Hva kan et sameie vedta?
Vegard Masdal
Årsmøtet i sameiet jeg bor i vedtok nylig noen regler for bruk av sameiets
parkeringsplasser som jeg gjerne vil ha noen kommentarer til.
Terminologi:
Biloppstillingsplass: Plass til å parkere én bil. Kan være i garasje eller
utenfor.
Parkeringsplass: Gruppe av biloppstillingsplasser.
Bakgrunn:
Jeg bor i et relativt nybygd (1995) rekkehusfelt. Seksjonene er selveide,
men tomta er felleseie og administreres av et sameie.
Det er 26 seksjoner i sameiet. Sameiebrøken er den samme (1/26) for alle
seksjonseiere. Av de 26 seksjonene i sameiet er det seks som har en sokkel
som egner seg for utleie. Fem av disse seks har benyttet muligheten til å
leie ut sokkelen. Leieboerne i disse soklene har biler, og dette er stridens
kjerne.
Sameiet eide opprinnelig to parkeringsplasser med ca 40
biloppstillingsplasser (plass til 40 biler). Reglene for disponering av
disse plassene ble vedtatt i et "beboermøte" avholdt umiddelbart etter
årsmøtet i sameiet. Regelen var at alle seksjonshavere fikk en eksklusiv
bruksrett til en biloppstillingsplass. Videre fikk hver seksjon rett til å
bruke en av de nå 40-26=14 udisponerte biloppstillingsplassene etter "først
til mølla"-prinsippet. Disse plassene blir også brukt av besøkende og
leieboere.
Etter noen år ble det bygget garasjer over halvparten av
biloppstillingsplassene uten at reglene ble endret nevneverdig. Alle
seksjonseiere fikk nå rett til en eksklusiv biloppstillingsplass, enten i
garasje eller utenfor, samt rett til en av de udisponerte
biloppstillingsplassene etter samme prinsipp som før.
Konflikten:
Etter hvert øker velferden blant seksjonseierne, og med den øker også
antallet biler. 40 biloppstillingsplasser er dessverre mindre enn 26x2, så
det er ikke plass til alle bilene på sameiets parkeringsplasser hvis alle
har to biler. Oftere og oftere skjer det at seksjonseiere ikke får plass til
sin bil nr. 2.
På denne bakgrunn ble det på årets årsmøte i sameiet foreslått at leieboerne
ikke lenger skulle ha lov til å parkere på sameiets parkeringsplasser.
Argumentasjonen for vedtaket er nokså opplagt: Det vil bli bedre
tilgjengelighet av biloppstillingsplasser for de "faste beboerne"
(seksjonseierne og deres familie) dersom leieboerne henvises til offentlige
parkeringsplasser.
Motargumentet er også opplagt: Hver seksjonseier har visse rettigheter i
forhold til sameiet. Disse rettighetene er knyttet til seksjonene, og
hvorvidt beboerne i en seksjon er leietager eller ikke vedkommer ikke saken.
Helt konkret betyr dette at dersom seksjonseieren kun har en bil, så kan
vedkommende seksjonseiers leieboer disponere seksjonseierens rettighet til å
bruke en av de udisponerte biloppstillingsplassene etter nevnte regler.
Forslaget om å forby leieboere å bruke sameiets parkeringsplasser ble
vedtatt.
Spørsmålet til n.f.j. er om et sameie har lov til å fatte et slikt vedtak. §
30 i Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) setter begrensninger i
sameriermøtets myndighet, men jeg finner ikke noe som gir et direkte svar på
spørsmålet mitt.
På forhånd takk.
- Vegard
Henning Haraldsen
<vegard...@telenor.com> wrote:
Med forbehold om at sameieloven o.l. ikke er noe jeg har lest masse
om:
klipp...
>Forslaget om å forby leieboere å bruke sameiets parkeringsplasser ble
>vedtatt.
>
>Spørsmålet til n.f.j. er om et sameie har lov til å fatte et slikt vedtak. §
>30 i Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) setter begrensninger i
>sameriermøtets myndighet, men jeg finner ikke noe som gir et direkte svar på
>spørsmålet mitt.
Kortversjon:
Sameiet kan ikke nekte en sameier å benytte en p-plass, uten å gi
vedkommende erstatning.
