Oppussing av enebolig fra 40-tallet
Bjørn Nordbø
Vi vurdere å kjøpe en enebolig fra 40-tallet, men da følger det
naturlig vis med en god del oppussing. Her er jeg bortimot helt blank,
så jeg håper noen her kan gi meg en slags ide om veldig omtrentelig
hva jeg må regne med å få fagfolk til å pusse den opp.
Det beste er selvfølgelig å får utarbeidet en tilstandsrapport, men
det er litt vanskelig all den tid vi ikke har kjøpt den...
Kort om huset; en etasje, 100 kvm, valmtak, isolerglass, kald kjeller +
noe krypkjeller, oppført 1940, etterisolert (5-10 cm) og påbygd noe
på slutten av 50-tallet. Sentralfyr (olje) fra 1970. Takst har
avdekket noe råte enkelte steder på utvendig kledning samt fuktskader
på en vegg på badet. Det virker ikke som om takstmannen har avdekket
noe alvorlig.
Så til det jeg regner med må gjøres:
- Isolere gulv med 20 cm glava (parketten kan antagelig beholdes).
- Lekte ut og isolere med 20 cm glava i yttervegger + ny kledning.
- Skifte elektrisk anlegg (alt må antagelig byttes).
I tillegg ville blir jeg ikke overrasket om følgende også må
gjøres:
- Bytte røropplegg.
- Bytte hovedstrømledning, vann- og kloakkrør.
- Drenere (ikke gjort siden oppføring).
Hvis vet ca-omtrentelig-fingeren-i-været hvilket prisleie disse
jobbene ligger i ville jeg vært svært takknemlig! Evt. om det er
noen klassiske overraskelser jeg har oversett..?
PS. Beklager hvis denne postingen ser fæl ut; jeg har ikke postet via.
Google før.
Bjørn
Jens Kr. Kirkebø
wrote:
>Så til det jeg regner med må gjøres:
>
>- Isolere gulv med 20 cm glava (parketten kan antagelig beholdes).
>- Lekte ut og isolere med 20 cm glava i yttervegger + ny kledning.
Det viktigste stedet å isolere godt er mot kaldt loft. Minst 20cm,
gjerne 30cm, ideelt 50cm. Tak er mye viktigere enn gulv og vegger da
mest varme lekker ut der.
Hvis du skal bytte alle gulv ville jeg vurdert å lagt ned vannbåren
gulvvarme overalt.
Jens Kr. Kirkebø
wrote:
>Kort om huset; en etasje, 100 kvm, valmtak, isolerglass, kald kjeller +
>noe krypkjeller, oppført 1940, etterisolert (5-10 cm) og påbygd noe
>på slutten av 50-tallet. Sentralfyr (olje) fra 1970.
En ting til, kast ut oljefyren. Fyringsolje er fryktelig dyrt nå (og
blir neppe billigere igjen) så dette er tiden til å bytte til
varmepumpe, pelletskjele eller vedfyr. Vet du hvor mye olje som har
blitt brukt årlig ?
Bjørn Nordbø
> En ting til, kast ut oljefyren. Fyringsolje er fryktelig dyrt nå (og
> blir neppe billigere igjen) så dette er tiden til å bytte til
> varmepumpe, pelletskjele eller vedfyr. Vet du hvor mye olje som har
> blitt brukt årlig ?
Nei, men antagelig en god del isolasjonen tatt i betraktning. Men
hvordan i helsike får man ut en 3000 liters oljetank fra kjelleren?
Vinkelsliper er neppe spesielt lurt...
Kanskje jeg kan begynne å brygge øl. :-)
Bjørn
Bjørn Nordbø
Jens Kr. Kirkebø wrote:
>
> Det viktigste stedet å isolere godt er mot kaldt loft. Minst 20cm,
> gjerne 30cm, ideelt 50cm. Tak er mye viktigere enn gulv og vegger da
> mest varme lekker ut der.
