Tidsuavgrensede husleiekontrakter - vilkår for opsigelse
Vegard
Jeg har en sokkelleilighet som jeg leier ut. Nåværende leieboer har sagt opp
og flytter ut 1. juli. Betingelsene for utleie kan således endres (innenfor
de rammene husleieloven setter) ved inngåelse av ny kontrakt med ny leieboer
fom. 1. juli.
Mitt far begynner å dra på åra. Hans helsesituasjon er p.t. slik at han
greier å bo alene i sin store enebolig på landet. Dette kan imidlertid endre
seg raskt. Det er sannsynlig, men ikke sikkert at han vil klare seg selv ett
år til.
Jeg ønsker å sikre meg at jeg kan si opp leieboer og la min far flytte inn
når situasjonen tilsier det.
Hvis jeg går for varianten med tidsbestemt utleieperiode, kan jeg, fordi
leiligheten er en del av min bolig, sette den tidsbestemte leietiden til ett
år. Innenfor dette året mistenker jeg at leier har et meget sterkt
oppsigelsesvern. Her må jeg derfor regne med at min far kan flytte inn om
tidligst ett år.
Ved en tidsubestemt leiekontrakt kan jeg si opp leiekontrakten når som
helst, men det er strenge vilkår for når utleier kan si opp. Husleieloven
sier:
"§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan
tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.
En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren
dersom:
a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som
hører til husstanden,
b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,
c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller
d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.
Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter
leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten
hinder av bestemmelsene i annet ledd."
Spørsmålet mitt blir da om det tilfelle at jeg lar min aldrende far flytte
inn faller inn under a) over? Selv om han p.t. ikke er en del av husstanden?
Hvis det var slik at ett av mine barn skulle ha leiligheten, ville jeg vært
sikker på at a) kunne benyttes. Nå er jeg imidlertid ikke helt sikker.
Man kunne også tenke seg at d) kunne komme til anvendelse. Det er i så fall
et skjønnsspørsmål om min grunn kan anses saklig. Pekere til
rettsavgjørelser kunne vært fint her.
- Vegard
Kjell T Svindland
> Spørsmålet mitt blir da om det tilfelle at jeg lar min aldrende far flytte
> inn faller inn under a) over? Selv om han p.t. ikke er en del av husstanden?
Jeg har alltid trodd at dette skulle være kurant for familiemedlemmer i
rett opp- og nedstigende linje. Men nå ble jeg i tvil. Kanskje han må
flytte inn ovenpå og bli del av din husstand i en overgangsperiode for
at a) skal kunne brukes?
Alternativt behøver du ikke nevne din far, men si at husrommet skal
brukes som bolig av utleieren selv - sokkelleiligheten skal innlemmes i
din bolig.
> Man kunne også tenke seg at d) kunne komme til anvendelse. Det er i så fall
> et skjønnsspørsmål om min grunn kan anses saklig.
Ja, hvis leieboer motsetter seg oppsigelse etter a) vil han/hun neppe
uten videre godta at dette er en annen saklig grunn til å si opp
leieavtalen.
Dersom sokkelleiligheten er moden for en omfattende oppussing, bør du
også kunne bruke b), ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes.
--
Kjell T Svindland
69°41'N, 18°45'E
Vegard
> Vegard skrev:
>
> Jeg har alltid trodd at dette skulle være kurant for familiemedlemmer
> i rett opp- og nedstigende linje. Men nå ble jeg i tvil. Kanskje han
> må flytte inn ovenpå og bli del av din husstand i en overgangsperiode
> for at a) skal kunne brukes?
Min far er, og vil i overskuelig framtid forbli, folkeregistrert på en annen
adresse enn min. Jeg tror en rett/nemd vil gjennomskue et forsøk på å
"tilsnike" seg status som husstandsmedlem.
> Alternativt behøver du ikke nevne din far, men si at husrommet skal
> brukes som bolig av utleieren selv - sokkelleiligheten skal innlemmes
> i din bolig.
Så langt dette kan påstås uten at jeg må gjøre bygningsmessige inngrep, er
dette en mulighet. Og i en viss forstand skal jeg bruke det selv - til å
huse min far. Spørsmålet som da melder seg er om en rett/nemd vil betrakte
dette som utleierens egen bruk eller som en utleie til en annen person som
tilfeldigvis er i slekt med utleier.