Hvorvidt sameieren bruker plassen til egen eller leieboerens bil, er
sameiet uvedkommende.
#########
Når boligene er i selveie, mens fellesareal er i sameie, gjelder ikke
eierseksjonsloven, men sameieloven (18. juni, nr. 6, 1965).
Forbudet mot leietagernes parkering medfører to ting:
- leietagerne får ikke parkert (!)
- sameieren mister bruksrett til en p-plass, dersom vedkommende ikke
benytter den til egen bil (?)
Sameiet kan utvilsomt nekte leietagerne å parkere på de plassene som
ikke er tildelt en spesiell sameier. En enslig sameier kan ikke
forvalte sameiet på egenhånd (ved å leie/ låne bort en p-plass,
f.eks.), såfremt ikke sameiet har tillatt det.
Adskillig mer problematisk er det dersom vedtaket fratar seks
sameieres rett til å disponere over en plass, slik vedkommende selv
ønsker. Det er tilsynelatende i strid med tidligere vedtak mht. en
eksklusiv plass til hver sameier.
Hvorvidt sameiet virkelig hadde til hensikt å oppheve denne gamle
retten, vet naturligvis ikke jeg.
UANSETT har hver sameier rett til å "nytta sameigetingen til det han
er etla eller vanleg brukt til", jfr. § 3. Dersom det fattes et lovlig
vedtak iht. § 4, men som setter en av sameiernes rett til side, skal
denne ha erstatning for tapet.
Således kan sameiet tilby de seks en annen plass, betale det en plass
vil koste å leie eller simpelthen la dem beholde retten.
Dermed er det ikke behov for mer enn et vedtak som presiserer at
parkeringsforbudet bare gjelder de plassene som er til felles
disposisjon...
--
Henning H
stud jur
Vegard Masdal
Henning Haraldsen skrev i meldingen <3ae43dc8...@news1.c2i.net>...
>On Mon, 23 Apr 2001 14:32:53 +0200, "Vegard Masdal"
>
[klipp]
>Kortversjon:
>Sameiet kan ikke nekte en sameier å benytte en p-plass, uten å gi
>vedkommende erstatning.
>Hvorvidt sameieren bruker plassen til egen eller leieboerens bil, er
>sameiet uvedkommende.
Kortversjonen er på mange måter lik motargumentene til forslaget.
Rettighetene er knyttet til seksjonen.
>
>#########
>
>Når boligene er i selveie, mens fellesareal er i sameie, gjelder ikke
>eierseksjonsloven, men sameieloven (18. juni, nr. 6, 1965).
Takk, jeg får lese den etterhvert.
>
>Forbudet mot leietagernes parkering medfører to ting:
>- leietagerne får ikke parkert (!)
>- sameieren mister bruksrett til en p-plass, dersom vedkommende ikke
>benytter den til egen bil (?)
Jeg har tydeligvis ikke fått over budskapet klart nok. Alle seksjonseiere
har:
1) Eksklusiv bruksrett til èn biloppstillingsplass.
2) Rett til å plassere max. èn bil på sameiets "gjenværende"
biloppstillingsplasser, altså biloppstillingsplasser det ikke er knyttet
eksklusive bruksretter til. De udisponerte plassene fordeles etter "først
til mølla"-prinsippet. I praksis betyr det at de som kommer først hjem får
satt fra seg bil nr. 2, mens de som kommer sist hjem må sette bil nr. 2 i
gata.
Det har aldri vært snakk om å gjøre noe med 1).
Til nå har leieboeres bil blitt likestilt med bil nr.2, såfremt seksjonen
ikke legger beslag på mer enn èn udisponert plass (Hvis utleier har to biler
og setter èn å sin eksklusive plass og èn på en udisponert plass, så har
seksjonen "brukt opp" sine rettigheter og en evt. 3. bil må settes i gata
selv om det skulle være ledig på en udisponert plass). Denne retten til å
bruke de udisponerte plassene skal nå forbeholdes "de faste beboerne".
Leieboere skal således ikke kunne bruke disse plassene selv om leieboerene
leier av en seksjonseier som kun har en bil.