Ok, det er jo forsåvidt en del enklere også vil jeg tro. Og
billigere. Veggene tar jeg nok uansett hvis vi kjøper siden vi i så
fall skal bytte til stående utvendig kledning.
> Hvis du skal bytte alle gulv ville jeg vurdert å lagt ned vannbåren
> gulvvarme overalt.
Mja, kanskje det? Man slipper radiatorer/panelovner og kan gå barbein
året rundt. Noen flere fordeler? Noen ulemper (annet enn større
krav til tregulv, regner jeg med).
Bjørn
Per W.
Hvis du kan gjøre mesteparten av riving/fjerning av ting som vegger, rør
osv. så vil du nok tjene en del på det. Men ellers kan du nok ta prisen på
ett nytt hus i samme størrelse og det du havner under kan du se på som en
bonus.
/Per W.
Per Olav
wrote:
>Vi vurdere å kjøpe en enebolig fra 40-tallet, men da følger det
>naturlig vis med en god del oppussing. Her er jeg bortimot helt blank,
>så jeg håper noen her kan gi meg en slags ide om veldig omtrentelig
>hva jeg må regne med å få fagfolk til å pusse den opp.
Velvel :)
For ca 20 år siden kjøpte vi hus. Riktignok vesentlig eldre enn ditt,
men likevel...
M h t kunnskap om hus og vedlikehold startet vi på "scratch" men hadde
gode venner med forstand på slikt som hjalp oss på god vei.
Sånn grovt regnet kunne vi kjøpt halvannet nytt hus av god standard
for de pengene vi hittil har lagt ut i restaurering og vedlikehold,
og enda er det langt fram til mål.
--
Per Olav
Bjørn Nordbø
> Hvis du kan gjøre mesteparten av riving/fjerning av ting som vegger, rør
> osv. så vil du nok tjene en del på det. Men ellers kan du nok ta prisen på
> ett nytt hus i samme størrelse og det du havner under kan du se på som en
> bonus.
Så jeg kan egentlig rive hele greia og ringe Mesterhus? :-)
Tja, det er kanskje ikke så feil. Jeg ser nå at takstmannen har
trukket fra 900.000 i teknisk verdi på huset, og Mesterhus begynner
på rundt millionen hvis jeg ikke husker feil. Men da tror jeg en del
"mindre" ting som bad, opparbeidelse av tomt etc. ikke er tatt med.
Men 900.000 er kanskje en pekepinn inkludert nytt bad og kjøkken og
litt egeninnsats.
Bjørn
Per W.
Ett bad uten egeninnsats kommer jo fort på 150 -200.000,- og da er det ikke
så stort heller. Regn med at det garantert er fuktskader som må utbedres, så
hvis du har ett bad på 5-7 kvm så ville jeg ikke blitt overrasket om det kom
på 250.000,- bare å få satt i stand det. Tenk så på drenering til kanskje
30-50.000,- elektrikker til 150-200.000,- og kanskje ett bad/do til og
kjøkken til fort 100.000,- Det blir fort penger av det.
/Per W.
Bjørn Nordbø
>
> For ca 20 år siden kjøpte vi hus. Riktignok vesentlig eldre enn ditt,
> men likevel...
>
> M h t kunnskap om hus og vedlikehold startet vi på "scratch" men hadde
> gode venner med forstand på slikt som hjalp oss på god vei.
>
> Sånn grovt regnet kunne vi kjøpt halvannet nytt hus av god standard
> for de pengene vi hittil har lagt ut i restaurering og vedlikehold,
> og enda er det langt fram til mål.
Huffda. Var det noe spesielt som dro så mye penger, eller er det bare
så mye høyere vedlikeholdskost?
Bjørn
Jens Kr. Kirkebø
wrote:
>> Hvis du skal bytte alle gulv ville jeg vurdert å lagt ned vannbåren
>> gulvvarme overalt.
>
>Mja, kanskje det? Man slipper radiatorer/panelovner og kan gå barbeint
>året rundt. Noen flere fordeler?
