Arveoppgjør ved hytte sameie?
Pvest
var arvet fra forelder. Ifm. et dødsfall og arveoppgjør, er det mulig at den
andre partens arvinger vil selge sin del.
Hvordan stiller lovverket seg til slike "sameier", hvis den ene parten
ønsker å selge sin part?
Kan de forlange at også den andre deleieren selger sin del eller løser ut de
andre?
I utgangspunktet så ønsker jeg ikke å selge "min" del av eiendommen og hvis
mulig ønsker jeg å kjøpe de andre ut. Men sliter litt med å finne ut av
hvordan en slik ½ part skal kunne verdsettes!
Jeg ønsker ikke å på noen måte å "stjele" arvingenes rettmessige verdi her,
men ønsker jo heller ikke å måtte betale overpris for dette heller.
I mine øyne så kan en ikke sette full "omsetningsverdi" på eiendommen, all
den tid den andre deleieren ikke ønsker å selge sin part. Rett eller urett?
Jeg forsøker å tenke meg et senariet hvor jeg sier; at det er greit, dere
får gå ut i markede og forsøke å selge "deres ½-del" av sameie og se hva
markede er villig å betale for det. Ut fra dette vil jeg være villig å
vurdere å kjøpe dere ut!
Kan dette være en grei eller godkjent måte å handle på?
Jeg mener at uansett hvordan en ser på denne saken, så vil en ½-part i et
slikt sameie, (med kun 1 hytte, hvor det ikke er mulig å bygge noe mer).
Ikke vil ha samme verditakst som om hele eiendommen var eide av 1 part og
lagt ut i markede!?
Noen som har noen kommentarer til disse tankene og info om hva loven sier om
slike forhold?
Mvh.
Pvest
Eivind Kjorstad
> Kan de forlange at også den andre deleieren selger sin del eller løser ut de
> andre?
Tror jeg ikke. Men vet ikke.
> I utgangspunktet så ønsker jeg ikke å selge "min" del av eiendommen og hvis
> mulig ønsker jeg å kjøpe de andre ut. Men sliter litt med å finne ut av
> hvordan en slik ½ part skal kunne verdsettes!
Halvparten av markedsverdi, vil jeg tro.
> I mine øyne så kan en ikke sette full "omsetningsverdi" på eiendommen, all
> den tid den andre deleieren ikke ønsker å selge sin part. Rett eller urett?
Jeg ser ikke noen rimelig grunn til at du ikke skal betale halv
markedsverdi for å overta den andre halvparten av hytten. Dersom hele
hytten ble solgt, ville jo den andre andelseiger motta halv markedsverdi.
Jeg forstår deg dithen at du ønsker å betale *mindre* enn halvparten av
det eiendommen er verdt, med den begrunnelse at det øvrige markedet
trolig er mindre betalingsvillige p.g.a. at det bare handler seg om 1/2
hytte.
Jeg synes dette er smålig. For *deg* handler det seg tross alt om en hel
hytte. Dersom *du* kjøper ut din søster/bror, så får du tross alt en
*hel* hytte til disposisjon, 50% mer enn du har i dag. Da synes jeg det
er rimelig å betale halvparten av markedsprisen for hele hytten.
> Jeg mener at uansett hvordan en ser på denne saken, så vil en ½-part i et
> slikt sameie, (med kun 1 hytte, hvor det ikke er mulig å bygge noe mer).
> Ikke vil ha samme verditakst som om hele eiendommen var eide av 1 part og
> lagt ut i markede!?
Jeg vet ikke hva jussen sier. Men jeg synes det er et urimelig argument.
For som sagt, denne 'verdiforringelsen' pga at det bare dreier seg om
1/2 hytte er vesentlig for *andre* kjøpere, men ikke for deg.
Faktisk kunne ein like godt argumentere motsatt.
Dersom du meinar, t.d. at 1 hytte har markedspris 1 million. Og 1/2
hytte har markedspris bare 400.000 pga ulempen med å måtte dele hytten,
ja så betyr det også at din nåverende andel er verdt 400.000, og at
dersom du kjøper ut din bror/søster så blir din nye andel (hele hytten)
verdt 1.000.000, en økning på 600.000.
Så, du ønsker å bli besitter av en hytte verdt 600.000 mer, for dette
ønsker du å betale din bror/søster 400.000.
