Al eens geprobeerd een daktuin in de pijp gerealiseerd te krijgen ?
Jan van Aalderen (Z)
>
> >Ik heb alleen ervaring met illegale daktuinen.
> Ja die ervaring heb ik ook ! Ondertussen heb ik het gammele "oude" winkeldak
> zo volgebouwd met potten, dat ik me elke dag afvraag hoe lang het duurt voor
> het hele zakie naar beneden zal donderen. Een wat degelijker nieuw dak,
> lijkt me daarom wel wat. Maar als je geen aktie onderneemt, krijg je gewoon
> weer iets knulligs terug en staan ze je tegelijkertijd het gebruik niet meer
> toe.
>
> Groet, Rik
De eigenaar komt dan vanzelf wel met een enorme schadeclaim voor de
aangerichte vernieling bij jou terecht. Een terrasdak vereist nu
eenmaal een hogere belastbaarheid dan een "gewoon" dak, en is dus
navenant duurder en bovendien lekkagegevoeliger dan een dak dat niet
betreden wordt.
--
Vriendelijke groet,
Jan van Aalderen, Amstelveen
*-------------------------------------------------------------*
Wie mijn raad volgt, doet zulks geheel op eigen risico!
Reactie op usenetpostjes svp in de groep. Email zal bouncen.
*-------------------------------------------------------------*
Rik van der Helm
> "R. van der Helm" wrote:
>>
>> >Ik heb alleen ervaring met illegale daktuinen.
>> Ja die ervaring heb ik ook ! Ondertussen heb ik het gammele "oude"
>> winkeldak zo volgebouwd met potten, dat ik me elke dag afvraag hoe lang
>> het duurt voor het hele zakie naar beneden zal donderen. Een wat
>> degelijker nieuw dak, lijkt me daarom wel wat. Maar als je geen aktie
>> onderneemt, krijg je gewoon weer iets knulligs terug en staan ze je
>> tegelijkertijd het gebruik niet meer toe.
>>
>> Groet, Rik
>
> De eigenaar komt dan vanzelf wel met een enorme schadeclaim voor de
> aangerichte vernieling bij jou terecht. Een terrasdak vereist nu
> eenmaal een hogere belastbaarheid dan een "gewoon" dak, en is dus
> navenant duurder en bovendien lekkagegevoeliger dan een dak dat niet
> betreden wordt.
>
Tegen die tijd kom ik je wel consulteren, Jan. Maar niet hier, maar in
nl.juridisch
Liduine Reuser
"R. van der Helm" <rvan...@xs4all.nl> schreef in bericht
news:afcdtg$t1d$1...@news1.xs4all.nl...
> Hallo,
>
Hallo Rik,
>
> Zitten hier nog mensen met goede tips en raadgevingen. Alle info staat op
> http://daktuin.xs4all.nl
>
Ik heb je site met interesse bekeken. Een lovenswaardig initiatief. Maar
waarom kunnen jullie niet zelf die tuin aanleggen? De prijzen die je noemt
zijn hoog! 143 euro per m2 voor de aanleg, daar zit natuurlijk ook
arbeidsloon in van de ambtenaren die het komen aanleggen.. en dan? onderhoud
enzo, ook door de gemeente? Het is toch veel leuker om met de bewoners samen
die tuin aan te leggen, waarbij je er ook nog eens voor kunt kiezen om
iedereen een stukje voor eigen gebruik te geven, en een stuk in het midden
als gezamenlijke tuin. Dat hoeft niet zo veel te kosten. Ik denk dat de
duurste post zal zijn de aarde die gestort moet worden, maar natuurlijk ook
aangevoerd en op de een of andere manier moet die aarde daar komen. Verder
kunnen jullie het zo duur of goedkoop maken als je zelf wilt. Koop je een
paar zakjes graszaad, inzaaien, klaar... voor een paar euro. Tot een
designtuin met fancy verlichting, bankjes, marmeren stoepjes,
speeltoestellen, etc., voor -tigduizenden euro's. Je kan er ook je eigen
groentes in verbouwen, en daarmee op de markt gaan staan, zo verdien je er
nog op :-)
> Groet, Rik
>
Groeten
Liduine
Rik van der Helm
Beste Liduine,
Bedankt voor je reaktie. Natuurlijk lijkt het mij hartstikke leuk om zelf
die tuin in te gaan richten. Maar helaas zijn we nog lang niet in een
stadium waarin de inrichting aan de orde is. Het grootste probleem (en de
hoogste kosten) is het realiseren van een voldoende dragend winkeldak.
