Åsetefradrag i gårdskjøp + et par spørsmål
Arne Dehli Halvorsen
Odelsberettigede skal kjøpe gården av sine foreldre.
Spørsmål 1.
Skal åsetefradrag gå på gårdens bruttoverdi, eller skal fratrekk gjøres
først?
(I dette tilfellet er det snakk om :
1: borett i våningshuset - en takstmann la det inn i taksten, den andre
gjorde det ikke
2: heftelse/lån på gården
3: del av eiendom som er bekostet av odelsberettigede, og som ifbm oppgjøret
skal regnes som dennes eiendom
)
Hvis man trekker fra 25% av gårdens bruttoverdi, og deretter disse 3
punktene, så kan man komme ganske langt ned.
Boretten er ført opp som kapitalisert verdi av kår, men jeg ser ikke hva som
ligger i dette begrepet.
Hvis man tar åsetefradraget først, så er resultatet at gården blir dyrere
hvis våningshuset brenner med kårfolket i - og dette virker absurd.
(la oss si våningshus 600 000, borett 500 000, føres inn i kjøpskontrakt som
(600 000 - 25%) - 500 000 = -50 000.
Det samme gjelder for lånet og odelsberettigedes del av eiendommen:
Hvis man hadde en gård taksert til 500 000, belånt med 400 000, så tilsier
det for meg at gården er verdt 100 000. Hvis man regner åsetefradrag 25%, og
deretter trekker fra 400 000, så får man -25 000 som åsetetakst med
fratrekk.
Altså forskjellen mellom (landbrukstakst - lån - borett -
odelsberettigedes del) - 25% på den ene side og
(landbrukstakst -25%) - lån -
borett - odelsberettigedes del på den annen side.
Spørsmål 2.
Jeg er som lillebror bedt å signere på en kjøpekontrakt for mine foreldres
gård, på at jeg er "inneforstått med" det som står i kjøpekontrakten.
Jeg vet at mine foreldre kan greie seg uten min signatur og selge akkurat
slik de vil, men hvordan skal jeg tolke "inneforstått med" her?
"Er blitt forevist"? "Forstår"? "Aksepterer"? "Godtar"? "Har lest og
forstått innholdet"?
Spørsmål 3: Hvor går grensene for uhildet/ugild takstmann? Hvis min
svoger - gift med odelsberettigede - finner frem til en takstmann fra eget
forbund, utenfor vårt distrikt, og går opp takst med ham, uten gårdeier - er
dette god skikk? Ville denne taksten kunne underkjennes hvis det hadde vært
snakk om et odels/arveoppgjør?
Håper på svar på disse spørsmålene.
Arne D H
Arne Langmo
>
> Odelsberettigede skal kjøpe gården av sine foreldre.
>
> Spørsmål 1.
> Skal åsetefradrag gå på gårdens bruttoverdi, eller skal fratrekk gjøres
> først?
Jeg har ikke annen erfaring om dette enn at jeg har overtatt en gård
selv, så min juridiske tyngde er nok lik 0. Men min praksis sier meg
at åsetefradraget skal gjøres på den reelle prisen. Som det også
framgår av skjemaet kostprisoppgave, er det eneste som kan komme
i fradrag på åseteprisen er kostnader ved overdragelsen (tinglysing
o.l.)
> Spørsmål 2.
> hvordan skal jeg tolke "inneforstått med" her?
> "Er blitt forevist"? "Forstår"? "Aksepterer"? "Godtar"? "Har lest og
> forstått innholdet"?
Jeg tolker dette som omtrent "skulle ha forstått". Men hvorvidt det
også ligger en akseptering i og med din underskrift her vet jeg ikke.
Det kan sikkert tolkes begge veier av jurister i månedsvis:-)
> Spørsmål 3: Hvor går grensene for uhildet/ugild takstmann?
> Ville denne taksten kunne underkjennes hvis det hadde vært
> snakk om et odels/arveoppgjør?
Ja! Takstmannen for maskinene hos oss fikk alle sine takster underkjent
av ligningskontoret.
Arne.
Jostein Rudi
sikkert andre som kan svare betre på dette. Eg forsøker likevel:
Arne Dehli Halvorsen skrev i meldingen ...
>Spørsmål 1.
>Skal åsetefradrag gå på gårdens bruttoverdi, eller skal fratrekk gjøres
>først?
Åsetesfrådraget trekkes frå bruttotaksten på fast eigedom. Meiner at
åsetesfrådraget ikkje gjeld lausøre.
(Reknar med at ein eller annan her i no.fag.landbruk seier frå dersom dette
er feil??? Jon Einar??)