>
>Sameiet kan utvilsomt nekte leietagerne å parkere på de plassene som
>ikke er tildelt en spesiell sameier.
Er dette så utvilsomt? Jeg ville tro at leieboeren kan anses som en del av
seksjonseierens husstand og dermed dele seksjonseierens rettigheter. Dette
fordrer selvfølgelig at utleieren vil dele sine rettigheter med leieboeren.
Du sier jo selv at sameieren kan gjøre hva han vil med den plassen han har
eksklusiv bruksrett til. Hvorfor kan han ikke gjøre hva han vil med retten
til å sette fra seg inntil en bil på de udisponerte plassene? Han må
selfølgelig da selv gi avkall på denne rettigheten.
>En enslig sameier kan ikke
>forvalte sameiet på egenhånd (ved å leie/ låne bort en p-plass,
>f.eks.), såfremt ikke sameiet har tillatt det.
Det er ikke snakk om å forvalte sameiet. Det er snakk om å forvalte den
bruksrett sameieren har, og om denne kan videreføres til leieboer.
>
>Adskillig mer problematisk er det dersom vedtaket fratar seks
>sameieres rett til å disponere over en plass, slik vedkommende selv
>ønsker. Det er tilsynelatende i strid med tidligere vedtak mht. en
>eksklusiv plass til hver sameier.
Dette har det altså aldri vært snakk om.
[snip]
>
>Dermed er det ikke behov for mer enn et vedtak som presiserer at
>parkeringsforbudet bare gjelder de plassene som er til felles
>disposisjon...
Dette åpner for et paradoks: En seksjonseier kan gi leieboeren adgang til å
parkere på den plassen seksjonseieren har eksklusiv bruksrett til og selv
parkere på en udisponert plass. Han kan derimot ikke sette sin egen bil på
plassen han har eksklusiv bruksrett til og la leieboeren parkere på en
udisponert plass.
På den annen side er livet fullt av paradokser...
Takker for svar.
- Vegard
Henning Haraldsen
<veg-...@online.no> wrote:
>Henning Haraldsen:
>>Sameiet kan utvilsomt nekte leietagerne å parkere på de plassene som
>>ikke er tildelt en spesiell sameier.
>Er dette så utvilsomt? Jeg ville tro at leieboeren kan anses som en del av
>seksjonseierens husstand og dermed dele seksjonseierens rettigheter. Dette
>fordrer selvfølgelig at utleieren vil dele sine rettigheter med leieboeren.
>Du sier jo selv at sameieren kan gjøre hva han vil med den plassen han har
>eksklusiv bruksrett til. Hvorfor kan han ikke gjøre hva han vil med retten
>til å sette fra seg inntil en bil på de udisponerte plassene? Han må
>selfølgelig da selv gi avkall på denne rettigheten.
Poenget er at et simpelt flertallsvedtak i sameiet bestemmer dette. De
med sokkelleilighet er i mindretall.
_Muligens_ vil eierne av hus med sokkelleiligheter kunne sies å lide
et tap fordi leietageren ikke får disponere en av de 14 gjenværende
plassene, dersom en skulle være ledig. Som leietager ville i hvert
fall ikke jeg betalt mye for en slik rett. Således blir vel ikke tapet
all verden, heller...
klipp...
>Dette åpner for et paradoks: En seksjonseier kan gi leieboeren adgang til å
>parkere på den plassen seksjonseieren har eksklusiv bruksrett til og selv
>parkere på en udisponert plass. Han kan derimot ikke sette sin egen bil på
>plassen han har eksklusiv bruksrett til og la leieboeren parkere på en
>udisponert plass.
Hehe... man skal ha tunga rett i munnen når man lager regler og
avtaler.
Man har altså fattet et vedtak som ikke påvirker mengden parkerte
biler, men indirekte styrt hvor de skal parkere. Lite effektivt og til
en smule irritasjon for de som leier ut sokkeletasjen.