Ja, gulvvarme krever lavere temperatur på vannet enn radiatorer (om
ikke radiatorsystemet er veldig overdimensjonert). Det fører til at en
evt. varmepumpe vil få høyere effektfaktor.
>Noen ulemper (annet enn større krav til tregulv, regner jeg med).
Kan egentlig ikke komme på noen. Litt mer jobb kanskje men det er
egentlig utrolig enkelt å legge. Ikke er det dyrt heller. Jeg pusser
opp gangen her nå (15m2), å legge ned vannrør i støpen koster meg
omtrent kr. 1200,- ekstra. Det blir litt dyrere på tregulv men ikke
avskrekkende. Omtrent 150,- pr. m2 ekstra tror jeg, for
fordelingsplatene og planker.
Jens Kr. Kirkebø
wrote:
>Jens Kr. Kirkebø wrote:
>
>> En ting til, kast ut oljefyren. Fyringsolje er fryktelig dyrt nå (og
>> blir neppe billigere igjen) så dette er tiden til å bytte til
>> varmepumpe, pelletskjele eller vedfyr. Vet du hvor mye olje som har
>> blitt brukt årlig ?
>
>Nei, men antagelig en god del isolasjonen tatt i betraktning. Men
>hvordan i helsike får man ut en 3000 liters oljetank fra kjelleren?
>Vinkelsliper er neppe spesielt lurt...
Tigersag.
Forøvrig, 3000 liter olje koster over 20.000,- idag så om du bruker
såpass bør du sterkt vurdere å gjøre noe ja. Har du stor tomt med mye
gressplen ? Jordvarme er rimelig med litt egeninnsats.
Bjørn Nordbø
>
> Ett bad uten egeninnsats kommer jo fort på 150 -200.000,- og da er det ikke
> så stort heller. Regn med at det garantert er fuktskader som må utbedres, så
> hvis du har ett bad på 5-7 kvm så ville jeg ikke blitt overrasket om det kom
> på 250.000,- bare å få satt i stand det. Tenk så på drenering til kanskje
> 30-50.000,- elektrikker til 150-200.000,- og kanskje ett bad/do til og
> kjøkken til fort 100.000,- Det blir fort penger av det.
Bad kan nok fort komme til å koste en del (men akkurat der hadde jeg
tenkt å spandere en del egeninnsats), men er virkelig elektriker så
dyrt for tiden? Jeg hadde løslig anslått noe i retning av 70.000
(400 per punkt, 100 punkter, 10.000 for sikringsskap, 10.000 for
varmekabler på bad og 10.000 for diverse). Men hvis regelen om at det
blir dobbelt så dyrt som anslått holder kan jo 150.000 stemme. :-)
Kjøkken har jeg en del erfaring med, og skal nok klare å holde det
på godt under 100.000. At drenering ikke var dyrere var en gledelig
overraskelse.
Takk skal du ha!
Bjørn
Per W.
Det finnes stort sett ingen gledelige overraskelser ved oppussing/nybygg,
prisen på drenering kan nok fort øke hvis det er vanskelig grunn f.eks.
/Per W.
Thomas Lundquist
> Huffda. Var det noe spesielt som dro så mye penger, eller er det bare
> så mye høyere vedlikeholdskost?
man trenger kanskje de samme materialene men må rive i tillegg?
har hørt andre si noe lignende før.
ez
--
Med infrastruktur bygger vi landet.
Siteringsproblemer? : http://www.bersvendsen.com/usenet/quoting.html
Thomas Lundquist
> Bad kan nok fort komme til å koste en del (men akkurat der hadde jeg
> tenkt å spandere en del egeninnsats), men er virkelig elektriker så
> dyrt for tiden? Jeg hadde løslig anslått noe i retning av 70.000
> (400 per punkt, 100 punkter, 10.000 for sikringsskap, 10.000 for
> varmekabler på bad og 10.000 for diverse).
høres ut som en kvalifisert og grei gjetning spør du meg.