Du blir 200.000 rikere etter en slik transaksjon (dersom du t.d. senere
selger hele hytten for 1 million realiserer du gevinsten)
Mitt råd er å være fair, og betale halvparten av det hytten er verdt.
Enkelt og greit. Du kjøper en halv hytte, du betaler en halv hytte.
Eivind Kjørstad
Pvest
"Eivind Kjorstad" <eivin...@gmail.com> wrote in message
news:f8mt10$cr5$1...@news.netpower.no...
Jeg ser at det er fare for at jeg kan bli oppfattet som "smålig" som du
beskriver det når jeg har noen betraktninger om verdi fastsettelsen!!
Men hele min beveggrunn for en slik tankegang, er for å ha en mulighet til å
kunne få beholde min del eller i verste fall hele hytta.
Er slettes ingen urimelig mann og hvis det var verdier på det nivået du
snakker om, så hadde det i grunnen ikke vært noen problem med utløsning.
Men det er noen som ser for seg verdier mellom 2 og 3 millioner for en slik
eiendom (noen som jeg i grunnen ikke helt tror!!) og da sitter jeg ikke med
de store valgene.
Enten å låne meg til over skorsteinspipa for å beholde en "familie eiendom
som har vært i familien eie siden 1948 og kanskje ikke ha råd til å betjene
lånet nå som jeg ikke har så mange år igjen til pensjonsalderen. Selge alt
samlet og putte pengene i lomma, eller å tenke slik som jeg gjorde!!
For meg handler det ikke om å selge unna med fortjeneste om noen år, men om
muligheten til å beholde en hytte som har vært i familiens eie siden 1948,
derfor slike "smålige" tanker som du kaller de.
Pvest
Pvest
Jeg ser at det er fare for at jeg kan bli oppfattet som "smålig" som du
beskriver
det når jeg har noen betraktninger om verdi fastsettelsen!!
Men hele min beveggrunn for en slik tankegang, er for å ha en mulighet til å
kunne
få beholde min del eller i verste fall hele hytta.
Er slettes ingen urimelig mann og hvis det var verdier på det nivået du
snakker om,
så hadde det i grunnen ikke vært noen problem med utløsning.
Men det er noen som ser for seg verdier mellom 2 og 3 millioner for en slik
eiendom
(noen som jeg i grunnen ikke helt tror!!) og da sitter jeg ikke med de store
valgene.
Enten å låne meg til over skorsteinspipa for å beholde en familieeiendom som
har vært i
familiens eie siden 1948 og kanskje ikke ha råd til å betjene lånet nå som
Jon Haugsand
> Sitter som deleier (2 søsken) av en hytteeiendom med1 hytte, som i sin tid
> var arvet fra forelder. Ifm. et dødsfall og arveoppgjør, er det mulig at den
> andre partens arvinger vil selge sin del.
>
>
>
> Hvordan stiller lovverket seg til slike "sameier", hvis den ene parten
> ønsker å selge sin part?
Les sameigeloven:
http://www.lovdata.no/all/nl-19650618-006.html
> Kan de forlange at også den andre deleieren selger sin del eller løser ut de
> andre?
Såvidt jeg kan forstå loven, har enhver sameier rett til å kreve
sameierskapet oppløst. Dette betyr at ja, tingen må selges. Du har
derimot forkjøpsrett.
Jeg er ikke jurist, men vet iallfall at det enkleste er å bli enige
uten bruk av rettsapparat. Det er uansett markedsverdi som gjelder.
--
Jon Haugsand
Dept. of Informatics, Univ. of Oslo, Norway, mailto:jon...@ifi.uio.no
http://www.ifi.uio.no/~jonhaug/, Phone: +47 45 00 39 94
Jon Haugsand
> Enten å låne meg til over skorsteinspipa for å beholde en "familie eiendom
> som har vært i familien eie siden 1948 og kanskje ikke ha råd til å betjene
> lånet nå som jeg ikke har så mange år igjen til pensjonsalderen. Selge alt
> samlet og putte pengene i lomma, eller å tenke slik som jeg gjorde!!
Foreslå for din søster/bror at du leier hele hytta til du kan betale
ham/henne ut.
Reinert Korsnes
> Pvest skreiv:
>
..snipp...
> hytte.