Som sokkeleier ville jeg kanske påpekt (på en hyggelig måte) at
vedtaket er uhensiktsmessig og dessuten forringer enkelte sameiere å
utnytte sin eksklusive p-plass på lik linje med de øvrige. Heri ligger
et "tap" som sameiet må erstatte... Og så nevne hva som er markedspris
på leie av garasje/ oppstillingsplass i området og spørre om sameiet
forøvrig er villig til å påta seg disse kostnadene. ("Tapet" begrenses
imidlertid ved at hver sameier bare har en ideell andel som tilsvarer
40/ 26, dvs. ca. 1,5 biloppstillingsplass, og ytterligere pga. første
mann til mølla prinsippet).
Argumentet med tap er TYNT, men det kan jo hende flertallet lar seg
skremme.
Vegard Masdal
"Henning Haraldsen" <h...@netcom.no.bullshit> wrote in message
news:3ae4aa5d...@news1.c2i.net...
> On Mon, 23 Apr 2001 21:17:31 +0200, "Vegard Masdal"
> <veg-...@online.no> wrote:
>
> >Henning Haraldsen:
> >>Sameiet kan utvilsomt nekte leietagerne å parkere på de plassene som
> >>ikke er tildelt en spesiell sameier.
>
> >Er dette så utvilsomt? Jeg ville tro at leieboeren kan anses som en del
av
> >seksjonseierens husstand og dermed dele seksjonseierens rettigheter.
Dette
> >fordrer selvfølgelig at utleieren vil dele sine rettigheter med
leieboeren.
> >Du sier jo selv at sameieren kan gjøre hva han vil med den plassen han
har
> >eksklusiv bruksrett til. Hvorfor kan han ikke gjøre hva han vil med
retten
> >til å sette fra seg inntil en bil på de udisponerte plassene? Han må
> >selfølgelig da selv gi avkall på denne rettigheten.
>
> Poenget er at et simpelt flertallsvedtak i sameiet bestemmer dette. De
> med sokkelleilighet er i mindretall.
Og mitt poeng er at det er begrensninger i hva et flertall kan bestemme. Sju
av 26 seksjoner i sameiet er rødmalte, resten er gule. Jeg er _helt_ sikker
på at årsmøtet ikke kan vedta at seksjonene med rødfarge ikke skal kunne
bruke parkeringsplassen. Hvorfor? Jo fordi fargen på huset er helt
irrelevant i denne sammenheng. På samme måte, dog mindre ekstremt er det
irrelevant hvorvidt en bil assosiert med en seksjon er eiet av leieboer
eller seksjonshaver.
- Vegard
Jarle Tufto
Lov om eierseksjoner har en bestemmelse om mindretallsvern
(eiersl. §32). Det kan ikke fattes vedtak som er egnet til
å gi "visse sameiere en urimelig fordel" for eksempel ved å
virke diskriminerende. I hvert fall vil jeg tro
regelendringen du nevner må gjøres i form av en
vedtektsendring hvilket vil kreve to tredjedels og ikke
simpelt flertall (eiersl. §28).
--
Jarle Tufto
Bjorn O. Bredal
>Når boligene er i selveie, mens fellesareal er i sameie, gjelder ikke
>eierseksjonsloven, men sameieloven (18. juni, nr. 6, 1965).
Joda, esl gjelder.
--
Bjorn O Bredal
Henning Haraldsen
<vegard...@telenor.com> wrote:
>Og mitt poeng er at det er begrensninger i hva et flertall kan bestemme.
Utvilsomt.
>Sju av 26 seksjoner i sameiet er rødmalte, resten er gule. Jeg er _helt_ sikker
>på at årsmøtet ikke kan vedta at seksjonene med rødfarge ikke skal kunne
>bruke parkeringsplassen. Hvorfor? Jo fordi fargen på huset er helt
>irrelevant i denne sammenheng.
På lovdata fant jeg en dom hvor lagmannsretten justerte noen vedtekter
som var urimelige i forhold til mindretallet. Denne dommen gjaldt
imidlertid sameielovens § 6.
Henning Haraldsen
Jeg har ikke lest en eneste bokstav om eiersl., så jeg må få be om å
få dette med teskjeer:
Jeg forstår det dithen, at en boenhet iht. eiersl. er i et bygg som er
i sameie, men hvor bruksretten til enhetene er eksklusive.
I den første postingen snakkes det om at boligen er i ene-eie, og at
fellesarealene er i sameie.
Har jeg forstått loven feil, eller har førstemann blandet litt på
begrepene?