> Men hvis regelen om at det
> blir dobbelt så dyrt som anslått holder kan jo 150.000 stemme. :-)
hehe.
> Kjøkken har jeg en del erfaring med, og skal nok klare å holde det
> på godt under 100.000. At drenering ikke var dyrere var en gledelig
> overraskelse.
det har vært noen prisanslag og resultat posta på gruppa her iår, du
kan jo se om du finner det.
Per Olav
wrote:
>Huffda. Var det noe spesielt som dro så mye penger, eller er det bare
>så mye høyere vedlikeholdskost?
El.opplegget måtte totalrrenoveres, råte i stort sett alle gulv og
delvis i veggene, full isolering og skifte av panel ut- og innvendig.
Gammel gråsteinsmur måtte skiftes, ca 50 kbm leire ble håndspadd og
båret ut i sekker, full drenering av tomta og påfyll av masse osv.
Takstmannen hadde gjort jobben sin og alt så greit ut på på papiret.
Litt slitt men i brukbar stand var konklusjonen. Hadde vi hatt en
tilstandsrapport ville vi mest sansynlig brent hele "dritten" og bygd
nytt, for tomta passet oss som hånd i hanske. Det som kanskje har
vært det mest frustrerende er å bo i en byggeplass som man aldri er
sikker på når blir ferdig ... :)
--
Per Olav
Bjørn Nordbø
> Bjørn Nordbø wrote:
>
> > Kjøkken har jeg en del erfaring med, og skal nok klare å holde det
> > på godt under 100.000. At drenering ikke var dyrere var en gledelig
> > overraskelse.
>
> Det finnes stort sett ingen gledelige overraskelser ved oppussing/nybygg,
Si ikke det:
http://www.vg.no/pub/vgart.hbs?artid=120811
> prisen på drenering kan nok fort øke hvis det er vanskelig grunn f.eks.
Jo, men det er drenert da huset ble bygget (ned til 2.10 m synest jeg
huske) så bortsett fra gamle rør er det forhåpentlig vis ikke noen
store hindringer. Men nå graver jeg etter gode nyheter...
Bjørn
Bjørn Nordbø
> Bjørn Nordbø wrote:
>
> > på godt under 100.000. At drenering ikke var dyrere var en gledelig
> > overraskelse.
>
> Det finnes stort sett ingen gledelige overraskelser ved oppussing/nybygg,
Si ikke det:
http://www.vg.no/pub/vgart.hbs?artid=120811
> prisen på drenering kan nok fort øke hvis det er vanskelig grunn f.eks.
Jo, men det er drenert da huset ble bygget (ned til 2.10 m synest jeg
Thomas Lundquist
> Takstmannen hadde gjort jobben sin og alt så greit ut på på papiret.
> Litt slitt men i brukbar stand var konklusjonen. Hadde vi hatt en
> tilstandsrapport ville vi mest sansynlig brent hele "dritten" og bygd
> nytt, for tomta passet oss som hånd i hanske. Det som kanskje har
> vært det mest frustrerende er å bo i en byggeplass som man aldri er
> sikker på når blir ferdig ... :)
en annen klassiker er å kjøpe et sånt hus med far i huset fast bestemt
på å gjøre mest mulig selv og etterhvert en kone som går dritlei
byggeplassen og stikker.
møtte et par sånne når vi kikka på hus.
Thomas Lundquist
> Jo, men det er drenert da huset ble bygget (ned til 2.10 m synest jeg
> huske) så bortsett fra gamle rør er det forhåpentlig vis ikke noen
> store hindringer. Men nå graver jeg etter gode nyheter...
men hvis du drenerer så husk at det er lurt å legge isolasjonen på
utsiden. du kan sikkert låne og bla litt i Byggforsk sin kjellerbok.
skal det hele lønne seg (sånn at dere kan få høyere takst, evt få
tilbake penga ved salg) så må man kikke på å bygge ut kjellern og da
er isolasjon utenfor en veldig god ting. da kan du "bare" slenge på
plater på veggen (ingen fuktsperrer i kjeller.) og få boareal du i det
minste kan bruke som kjellerstue, kino og kontor.
så det er mye "potensiale" men også mye, mye jobb.
