overtakelse av hytte

[news]

Vi er tre søsken som har eid en fjellhytte sammen i 35 år. Nå ønsker jeg å
ta over hytta ved å kjøpe ut de andre. Prisen er lavere enn markedspris og
de andre ønsker derfor en bruksrett på hytta, noe som er ok for meg.Denne
bruksretten vil de ha tinglyst i forbindelse med overtakelsen. De vil nok
forsikre seg om at jeg ikke selger hytta, noe som ikke er i mine tanker.
Forstår allikevel at man kan være usikker i slike tilfeller.Er det vanlig å
ta med slike heftelser og tinglyse dem i forbindelse med å skrive skjøte?Kan
man ikke skrive en vanlig kontrakt og signere alle sammen? Er det noen
fallgruber her? Hva bør man tenke på? Jeg tenker kanskje på en
tidsbegrensning på bruksretten(Med hensyn til mine barn osv) Hvor detaljert
bør man være med henhold til begrensninger.
Takknemlig for noen tanker rundt dette, eventuelt noen henvisninger til
nyttig informasjon

--

[Marius Vartdal Kristoffersen]

"news" <efo...@online.no> skrev:

> Vi er tre søsken som har eid en fjellhytte sammen i 35 år. Nå
> ønsker jeg å ta over hytta ved å kjøpe ut de andre. Prisen er
> lavere enn markedspris og de andre ønsker derfor en bruksrett

> på hytta, noe som er ok for meg. Denne bruksretten vil de ha

> tinglyst i forbindelse med overtakelsen. De vil nok forsikre seg
> om at jeg ikke selger hytta, noe som ikke er i mine tanker. Forstår
> allikevel at man kan være usikker i slike tilfeller.
> Er det vanlig å ta med slike heftelser og tinglyse dem i forbindelse

> med å skrive skjøte? Kan man ikke skrive en vanlig kontrakt og

> signere alle sammen? Er det noen fallgruber her? Hva bør man
> tenke på? Jeg tenker kanskje på en tidsbegrensning på bruksretten
> (Med hensyn til mine barn osv) Hvor detaljert bør man være med
> henhold til begrensninger. Takknemlig for noen tanker rundt dette,
> eventuelt noen henvisninger til nyttig informasjon

Det er absolutt en fordel om heftelsen (her en bruksrett) tinglyses. En
kontrakt gir ikke samme vern for dine søsken. En tidsbegrensning kan
absolutt være på sin plass! Hva med at det gjelder dine søsken personlig, og
følgelig kun så lenge de lever? Eller i f.eks. 50 år? Hvor store
begrensninger du/dere bør gjøre vil avhengige av prisen du kjøper den for.
Diff. mellom markedspris og kjøpspris bør følgelig stå i forhold til
bruksretten som etableres.

Marius
stud.jur.

[Sven Pran]

"Marius Vartdal Kristoffersen" <n...@spam.no> wrote in message
news:KYydncK8irv...@telenor.com...

Avtalen mellom deg og dine søsken har full gyldighet enten den tinglyses
eller ei. Men uten at avtalen er tinglyst som heftelse på eiendommen stiller
dine søsken ytterst svakt derom rettighetene til hytten på noen som helst
måte går videre fra deg, det være seg til dine arvinger, noen du selger til
eller til og med en slik sak som inkasso og tvangsforretninger mot deg.

Uten tinglysing er det bare du som forpliktes av avtalen, med tinglysing
forplikter avtalen alle som på noen som helst måte får rettigheter i
eiendommen.

En bruksrett til en eiendom bør alltid begrenses på en eller annen måte,
for eksempel at den ikke skal kunne videreføres til arvinger etter de som
har bruksretten og/eller at den skal gjelde for et begrenset tidsrom. Det
bør også være avtalt hvor omfattende bruksretten er og for eksempel i
hvilken utstrekning dine søsken kan invitere med seg gjester eller rett og
slett låne hytten videre til andre innenfor sin egen bruksrett.

Det er en masse fallgruver her og jeg tror nok jeg ville rådført meg med en
advokat.

Forøvrig finnes det temmelig faste formler for å regne ut kontantverdien
av en bruksrett.

mvh Sven

[news]

Først. Hjertelig takk for utfyllende svar. Det er også , på grunnlag av det
dere skriver, flere ting jeg lurer på.

