Avaliação de esqueleto de imóvel
Augusto Hastenreiter
VANESSA NARDE
Olá,
Neste caso você vai fazer a avaliação por etapas - recomendo o método evolutivo.
Segue o passo a passo que uso como referência.
1. Vistoria Técnica Presencial
Verificação da estrutura: pilares, vigas, lajes e fundações aparentes.
Estado de conservação: sinais de fissuras, corrosão, recalques, exposição de armaduras, deformações.
Registro fotográfico completo.
Medição da área construída executada até o momento.
2. Coleta de Documentos
Projeto arquitetônico (se houver).
Projeto estrutural (preferencial).
ART ou RRT da construção (para confirmar responsabilidade técnica).
Matrícula atualizada do imóvel.
Dados do terreno (dimensões, localização, zoneamento urbano).
3. Definição da Metodologia Avaliatória
Para construções inacabadas como essa, a NBR 14.653-4 (avaliação de empreendimentos com valor de custo) é aplicável. Os principais métodos são:
Método Evolutivo (ou involutivo)
Utilizado para imóveis em construção. Calcula-se:
Valor do terreno (método comparativo direto de dados de mercado).
Valor do custo da edificação já executada (percentual do total da obra).
Soma dos dois resulta no valor do imóvel no estágio atual.
Etapas do método:
Valor do terreno (comparativo com terrenos da região).
Custo unitário da construção total:
Utilizar Tabela SINAPI ou TCPO, considerando o padrão da obra.
Percentual executado:
Estimar, por inspeção técnica, o percentual concluído da obra (ex: 35% da obra finalizada).
Valor da construção executada:
Multiplica-se o custo total estimado pelo percentual executado.
4. Laudo Técnico Avaliatório
Deve conter:
Objetivo e finalidade da avaliação.
Caracterização do imóvel e do entorno.
Metodologia adotada.
Justificativas técnicas e análises dos dados.
Cálculo detalhado (terreno + custo executado).
Valor de mercado estimado no estágio atual.
Responsabilidade técnica (ART/RRT da avaliação).
Observações Importantes
É fundamental diferenciar valor de custo e valor de mercado.
Caso o imóvel seja passível de regularização futura, pode ser mencionado o valor potencial de mercado após conclusão.
Se houver indícios de vícios construtivos ou problemas estruturais, recomenda-se contratar uma avaliação complementar de engenharia diagnóstica.
Prezados colegas, como faço a avaliação de um pequeno prédio de 3 andares, que está no esqueleto? Aparentemente a estrutura está em bom estado de conservação...
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