Fwd: registration of saledeed

[Casaparadiso Owners]

Dear All,

 

FYI...

 

Association.

---------- Forwarded message ----------
From: Mallikarjuna Rao <raoi...@yahoo.com>
Date: Mon, Aug 5, 2013 at 6:22 PM
Subject: registration of saledeed
To: "casaparad...@gmail.com" <casaparad...@gmail.com>

TO THE  CASAPARADISO OWNERS ASSOCIATION 

                                   

                                  

DEAR MEMBERS 

                               I sent the following letter  to casa  as a reply  for their invitation  to register my flat. 

I cant  attend  the meeting of 11th  and  see some  of my drafted  input points  may be useful for  your  discussions  to proceed for registration and  legal appeal.

                                                   Thanking you 

                                                                                I m rao     UTOPIA C303

TO

               THE CASA PARADISE

                         HYDERABAD

              SIR  

                                  SUB; REGISTRATION OF  APARTMENT    F   UTOPIA   C 303

                                    REF : your letter  on  4th july  2013  without ref no

1.You  have invited  to register my apartment and I am also ready  to register my apartment.

2. Prior to the registration there are some formalities to be obliged by the promoter  and  buyer .

 3  you should show some  responsibility  such as  showing  your drafted  sale deed  agreement  to  the buyer , and also inviting the buyer  to inspect the stage of  construction of the  apartment. You have not followed  any of them  .  However I  got  the  saledeed  drafted by you  thro my association.

4 There are many deviations in your  draft of the sale deed   with  irrevelent and unnecessary   clauses, which may bring  complications to our both parties.

5 you drafted  some clauses, keeping in view  that the registered buyers  may interfere  during your project progress  and maintainance  , wh ich is an issue of  a short  time period only.

 6 FOR our amicable settlment of  our both parties ,you have to prepare two  documents:

 i)  for registration  in  the government office with a legal  CLAUSES   for a long time period .  

 Ii) our personal bilateral agreement  for short time period CLAUSES  until  complition  of  your project and  maintainance period only. This agreement becomes null and void after your complition of  your project and maintainance.

7 you have to edit your draft of the registered document  , and also prepare  a new  short time Bilateral agreement  incorporating  the clauses which are removed  and altered  from the registered document.

8. We  casa apartment owners  association have gone thro  Your  document to be registered  with proper legal adviser and  found  the following many  lirrevelent, unnecessry  clauses  with  our given remarks for your corrective action.

9 I request you to take  quick action as per my  6&7 statements  of this letter  to have a speedy  project progress and  our speedy registration process.

                                            Thanking you 

                                                                                              YOURS SINCERELY    

                                                                                   I   M RAO  (MALLIKARJUNARAO)  F BLOCK  UTOPIA  C303

                                                                                          

PAGE 1

                         SALEDEED  AGREEMENT TO BE MODIFIED

D.  GHMC approval and Annexure

   You are referring to GHMC approval letter No. 19018/HO/CZ/Cir-10/2012 dated 11th January, 2013.    but not referring to the approvals received by you  in Permit No. 8067/HO/CZ/Cir-10/2011 dated 27 01 2012 (ORIGINAL PLAN APPROVAL). 

      Remove this  wrong statement.  

  If you got approval on jan 13 how  the apartments were built from   2011  .    The Annexure 4 is not enclosed.

E.  Certificate of Title Issued by Advocate Dama Seshadri Naidu , Pahanis-  Annexure 5, and 6

Not furnished.

F.  Subject to the charge of Dharmanath Buildtech and farms Private Limited (one of the group/associate companies of the Promoter) -  Annexure 7

  Have these charges now been cleared?  Charge Clearance Certificate is needed.  

G.  Credit facility of Rs 70 cr from State Bank of India -  Mortgage of the property -  …. The promoter has a clear, marketable title to the said Property, save and except as disclosed in Annexure”1” hereto…. 

                               your    Bank  loan clearance  certificate  is  to be  enclosed  to the sale  deed

PAGE2

J. Promoter  has furnished / given  to the Purchaser inspection and wherever applicable, copies of documents relating to the title, the tentative location and building plans and the Purchaser has confirmed that the Purchaser is satisfied …….. 

   REMOVE THIS   STATEMENT . You have not furnished   to our inspection.

PAGE 4

4.1  The Purchaser hereby declares and confirms that prior to the execution of this Sale Deed, the Promoter has made full and complete disclosure   of the title to said Property …… 

REMOVE THI STATEMENT  .  You have not provided any  information  to me.

