COMO AVALIAR IMÓVEIS COM RESTRIÇÃO DE USO - Benito Bueno

[Professor Benito Bueno]

COMO AVALIAR IMÓVEIS COM RESTRIÇÃO DE USO (SERVIDÃO, TOMBAMENTO, ETC.)

Avaliar imóveis com restrições de uso requer uma análise criteriosa e diferenciada, pois tais limitações impactam diretamente no valor de mercado do bem. Entre as principais restrições estão a servidão, o tombamento, as áreas de proteção ambiental, entre outras que reduzem ou condicionam a plena utilização do imóvel. Vamos explorar os principais pontos que um perito ou avaliador deve observar:

1. Entendimento das Restrições Legais e Técnicas

Antes de iniciar a avaliação, é fundamental identificar o tipo de restrição e compreender seus efeitos jurídicos e práticos:

• Servidão: É o direito real de uso de parte do imóvel por terceiros, geralmente para passagem (servidão de passagem) ou instalação de infraestrutura (ex: cabos, dutos). Pode limitar o uso do terreno e reduzir seu valor, especialmente se impactar áreas de acesso, construção ou uso produtivo.
• Tombamento: Quando um imóvel é tombado (total ou parcialmente), seu uso, reforma e até manutenção ficam subordinados a normas de preservação patrimonial. Embora possa agregar valor cultural, geralmente acarreta limitações significativas, aumentando os custos de manutenção e reduzindo a atratividade para o mercado imobiliário.
• Outras restrições: Incluem Áreas de Proteção Permanente (APP), Zoneamento restritivo, áreas contaminadas ou com passivos ambientais, imóveis inseridos em faixas de domínio público, entre outras.

2. Coleta Documental e Análise da Matrícula

É essencial consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e demais documentos legais:

• Verificar se a restrição está registrada formalmente;
• Identificar sua extensão, beneficiários e prazo (no caso de servidão);
• Confirmar atos administrativos ou judiciais (no caso de tombamento ou restrições ambientais);
• Observar se há ônus reais, ações judiciais ou limitações urbanísticas.

3. Impacto da Restrição no Valor de Mercado

A presença de restrições pode afetar o valor de mercado do imóvel de duas formas:

• Diretamente: Reduzindo o valor da área atingida ou de todo o imóvel (ex: área com servidão de passagem onde não se pode construir);
• Indiretamente: Tornando o imóvel menos atrativo, mais difícil de alienar ou mais oneroso de manter (ex: imóvel tombado com exigência de manutenção onerosa e burocrática).

É necessário quantificar essa depreciação:

• Aplicar fatores redutores baseados em comparativos de mercado com imóveis de situação semelhante;
• Utilizar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, adaptado à realidade local;
• No caso de inexistência de comparativos diretos, justificar tecnicamente a aplicação de percentual de depreciação com base em critérios objetivos e jurisprudência técnica.

4. Utilização de Estudos de Caso e Laudos Análogos

Na ausência de imóveis similares no mercado, o avaliador pode se valer de:

• Jurisprudência técnica de outros laudos;
• Pareceres de órgãos competentes (IPHAN, CONDEPHAAT, órgãos ambientais);
• Avaliações anteriores em imóveis com servidões registradas ou tombamento de mesma categoria.

5. Redação Técnica do Laudo

O laudo deve apresentar:

• Identificação clara da restrição, com base legal e documentação comprobatória;
• Descrição detalhada dos efeitos da restrição sobre o uso do imóvel;
• Justificativa técnica do impacto no valor final;
• Eventual recomendação para revisão de IPTU, ITBI ou valor de mercado em caso de desapropriação, quando aplicável.

6. Conclusão e Responsabilidade Técnica

A avaliação de imóveis com restrição exige conhecimento jurídico, urbanístico e técnico. O profissional deve:

• Agir com isenção e fundamentar suas conclusões com base em normas técnicas (ABNT NBR 14653);
• Registrar sua responsabilidade técnica via ART ou RRT;
• Indicar os limites da avaliação frente à disponibilidade de dados

Referências Técnicas Relevantes

• ABNT NBR 14.653 – Parte 1 (Avaliação Imobiliária – Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos);
• Código Civil Brasileiro – sobre servidões e direitos reais;
• Leis de Tombamento – federal, estadual ou municipal;
• Resoluções de órgãos ambientais e patrimoniais.

 

Prof. Benito Bueno