite a região onde o valor foi levantado e o tipo de obra a que ele se refere. Por exemplo, de nada adianta usar o CUB medido em São Paulo para calcular o valor de uma obra no Nordeste brasileiro ou vice-versa, são realidades totalmente distintas. 

Mesmo aplicando corretamente o CUB, o resultado serve mesmo apenas como base inicial. Digamos que determinado cliente solicite que seu Arquiteto, Engenheiro ou construtor diga aproximadamente quanto gastará para fazer determinada construção, por exemplo, uma residência ou salão comercial. 

O profissional já saberá de antemão, por experiência própria em obras similares, o quanto será preciso, mas será apenas a “opinião dele”. Para embasar a opinião, é bom poder contar com um índice oficial que valorize a opinião do profissional ou até mesmo que sirva de base para que ele argumente que aquele valor base deve ser aumentado ou diminuído no caso em questão, por exemplo, porque o acabamento desejado é melhor ou pior do que o previsto em norma, ou então que o terreno é acidentado e precisará de maior gasto com terraplanagem. 

Seja lá como for, sempre o CUB deverá ser encarado como um bom ponto de partida para fazer uma avaliação ou para justificar com dados oficiais uma opinião ou levantamento pessoal, mas será sempre um valor-base e não uma conclusão definitiva. 

Outra finalidade muito útil do CUB é servir de base para reajuste de contratos feitos por preço fixo, a famosa “empreitada”. Uma vez feitos os orçamentos detalhados e os levantamentos de preço no mercado, pode-se fazer um contrato de empreita, seja para a obra como um todo, seja para partes dela. 

O contrato pode prever um reajuste com base no CUB da região, é muito mais preciso e sábio do que reajustar com base nos índices do custo de vida, pois estes refletem a mudança de itens que nada têm a ver diretamente com a construção civil. Mesmo que o preço unitário contratado seja diferente do CUB, isto não será um empecilho, pois o que interessa é a variação percentual do CUB para reajustar o serviço do empreiteiro, e não o valor absoluto do índice. 

A importância das áreas externas, dos equipamentos eletro-eletrônicos e do mobiliário 

Uma das grandes falhas de avaliação quando se estima uma obra pelo CUB é deixar de levar em conta três itens muito importantes e não devidamente levadas em conta na norma. Estamos falando das áreas externas, dos equipamentos eletro-eletrônicos e do mobiliário fixo. 

Em geral, o índice CUB mede a construção em si, digamos, a área coberta e alguma coisa da área externa. Entretanto, itens como muros e portões, imprescindíveis neste Brasil inseguro de hoje, podem custar tão caro ou até mais do que o valor da própria construção. Como este item varia muito com o tamanho do lote e com a taxa de ocupação, mesmo usando o CUB para avaliar a área coberta, o correto é fazer um orçamento detalhado da parte externa levantando-se a metragem de fundação, arrimos (se hover), piscinas, áreas de lazer, levantamento e revestimento dos muros, confecção, instalação e pintura tanto dos portões como dos muros e demais benfeitorias externas. 

Um item que também não entra como deveria no cálculo do CUB é a questão dos equipamentos eletrônicos. Sem falar da segurança eletrônica, cada vez mais comum com seus alarmes, câmaras e identificadores, temos também a instalação de Internet, redes locais de computadores, alarmes internos, acionamento do sistema de segurança e vigilância e as instalações de TV a cabo e por satélite. 

Outro detalhe que pode passar desapercebido e que pode distorcer completamente o valor calculado pelo CUB é a questão dos serviços de marcenaria. Por exemplo, se o projeto arquitetônico prevê armários embutidos em todos os quartos, cozinha feita sob encomenda e divisões com armários na sala, a despesa com estes itens pode facilmente chegar a 20% -- ou bem mais que isto -- do custo estimado com a construção propriamente dita. Alguns alegam que estes itens fazem parte da decoração, mas seja lá como for, dependendo do projeto, a pessoa não vai ter sua casa completa, como planejado, sem que estes itens sejam incluídos. 

A questão das reformas 

Uma dúvida comum dos não-especialistas em orçamento da construção é se o índice CUB serve apenas para obras novas, ou se as reformas também podem ser calculadas por este mesmo índice. Conforme já dissemos, o CUB é apenas um índice de referência, levando em consideração uma obra nova, ou seja, a partir do terreno limpo. Para começar, não entram no cálculo, por exemplo, itens como demolição do existe, fundações especiais ou terraplanagens maiores. 