4.2  …. the Purchaser is satisfied with the title of the said Property as well as encumbrances,  ….and waives his right to raise any queries or objections in that regard……   and that after fully understanding and accepting the terms hereof, the Purchaser has decided and agreed to enter into this Sale Deed.

 REMOVE  THIS STATEMENT  .  You  did not  even  send  the draft sale deed  and  how can we saticefy  and agree   for your above  statement .

PAGE 5

6.1  ….the Purchaser hereby confirms and agrees that the Promoter shall be entitled to amend and modify the plans, specifications and design of the Building/ the Project and /or the Apartment, as the Promoter may consider necessary……..  The consent given by the Purchaser/s under this clause shall be considered to be the Purchaser/s consent contemplated by section 6 (1) (i) and (iii) of the Andhra Pradesh Apartments (promotion of Construction and ownership) Act, 1987.  It is clarified that in the event , the final&nbs p;area of the Apartment is more than the area agreed to be provided, the Purchaser agrees and undertakes to pay additional consideration to the Promoter for such excess area on pro rata basis, based on the Total Consideration stated in clause 5.1 hereinabove.

  …rights under the Sale Deed reserved for the Promoter for exploiting potentiality of the Said Property described in the FIRST SCHEDULE hereinunder written shall be subsisting and shall continue to vest in the Promoter till completion of the entire Project.

  ….. The Purchaser hereby accords his unconditional and irrevocable consent  to the Promoter for the construction of the Buildings and additional upper floors on the Building……

 REMOVE THESE CLAUSES  . This is not applicable here. Only buyers  had right of the ownership on entire Complex. 

      You can include this in our bylateral  agreement.

4  The Promoter, if permitted by the appropriate authorities, reserves to itself the right to transfer the construction permissible on the said Property or transfer to the said Property for construction permissible on any other property and lay out such construction accordingly at any time…..

 The Purchaser agrees that till such time the Conveyance of the said Property in favour of the Federation is executed, the Promoter shall retain with itself all the rights on the terrace, in the compound and on the Building either by themselves or through their nominee(s) or assignees as the case may be.  Subject to the aforesaid, the Promoter shall be at absolute liberty to allot/assign the said right to such person/s in the manner as they may deem fit and proper.  ….

 REMOVE THIS STATEMENT  . This is not applicable here. Only buyers  had right of the ownership on the  entire Complex. 

      You can include this in our bylateral  agreement   which  will be null and void after  your completion of the project.

8.2   … so long as the aforesaid loan remains unpaid/outstanding, the Purchaser subject to the terms hereof, shall not sell, transfer, let out and/or deal with the Apartment in any manner whatsoever without obtaining prior written permission of the Promoter and/or such Banks/Financial Institutitions…

 

  REMOVE  THIS CLAUSE.   It is applicable only before my registration  and  i am having right to sell and rent  aftrer my possession.

8.3  …..the Purchaser hereby agrees and undertakes that the Promoter shall have first lien/charge on the Apartment towards all the claims, costs, charges, expenses and losses etc., of the Promoter and the Purchaser further undertakes to reimburse the same to the Promoter without any delay, default or demur.

  Remove  this clause . I am not your partner but a buyer .

The Promoter do hereby confirm that they will after execution of these presents and upon the receipt of the entire consideration and other amounts as per the Annexure 2, provide the Apartment for Fit-outs on or before the Fit out Date as set out in Annexure 2…….  The Promoter shall endeavor to complete the construction of the Building, make available the key Common Areas and Amenities and obtain the occupation certificate in respect of the Building within a period of One Year from the Fit Out Date…..

    

11.2  The Promoter shall be entitled to a grace period of One (1) year beyond the aforesaid date mentioned in clause 5.2 for obtaining Occupation Certificate.

I  accept the above clause after I   inspecting phisically the stage of apartment .( give date of inspection before my registration)

CHANGE  TO OBTAIN OC   from 1 year to  6 months with  a grace period of another 6 months

11.4  If as a result of any legislative order or regulation or direction of non-receipt of relevant approvals from the Government or Public authorities, the Promoter is unable to provide the Apartment for fit-outs or complete the Building ……

    

1.5  Notwithstanding the provisions hereof, the Promoter shall be entitled to reasonable extension of time for completion of building or obtaining the Occupation Certificate beyond the aforesaid date…..

REMOVE THIS CLAUSE

This clause is not applicable  after registraion  and fitout stage  with payment of 95% of the amount.