>(I dette tilfellet er det snakk om :
>1: borett i våningshuset - en takstmann la det inn i taksten, den andre
>gjorde det ikke
>2: heftelse/lån på gården
>3: del av eiendom som er bekostet av odelsberettigede, og som ifbm
oppgjøret
>skal regnes som dennes eiendom
>)
>
>Hvis man trekker fra 25% av gårdens bruttoverdi, og deretter disse 3
>punktene, så kan man komme ganske langt ned.
>Boretten er ført opp som kapitalisert verdi av kår, men jeg ser ikke hva
som
>ligger i dette begrepet.
Det settes ein årleg verdi av boretten. Den er jo ein kostnad for den nye
brukaren, som skal halde kårfolket med gratis hus - eit husvære han ellers
kunne leigd ut. Årleg verdi kapitaliseres opp ut frå kor mange år denne
kostnaden forventes å vare (gjennomsnittleg, beregna ut frå kårfolkets alder
og kjønn).
Eg trur du må skilje mellom takst og oppgjør. Kjøparen skal betale takst
minus åsetesfrådrag. Denne betalinga kan gjerast opp i penger, overtagelse
av lån, eller andre ytelser til selger - f.eks. borett. Eller, vanlegast,
ein kombinasjon av desse oppgjersformene.
Eksempel:
Takst over fast eigedom: 1.000.000,-
- Åsetesfrådrag 25% 250.000,-
= Kjøper skal betale 750.000,-
Oppgjør kan da f.eks. skje slik:
Kontant 100.000,-
Borett årleg verdi 10000
kapitalisert verdi 200.000,-
Kjøper overtar gjeld 200.000,-
Pantobligasjon 250.000,-
SUM 750.000,-
Pantobligasjonen er eit lån frå selger til kjøper, med pant i eigedomen.
Kjøper kan da få gunstigare lånebetingelser enn ved tilsvarande lån i bank,
dersom selger ønsker det.
Håpar at dette var oppklarande - og at eg ikkje har skrive for mykje feil
nå.....
Jostein Rudi
redaktør Timotei-Nytt ( http://www.timotei.no )
Arne Dehli Halvorsen
Det ser ut til at både borett og evt lån i gården skal trekkes fra etter
åsetefradrag, altså som del av oppgjøret.
Det er likevel litt underlig at på den ene siden (som Rudi skriver:)
>Det settes ein årleg verdi av boretten. Den er jo ein kostnad for den nye
> brukaren, som skal halde kårfolket med gratis hus - eit husvære han ellers
> kunne leigd ut.
og på den andre siden så kan et våningshus - (våningshusets andel av
åsetefradrag) - kapitalisert borett gjøre at husets verdi er under 0.
(Kanskje likevel forståelig utifra at leieinntekt bortfaller, men
vedlikeholdsplikt gjelder).
Er kostnaden for borett forskjellig utifra type bolig? Bortfall av
leieinntekt på en moderne 200 kvadrat bolig beliggende på en gård nær Oslo
er noe helt annet en tilsvarende for en gammel 70 kvadrat bolig i
grisgrendte strøk...
Vennlig hilsen
Arne D Halvorsen
(sender også til no.fag.jus, for jeg har tidligere sendt det første
innlegget dit)
Jostein Rudi <jos...@timotei.no> wrote in message
news:bZse4.2355$jt5....@news1.online.no...
Jostein Rudi
>Det er likevel litt underlig at på den ene siden (som Rudi skriver:)
>>Det settes ein årleg verdi av boretten. Den er jo ein kostnad for den nye
>> brukaren, som skal halde kårfolket med gratis hus - eit husvære han
ellers
>> kunne leigd ut.
>
>og på den andre siden så kan et våningshus - (våningshusets andel av
>åsetefradrag) - kapitalisert borett gjøre at husets verdi er under 0.
>(Kanskje likevel forståelig utifra at leieinntekt bortfaller, men
>vedlikeholdsplikt gjelder).
Den siste parentesen er nok vesentleg, ja:
Verdien (taksten) av boligen kan f.eks. settast lik den kapitaliserte
verdien av forventa overskudd ved evt. utleie, dvs. brutto leieinntekt minus
vedlikehald og faste kostnader. Medan verdien av boretten bør vera lik den
kapitaliserte verdien av forventa brutto leieinntekt.
Det er såleis ikkje unaturleg om verdien av boretten er høgare enn verdien
av boligen.
I mange tilfelle inngår også gratis strøm, ved og telefon som ein del av
kårkontrakten. Tidlegare var det vanleg at kårfolket skulle ha både mjølk,
kjøtt og egg i bestemte kvanta. 'Tilsyn på eldre dager' kan vera eit punkt
som er vanskeleg å fastsette verdien av.