mindretallsvern i sameie (bygård)

Torsten Amundsen

unread,

Dec 8, 2004, 4:36:58 AM12/8/04

to

Jeg bor i loftsetasje i en 4etasjers bygård i Oslo. I denne bygården er det
en hovedtrapp og en baktrapp. De 6 andre sameierne i bygården ønsker å
innlemme baktrappen i hver seksjon. For disse betyr det et nytt rom på 10kvm
(en stor verdi for disse) mens for meg betyr det en liten bod på 4kvm (en
liten verdi for meg). I tillegg mister jeg rømningsveien som for meg i 4etg
er viktig.
I sameiemøte mener sameierne at de kan vedta dette med 2/3 flertall, mens
jeg hevder at de må ha min aksept. Hva er korrekt? Noen som har erfaring med
dette?

Torsten Amundsen

Jon Haugsand

unread,

Dec 8, 2004, 4:53:21 AM12/8/04

to

* Torsten Amundsen

Dersom dette er rømningsveien din (og flere av de andres) kan du rett
og slett kontakte brannvesenet og få satt en stopper for planene.

Ellers blir den en diskusjon om endringen er vesentlig for sameiets
karakter, og da kreves 100 %, men det ser mer ut som en endring som
krever 2/3. Du har, som du skriver, et mindretallsvern.

Ombyggingen må medføre endringer i sameiebrøken, og du kan vel inngå
et kompromiss der de andres økning er større en hva som reflekteres
direkte av størrelsen.

Jeg er ikke jurist.

--
Jon Haugsand
Dept. of Informatics, Univ. of Oslo, Norway, mailto:jon...@ifi.uio.no
http://www.ifi.uio.no/~jonhaug/, Phone: +47 22 85 24 92

Tore Bersaas

unread,

Dec 8, 2004, 5:37:40 AM12/8/04

to

[Torsten Amundsen]

|
| Jeg bor i loftsetasje i en 4etasjers bygård i Oslo. I denne bygården er det
| en hovedtrapp og en baktrapp. De 6 andre sameierne i bygården ønsker å
| innlemme baktrappen i hver seksjon. For disse betyr det et nytt rom på 10kvm
| (en stor verdi for disse) mens for meg betyr det en liten bod på 4kvm (en
| liten verdi for meg).

Hvis sameiet "inndrar" fellesarealer for saa aa dele dem ut igjen til
utvalgte sameiere ville jeg tro at de som "mister" fellesarealer har
krav paa oekonomisk erstatning. Etter at dette har funnet sted er jo din
eiendom ikke lenger den samme som den du har skjoete paa.

-Tore (ikke jurist)

Tore Bersaas

unread,

Dec 8, 2004, 5:49:39 AM12/8/04

to

[Tore Bersaas]

|
| Hvis sameiet "inndrar" fellesarealer for saa aa dele dem ut igjen til
| utvalgte sameiere ville jeg tro at de som "mister" fellesarealer har
| krav paa oekonomisk erstatning. Etter at dette har funnet sted er jo din
| eiendom ikke lenger den samme som den du har skjoete paa.

Ser forresten ut til at du har paragrafene paa din side ogsaa:

<http://www.lovdata.no/all/tl-19970523-031-002.html>

Saa vidt jeg kan lese av dette krever enhver reseksjonering
samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene som
beroeres.

-Tore

Jon Haugsand

unread,

Dec 8, 2004, 10:20:34 AM12/8/04

to

* Tore Bersaas
> Det hadde jo vaert interessant om de andre hadde kunnet gjennomfoere
> dette paa en maate som ikke endret hans sameiebroek. Da maatte han ha
> faatt loftsgangen, pluss en del av trappeoppgangen til leiligheten under,
> og han som bor der igjen ville ha maattet krangle med de oevrige om
> det som var igjen.
>
> Det er nok for aa unngaa slike tilstander at det kreves 100% enighet
> ved reseksjoneringer som endrer stoerrelsen paa fellesarealene.

Det ser ut til at du hadde rett. Fellesarealer krever 100 % samtykke
i følge Herrem.

>
> | (Men igjen er det snakk om mindretallsvern og rømningsveier.)
>
> Dette med roemningsveier kunne de nok ha klart aa ordne uansett.