PAGE 8

11.6  ….In the even the Purchaser fails and / or neglects to take the Apartment within the said period, the Purchaser shall, in addition to the CAM Charges, be liable to pay to Promoter compensation calculated at the rate of Rs 10/- per sq. ft of the carpet area per month…..

.  If within a period of 12 months from Fit Out Date……..  Provided that the liability of the Promoter under this clause shall not exceed Rs 1,00,000/- (Rupees One lakh only).

REMOVE  THIS  CLAUSE

This is applicable only  to buyers  who have  not deposited  2 years  cam charge

14.1  &  14.2

 CHANGE  the clause to:

  OWNERS  decide the name of the Ultimate Organisation as per bylaws  of the registered society

  

 14.3  ….It is further clarified that save and except the rights agreed to be conferred upon the purchaser and/or the Ultimate orgnaisation and/or the Federation, no other rights are contemplated or intended or agreed to be conferred upon the Purchaser or the Ultimate Organisation or the Federation…..

  NO RELEVENT . REMOVE  THE CLAUSE

PAGE 9

14.4  …..no other rights

What are thes no other rights?

14.5   ….. the rights under this Sale Deed reserved for the Promoter including for exploiting the potentiality of the said Property shall be subsisting and shall continue to vest in the Promoter and the Purchaser in this regard……

    These b

14.6  …The Promoter shall, as far as practicable, ensure that upon such Conveyance/Assignment of Lease of the said Property in favour of the Federation,  is as far as practicable free from encumbrances….

15.1  …These costs shall be shared by all such purchasers on pro-rata basis determined by the Promoter and/or FMC

15.2  

  These clauses  are properly to be  analysed  and edited which are  to be included  only  in the bilateral  agreement , but not in the registered document.

16.2   ….the Purchaser shall be entitled to use the facilities of the ‘CLUB”, which is proposed to be constructed on the portion of the said Property under the control of FMC or any other person nominated by the FMC….  the Promoter/Operator shall be entitled to grant membership rights to such other person(s) as they may deem fit to be and the Purchaser shall  not be entitled to object to the same…. The membership to the Club shall be renewed on such terms, conditions and charges as may be  imposed by the Operator of the Club.

when you handover  the complex  to the  ultimate organisation of  the owners  , the club house also will be  included  . Hence the  rules are framed  in general body meeting who are the owners of the association .What is the role of  the promoter in this?

PAGE 10

17.2.2

How can the CAM charges be subject to revision by the Promoter / FMC when they have to be handled by the Ultimate organization / Federation in a transparent manner.

17.2.3

Why the Promoter needs to be paid or reimbursed, even after the expiry of the period of 24 months, CAM Charges etc.,

PAGE 12

h.  Not to make any changes whatsoever ….. including but not limited to not making any changes or to alter the windows and/or grills provided by the Promoter.

m.  Not to put any wire, pipe, grill, plant, outside the Apartment and not to dry any clothes and not to put any articles outside the Apartment or the windows.

 REMOVE  THESE CLAUSES.  ULTIMATE ORGANISATION  WILL DECIDE 

n.  Not to put any claim in respect of the restricted amenities including open car parking space, open space, stilt parking, hoarding, gardens attached to other Apartment or terraces and the same retained by the promoter as restricted amenities.

REMOVE THIS STATEMENT  . This is not applicable here. Only buyers  had right of the ownership on the  entire Complex. 

      You can include this in our bylateral  agreement   which  will be null and void after  your completion of the project.

PAGE 14

21.5   …. The Purchaser shall have no claim with regard to all the open spaces, parking spaces, lobbies, staircase, terraces, gardens attached to the other Apartments recreation spaces etc., save and except in respect of the Apartment hereby agreed to be sold to him/her/them as set out herein.

REMOVE THIS STATEMENT  . This is not applicable here. Only buyers  had right of the ownership on the  entire Complex. 

      You can include this in our bylateral  agreement   which  will be null and void after  your completion of the project.

22 (b)    ….. The Arbitration shall be conducted by a Sole Arbitrator who shall be appointed by the Promoter.

How can this be Arbitration and natural justice??

PAGE 15

THE FIRST SCHEDULE

Physical maps showing the geographical location of each of the parcels of the land mentioned in the Firstly, Secondly, and Thirdly have to be provided to enable the gullible Purchasers understand where exactly these pieces stand.

