Habite-se x Averbação do habite-se

[Costa Souza]

 

 

Habite-se x Averbação do habite-se

 

 

 

Essa é uma dúvida que sempre aparece em mesa durante as tratativas, certo?

 

Muitos clientes “leigos” no assunto acabam confundindo uma coisa com a outra. Vamos esclarecer?  Pode acreditar, é mais fácil do que você imagina.

 

A expedição do habite-se nada mais é do que a emissão de uma certidão pela prefeitura da cidade onde o empreendimento ou imóvel foi construído. Essa certidão atesta a condição de habitação do imóvel, ou seja, diz que a obra atendeu aos requisitos legais da licença de obras anteriormente concedida.

 

É muito importante ainda dizer que existe a possibilidade do habite-se ser total ou parcial. A primeira hipótese é auto-explicativa, ou seja, trata-se do habite–se de todo o empreendimento, já na segunda hipótese, esta é possível quando, por exemplo, o empreendimento será construído em fases ou quando mesmo em se tratando de uma única fase,  algumas unidades serão entregues posteriormente.

 

Ex1: Um empreendimento com 6 blocos, e 3 deles serão entregues em abril/2015 e os demais 3 blocos em abril/2016.  É possível a prefeitura conceder um habite-se parcial para a 1ª fase, desde que as áreas de uso coletivo estejam completamente concluídas e garantidas as instalações de água, energia elétrica, esgoto sanitário, impermeabilizações e prevenção de incêndio (se solicitado) em funcionamento, conforme exigência do Corpo de Bombeiros e demais concessionárias.

 

Ex2: Um empreendimento único, que será entregue na totalidade em abril/2016. É possível a prefeitura conceder um habite-se parcial para 90% do empreendimento, na hipótese de algumas unidades estarem pendentes de determinado item exigido pela licença de obras, desde que essas não sejam impeditivas de habitar no empreendimento.

 

 

Você conhece uma certidão de habite-se? Dê uma olhada. É uma certidão, com as informações do empreendimento e  a data de sua expedição. Simples certo?!

 

 

 

Já a averbação do habite-se, é quando se leva à registro essa certidão do habite-se junto ao RGI (Registro geral de imóveis) do imóvel.  Importante dizer que para averbar é necessário ter em mãos a certidão do habite-se e a CND - INSS (certidão negativa de pertinente ao Instituto Nacional de Seguridade Social).

 

Após levar esses documentos ao RGI (Registro geral de imóveis), é realizada uma análise pelo Oficial do Registro e estando tudo em ordem é efetivada a averbação do habite-se  do empreendimento junto à Matrícula do imóvel. Esse processo dura em média 30 dias.

 

Você sabe identificar na ônus reais a existência dessa averbação? Então,  veja:

 

Ficou mais fácil entender o que é o habite-se e a sua averbação?

 

Tenho certeza que agora quando o cliente questionar, você terá a resposta na ponta língua!

 

 

Até a próxima.

 

 

Atenciosamente,

 

Rodrigo Costa

Inteligência Imobiliária

CRECI-RJ: 52975-0

Perito Avaliador Judicial - CONPEJ

Consultor de Investimentos ANBIMA CPA-20

21 7160-3001 VIVO / 8893-2361 OI

e-mail: costa.co...@gmail.com

            

 

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[peritodaniel22]

O SindusCon-SP tomou conhecimento de que algumas prefeituras municipais vêm exigindo como condição para emissão do “Habite-se” a comprovação de regularidade fiscal relativa ao Imposto sobre Serviços – ISS.

Primeiramente, aludimos que essas certidões têm naturezas diversas, portanto, não é possível qualquer vinculação entre os referidos documentos. Enquanto o “habite-se” atesta que o imóvel tem condições de ser habitado e que foram cumpridas as especificações constantes dos projetos de aprovação e de execução, a certidão de tributos municipais atesta que o portador do documento em questão encontra-se em situação de regularidade tributária junto ao Fisco Municipal.

A concessão de “habite-se” condicionando à comprovação do correto pagamento dos tributos municipais está eivado de ilegalidade.

As regras gerais traçadas pelo Código Tributário Nacional, que, ao dispor sobre a exigência de quitação de tributos, arrolou apenas três hipóteses que ensejariam a sua cobrança: a) no art. 191, com condição para o deferimento de concordata ou para a declaração de extinção das obrigações do falido; b) no art. 192, como condição de sentença de julgamento, partilha ou adjudicação; c) no art. 193, como condição para a celebração de contrato com entidade pública, ou participação em licitação.