Ola Viken
Haraldsen) wrote:
>On Tue, 24 Apr 2001 13:31:27 +0200, Bjorn O. Bredal
><bjorn....@lawyer.no> wrote:
>
>>* h...@netcom.no.bullshit (Henning Haraldsen) :
>>
>>>Når boligene er i selveie, mens fellesareal er i sameie, gjelder ikke
>>>eierseksjonsloven, men sameieloven (18. juni, nr. 6, 1965).
>>
>>Joda, esl gjelder.
>Jeg har ikke lest en eneste bokstav om eiersl., så jeg må få be om å
>få dette med teskjeer:
>
>Jeg forstår det dit hen, at en boenhet iht. eiersl. er i et bygg som er
>i sameie, men hvor bruksretten til enhetene er eksklusive.
Ja, men ikke bare bruksretten. I et eierseksjonssameie eier den
enkelte sin "selveierleilighet". (Hvis det bare er bruksretten som er
eksklusiv, står du nok raskere overfor et borettslag).
>I den første postingen snakkes det om at boligen er i ene-eie, og at
>fellesarealene er i sameie.
Og det er riktig det (ankeligvis). Førstemann snakker om at han bor i
et "sameie" og om "seksjoner"; så ved nærmere gjennomlesning er det
(nesten) utvilsomt at det må være eierseksjonsloven som er
utgangspunktet her. (Også det forhold at de akkurat har hatt årsmøte
(slik eierseksjonsloven tilsier skal skje på denne tid) trekker i
retning av et eierseksjonssameie.)
>Har jeg forstått loven feil, eller har førstemann blandet litt på
>begrepene?
"Jeg bor i et relativt nybygd (1995) rekkehusfelt. Seksjonene er
selveide, men tomta er felleseie og administreres av et sameie."
At tomta er "felleseie" er utvilsomt feil begrepsbruk i denne
sammenheng (selv om det er mulig at alle seksjonseiere er gift). I og
med at han snakker om "seksjonene", må det være eierseksjonsloven som
gjelder for leilighetene. (Dog, det er ikke utelukket at det egentlig
ikke er snakk om seksjoner, men rekkehusleiligheter med eget bnr. og
at "seksjoner" er brukt feil; i så fall gjelder sameieloven.)
Parkeringstomta er nok en del av fellesarealet, og således underlagt
samme lov (eierseksjonsloven). Imidlertid kan formuleringen "tomta (.
. .) administreres av et sameie" virke forvirrende. Hvis dette sameiet
er et annet enn det sameiet som eier huset/husene, vil det være
sameieloven som gjelder og vi står antakelig overfor et realsameie.
OV
--
----------------------------------------------------------------------
Advokat Ola Viken, Martin Borrebekkens vei 9 D, 0584 Oslo
Tlf.: 22 64 11 06 - Fax: 22 64 04 46 - E-post: adv.ol...@c2i.net
Vegard Masdal
Ola Viken skrev i meldingen ...
> [sakset fra opprinnelig melding. forf. anm.]"Jeg bor i et relativt nybygd
(1995) rekkehusfelt.
>Seksjonene er selveide, men tomta er felleseie og
>administreres av et sameie."
>
>At tomta er "felleseie" er utvilsomt feil begrepsbruk i denne
>sammenheng (selv om det er mulig at alle seksjonseiere er gift).
Flesteparten av seksjonseierne er gift, men slett ikke alle.
Sånn går det når man går milevis utenfor sitt kompetanseområde. Jeg syntes
det "hørtes" riktig ut med felleseie, men av Vikens lett overbærende
kommentar forstår jeg at termen "fellleseie" nok er forbeholdt ekteskapelige
sammenhenger, for ikke å si post-ekteskapelige. Sameie er selvfølgelig den
rette betegnelsen.
>I og
>med at han snakker om "seksjonene", må det være eierseksjonsloven som
>gjelder for leilighetene. (Dog, det er ikke utelukket at det egentlig
>ikke er snakk om seksjoner, men rekkehusleiligheter med eget bnr. og
>at "seksjoner" er brukt feil; i så fall gjelder sameieloven.)