PAGE 18

11.  Regarding the Charge of Dharmanath Buildtech And Farms Private Limited.

  REMOVE  HERE  AND INCLUDE  IN BILATERAL AGREEMENT WITH FULL DETAILS

PAGE 21

Annexure 3  COMMON AREAS AND AMENITIES

7.  Garden  Areas and the facilities thereon (except the areas attached to any Residential Flat in the Buildings or  (ii) the rights in respect thereof reserved by the Promoter).

There cannot be any Garden Areas and facilities attached to any Residential Flat in the project, as no such provision was told to us at the time of booking and no such facility was proposed to be made available to any flat or residence.  Hence it cannot be included now.

(ii)  The Promoter has no role to reserve any rights in respect of any part of the project or anything which is connected with the project, as he has sold the project as such showcasing everything as part of the project and available to the Purchaser / resident either in his own name (apartment) or in the common interest and ownership basis.

COMMON AMENITIES

Amphi Theatre, and Club House  are also to be included   in the list.

The Purchaser will have a proportionate undivided interest in the above in relation to the

What is this in relation to the.  The Purchaser will have proportionate undivided interest in all the above.  

2.  Terrace spaces …… (subject to the rights in respect thereof reserved by the Promoter or unless attached to any residential flat in the Building) …..

There cannot be any rights reserved by the Promoter as all these have been sold and paid for by the Purchasers, and they are common areas of the Purchasers.

REMOVE  HERE  AND INCLUDE  IN THE BILATERAL  AGREEMENT

PAGE 22

N B (1)  ….subject to the rights of the Promoter to the portions of the common areas as provided in this Agreement.

                               REMOVE THIS CLAUSE. 

AFTER  YOUR HANDING  OVER  ALL THE COMPLEX  TO THE ULTIMATE ORGANISATION WHICH IS  CALLED “THE  GENERAL BODY OF THE OWNERS  ASSOCIATION “  ONLY GOT THE RIGHTS  ON  THE COMMON AREAS .

[Kirankumar Anne]

Dear All,

I have compiled list of few projects which have been started, completed & handed over in the last 3-4 yrs (same time as initiation of casa paradiso) ,Attached a word doc of the same. If you all friends also can add up some more projects you know off that have been completed in the same time frame  (in Hitech city , Gachibowli , Madhapur , kukatpally etc)  it would add up to our cause of questioning the Lodha people why only their project is being delayed . This comprehensive list can be forwarded to the relation ship managers and be questioned about the delay in the project & it would also make our legal stand stronger.

We people should cross check again  with the sales personnel of these projects to reassertain the actual project duration so that our compilation would be  fool proof , that is the reason why i am furnishing the contact details of these project personnel in my compilation list.

When i personally spoke to many of the sales personnel of these projects , they clearly stated neither the Telangana agitation nor the sand mining permission problem delayed their projects and they could compete their projects within their stipulated and promised time frame without any hurdles.Could also go through the reviews and comments of some of the happy customers in their completed projects in their websites.

One more thing guys , yesterday when i visited Lodha office to show few of my relatives the model flat , the front office section is completely dismantled , when i enquired some of the security personnel over their casually , they said it had been done to initiate construction of club house . Probably we need to take some urgent measures to stall the same.

Also , in the minutes of the meeting on 11-08-2013 , we also discussed the issue of approaching the concerned personnel in the Registrar office and giving a representation to finalise the rate for registration as Rs-2800/sft instead of Rs-4100/sft.Just wanted to add up to the minutes list.

So friends , awaiting your response and reply on this,

                                                                                                                                                                     YoursTruly ,

                                                                                                                                                             Dr.Anne kiran kumar, 

                                                                                                                                                                 EDEN B - 101

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From: Casaparadiso Owners <casaparad...@gmail.com>
To: "casa-paradis...@googlegroups.com" <casa-paradis...@googlegroups.com>; "PaidMemeberso...@googlegroups.com" <PaidMemeberso...@googlegroups.com>
Sent: Tuesday, August 6, 2013 12:19 AM
Subject: Fwd: registration of saledeed

Dear All,

 

FYI...

 

Association.

The Promoter do hereby confirm that they will after execution of these presents and upon the receipt of the entire consideration and other amounts as per the Annexure 2, provide the Apartment for Fit-outs on or before the Fit out Date as set out in Annexure 2…….  The Promoter shall endeavor to complete the construction of the Building, make available the key Common Areas and Amenities and obtain the occupation certificate in respect of the Building within a period of One Year&nbsp ;from the Fit Out Date…..

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[Satya Murthy]

Dear Sir,

This information would be helpful when we proceed for compensation on account of delay.

Rgds,

PS Murthy