Daarnaast moet je een bassale inrichting met beplantingsbakken,
drainagesysteem, etc, hebben. Zodra deze basisvoorwaarden zijn voldaan, zou
ik natuurlijk met alle liefde voorstellen om zelf de beplantingen te gaan
regelen. Al kan ik me voorstellen dat een stadsdeelraad en een eigenaar die
dan ondertussen zoveel geld in de basisvoorwaarden hebben gestoken, dan
juist denken: laten we nu ook nog een paar stuivers in de daadwerkelijke
inrichting steken. Dan krijgen ze namelijk echt waar voor hun geld.
Groet, Rik
Jan van Aalderen (Z)
>
> Liduine Reuser wrote:
>
> >
..............
> Daarnaast moet je een bassale inrichting met beplantingsbakken,
> drainagesysteem, etc, hebben. Zodra deze basisvoorwaarden zijn voldaan, zou
> ik natuurlijk met alle liefde voorstellen om zelf de beplantingen te gaan
> regelen. Al kan ik me voorstellen dat een stadsdeelraad en een eigenaar die
> dan ondertussen zoveel geld in de basisvoorwaarden hebben gestoken, dan
> juist denken: laten we nu ook nog een paar stuivers in de daadwerkelijke
> inrichting steken. Dan krijgen ze namelijk echt waar voor hun geld.
>
> Groet, Rik
Ik denk niet, dat een eigenaar gaat investeren in iets waar hij niets
voor terug krijgt. Je zou hem misschien kunnen overhalen, als je kunt
aangeven hoeveel meer huur hij kan vragen om de investering terug te
verdienen. Maar ik dacht niet, dat een dakterras veel huurpunten
oplevert, zeker niet als het algemeen toegankelijk is. Hij mag blij
zijn als hij de extra onderhoudslasten ermee kan dekken.
Alleen bij de stadsdeelraad maak je wellicht een kans, als de normale
zwakhoofdigheid prevaleert boven de chronische kaskrapheid die
deelraden eigen is en het onderwerp politiek modieus genoeg is.
R. van der Helm
>voor terug krijgt.
gebruiksbepalingen in het bestemmingsplan moet uitvoeren. Bestemming:
"stedelijk dak". Gebruiksbepaling:"een duurzaam beloopbare buitenruimte met
een tuinachtige inrichting ten behoeve van de tweede bouwlaag". Tuinachtig
houdt volgens mij toch minimaal struiken, welke technisch alleen
realiseerbaar zijn met een belasting groter dan 700kg/m2 en een pakketdikte
van 55cm. Als het goed is worden bepalingen van deze strekking nu ook in de
te verlenen vergunning opgenomen.
Groet, Rik
Jan van Aalderen (Z)
>
> >voor terug krijgt.
> Je kunt natuurlijk ook betogen dat de eigenaar gewoon de bestemming en
Nee, dat kon ik niet betogen, want dat is niet altijd zonder meer
juist.
> gebruiksbepalingen in het bestemmingsplan moet uitvoeren. Bestemming:
> "stedelijk dak". Gebruiksbepaling:"een duurzaam beloopbare buitenruimte met
> een tuinachtige inrichting ten behoeve van de tweede bouwlaag". Tuinachtig
> houdt volgens mij toch minimaal struiken, welke technisch alleen
> realiseerbaar zijn met een belasting groter dan 700kg/m2 en een pakketdikte
> van 55cm. Als het goed is worden bepalingen van deze strekking nu ook in de
> te verlenen vergunning opgenomen.