Morten W. Øgle
overraskelse.
Hvis du leier en minigraver to helger koster det cirka 6000 spenn.
Drensrør koster 700 spenn for 50 meter på nettet.
I tillegg trenger du fiberduk, litt pukk evt løsleca. Dette koster kanskje
max 10 000 spenn.
Og så knotteplast da - kanskje 2000?
Du bør derfor kunne gjøre jobben selv for under 20 000 hvis du setter av et
par helger.
--
MorteN
Bjørn Nordbø
Thomas Lundquist wrote:
>
> skal det hele lønne seg (sånn at dere kan få høyere takst, evt få
> tilbake penga ved salg) så må man kikke på å bygge ut kjellern og da
> er isolasjon utenfor en veldig god ting. da kan du "bare" slenge på
> plater på veggen (ingen fuktsperrer i kjeller.) og få boareal du i det
> minste kan bruke som kjellerstue, kino og kontor.
Jo, men jeg tror takhøyden bare var 1.95, så det er en god del under
kravet. Og det er det vel ikke så mye å gjøre med. En annen ting
er at vinduene i kjelleren er alt for små til å kunne fungere som
rømningsvei, så det er vel et annet problem. Nei, den kjelleren vil
nok bare kunne brukes til skrot og ølbrygging.
Bjørn
Bjørn Nordbø
Thomas Lundquist wrote:
>
> en annen klassiker er å kjøpe et sånt hus med far i huset fast bestemt
> på å gjøre mest mulig selv og etterhvert en kone som går dritlei
> byggeplassen og stikker.
Det løser hele problemet -- da har man jo ikke bruk for et hus. :-)
Bjørn
Bjørn Nordbø
Jens Kr. Kirkebø wrote:
>
> Forøvrig, 3000 liter olje koster over 20.000,- idag så om du bruker
> såpass bør du sterkt vurdere å gjøre noe ja. Har du stor tomt med mye
> gressplen ? Jordvarme er rimelig med litt egeninnsats.
Det skulle bli ca. 1.3 mål plen, så det burde holde. Prinsippet er
bare å grave ned plastrør, ikke sant? Ca. hvor dypt det legges?
Bjørn
Thomas Lundquist
jepp, og det er synlig på trynet til mannen i huset, som må selge
verket sitt.
Jon-Gunnar Pettersen
news:40lme2p1b27li2ada...@4ax.com...
> Forøvrig, 3000 liter olje koster over 20.000,- idag så om du bruker
> såpass bør du sterkt vurdere å gjøre noe ja. Har du stor tomt med mye
> gressplen ? Jordvarme er rimelig med litt egeninnsats.
"litt" egeninnsats? grave ned et par km rør en meter ned i plenen? Ikke
gjort på en kveld det - og telen blir liggende til juli....
--
Jon-Gunnar Pettersen
Thomas Lundquist
> Jo, men jeg tror takhøyden bare var 1.95, så det er en god del under
> kravet.
kravet er 1.90.
> Og det er det vel ikke så mye å gjøre med. En annen ting
> er at vinduene i kjelleren er alt for små til å kunne fungere som
> rømningsvei, så det er vel et annet problem.
det er, såvidt jeg har fått med meg, kun et krav når det er snakk om
soverom.
> Nei, den kjelleren vil
> nok bare kunne brukes til skrot og ølbrygging.
jeg skal få noen til å komme hit og gi en vurdering. både folk som kan
bygge kjeller og evt en takstmann (men ikke før de nye arealreglene er
ferdigspikra, jeg har lest den og mener jeg kan skvise minst 35kvm
boareal ut av kjellern og det kan det bli litt penger av sålenge folk
tenker kvadratmeterpris og søker på minimum boareal.