>> Man kunne også tenke seg at d) kunne komme til anvendelse. Det er i
>> så fall et skjønnsspørsmål om min grunn kan anses saklig.
> Ja, hvis leieboer motsetter seg oppsigelse etter a) vil han/hun neppe
> uten videre godta at dette er en annen saklig grunn til å si opp
> leieavtalen.
Leietaker står iofs. fritt til å protestere uansett hvilken grunn jeg
framlegger. Leietakere vil imidlertid ikke ha noe å vinne på å protestere på
forhold der de vet det vil bli dømt i deres disfavør. Jeg er derfor mest
opptatt av hva en rett/nemd ville godta er saklig.
> Dersom sokkelleiligheten er moden for en omfattende oppussing, bør du
> også kunne bruke b), ombygging av eiendommen gjør at husrommet må
> fravikes.
Det er, jeg hadde nær sagt dessverre, ikke tilfelle. Og om så var, ville jeg
tro at en nemd/rett etter en protest fra leietaker ville komme fram til at
jeg burde ha pusset opp _før_ jeg satte i gang siste leieperiode. Det er
ikke troverdig å påstå at et utleieobjekt må fravikes for oppussing kun kort
tid etter at avtalen er inngått.
- Vegard
Sven Pran
"Vegard" <in...@invalid.org> wrote in message
news:8pCdnQ-J2O3...@telenor.com...
Har du vurdert (eller undersøkt) holdbarheten av en utleiekontrakt der du
forbeholder deg rett til oppsigelse med kortere varsel dersom og når det
konkrete behovet for å ta inn din far i leiligheten oppstår?
Jeg må si at jeg ville finne en oppsigelse i henhold til et slikt forbehold
saklig (selvfølgelig forutsatt at din far faktisk flytter inn) uansett hva
husleieloven ellers sier?
mvh Sven
Tore Wik
> du forbeholder deg rett til oppsigelse med kortere varsel dersom og når
> det konkrete behovet for å ta inn din far i leiligheten oppstår?
>
> Jeg må si at jeg ville finne en oppsigelse i henhold til et slikt
> forbehold saklig (selvfølgelig forutsatt at din far faktisk flytter inn)
> uansett hva husleieloven ellers sier?
Er det ikke sånn at samme hva man skriver i en kontrakt vil loven komme
inn og overstyre i de tilfellene kontrakten er ugunstig for leieren?
--
mvh
Tore Wik
Sven Pran
"Tore Wik" <tor...@online.no> wrote in message
news:74p7qdF...@mid.individual.net...
Ikke dersom det i den aktuelle paragrafen står at slike vilkår kan avtales.
Se for eksempel §9-6.
Nå kikket jeg på husleieloven selv. Var jeg deg vil jeg konferere med
advokat om du i henhold til lovens §9-5 kan avtale i husleiekontrakten at
det skal være saklig grunn til oppsigelse (punkt b) dersom og når din far
får behov for å flytte til boligen.
Et alternativ som du vel selv er oppmerksom på kan være å inngå
tidsbegrenset leieavtale for ett år av gangen, noe som synes tillatt i
henhold til §9-3 all den stund dette såvidt jeg forstår gjelder sokkelbolig
i enebolig. Velger du denne løsningen må du imidlertid værre ytterst
påpasselig så ikke avtalen automatisk går over til å bli tidsubegrenset i
forbindelse med utløp av avtalen.
I din situasjon ville jeg som nevnt ubetinget kontaktet advokat for råd om
hvordan du skal innrette deg..
mvh Sven
Hefner
> Hei alle
>
> [masse skrekkelig lesning]
>
> - Vegard
Herremenhottentott, det er jo rene risikosporten å leie ut sin egen
leilighet! Dette er en skremmende utvikling...
/T
Vegard
> Vegard wrote:
>> Hei alle
>>
>> [masse skrekkelig lesning]
>>
>
> leilighet! Dette er en skremmende utvikling...
Jeg synes iofs. at det er greit at leitaker har et sterkt vern mot vilkårlig
oppførsel fra utleier side. Mange gode grunner taler for dette.
Det jeg ikke synes er like greit er at partene i mange sammenhenger ikke får
lov til å gjøre avtaler som begge parter ser seg tjent med.
