投资房地产 须讲攻守策略
TangMu Song
投资房地产 须讲攻守策略
来源: NREC 于
华人在投资理财方面很积极，尤其偏好房地产，很多都是经验丰富的投资者，他们研究和分析一些房地产相关的信息和数据，了解
相关的稅务问题，知道要投资什么样的物业，何时进场或退场，不坐等升值，最重要的还是要能有租金收入，在房市易动时，才能够进可攻、退可守。这和股神巴菲
特说「绝不投资黄金，因为它是不下蛋的鸡」，道理是一样的。
投资房地产最重要的原则，就是要做最坏的打算，支出能够在控制范围内，不要有一个承担不起的大风险，也就是说，至少房租跟房价的比例要合理。一般的算法很简单，就是把一年的房租除以房价，如果它的比例是超过银行存款的比例或银行贷款的比例，就是一个可投资的项目。
譬如房价是15万元，如果租1200元，那一年就有1万4400元毛收入，减掉地价稅、保险费、物业管理费、维修费，得到净收入是1万1000元， 那1万1000元除以15万的话，就有7.5%左右，现在在美国的房屋贷款利率约是4%，把钱放在银行的利息也只有1%，这就是很好的一个投资报酬率。当 然也要确定这房子是要租得掉，即一年12个月里，至少要有11个月有租金收入，故房客也要经过信用审查才行。
拉斯维加斯2003年到2008年，房价一翻两、三倍，突然暴发后，一般人都会追进，常常超过自己的能力再继续投资，比如说本来的资本很低，当房价 增值了以后就有净值，拿这净值再去跟银行融资，然后又去投资別的房子，却忘记上涨以前的房价是15万元，每个月可以收到1100元的租金，而房价涨到45 万了，还是只能租1200元，那每个月要贴多少钱，才够付贷款，是不是贴得起？
历史会重演，人类一直在犯同样的错误，经济也是一直在循环，从萧条，转复甦，转繁荣，转衰退，然后再萧条，只是不确定它的转变点到底在什么地方而
已。但是，万变不离其宗，最重要的是投资者的思路一定要清楚，不能人云亦云，盲目地跟著大家走，有时甚至要逆向思考。巴菲特说「当別人过於贪婪时，市场会
被高估，这个时候你要怀有一颗恐惧之心；当別人都悲观，不敢买入，这时价格被严重低估，你反而要大胆贪婪，逢低买入」。
--内华达房地产公司