Método Evolutivo

[AC Bis]

Bom dia a todos.

Surgiram algumas dúvidas com relação a aplicação do método evolutivo. Então, resolvi consultar o chatgpt. 

Uma das questões foi com relação ao uso do BDI e do fator 1,10, comumente utilizado como custo de fundações, etc. Vejam a resposta:

A fórmula trazida pela NBR 14.653-2 não é obrigatória, mas uma expressão genérica, válida quando se deseja obter o custo total de implantação da benfeitoria, em determinados contextos. A própria norma deixa claro que:
• Os componentes do custo devem ser compatíveis com a finalidade da avaliação;
• Devem representar o custo de reprodução, não um orçamento empresarial.

Objetivo: valor de mercado do imóvel
O que se busca:
Custo médio de mercado
Construção típica
Sem estrutura empresarial específica
❌ O que NÃO se busca:
Lucro do construtor
Risco empresarial
Administração de obra
Mobilização/desmobilização
Tributação específica
Por isso, NÃO se aplica BDI.

🔹 Orçamento de obra / custo de implantação... Objetivo: quanto custa construir
✔️ Aí sim entram:
• BDI
• Administração
• Lucro
• Impostos
• Riscos
• Custo financeiro
👉 Esse não é o objetivo do método evolutivo.

Com relação às fundações... Prática pericial consolidada

Em avaliação de imóveis existentes:
✔️ As fundações JÁ EXISTEM
✔️ Seu custo está diluído no valor histórico da edificação
✔️ O mercado não negocia fundações separadamente
👉 Portanto:
• Não se acrescenta 1,10 automaticamente
• O impacto das fundações está absorvido na depreciação e no fator de comercialização.

A meu ver, eliminando-se o BDI (25%) e o fator 1,10 o valor do imóvel sem depreciação ficaria irreal. Concordam?
Afinal, devemos ou não utilizar esses índices?
Grato,
AC