>
> Groet, Rik
Wijziging van een bestemmingsplan impliceert overigens geen wijziging
van de bebouwing.
Als er geen daktuin is, hoeft er ook niet persé een daktuin te komen.
De eigenaar is verplicht tot onderhoud voor instandhouding, niet tot
investeringen omdat een stel politici bedenkt dat daktuinen wel een
leuk cadeautje zijn voor de huurders: stemmen kopen met sigaren uit
andermans doos. Alleen een volkomen nieuw bouwplan zal uiteraard
conform het vigerende bestemmingsplan beoordeeld moeten worden.
Aanpassing van bestaande bouw - waar ook een bouwplan voor nodig kan
zijn - vaak niet.
Rik van der Helm
> van de bebouwing.
>
> Als er geen daktuin is, hoeft er ook niet persé een daktuin te komen.
> De eigenaar is verplicht tot onderhoud voor instandhouding, niet tot
> investeringen omdat een stel politici bedenkt dat daktuinen wel een
> leuk cadeautje zijn voor de huurders: stemmen kopen met sigaren uit
> andermans doos.
> Alleen een volkomen nieuw bouwplan zal uiteraard
> conform het vigerende bestemmingsplan beoordeeld moeten worden.
> Aanpassing van bestaande bouw - waar ook een bouwplan voor nodig kan
> zijn - vaak niet.
Ik weet niet hoe "volkomen nieuw" het bouwplan moet zijn, maar volgens mij
moet dit bouwplan toch echt aan het bestemmingsplan worden getoetst. Winkel
wordt volledig nieuw ingericht en krijgt er een extra tweede verdieping
bij. Winkeldak wordt ruim een meter verhoogd tov huidige situatie.
Overigens heeft de eigenaar van de winkel bij meerdere gelegenheden
aangegeven de benodigde belasting (750 kg/m2) daadwerkelijk te gaan
realiseren. Hij is ook bereid dit schriftelijk vast te leggen. Het vreemde
is echter dat hij zegt dat hij nauwelijks extra kosten hoeft te maken ten
opzichte van het maken van een "normaal" winkeldak (200 kg/m2). De
stadsdeelraad heeft een studie naar de kosten van daktuinen laten uitvoeren
en daaruit blijkt dat de extra belasting voor een daktuin voor het
betreffende winkeldak bijna vier eurotonnen zou bedragen. Nou weet ik wel
dat in deze berekeningen een hoeveelheid vet zal zitten, maar tussen vier
euroton en bijna niks zit wel erg veel verschil. Er zijn dus twee
mogelijkheden.
Mogelijkheid 1: De eigenaar zit de kluit te belazeren. Hij doet nu mooie
toezeggingen en zodra de papieren binnen zijn, maakt hij zich er met een
jante van leiden van af. Deze optie probeer ik af te snijden door zijn
toezegging in zoveel mogelijk officiele documenten vast gelegd te krijgen,
zodat hij daadwerkelijk aan zijn toezeggingen gehouden kan worden.
Mogelijkheid 2: De eigenaar is werkelijk bereid de extra belasting te gaan
realiseren. In dat geval is het pure kapitaalvernietiging als deze (althans
in de berekeningen van de stadsdeelraad) dure dakconstructie niet gebruikt
gaat worden voor de inrichting van een daktuin.
Groet, Rik
http://daktuin.xs4all.nl
Jan van Aalderen
>
> > van de bebouwing.
> >
> > Als er geen daktuin is, hoeft er ook niet persé een daktuin te komen.
> > De eigenaar is verplicht tot onderhoud voor instandhouding, niet tot
> > investeringen omdat een stel politici bedenkt dat daktuinen wel een
> > leuk cadeautje zijn voor de huurders: stemmen kopen met sigaren uit
> > andermans doos.