Bjørn Nordbø
Morten W. Øgle wrote:
>
> Du bør derfor kunne gjøre jobben selv for under 20 000 hvis du setter av et
> par helger.
Ok, takk for infoen.
Bjørn
Jens Kr. Kirkebø
wrote:
Frostfritt, men ikke dypere enn nødvendig. Varierer fra 80cm helt i
sør til kanskje 1.5m i nord. Typisk omkring 1m. Slangen skal legges
med minst 1m mellomrom og minst 2m fra husvegg. Det brukes 40mm
tynnvegget PEM-slange.
Om du allerede har gravemaskin på tomta for drenering sparer du jo
endel på å ta det samtidig. Slangen får du ned mot 10,- pr. meter
Typisk 400m er vanlig. Du trenger også ~120 liter sprit for å fylle
400m slange (1/3 sprit, 2/3 vann) + noen koblinger. For en 9kW IVT
varmepumpe (IVT Greenline HT+ C9) måtte jeg gi 57.000,-. Så om du gjør
jobben selv bør det være mulig å komme i mål på 70k for varmepumpa
m/koblinger, exp.tank, og 2-3m 28mm kobberrør, + evt. det du må betale
for graving.
I tillegg må du da ha gulvvarmeslangene, fordelere og evt.
varmefordelingsplater om det er tregulv.
Så med mye egeninnsats kommer du langt med 100k selv om du bruker
rørlegger til selve innkoblingen av pumpa (det er heller ikke så
vanskelig). Om oljeforbruket er 3 kubikk bør du kunne spare omkring
15.000,- i året. Payback 7 år elns. Ikke så galt ?
BTW, vær obs på at pumpene krever 3-fas. Men du skulle jo alikevel
fikse alt det elektriske...
Jens Kr. Kirkebø
<jon...@eunet.tavekk.invalid> wrote:
>> Forøvrig, 3000 liter olje koster over 20.000,- idag så om du bruker
>> såpass bør du sterkt vurdere å gjøre noe ja. Har du stor tomt med mye
>> gressplen ? Jordvarme er rimelig med litt egeninnsats.
>
>"litt" egeninnsats? grave ned et par km rør en meter ned i plenen? Ikke
>gjort på en kveld det - og telen blir liggende til juli....
Et par km slange er nok til et helt leilighetskompleks. 300-500m er
vanlig for eneboliger. Og man har ikke teleproblemer med dagens system
der man sirkulerer vann/sprit i plastslange og kjører det gjennom en
varmeveksler. I "gamle" dager (les: 80-tallet) kjørte man selve gassen
ut i jordslangen (som da var kobberrør og _mye_ kortere). Dette
systemet brukes ikke lenger, nettopp fordi det ofte førte til
teleproblemer pga. alt for stort varmeuttak på liten flate.
Stian Høiset
>
> - Bytte røropplegg.
> - Bytte hovedstrømledning, vann- og kloakkrør.
> - Drenere (ikke gjort siden oppføring).
Dette _må_ jo ha blitt gjort i en bolig fra 1940(?) Du sjekker fort om
det fremdeles er galvaniserte stålrør i vannforsyninga (auau!) og,
enda mer, kjeramiske avløpsrør (auauau!)
Likeledes: I 1940 var det vanlig med separate ledninger for hver fase,
ihvertfall i kjelleren. Er det ikke byttet siden den tid, har du et
helsikes problem som må rettes første gang e-tilsynet kommer på besøk.
Du bør nok få et svar på når siste oppdatering av infrastrukturen i
huset ble gjort. Det må da ha blitt modernisert siden 1940? Jeg kan
ikke se for meg et 1940-hus med originalt funksjonerende vann, avløp
og strøm?
Full utskifting av rør og strøm kommer på 200 kNOK+.
Dreneringa kan du leve med hvis kjelleren er tørr.
--
Stian
http://pjolterbekken.blogspot.com/
Two wrongs don't make a right