Riktig igjen: Fellers gårds- og bruksnummer - hvert sitt seksjonsnr.
>Parkeringstomta er nok en del av fellesarealet, og således underlagt
>samme lov (eierseksjonsloven).
Ja til det første. Jeg tror deg på det andre.
> Imidlertid kan formuleringen "tomta (.
>. .) administreres av et sameie" virke forvirrende. Hvis dette sameiet
>er et annet enn det sameiet som eier huset/husene, vil det være
>sameieloven som gjelder og vi står antakelig overfor et realsameie.
Når jeg blir bedt om å kommentere tekstlige framstillinger sier jeg ofte:
"Ikke bruk en fagterminologi du ikke er sikker på, men forklar med et enkelt
og upretensiøst språk." (Går det an å skrive upretensiøs uten å være
pretensiøs?). Snakk om å møte seg selv i døra...
Nytt forsøk: Vi eier hver våre boligseksjoner (hver bolig har eget
seksjonsnr). Tomta eier vi sammen. (Tomta utgjøres faktisk av to
etterfølgende bruksnummre under samme gårdsnr. )
Ellers hadde jeg et håp om at Viken ville kommentere den opprinnelige
meldingen, men det er kanskje å undergrave sin egen virksomhet?
- Vegard
Henning Haraldsen
wrote:
>Lov om eierseksjoner har en bestemmelse om mindretallsvern
>(eiersl. §32). Det kan ikke fattes vedtak som er egnet til
>å gi "visse sameiere en urimelig fordel" for eksempel ved å
>virke diskriminerende.
Jeg har ikke funnet noe rettspraksis mht. § 32, så nøyaktig hvor
terskelen ligger mht. "urimelig fordel" tør jeg ikke si noe om.
Som VM sa, innebærer vedtaket rent faktisk (sannsynligvis) intet mer
enn å bestemme litt om hvor de med sokkelleilighet skal parkere sine
to biler.
Jeg kvier meg litt for å fastslå at det må sies å innebære en urimelig
fordel for de øvrige. Men det er nå bare min vurdering.
>I hvert fall vil jeg tro
>regelendringen du nevner må gjøres i form av en
>vedtektsendring hvilket vil kreve to tredjedels og ikke
>simpelt flertall (eiersl. §28).
For meg som ikke har lest loven tidligere, finner jeg den noe
usammenhengende.
§ 28 sier at endringer og nye vedtekter krever 2/3 flertall.
§ 30, 1 sier at beslutninger krever simpelt flertall.
§ 30, 2 sier at enkelte spesifiserte vedtak krever 2/3.
Jeg kan ikke se at § 30, 1 angår noe annet enn det som også reguleres
av § 28. Således er det direkte motstrid, eller så har jeg
misforstått. Selv heller jeg til den antagelse (kremt...) at det er en
trykkleif, eller at lovgiver har bæsjet i skuffen, som enkelte
uttrykker det...
Kanskje OV forbarmer seg over meg igjen...?
Ola Viken
Haraldsen) wrote:
>On 24 Apr 2001 10:56:29 +0200, Jarle Tufto <ja...@jarlet.math.ntnu.no>
>wrote:
>
>>Lov om eierseksjoner har en bestemmelse om mindretallsvern
>>(eiersl. §32). Det kan ikke fattes vedtak som er egnet til
>>å gi "visse sameiere en urimelig fordel" for eksempel ved å
>>virke diskriminerende.
>Jeg har ikke funnet noe rettspraksis mht. § 32, så nøyaktig hvor
>terskelen ligger mht. "urimelig fordel" tør jeg ikke si noe om.
Nei, det er ikke lett å trekke klare slutninger fra denne standarden.
Hovedpoenget med § 32 er vel å fastskå et alminnelig rettferds- og
likhetsprinsipp.
>Som VM sa, innebærer vedtaket rent faktisk (sannsynligvis) intet mer
>enn å bestemme litt om hvor de med sokkelleilighet skal parkere sine
>to biler.
>Jeg kvier meg litt for å fastslå at det må sies å innebære en urimelig
>fordel for de øvrige. Men det er nå bare min vurdering.
Jeg heller i retning av å være uenig. Innebærer ikke vedtaket at de
med sokkelleiligheter skal ha dårligere parkeringsrett hvis de leier
ut?