Hvordan kan jeg få tak i slike formler som regner ut kontantverdien på
bruksrett?
Jeg vil jo nå ta over alle utgifter og vedlikehold på hytta for eksempel.
Dette har jo vært delt tidligere.

Hvis en av oss som eier hytta ønsker seg helt bort fra eierskapog bruk. Kan
man da kreve å få sin andel ut fra markedspris og samtidig kreve at den
selges på det åpne marked selv om to eiere vil beholde den?

Det vil jo alltid være skjønn med henhold til hva som er rettferdig og
hvordan de ulike parter oppfatter som rettferdig. I dette tilfelle har de to
andre som som ønsker bruksrett blitt begunstiget tidligere i form av
overtakelse av andre verdier. Undertegnede mener derfor at det er naturlig
at denne hytten tilfaller meg til en fordelaktig pris. Oppfatningene om
dette er selvfølgelig ulik i fra hvilket ståsted men ser det. Forholdet oss
imellom er bra men affeksjonsverdien på hytta er stor for alle parter slik
at det allikevel blir vanskelig. Takknemlig for synspunkter på dette. Jeg
har jo også fått en del tips i de to innleggene og opplever tidsbegrnsning i
avtalen som viktig. Hvis jeg eller min mann skulle bli forulykket ønsker jeg
ikke at mine barn skal arve en hytte med heftelser som binder dem til hytta.
Kan man ta med en slik klausul i heftelsen. At den opphører ved død eller
uførhet?

Hm. Bør vel få en advokat til å se på dette kanskje

[Sven Pran]

"news" <efo...@online.no> wrote in message
news:7MadnRt6JcZ...@telenor.com...

> Først. Hjertelig takk for utfyllende svar. Det er også , på grunnlag av
> det dere skriver, flere ting jeg lurer på.

...............

>> Forøvrig finnes det temmelig faste formler for å regne ut kontantverdien
>> av en bruksrett.
>> mvh Sven
>
> Hvordan kan jeg få tak i slike formler som regner ut kontantverdien på
> bruksrett?

Undersøk med ligningsvesenet (taksering for skatteligning) eller
skattefogden (taksering for arveavgift) i første omgang. En advokat vil
sikkert også kunne hjelpe.

> Jeg vil jo nå ta over alle utgifter og vedlikehold på hytta for eksempel.
> Dette har jo vært delt tidligere.
>
> Hvis en av oss som eier hytta ønsker seg helt bort fra eierskapog bruk.
> Kan man da kreve å få sin andel ut fra markedspris og samtidig kreve at
> den selges på det åpne marked selv om to eiere vil beholde den?

Her gjelder reglene om oppløsing av sameie og svaret er (nesten) ja:

Den som vil ut av sameiet kan kreve sin part ut fra hva eiendommen kan
selges for i fritt salg, men når denne salgsverdien er fastslått, for
eksempel
ved at man faktisk har gjennomført en salgsrunde, har de andre sameierne
rett til å løse ut vedkommende uten at det skjer noe salg forøvrig.

>
> Det vil jo alltid være skjønn med henhold til hva som er rettferdig og
> hvordan de ulike parter oppfatter som rettferdig. I dette tilfelle har de
> to andre som som ønsker bruksrett blitt begunstiget tidligere i form av
> overtakelse av andre verdier. Undertegnede mener derfor at det er naturlig
> at denne hytten tilfaller meg til en fordelaktig pris. Oppfatningene om
> dette er selvfølgelig ulik i fra hvilket ståsted men ser det. Forholdet
> oss imellom er bra men affeksjonsverdien på hytta er stor for alle parter
> slik at det allikevel blir vanskelig. Takknemlig for synspunkter på dette.
> Jeg har jo også fått en del tips i de to innleggene og opplever
> tidsbegrnsning i avtalen som viktig. Hvis jeg eller min mann skulle bli
> forulykket ønsker jeg ikke at mine barn skal arve en hytte med heftelser
> som binder dem til hytta. Kan man ta med en slik klausul i heftelsen. At
> den opphører ved død eller uførhet?
>
> Hm. Bør vel få en advokat til å se på dette kanskje

Absolutt!

mvh Sven

>
>

[Frank]

news skrev:

Først, det er klokt å samle eierskapet på én hånd, sameier _kan_
fungere -- Men, kan lett forsures med økt krets av ektefeller
og barn som vokser til. Dersom et sameie skal tåle tidens tann,
bør det være en god sameieavtale i bunn, hvor det bl.a. sikres
et mindretallsvern.