Jeg kunne for eksempel tenke meg å gi vesentlig rabatt til den som vil gå
med på 14 dager oppsigelsesfrist. Blant alle mulige leietakere der ute,
finnes det helt sikkert noen som er villige til å ta den ulempen som 14
dagers oppsigelsesfrist gir, for å oppnå en lavere leie. Da er det urimelig
at vi ikke skal kunne avtale dette upfront. Jeg er med på at
kontraktsbestemmelser som gir leietaker dårligere vern enn loven skal merkes
tydelig , men så lenge det er en rimelig symmetri mellom avtalepartene synes
jeg ikke at husleieloven skal overstyre partenes felles vilje.
I mitt tilfelle er det meget mulig at enden på visa er at jeg ikke leier ut
sokkelleiligheten i det hele tatt. Jeg er ikke økonomisk avhengig av disse
leieinntektene. I påvente av at faren min skal flytte inn, kan jeg alltids
fylle leiligheten med skrot og kjektåha (høvelbenk, smørebenk,
sykkelverksted, bilbane, togbane,...)
- Vegard
Jo Even Skarstein
> at vi ikke skal kunne avtale dette upfront. Jeg er med på at
> kontraktsbestemmelser som gir leietaker dårligere vern enn loven skal merkes
> tydelig , men så lenge det er en rimelig symmetri mellom avtalepartene synes
> jeg ikke at husleieloven skal overstyre partenes felles vilje.
Slik som markedet er i dag vil dette gi all makt til utleieren. Kven går
vel ikkje med å "kva som helst" berre for å få tak i ein plass å bu?
Leiger sjølv ut kjellerleilegheit, men syns det er heilt greitt å ha klare
lover å forholde seg til sjølv om det ikkje alltid er til min fordel. Då
eg leigde sjølv var eg ved eitt tilfelle veldig glad for at lovverket er
som det er, då eg hadde ein fullstendig loco husvert ein periode.
--
/*
** Jo Even Skarstein http://joska.nvg.org/
*/
Vegard
> In no.fritid.bolig Vegard <in...@invalid.org> wrote:
>
>> at vi ikke skal kunne avtale dette upfront. Jeg er med på at
>> kontraktsbestemmelser som gir leietaker dårligere vern enn loven
>> skal merkes tydelig , men så lenge det er en rimelig symmetri mellom
>> avtalepartene synes jeg ikke at husleieloven skal overstyre partenes
>> felles vilje.
>
> Slik som markedet er i dag vil dette gi all makt til utleieren. Kven
> går vel ikkje med å "kva som helst" berre for å få tak i ein plass å
> bu?
En profittmaksimerende utleier vil sette leien høyest mulig. Ideelt bør han
sette leien så høyt at kun én leietaker er villig til å betale den, nemlig
den leietakeren med størst betalingsvilje for det aktuele husværet. Utleier
kan selvfølgelig velge å leie ut til en lavere pris med tanke på stabilitet
i leieforholdet eller fordi han har forventning om at en spesiell leietaker
vil oppføre seg problemfritt. Men i fall utleier setter prisen for lavt uten
å ha en klar tanke om hvorfor, er han bare dum.
Hvis utleier velger å "skade" produktet sitt ved f.eks. å sette
oppsigelsestiden til 14 dager, vil dette gi seg utslag i at han må ta lavere
pris. Forutsatt selvfølgelig at han hadde satt rett pris i utgangspunktet.
Ergo: I et marked med fri prissetting har utleier allerede fått "all makt".
Derfor er det feil å påstå at maktforholdene mellom partene endrer seg om
man gis anledning til å fravike lovens standardbestemmelser.
> Leiger sjølv ut kjellerleilegheit, men syns det er heilt greitt å ha
> klare lover å forholde seg til sjølv om det ikkje alltid er til min
> fordel. Då eg leigde sjølv var eg ved eitt tilfelle veldig glad for
> at lovverket er som det er, då eg hadde ein fullstendig loco husvert
> ein periode.
Klare lover er helt greit det. Men hva er galt med en klar avtale? (Og husk
at en avtale er et uttrykk for en felles vilje).
Voksne mennesker kjennetegnes bl.a. ved at de er i stand til å se
konsekvensene av de avtalene de inngår. I fall de ikke evner dette, har de
rikelig anledning til å drite seg ut i en masse sammenhenger. Hvorfor skal
de akkurat i forhold til husleie beskyttes mot deg selv?
- Vegard