>
> > Alleen een volkomen nieuw bouwplan zal uiteraard
> > conform het vigerende bestemmingsplan beoordeeld moeten worden.
> > Aanpassing van bestaande bouw - waar ook een bouwplan voor nodig kan
> > zijn - vaak niet.
> Ik weet niet hoe "volkomen nieuw" het bouwplan moet zijn, maar volgens mij
> moet dit bouwplan toch echt aan het bestemmingsplan worden getoetst. Winkel
> wordt volledig nieuw ingericht en krijgt er een extra tweede verdieping
> bij. Winkeldak wordt ruim een meter verhoogd tov huidige situatie.
Dat lijkt mij inderdaad toetsing aan het bestemmingsplan te vereisen.
> Overigens heeft de eigenaar van de winkel bij meerdere gelegenheden
> aangegeven de benodigde belasting (750 kg/m2) daadwerkelijk te gaan
> realiseren. Hij is ook bereid dit schriftelijk vast te leggen. Het vreemde
> is echter dat hij zegt dat hij nauwelijks extra kosten hoeft te maken ten
> opzichte van het maken van een "normaal" winkeldak (200 kg/m2). De
> stadsdeelraad heeft een studie naar de kosten van daktuinen laten uitvoeren
> en daaruit blijkt dat de extra belasting voor een daktuin voor het
> betreffende winkeldak bijna vier eurotonnen zou bedragen. Nou weet ik wel
Je bedoelt de exra kosten, neem ik aan? Ik zou overigens niet zomaar
aannemen, dat een stadsdeelraad iets correct kan berekenen. En
bovendien: is dat onderzoek uitgevoerd voor daktuinen in het algemeen,
en is eoa rekenformule met variabelen op het onderhavige dak
losgelaten, of is het onderzoek uitgevoerd naar alle concrete
situaties in de wijk die voor een daktuin in aanmerking zouden komen?
In het laatste geval is hun berekening wellicht iets minder
onbetrouwbaar.
> dat in deze berekeningen een hoeveelheid vet zal zitten, maar tussen vier
> euroton en bijna niks zit wel erg veel verschil. Er zijn dus twee
> mogelijkheden.
>
> Mogelijkheid 1: De eigenaar zit de kluit te belazeren. Hij doet nu mooie
> toezeggingen en zodra de papieren binnen zijn, maakt hij zich er met een
> jante van leiden van af. Deze optie probeer ik af te snijden door zijn
> toezegging in zoveel mogelijk officiele documenten vast gelegd te krijgen,
> zodat hij daadwerkelijk aan zijn toezeggingen gehouden kan worden.
Heel verstandig.
> Mogelijkheid 2: De eigenaar is werkelijk bereid de extra belasting te gaan
> realiseren. In dat geval is het pure kapitaalvernietiging als deze (althans
> in de berekeningen van de stadsdeelraad) dure dakconstructie niet gebruikt
> gaat worden voor de inrichting van een daktuin.
Er zijn meer toepassingen denkbaar voor een versterkt dak: parkeren,
cafetaria.
>
> Groet, Rik
> http://daktuin.xs4all.nl
Mogelijk heeft de eigenaar in eerste instantie alleen aan de
belastbaarheid van het dak gedacht, en niet aan die van de
fundamenten? Als de fundamenten voor de extra verdieping net niet
hoeven te worden versterkt, zou dat wellicht voor het dakterras net
wel het geval kunnen zijn. Niet door het zwaardere gewicht van het
dak, maar doordat de normen ervanuit gaan, dat die belasting ook
daadwerkelijk gerealiseerd wordt, waarbij ze bovendien een 100%
veiligheidsmarge hanteren (althans, dat is hier voor galerijen en
balkons zo) en - meen ik - ook nog een fors gewicht aan neerslag
optellen.