>
> Jeg synes dette er smålig. For *deg* handler det seg tross alt om en hel
> hytte. Dersom *du* kjøper ut din søster/bror, så får du tross alt en
> *hel* hytte til disposisjon, 50% mer enn du har i dag. Da synes jeg det
> er rimelig å betale halvparten av markedsprisen for hele hytten.
>
Jeg er ikke sikker på om dette behøver å være "smålig".
Når hytta er arvet som sameie så mente kanskje de som
en arvet fra, at hytte skulle beholdes i familien ?
Dette vet jo ikke du noe om ?
Kanskje er det de andre, som vil selge, som er smålige
som bare vil ha mest mulig penger ut situasjonen ?
Kanskje er de også bare misunnelige på medarvingene som kan
glede seg over å kunne bruke hytta med familie - og de selv ikke
er i stand til dette ? Så derfor vil de kanskje selge for
å unngå at de andre skal glede seg ? I så fall: hvem er smålig ?
Ikke alt i dette livet handler om penger.
reinert
Reinert Korsnes
> * n...@mail.no
>> Sitter som deleier (2 søsken) av en hytteeiendom med1 hytte, som i sin
>> tid var arvet fra forelder. Ifm. et dødsfall og arveoppgjør, er det mulig
>> at den andre partens arvinger vil selge sin del.
>>
>>
>>
>> Hvordan stiller lovverket seg til slike "sameier", hvis den ene parten
>> ønsker å selge sin part?
>
> Les sameigeloven:
>
> http://www.lovdata.no/all/nl-19650618-006.html
>
>> Kan de forlange at også den andre deleieren selger sin del eller løser ut
>> de andre?
>
> Såvidt jeg kan forstå loven, har enhver sameier rett til å kreve
> sameierskapet oppløst. Dette betyr at ja, tingen må selges. Du har
> derimot forkjøpsrett.
>
> Jeg er ikke jurist, men vet iallfall at det enkleste er å bli enige
> uten bruk av rettsapparat. Det er uansett markedsverdi som gjelder.
Et testamente kan endre på dette (altså at prisen ikke trenger å være
markedsverdi) ? Dvs at en kan testamentere hytta til alle barna sine
slik at ingen av dem har rett til å kreve markedsverdi for sin del
- men f.eks. en mye mindre beløp ? Poenget kan være å unngå grådige
ektefeller/samboere og generelt at interesse for penger eller
misunnelse skal spille en vesentlig rolle angående videre eierskap.
reinert
>
Eivind Kjorstad
> Men hele min beveggrunn for en slik tankegang, er for å ha en mulighet til å
> kunne få beholde min del eller i verste fall hele hytta.
Jeg skjønner det. Men dine ønsker/grunner er ikke så veldig relevante
for hva som er fair pris. Kanskje har din bror/søster helt andre ønsker
og tilsvarende gode grunner for sine ønsker.
> Er slettes ingen urimelig mann og hvis det var verdier på det nivået du
> snakker om, så hadde det i grunnen ikke vært noen problem med utløsning.
>
> Men det er noen som ser for seg verdier mellom 2 og 3 millioner for en slik
> eiendom (noen som jeg i grunnen ikke helt tror!!) og da sitter jeg ikke med
> de store valgene.
At du eventuelt ikke har råd, eller ikke råd uten å anstrenge økonomien,
er heller ikke noe tungtveiende argument. Dersom det er rimelig å betale
halv pris for en 1-millions-hytte så er det like rimelig å betale halv
pris for en 4-millions-hytte.
Dersom din bror/søster er enig i at det er en gevinst i seg selv å
beholde "familie-eiendomen" så finnes det flere tenkelige måter å gjøre
kjøpet enklere å finansiere for deg.
Min mor kjøpte ut sine søstre i en tilsvarende situasjon for noen år
siden. De ble enige om å gjøre kjøpet betalbart ved å gi søstrene rett
til å bruke hytten X dager i året de neste Y årene, og trekke verdien av
denne bruksretten fra i kjøpesummen.
Men slike løsninger forutsetter jo at din bror/søster har interesser som
sammenfaller med dine. Har han/hun ikke det kan jeg ikke se at du har
annet valg enn å velge mellom å kjøpe halve hytta, for halve
markedsverdien, eller la hele hytta bli solgt til noen andre.
Eivind Kjørstad
bokfink
> Er slettes ingen urimelig mann og hvis det var verdier på det nivået du
> snakker om, så hadde det i grunnen ikke vært noen problem med utløsning.