Assim, o CUB ser usado, com reservas, também em reformas, desde que se faça as devidas compensações e considerações. Digamos que se vá construir um novo andar em cima de uma edificação que já previa este acréscimo, no caso seria preciso deduzir cerca de 10% do custo previsto no CUB para aquele tipo de edificação, considerando-se que neste caso a fundação corresponda a este percentual. 

Para fazer estas considerações, é aconselhável contar com um profissional experiente em orçamento para construção civil só que, neste caso, este mesmo profissional certamente vai saber em quanto avaliar aquela construção. O dia-a-dia de um calculista faz com que ele desenvolva um olho clínico tão refinado que ele poderá dispensar o uso do CUB para este tipo de avaliação. 

Assim, no caso de reformas, o ideal mesmo é fazer o projeto, nem que seja um estudo preliminar, com base nele fazer os levantamentos de material e mão-de-obra, o uso do CUB neste caso é bastante discutível e sujeito a avaliações pessoais. 

Em suma... 

A nova norma para cálculo do CUB, a NBR12.721-2006, sem dúvida foi um avanço no sentido de tornar o cálculo mais condizente com a realidade. Entretanto, as mesmas questões de antes continuam, ou seja, é preciso usar o índice com cautela e uma boa análise. 

Pode ser um bom ponto de partida, mas há que se considerar itens tão importantes como as áreas externas, itens eletrônicos e serviços complementares, como a parte eletrônica e os serviços de marcenaria e serralheria. 

 

Rose Winter

Gestora Imobiliária 

Perita Técnica Judicial 

Avaliações Técnicas  e Judiciais  Imobiliárias

Administração e Intermediação de Bens Imobiliários

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[Benito Bueno]

Olá!

Colega

O artigo colocado pela nossa parceira Rosemeire Winter cai como uma luva em nosso dia a dia.

Nas avaliações Mercadológicas JAMAIS devemos usar o CUB para avaliar um imóvel.

O mesmo deve ser utilizado para ATUALIZAR os valores, quando não podemos colocar o pé dentro da propriedade, aí sim temos que nos valer do CUB.

Estaremos de posse de algum documento, como Certidão de ônus Reais, Certidão Vintenária, IPTU, Escritura definitiva, Promessa de Compra e Venda, etc...

 Atenciosamente

 

Benito Bueno

Bueno Consultoria Imobiliária

Rua Engenheiro Adel, 80, 

Tijuca

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[cel] +55 (21) 7510-0424 (CLARO)

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CRECI-RJ 19.296

Designações: TRC (Transnational Referral Certification) 

http://www.worldproperties.com 

[arlindo batista de paula]

Prezada Rose e demais colegas, tenho sempre dúvidas em relação aos parâmetros indicados pelo CUB dos Sinduscon´s, analiso seguindo o raciocínio lógico de que pelo valores ofertados pelas Incorporadoras, na venda dos Imóveis novos com preços entre 5 e 8.000,00 por m². seguindo o exemplo de Natal onde o CUB é de R$ 780,00 em média, dificulta no meu entender o cálculo correto para uma boa Avaliação.

Falta Clareza nestes cálculo para nosso entendimento.

Saudações a todos,

Arlindo de Paula.

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Date: Wed, 16 Oct 2013 16:23:52 -0700
From: rose....@yahoo.com.br
Subject: [Peritos judiciais do BR: Post nº 1259] Será que o CUB (Custo Unitário Básico) é suficiente para Avaliação?
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[RENATO BUENO]

Boa noite aos amigos PERITOS JUDICIAIS. Tenho isso como minha honra. Irei apresentar aos Srs e Sras Cariocas com meu LAUDO PERICIAL. Tenho certeza que contra fatos nao existem argumentod, porem, saliento a importancia desse questionamento. Att., Renato Bueno Enviado do Yahoo! Mail no Android

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Subject: RE: [Peritos judiciais do BR: Post nº 1265] Será que o CUB (Custo Unitário Básico) é suficiente para Avaliação?
Sent: Thu, Oct 17, 2013 9:34:40 PM