Tvangssalg, bank og taushetsplikt
Finn Lund
1. En kreditor krever huset solgt på tvangsauksjon for et beløp på 20 000.
2. De tinglyste kravene i huset overstiger mulig oppnåelig pris på huset med
minimum 50 000.
3. Skifteretten oppnevner advokat som krever at huseier frivillig samtykker
i salg.
4. Folk som er interessert i å kjøpe hus, får beskjed av banken om at dette
hus vil komme på salg og ringer eieren.
A. Hvordan er det mulig for en kreditor å få innvilget krav om salg hus når
salget ikke vil føre til at kreditor får noen dekning?
B. Kan huseier kreve erstatningsbolig?
C. Er det i dette tilfellet noen ide å godta "frivillig" salg når dette bare
fører til mer gjeld og ingen bolig? Restgjeld etter salg blir man jo ikke
kvitt så fort.
D. Har banken i dette tilfellet brutt sin taushetsplikt, eller kan de oppgi
hvilke hus som har eier med problemer?
Mvh,
Finn Lund
Arne Slåmot
Ser at du ikke har fått svar fra noen jurist ennå, så da frister jeg som
legmann å prøve meg med noen kommentarer.
De feil jeg måtte begå blir sikkert resolutt korrigert av kompetente
personer. Har vært borti et liknende tilfelle så derfor:
>
> A. Hvordan er det mulig for en kreditor å få innvilget krav om salg hus
når
> salget ikke vil føre til at kreditor får noen dekning?
Kreditor som krever tvangssalg er bare ansvarlig for at foranstående
fordringer dekkes ved salget.
>
> B. Kan huseier kreve erstatningsbolig?
Huseier kan framsette krav om erstatningsbolig innen en viss frist (kort)
overfor namsretten. For at namsretten skal ta dette til følge må endel
betingelser oppfylles. Dette er bl.a. at det er umulig for saksøkte å skaffe
seg høvelig bolig til seg og sin familie.
Om det er barn inne i bildet og at saksøkte har "vendt hver stein" for å få
tak over hodet vil bli lagt vekt på i namsrettens vurdering av dette kravet.
I praksis får nok saksøkte svært sjelden rettens medhold i krav om
erstatningsbolig. (Dette siste iflg. en funksjonær ved herredsretten her på
stedet.)
>
> C. Er det i dette tilfellet noen ide å godta "frivillig" salg når dette
bare
> fører til mer gjeld og ingen bolig? Restgjeld etter salg blir man jo ikke
> kvitt så fort.
Restgjelden vil hefte ved saksøkte uansett salgsmåte.
Ved tvangssalg settes det imidlertid regler for bl.a. lengden på gyldigheten
av et bud, mener å huske at det er 14 dgr.
Ved eiendomssalg i dag er det få som i vanlige tilfeller lar budet sitt være
bindende i så lang tid, det vanlige er en dag eller to og opp til en uke.
Dette kravet kan/vil trolig medføre at budgiverne er mer forsiktige med å gi
bud, noe som igjen kan føre til et vanskeligere objekt å selge/lavere
salgspris.
Det er jo i saksøktes interesse at salgsprisen er høyest mulig, i og med at
restgjelden hefter ved denne.
>
> D. Har banken i dette tilfellet brutt sin taushetsplikt, eller kan de
oppgi
> hvilke hus som har eier med problemer?
Hvilken taushetsplikt banken/bankansatte er bundet av kjenner jeg ikke. Slik
indiskresjon synes jo ikke som god takt og tone,
( men det teller jo ikke.)
vennlig hilsen Arne
Finn Lund
Arne Slåmot <sla...@oslo.mail.telia.com> skrev i
news:eq%n4.1377$5Bf.18...@news.telia.no
> klippet forutsetningene
>
> Ser at du ikke har fått svar fra noen jurist ennå, så da frister jeg som
> legmann å prøve meg med noen kommentarer.
> De feil jeg måtte begå blir sikkert resolutt korrigert av kompetente
> personer. Har vært borti et liknende tilfelle så derfor:
>
Kanskje ikke så rart at jurister ikke svarer når man ser på hva den av
namsretten oppnevnte "medhjelper" tillater seg.