>>I hvert fall vil jeg tro
>>regelendringen du nevner må gjøres i form av en
>>vedtektsendring hvilket vil kreve to tredjedels og ikke
>>simpelt flertall (eiersl. §28).
>For meg som ikke har lest loven tidligere, finner jeg den noe
>usammenhengende.
>
>§ 28 sier at endringer og nye vedtekter krever 2/3 flertall.
>§ 30, 1 sier at beslutninger krever simpelt flertall.
, men at vedtektene kan kreve større flertall (eller ev. et mindretall
av stemmene).
>§ 30, 2 sier at enkelte spesifiserte vedtak krever 2/3.
>Jeg kan ikke se at § 30, 1 angår noe annet enn det som også reguleres
>av § 28.
Det er mange beslutninger som fattes i et sameie som ikke trenger å
gjøres i vedtaks form. Disse beslutningene skal (om ikke vedtektene
sier noe annet) fattes med simpelt flertall (dog 2. ledd).
> Således er det direkte motstrid, eller så har jeg
>misforstått. Selv heller jeg til den antagelse (kremt...) at det er en
>trykkleif, eller at lovgiver har bæsjet i skuffen, som enkelte
>uttrykker det...
Jeg har litt vanskelig for å se motstriden her...
>Kanskje OV forbarmer seg over meg igjen...?
Vel... Jeg vil tro at det vedtak som er fattet i dette sameiet må
gjøres med 2/3 flertall, jf. § 32 andre ledd bokstav c og d. Slik jeg
oppfatter det skjer det en omfordeling av rettigheter mellom sameierne
som må likestilles med at man leier bort noe av fellesbeføyelsene til
en særskilt gruppe sameiere. Denne fordelingen synes å gå utover
vanlig forvaltning.
Og jeg er tilbøyelig til å mene at dersom 2/3 vedtar den aktuelle
fordeling, vil den likevel kunne være i strid med § 34.
Ola Viken
<veg-...@online.no> wrote:
>>At tomta er "felleseie" er utvilsomt feil begrepsbruk i denne
>>sammenheng (selv om det er mulig at alle seksjonseiere er gift).
>
>Flesteparten av seksjonseierne er gift, men slett ikke alle.
>
>Sånn går det når man går milevis utenfor sitt kompetanseområde. Jeg syntes
>det "hørtes" riktig ut med felleseie, men av Vikens lett overbærende
Hmm. Det var ikke meningen å virke overbærende. Denne feilbruken av
"felleseie" er noe av det hyppigst forekommende fenomen jeg er borti.
>kommentar forstår jeg at termen "fellleseie" nok er forbeholdt ekteskapelige
>sammenhenger, for ikke å si post-ekteskapelige. Sameie er selvfølgelig den
>rette betegnelsen.
"Post-ekteskapelige", ja. Imponerende korrekt det der.
>>I og
>>med at han snakker om "seksjonene", må det være eierseksjonsloven som
>>gjelder for leilighetene. (Dog, det er ikke utelukket at det egentlig
>>ikke er snakk om seksjoner, men rekkehusleiligheter med eget bnr. og
>>at "seksjoner" er brukt feil; i så fall gjelder sameieloven.)
>
>Riktig igjen: Fellers gårds- og bruksnummer - hvert sitt seksjonsnr.
>
>>Parkeringstomta er nok en del av fellesarealet, og således underlagt
>>samme lov (eierseksjonsloven).
>
>Ja til det første. Jeg tror deg på det andre.
Vel, jeg begynner å tvile...
>> Imidlertid kan formuleringen "tomta (.
>>. .) administreres av et sameie" virke forvirrende. Hvis dette sameiet
>>er et annet enn det sameiet som eier huset/husene, vil det være
>>sameieloven som gjelder og vi står antakelig overfor et realsameie.
>
>Når jeg blir bedt om å kommentere tekstlige framstillinger sier jeg ofte:
>"Ikke bruk en fagterminologi du ikke er sikker på, men forklar med et enkelt
>og upretensiøst språk." (Går det an å skrive upretensiøs uten å være
>pretensiøs?). Snakk om å møte seg selv i døra...