>
> Men det er noen som ser for seg verdier mellom 2 og 3 millioner for en slik
> eiendom (noen som jeg i grunnen ikke helt tror!!)
Da vil jeg anbefale deg/dere å skaffe en takst. Både for dem som
vurderer salg og for deg som vurderer kjøp er det greit å vite hva slags
verdier dere diskuterer. (Hvis hytten har vesentlig lavere markedsverdi
enn det arvingene etter din med-sameier tror, kan det til og med hende
de (eller en av dem) er interessert i å beholde sin andel.)
> Enten å låne meg til over skorsteinspipa for å beholde en "familie eiendom
> som har vært i familien eie siden 1948 og kanskje ikke ha råd til å betjene
> lånet nå som jeg ikke har så mange år igjen til pensjonsalderen.
Såså. Det er snakk om halve hyttens verdi, så du trenger bare låne
halvveis opp pipeløpet og ikke over skorsteinen. Det bør være mulig å få
et lån med lang løpetid og lave avdrag, dvs som du kan betjene også som
pensjonist. At det da antagelig vil være et (lite) restlån igjen til
dine arvinger får være deres problem. Eventuelt kan du alltids utsette
avgjørelsen: Låne og kjøpe nå, nyte hytten noen år til, og så selge når
pensjonen blir for lav.
Har du forresten selv barn som er interessert i hytten? Hvis svaret er
ja, så kan kanskje de bidra økonomisk, om ikke nå så når du når
pensjonsalderen og får det verre med å betjene lånet? (Og hvis svaret er
nei går hytten antagelig ut av familien senest når du dør uansett hva
som skjer nå.)
Frank
> * n...@mail.no
>> Sitter som deleier (2 søsken) av en hytteeiendom med1 hytte, som i sin tid
>> var arvet fra forelder. Ifm. et dødsfall og arveoppgjør, er det mulig at den
>> andre partens arvinger vil selge sin del.
>>
>>
>>
>> Hvordan stiller lovverket seg til slike "sameier", hvis den ene parten
>> ønsker å selge sin part?
>
> Les sameigeloven:
>
> http://www.lovdata.no/all/nl-19650618-006.html
For nedenfor nevnte, gjelder bare dersom intet annet er avtalt ved
etableringen av sameiet, i testamente eller sameieravtale. Om
ingenting er avtalt - er det loven som gir hovedregelen, Likevel,
kan andre rettsforhold hindre oppløsningen (teoretisk mulig)
Sameiere kan [nesten] fritt pantsette/selge/bortleie sin andel,
øvrige sameiere er beskyttet av rett til å tre inn i leie- og
salgsavtaler.
Om ikke annet er avtalt - kan hvem som helst av sameiere kreve
sameiet oppløst - uten å måtte angi noen grunn. Dersom grunn angis,
må den være god.
Dersom man ikke er enig om hva/hvor mye - skjer oppløsningen med et
tvangssalg. Eller, man kan legge ut for åpent salg, og vurdere om man
selv skal kjøpe da man vet markedsprisen - forkjøpsretten er i behold.
De tidligere sameiere har forkjøpsrett, dvs kan tre inn i kjøpers sted
på høyeste bud (ingen rabatter). Salgssummen deles mellom sameierne
etter sin anpart, eier man 50% -- betaler man kjøpesummen, og får 50%
tilbake.
>
> Jeg er ikke jurist, men vet iallfall at det enkleste er å bli enige
> uten bruk av rettsapparat. Det er uansett markedsverdi som gjelder.
>
Godt råd. Forskjellige avtaleformer kan tilpasses situasjonen. Det kan
tenkes at en part øker sin %-vise eierandel mht å påta seg større ansvar
for utgiifter/vedlikehold -- samtidig er det lurt[tm] å bestemme hvordan
evt oppløsning på et senere tidspunkt skal foregå (sameieravtale).
Jon Haugsand
> Om ikke annet er avtalt - kan hvem som helst av sameiere kreve
> sameiet oppløst - uten å måtte angi noen grunn. Dersom grunn angis,
> må den være god.
Mange gode råd, men den over stusset jeg på. Slik jeg oppfatter deg
kan man:
(a) Anne: - Jeg krever oppløsning. Punktum. --> oppløsning
(b) Anne: - Jeg krever oppløsning fordi jeg...