Kanskje, men hvordan? Stige inne i gården, kanskje?

> Mindretallsvern tipper jeg er til for f.eks aa hindre at et sameiermoete
> vedtar aa gjoere om fellesvaskeriet til en ny seksjon mot stemmene til
> de to som fortsatt bruker det. :-)

Nja, eller kanskje å hindre at alle uten en vedtar at denne ene skal
ha all trappevask...

Dag Herrem

unread,

Dec 8, 2004, 9:50:23 AM12/8/04

to

Torsten Amundsen <amundsen...@hotmail.com> wrote:

> I sameiemøte mener sameierne at de kan vedta dette med 2/3 flertall, mens
> jeg hevder at de må ha min aksept. Hva er korrekt? Noen som har erfaring med
> dette?

Endring av fellesarealer og eksklusive arealer er reseksjonering og
krever enstemmighet. I tillegg skal reseksjoneringen godkjennes av
kommunen før tinglysing.

Anne Hildrum

unread,

Dec 8, 2004, 9:28:04 AM12/8/04

to

Jeg har fått tilsendt bøker tidligere uten å ha
blitt avkrevd moms.

Nå lurer jeg på om noen vet, skal man betale
moms på selve fraktomkostningene? Bøkene i
seg selv er momsfrie

Anne

Jon Haugsand

unread,

Dec 8, 2004, 9:52:04 AM12/8/04

to

* Tore Bersaas
> [Jon Haugsand]
> |
> | Nå er jeg litt på tynn is, men har man faktisk tinglyst _pant_ i
> | fellesarealene? Det må isåfall til om 100 % enighet er kravet.
>
> Maa det det ? Det staar at man maa ha tinglyst pant i de
> seksjonene det gjelder. Hvis sameiebroeken for OPs seksjon
> endres som foelge av en reseksjonering er dette oppfylt for hans del.

Ah, det har du rett i. Men spørsmålet blir da at han kan bare nekte å
være med på det slik at de seks andre gjennomfører seksjonering for
sin egen del, og da blir hans lille loftsgang en ubrukelig del av
fellesarealet. Reseksjoneringsbegjæringen må så inneholde en omforent
sameiebrøk som reflekterer utvidelsene til de andre.

(Men igjen er det snakk om mindretallsvern og rømningsveier.)

--

Tore Bersaas

unread,

Dec 8, 2004, 10:13:57 AM12/8/04

to

[Jon Haugsand]

|
| Ah, det har du rett i. Men spørsmålet blir da at han kan bare nekte å
| være med på det slik at de seks andre gjennomfører seksjonering for
| sin egen del, og da blir hans lille loftsgang en ubrukelig del av
| fellesarealet. Reseksjoneringsbegjæringen må så inneholde en omforent
| sameiebrøk som reflekterer utvidelsene til de andre.

Det hadde jo vaert interessant om de andre hadde kunnet gjennomfoere

dette paa en maate som ikke endret hans sameiebroek. Da maatte han ha
faatt loftsgangen, pluss en del av trappeoppgangen til leiligheten under,
og han som bor der igjen ville ha maattet krangle med de oevrige om
det som var igjen.

Det er nok for aa unngaa slike tilstander at det kreves 100% enighet
ved reseksjoneringer som endrer stoerrelsen paa fellesarealene.

| (Men igjen er det snakk om mindretallsvern og rømningsveier.)

Dette med roemningsveier kunne de nok ha klart aa ordne uansett.

Mindretallsvern tipper jeg er til for f.eks aa hindre at et sameiermoete
vedtar aa gjoere om fellesvaskeriet til en ny seksjon mot stemmene til
de to som fortsatt bruker det. :-)

-Tore

Jon Haugsand

unread,

Dec 8, 2004, 9:27:34 AM12/8/04

to

* Tore Bersaas

> | > Saa vidt jeg kan lese av dette krever enhver reseksjonering
> | > samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene som
> | > beroeres.
> |

> | Mulig du har rett, men kan du sitere hvilken paragraf og ledd du
> | tenker på?
>
> Paragraf 13, tredje ledd, hvis jeg har terminologien riktig.