"Medhjelperen" er advokat og har fått i oppdrag å hjelpe til med salget. I
den forbindelse sender han et trusselbrev om at skyldneren enten fraflytter
eiendommen frivillig innen 14 dager. I motsatt fall vil han bli kastet ut.
Siden kreditor sitter med 4 prioritet og selv 3 prioritet ikke kan regne med
dekning, virker hele saken mer som en maktdemonstrasjon og personforfølging
enn et reellt forsøk på å få inn penger. Kreditor har en rekke ganger blitt
spurt om en avdragsordning, men har nektet dette.
Man konsulterer så en legmann, som har vært i samme situasjon. Han hadde 3
forskjellige advokater til å bistå seg uten at det hjalp. Han lånte bøker og
satte seg inn i saken og vant frem i Høyesterett, (uten advokathjelp).
Utrolig nok greide namsretten å selge eiendommen på tvangsauksjon før
høyesterettsdommen forelå. Krav om erstatning ble avslått i
justisdepartementet, som henviste til namsretten som hadde begått feilen.
Fri rettshjelp ble avslått. Og der står saken. Som en mann uten inntekter og
formue, har det ikke vært mulig for han å få en advokat interessert i å
reise søksmål. Kanskje på tide vi får amerikanske tilstander hos våre
advokater også? Slike saker viser helt klart de svakheter vårt system har.
Nok om det. Denne legmann kommer så frem med en bok der det står om
fremgangsmåten ved slike "medhjelper" salg. Og den første vurderingen som
namsretten evt. "medhjelperen" skal foreta, er om kreditor ved et salg kan
regne med å få sitt tilgodehavende. Kan han ikke det, ja så skal saken avvis
es. Det andre er at debitor skal kunne kreve at kreditor stiller tilsvarende
bolig til disposisjon. Det tredje er at kreditorer som står foran i køen
skal kunne kreve at den pådrivende kreditor stiller bankgaranti for at de
ikke taper sitt tilgodehavende ved salg. Kan han ikke det, så skal saken
avvises.
Dersom denne "medhjelper"s fremgangsmåte er alminnelig blant advokater, er
det ikke noe rart man ikke får svar fra juristene som frekventerer denne
nyhetsgruppen.
Mvh,
Finn Lund
Arne Slåmot
Finn Lund <vir...@online.no> skrev i
meldingsnyheter:KQNo4.27555$in5.5...@news1.online.no...
Jeg trodde at det var namsretten som skulle ta avgjørelsene om hvorvidt
kreditor fyller kravene i forhold til andre kreditorer og et krav om
erstatningsbolig, ikke medhjelperen.
Slik foregår det i hvert fall her i området (Nedre Romerike).
Men det er mulig at praksisen her bygger på "sedvane" eller namsrettens
skjønn og ikke formelle retningslinjer. Her er det som regel, i hvert fall
alle tilfelle jeg har hatt kjennskap til, en eiendomsmegler som blir
oppnevnte som medhjelper.
Slik saken framstår nå, med de opplysningene som kom i siste innlegg, kan
jeg se grunner til at advokaten (medhjelperen som jo skal være namsrettens
upartiske forlengede arm, noe det ikke ser ut som iflg. framstillingen)
pusher på for å få til et frivillig salg (som jeg snakket så varmt om i
forrige innlegg), og tilsvarene grunner til å la det gå som tvangssalg!
Ved et frivillig salg vil jo den aktuelle kreditor gå fri fra hensynet til
foranstående heftelser og kravet om bankgaranti!
Et annet poeng å vurdere for/mot et frivillig salg er at namsretten
fastsetter godtgjørelsen til medhjelper ved tvangssalg. Ved frivillig salg
går jo den som står for salget ut fra egne takster, som gjerne er høyere enn
rettens anslag. Men selger vil trolig da "legge mer i" salget, som bedre
annonsering etc. (Hvor mye medhjelper får i honorar står i brevet fra
namsretten til medhjelper om oppdraget, dette tror jeg saksøkte skal ha en
kopi av.)
Når det først går til salg vil det jo da være en avveining om merkostnadene
til selger (her advokaten) oppveies av at prisen på boligen trolig blir
høyere.