Birger: - Jaha? Fordi hvorfor?
Anne: - Nei, jeg bare vil.
Birger: - Det er ikke god nok grunn!
Anne: - Ok, jeg trenger ny flatskjerm, og hytta er for gammel.
Birger: - Protest! Grunnen må være GOD!
Anne: - sukk
Reinert Korsnes
og din "arve-motpart" bare vil oppløse sameiet av ukjente grunner
(høyverdige eller ikke), så så kan du jo satse på å leie ut hytta
mye etter overtagelse ?
Dersom hytta har høy verdi - så har den vel også økonomisk verdi
som utleieobjekt ? Har du reknet på dette ? Noen kan jo leie
ut hytta si for over 40.000 kr/året...
reinert
Eivind Kjorstad
> Dersom man ikke er enig om hva/hvor mye - skjer oppløsningen med et
> tvangssalg. Eller, man kan legge ut for åpent salg, og vurdere om man
> selv skal kjøpe da man vet markedsprisen - forkjøpsretten er i behold.
>
> De tidligere sameiere har forkjøpsrett, dvs kan tre inn i kjøpers sted
> på høyeste bud (ingen rabatter). Salgssummen deles mellom sameierne
> etter sin anpart, eier man 50% -- betaler man kjøpesummen, og får 50%
> tilbake.
Hva skjer dersom A, B og C har et sameige (like deler 1/3 hver) A ønsker
sameiget oppløst, og både B og C ønsker å tre inn i høyeste bud på As andel.
Nytt sameige med 50% B og 50% C ?
Eivind Kjørstad
Jon Haugsand
Jepp, sjekk sameigeloven. Og om A, B og C har andeler 50 40 10 og A
vil selge, og både B og C vil kjøpe, får de 80 20 til slutt om jeg har
skjønt loven rett.
Frank
> * Eivind Kjorstad
>> Hva skjer dersom A, B og C har et sameige (like deler 1/3 hver) A ønsker
>> sameiget oppløst, og både B og C ønsker å tre inn i høyeste bud på As andel.
>>
>> Nytt sameige med 50% B og 50% C ?
>
> Jepp, sjekk sameigeloven. Og om A, B og C har andeler 50 40 10 og A
> vil selge, og både B og C vil kjøpe, får de 80 20 til slutt om jeg har
> skjønt loven rett.
>
Korrekt
Frank
> * NoSp...@online.no
>> Om ikke annet er avtalt - kan hvem som helst av sameiere kreve
>> sameiet oppløst - uten å måtte angi noen grunn. Dersom grunn angis,
>> må den være god.
>
> Mange gode råd, men den over stusset jeg på. Slik jeg oppfatter deg
> kan man:
>
> (a) Anne: - Jeg krever oppløsning. Punktum. --> oppløsning
>
> (b) Anne: - Jeg krever oppløsning fordi jeg...
> Birger: - Jaha? Fordi hvorfor?
> Anne: - Nei, jeg bare vil.
> Birger: - Det er ikke god nok grunn!
> Anne: - Ok, jeg trenger ny flatskjerm, og hytta er for gammel.
> Birger: - Protest! Grunnen må være GOD!
> Anne: - sukk
>
Det er tåpelig å oppgi noen grunn - når lovgiver ikke krever det. Nå er
det også slik, at folk har vanskelig med å holde kjeft - når man _bør_
holde kjeft. Det er masse god advokatmat i dumme utsagn ...
Det kan lett bli svarte-per om man lar tunga løpe feil, og kan her
blokkere et (lettvint) oppløsningssalg. Grunnens vektighet kan riktignok
etterprøves i vanlig søksmål, men - da snakker man mye tid og penger.
Dialogen ovenfor, er ikke egnet til å blokkere [enkel] tvangsoppløsning.
---
Gammelt eksempel fra virkeligheten - i husleieoppsigelse, som fullstendig
pulveriserte oppsigelsens gyldighet. Dersom utleier hadde holdt kjeft da
denne ble spurt om grunn til oppsigelse, og ikke nevnt at man blant
mange andre [gode] grunner - syntes leietaker slurvet med renholdet ...
Med tett munn - var oppsigelse gyldig, løsmunnet og dårlig gjennomtenkt
ble det usaklig oppsigelse og derav ugyldighet.