Nå er jeg litt på tynn is, men har man faktisk tinglyst _pant_ i
fellesarealene? Det må isåfall til om 100 % enighet er kravet.

Iallfall kan spørsmålstilleren bevæpne seg med endel paragrafer:

1. brann/rømningvei
2. 100 % enighet
3. mindretallsvern

Kjell Aanvik

unread,

Dec 8, 2004, 10:01:18 AM12/8/04

to

"Anne Hildrum" <anne.h...@chello.no> skrev i melding
news:1dEtd.3148$3N5.1004@amstwist00...

Innenlands?
Ja
Utenlands?
Nei

Tore Bersaas

unread,

Dec 8, 2004, 9:17:51 AM12/8/04

to

[Jon Haugsand]
|
| * Tore Bersaas

| > Saa vidt jeg kan lese av dette krever enhver reseksjonering
| > samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene som
| > beroeres.
|

| Mulig du har rett, men kan du sitere hvilken paragraf og ledd du
| tenker på?

Paragraf 13, tredje ledd, hvis jeg har terminologien riktig.

Til b): Dette begrenser styrets rett til egenhendig aa vedta endringer
i fellesarealenes stoerrelse. Bokstaven opphever ikke paragraf 13,
slik jeg oppfatter det.

Til f): Paragraf 12 regulerer tilfeller der eierseksjoner slaas sammen,
eller deles opp i flere, uten at sameiebroeken for de oevrige
seksjonene i sameiet beroeres. Saa vidt jeg kan se er det ikke
det OP beskrev. Foelgelig er det paragraf 13 vi maa legge til grunn.

-Tore

Tore Bersaas

unread,

Dec 8, 2004, 9:39:47 AM12/8/04

to

[Jon Haugsand]

|
| Nå er jeg litt på tynn is, men har man faktisk tinglyst _pant_ i
| fellesarealene? Det må isåfall til om 100 % enighet er kravet.

Maa det det ? Det staar at man maa ha tinglyst pant i de

seksjonene det gjelder. Hvis sameiebroeken for OPs seksjon
endres som foelge av en reseksjonering er dette oppfylt for hans del.

-Tore (forsatt ikke jurist)

Jon Haugsand

unread,

Dec 8, 2004, 8:39:21 AM12/8/04

to

* Tore Bersaas

> <http://www.lovdata.no/all/tl-19970523-031-002.html>
>
> Saa vidt jeg kan lese av dette krever enhver reseksjonering
> samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene som
> beroeres.

Mulig du har rett, men kan du sitere hvilken paragraf og ledd du
tenker på?

Tvert imot tror jeg. Se f.eks. § 30 i samme lov,
http://www.lovdata.no/all/tl-19970523-031-005.html

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i
sameiermøtet for vedtak om:
...
b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller
utvidelse av eksisterende bruksenheter,
...
f) samtykke til reseksjonering som nevnt i § 12 annet ledd annet
punktum,

--

Message has been deleted

Harald Nilsen

unread,

Dec 8, 2004, 5:32:10 PM12/8/04

to

On 08 Dec 2004 10:53:21 +0100, Jon Haugsand <jon...@ifi.uio.no>
wrote:

>Dersom dette er rømningsveien din (og flere av de andres) kan du rett
>og slett kontakte brannvesenet og få satt en stopper for planene.

Hvorfor det? En leilighet i 4. etasje har da ingen krav om 2 stk
rømningsveier..

Jeg er hverken brannmann eller jurist..

Sverre Hvammen Johansen

unread,

Dec 9, 2004, 2:40:36 AM12/9/04

to

Harald Nilsen <haral...@gmail.com> writes:

> >Dersom dette er rømningsveien din (og flere av de andres) kan du rett
> >og slett kontakte brannvesenet og få satt en stopper for planene.

Slik endring krever tillatelse etter plan- og bygningslov par. 93
pkt. e:

http://www.lovdata.no/all/tl-19850614-077-017.html#93

Dersom dette er en gammel bygaard og hovedtrappen ikke tilfredstiller
dagens krav til roemningsvei eller at man ikke har annen alternativ
roemningsvei har jeg vanskelig for aa tro at man faar tillatelse til
slik endring.

--
Sverre Hvammen Johansen
http://folk.uio.no/sj