> Hvordan kan jeg få tak i slike formler som regner ut kontantverdien på
> bruksrett?

Formlene er for så vidt som andre nåverdiberegninger på annuiteter,
hva en årlig utleie ville gitt av nåverdi.

Det som det kanskje ble siktet til -- er formlene fra arveavgifts
loven §13, som brukes bl.a. for å verdsette verdien på bruksrettighet
når ex foreldre gir bort hytte/hus og beholder ubetinget bruksrett.

http://www.lovdata.no/all/tl-19640619-014-002.html#13

Men, det er ingen fasit for noen av tilfellene. Opplevd verdi
er ikke det samme som økonomisk verdi.

> Jeg vil jo nå ta over alle utgifter og vedlikehold på hytta for eksempel.
> Dette har jo vært delt tidligere.

Du bør føre et nøyaktig regnskap, ikke for at det er påkrevet for
tilfellet, men for at du skal kunne forsvare evt kostnadsfordeling.
(I så måte, kan du si at det likevel er påkrevet.)

>
> Hvis en av oss som eier hytta ønsker seg helt bort fra eierskapog bruk. Kan
> man da kreve å få sin andel ut fra markedspris og samtidig kreve at den
> selges på det åpne marked selv om to eiere vil beholde den?

Forutsatt at en sameieavtale ikke regulerer oppløsning:

I et sameie, er det nokså kurant å oppløse sameiet -- om nødvendig
ved et salg på det åpne markedet. Sameiere har forkjøpsrett under
like vilkår, men kan bli /kastet ut/ av noen som byr over. Krav
om oppløsning krever ingen begrunnelse, men _dersom_ det begrunnes
må grunnen stå seg ift rettslig prøving.

http://www.lovdata.no/all/tl-19650618-006-011.html#15

>
> Det vil jo alltid være skjønn med henhold til hva som er rettferdig og
> hvordan de ulike parter oppfatter som rettferdig. I dette tilfelle har de to
> andre som som ønsker bruksrett blitt begunstiget tidligere i form av
> overtakelse av andre verdier. Undertegnede mener derfor at det er naturlig
> at denne hytten tilfaller meg til en fordelaktig pris. Oppfatningene om
> dette er selvfølgelig ulik i fra hvilket ståsted men ser det. Forholdet oss
> imellom er bra men affeksjonsverdien på hytta er stor for alle parter slik
> at det allikevel blir vanskelig. Takknemlig for synspunkter på dette. Jeg

Sett opp en klarest mulig avtale, jo før jo heller! Hvor årlig bruk
er spesifisert mht antall dager/uker i hvilke måneder, evt når dette
senest skal avtales for hvert år. Samme med kostnadsfordeling.

Først, gir dette et grunnlag for finne en nåverdi av bruksretten.
Dernest, når bruk er avtalt 1 (eller 2 ) år før, er det lite
grunnlag for konflikter om dette. Evt endringer krever at
berørte parter er helt enig, enig blir man bare om forholdet
er godt partene imellom.

(Sann sammeligning: Gammel mann overlot en _stor_ slump penger
til sine tre døtre, med beskjed om at de kunne gjøre hva de
ville med pengene. Men, dersom de ikke var enige, fikk de
ikke ut et rødt øre! Jentene var, og er, enige. Enighet
kan, om nødvendig, _tvinges_ frem)

> har jo også fått en del tips i de to innleggene og opplever tidsbegrnsning i

Jeg ville kanskje sagt "hele sin levetid for seg og sine barn", hvor
barna /bruker/ sine foreldres bruksrett iht avtale som er nevnt
ovenfor -- de får ikke en egen.(da passer også formelen nevnt over)

> avtalen som viktig. Hvis jeg eller min mann skulle bli forulykket ønsker jeg
> ikke at mine barn skal arve en hytte med heftelser som binder dem til hytta.
> Kan man ta med en slik klausul i heftelsen. At den opphører ved død eller
> uførhet?

Nei, det høres ikke helt bra ut. Mulig at hensynet kan oppnås med
en klausul om at salg/overføring innen X år, skal utløse en
kompensasjon for /tapt/ bruksrett -- mao at man samtidig aksepterer
opphør av bruksrett i slikt tilfelle. Gjerne sammenkoblet med
en like lang forkjøpsrett (på like vilkår)