I forhold til spørsmålet om bistand av egen advokat, bør saksøker sjekke
husforsikringen sin, samt event. forsikring gjennom tilslutning til
fagforening (kollektive forsikringer). Endel forsikringer dekker
advokathjelp under visse forutsetninger.
Ellers tror jeg det kan være klokt av saksøkte å henvende seg direkte til
namsretten med de problemstillingene du bringer på banen. Helst i brevs form
OG muntlig, ved frammøte (det er så lett å legge på et telefonrør).
Krav om erstatningsbolig må i alle fall framsettes skriftlig til namsretten.
Men her er fristen kort, og saksøker skal ikke ha alt for store forhåpninger
i så måte. Han blir trolig anmodet om å henvende seg til sosialkontoret.
En annen vei å gå er å søke frivillig gjeldsordning. Det virker drastisk for
et så lite beløp som det jo i utgangspunktet her var snakk om, men hvis det
er eneste måte å redde boligen på og forutsetningene forøvrig er til stede,
se gjeldsordningslova
( http://www.lovdata.no/all/nl-19920717-099.html ),
bør dette vurderes.
Ved en søknad om slik ordning blir alle andre økonomiske forhold i
forbindelse med saksøktes økonomi "fryst". Dvs. tvangssalget og utkastelsen
kan ikke iverksettes før søknaden er behandlet og eventuelt avvist.
Jeg håper en jurist irettesetter meg hvis jeg skulle komme med feil
opplysninger. Uansett ville det vært interessant om en fagmann kommenterte
spørsmålsstillingene i denne tråden!
Arne
Ole Sandmo
Finn Lund skrev i meldingen ...
>Følgende situasjon har oppstått for en bekjent:
>
>1. En kreditor krever huset solgt på tvangsauksjon for et beløp på 20 000.
>
>2. De tinglyste kravene i huset overstiger mulig oppnåelig pris på huset
med
>minimum 50 000.
>
>3. Skifteretten oppnevner advokat som krever at huseier frivillig samtykker
>i salg.
Namsretten, formodentlig.
>
>4. Folk som er interessert i å kjøpe hus, får beskjed av banken om at dette
>hus vil komme på salg og ringer eieren.
>
>
>A. Hvordan er det mulig for en kreditor å få innvilget krav om salg hus når
>salget ikke vil føre til at kreditor får noen dekning?
Hvis budet ikke dekker krav med høyere prioritet enn rekvirentens, så kan
ikke budet stadfestes. Dermed intet salg. Men hva budene dekker vet man jo
ikke før budrunden er over.
>B. Kan huseier kreve erstatningsbolig?
Bare hvis kravene i dekningslovens § 2-10 er oppfylt. Se
http://www.lovdata.no/all/tl-19840608-059-003.html#2-10
>C. Er det i dette tilfellet noen ide å godta "frivillig" salg når dette
bare
>fører til mer gjeld og ingen bolig? Restgjeld etter salg blir man jo ikke
>kvitt så fort.
Hvis kjøpesummen ikke dekker hele gjelden, hefter selger uansett frivillig
salg eller tvangssalg.
>D. Har banken i dette tilfellet brutt sin taushetsplikt, eller kan de oppgi
>hvilke hus som har eier med problemer?
Nei. Hvis den bare har opplyst om hus som er til salgs må det være helt
greit.Det er jo det samme som å annonsere. Jo bedre kjent, jo bedre sjanse
for en god pris. Forøvrig: Når tvangssalg gjennomføres med medhjelper er
hele poenget å få salget til å fremtre i annonsering som et ordinært
frivillig salg. Dette for å spare skyldneren for den negative publisitet som
en tvangsauksjon ville medføre. Hensikten er også få like høyt prisnivå på
tvangssolgte som frivillig solgte eiendommer.
Når det senere i tråden spørres om hvorfor jurister ikke har svart på dette,
så er nok årsaken at fremstillingen din virker tendensiøs og uetterrettelig.
Da er det neppe noen som finner grunn til å svare. Men nå har du likevel
fått svar av en jurist. På en fredagskveld tilogmed.
Ole S.