Qualquer outra hipótese prevista por lei federal, estadual ou municipal, que amplie o alcance das exigências de quitação padecerá de inconstitucionalidade.

Hugo de Brito Machado, in artigo “A exigência de certidões negativas”, veiculado no provedor Fiscosoft no ano de 2002 sob nº 0109, ensina que:

“Lei ordinária, seja federal, estadual ou municipal, que amplia o alcance das exigências de quitação, contidas nos arts. 191, 192 e 193 do CTN, ou institui outras hipóteses para formulação dessa exigência padece de inconstitucionalidade, tanto formal, quanto substancial”. Inconstitucionalidade formal haverá porque, como dito acima, cuida-se de matéria que só por lei complementar pode ser regulada. Inconstitucionalidade substancial também haverá porque tal lei estará em aberto conflito com normas da Constituição, em pelo menos dois importantes aspectos. Primeiro, porque afronta o art. 170, parágrafo único, da Constituição Federal. Segundo, porque institui forma oblíqua de cobrança de tributos, permitindo que esta aconteça sem a observância do devido processo legal. A Constituição Federal garante taxativamente a liberdade do exercício da atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos públicos (artigo 170, parágrafo único). Garante, outrossim, que ninguém será privado da liberdade ou de seus bens, sem o devido processo legal (art. 5º, inciso LIV), e que aos litigantes, em processo judicial ou administrativo são assegurados o contraditório e a ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes (art. 5º, inciso LV). Ressalte-se ainda que a exigência de quitação de tributos será inconstitucional ainda que estabelecida em lei complementar federal, na medida em que implicar cerceamento da liberdade de exercício da atividade econômica, ou propiciar ao fisco a cobrança do tributo sem o devido processo legal, e sem o uso da via própria, que é a execução fiscal.”

Nessa linha de raciocínio, como a hipótese de emissão do habite-se não está incluída nas hipóteses arroladas pelos arts. 191, 192 e 193, não é possível a Municipalidade exigir a certidão de tributos municipais como condição para sua emissão.

Tanto é assim, que o Superior Tribunal de Justiça, ao ser instado a se pronunciar sobre a matéria, mais precisamente sobre hipótese não prevista no CTN, manifestou-se da seguinte forma:

1	O preceito inscrito no art. 50 da Lei 8.212/91 não impõe à prefeitura municipal o encargo de fiscalizar o cumprimento das obrigações previdenciárias e, muito menos, de ser o responsável pela adimplência dos débitos previdenciários atribuídos à propriedade de obra urbana. Tal dispositivo determina apenas o momento da obrigatoriedade de apresentação do comprovante de matrícula do INSS e do comprovante de inexistência de dívida para com a seguridade social.
2	“Tributário ART. 50 da Lei Nº 8.212/91. Prefeitura Municipal. Concessão de Habite-se. Inegixibilidade de Fiscalizar o Cumprimento de Obrigação Previdenciária.
3	Agravo regimental não provido.”(STJ, 2ª Turma, AgRg nº AG 461045/MG; 2002/0082008-0, Ministro Relator João Otávio de Noronha, j. 27.04.2004, DJ 24.05.2004, p. 235)

Justamente em decorrência de julgados e do entendimento doutrinário acima citado, muitas Municipalidades deixaram de exigir certidão de tributos municipais como condição para emissão do “habite-se”. É o caso da Municipalidade de Campinas, que recentemente publicou a Lei nº 12.801/2006, desvinculando a liberação do Certificado de Conclusão de Obra à quitação do ISS.

Assim, diante de todo o exposto, sugerimos a essa Municipalidade, entendemos ser ilegal a vinculação da emissão do “habite-se” à comprovação de recolhimento tributário municipal.

 

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[arlindo batista de paula]

São sempre dúvidas que surgem no decorre de uma liberação de Certidões, a desinformação e o desentrosamento entre os Orgãos 
responsáveis por esses expedientes, causam essas complicações que trazem sempre transtornos ao Cliente e ao Profissional 

responsável pela tramitação.

Saudações,

Arlindo de Paula.

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Date: Wed, 31 Jul 2013 19:42:24 -0300
Subject: [Peritos judiciais do BR: Post nº 906] Habite-se x Averbação do habite-se
From: costa.co...@gmail.com
To: peritosju...@googlegroups.com

[peritodaniel22]

Alguém solicitou meu nome ,  segue agora..

 

Daniel - Campinas

 

 

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