Husleieloven, heving i forhold til oppsigelse.
Jan Helge Salvesen
Husleieloven, §9-9, Utleiers hevingsrett.
Er det forskjell på det å heve leiekontrakten i forhold til det å si opp
leiekontrakten?
I det aktuelle tilfellet er misligholdsgrunnen at leietaker ikke har
betalt husleie gjennom en lengre periode. Hvilke frister gjelder i
forhold til å kunne påberope vesentlig mislighold fra leiers side etter
husleielovens §9-9 a, manglende betaling av avtalt husleie?
Stilles det formelle krav til det å heve kontrakten i likhet med det å
si opp kontrakten jfr. husl. §9-7 Formkrav til utleierens oppsigelse
På forhånd takk...
Marius Vartdal Kristoffersen
> Jeg viser til http://www.lovdata.no/all/hl-19990326-017.html#9-9
> Husleieloven, §9-9, Utleiers hevingsrett.
>
> Er det forskjell på det å heve leiekontrakten i forhold til det
> å si opp leiekontrakten?
At avtalen heves innebærer at gjensidige rettigheter og plikter bortfaller
med virkning fremover. Aksepterer leieren hevingen, plikter han straks å
fraflytte og fritas straks for sin betalingsplikt. Det er alstå ingen
"oppsigelsestid" ved hevning. Aksepteres den ikke slik at leieren blir
værende, plikter han å betale leie den tiden han bruker husrommet. Hevingen
ekskluderer ikke andre misligholdssanksjoner og utleier kan derfor kreve
erstatning for tap misligholdet medfører; også leietap hvis husrommet ikke
lar seg leie ut til samme pris, jf. tredje ledd.
En oppsigelse etter § 9-5 medfører at fristene i § 9-6 må overholdes, og om
annet ikke er avtalt er oppsigelsesfristen tre måneder. Dette er nok grunnen
til at utleiere oftere vil kreve hevning i stedet for å bruke misligholdet
som oppsigelsesgrunn.
> I det aktuelle tilfellet er misligholdsgrunnen at leietaker ikke har
> betalt husleie gjennom en lengre periode. Hvilke frister gjelder i forhold
> til å kunne påberope vesentlig mislighold fra leiers side etter
> husleielovens §9-9 a, manglende betaling av avtalt husleie?
Det er ikke tilstrekkelig at leien ikke blir betalt i rett tid eller ikke
etter påkrav, misligholdet må være betydelig. Har leieren tilbakeholdsrett
etter § 2-15 eller motkrav som kan benyttes til motregning, foreligger det
ikke mislighold overhodet. I NOU s. 169 er det også pekt på at utleieren kan
inndrive leiekravet på annen måte og kreve morarenter, og at det er grunn
til å stille strenge krav til det betalingsmislighold som skal kunne
karakteriseres som vesentlig. Har leieren betalt depositum eller stilt
garanti, har utleier sikkerhet for leiekravet og det får betydning ved
vurderingen.
> Stilles det formelle krav til det å heve kontrakten i likhet med det å si
> opp kontrakten jfr. husl. §9-7 Formkrav til utleierens oppsigelse
Hva form angår sier § 9-9 annet ledd: "En erklæring om at utleieren hever
leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og
levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen
oppgis." En muntlig hevningserklæring er altså ikke tilstrekkelig, men det
kreves ikke mer enn at hevningsgrunnen oppgis, jf. tredje punktum.
Hevningserklæringen kan også gi leieren en frist til å avvikle og i praksis
vil det oftest være umulig å flytte ut straks. Det må konkret angis hvilke
forhold ved leierens bruk av husrommet som er grunnen til hevingen, men det
kreves ikke noen utførlig redegjørelse eller dokumentasjon, ei heller at det
vises til hvilken bestemmelse som gir hevingsrett eller til hvilke
virkninger det kan få at kravet om fraflytting ikke oppfylles frivillig. Men
begrunnelsen skal være slik at leieren skal kunne kontrollere om det
foreligger hevningsadgang.
Marius
stud.jur.