>
>Nytt forsøk: Vi eier hver våre boligseksjoner (hver bolig har eget
>seksjonsnr). Tomta eier vi sammen. (Tomta utgjøres faktisk av to
>etterfølgende bruksnummre under samme gårdsnr. )
Nå begynner det å bli interessant. Kanskje du nå fjerner oss fra
eierseksjonsloven hva gjelder parkeringsplassene? Hadde
parkeringsplassene vært på samme bnr. som boligene, hadde
eierseksjonsloven klart nok vært gjeldende. Men, på eget bruksnummer?
Eierseksjonsloven § 1 sier at loven gjelder for eierseksjoner som er
opprettt etter bestemmelsene i kapittel II. I kapittel II, § 6 tredje
ledd heter det at "seksjoneringen skal omfatte bare ett bruksnummer,
om ikke samtykke til annet gis etter § 8 fjerde ledd". Jeg begynner å
lure på om vi ikke står overfor et realsameie som reguleres av
sameieloven her. Jeg tror jeg overlater til noen av de øvrige
debatanter, som fortsatt har tankens kraft i behold, å fabulere litt
om dette.
>Ellers hadde jeg et håp om at Viken ville kommentere den opprinnelige
>meldingen, men det er kanskje å undergrave sin egen virksomhet?
Utvilsomt. Jeg regner med at du vil avgi en erklæring om at du
engasjerer meg i saken dersom jeg ikke sier noe mer her! :-)
Jeg har uansett gitt noen løslige betrakninger i tilknytning til en av
de andre meldingene. Men, hvis vi skal bytte lov, må jeg vel begynne å
tenke igjen....
Bjorn O. Bredal
>Nå begynner det å bli interessant. Kanskje du nå fjerner oss fra
>eierseksjonsloven hva gjelder parkeringsplassene?
Lettere frirettslig begynner jeg å helle mot følgende:
Parkeringsretten ligger til seksjonene. Det kan settes
restriksjoner på hvem som bruker de resterende 14
parkeringsplassene, dog ikke slik at man sånn helt uten widerøe
kan nekte leieboere å parkere.
Derimot kan man antagelig si at hver seksjon bare kan benytte én
av de 14 ekstraplassene - altså slik at hver av seksjonene har
til sammen ca 1,5 parkeringsplass, som da kan fordeles etter
først til mølla-prinsipp.
Dette er også lett å praktisere, f eks ved at hver seksjon får 2
parkeringstillatelser som man står fritt til å disponere over.
Jeg _tror_ at noe annet ville være i strid med likhetsprinsippet,
og innføring av en slik ordning som det opprinnelige innlegg
skisserer kan da neppe innføres selv med 2/3 flertall, men krever
tilslutning «fra dem det gjelder».
--
Bjorn O Bredal
Ola Viken
<bjorn....@lawyer.no> wrote:
>Lettere frirettslig begynner jeg å helle mot følgende:
>
>Parkeringsretten ligger til seksjonene. Det kan settes
>restriksjoner på hvem som bruker de resterende 14
>parkeringsplassene, dog ikke slik at man sånn helt uten widerøe
>kan nekte leieboere å parkere.
>
>Derimot kan man antagelig si at hver seksjon bare kan benytte én
>av de 14 ekstraplassene - altså slik at hver av seksjonene har
>til sammen ca 1,5 parkeringsplass, som da kan fordeles etter
>først til mølla-prinsipp.
>
>Dette er også lett å praktisere, f eks ved at hver seksjon får 2
>parkeringstillatelser som man står fritt til å disponere over.
>
>Jeg _tror_ at noe annet ville være i strid med likhetsprinsippet,
>og innføring av en slik ordning som det opprinnelige innlegg
>skisserer kan da neppe innføres selv med 2/3 flertall, men krever
>tilslutning «fra dem det gjelder».
Jeg har på følelsen at det er noe riktig over vurderingene dine. Og
jeg tror ikke at sameiet en gang trenger å leve med
"først-til-mølla"-prinsippet. De kan rett og slett fordele de
resterende plasser; men da f.eks. etter loddtrekning. Senere kan
ansienitet anvendes. Dersom de nå først ser seg nødt til å begrense
bruken.