extra etage op appartementencomplex
Jan van Aalderen (Z)
>
> Ik heb een vraag over de juridische mogelijkheden m.b.t. het plaatsen van
> een extra etage op een appartementengebouw. Dit naar aanleiding onderstaand
> artikel:
>
> Bouwvormen in de lucht
>
> 02-10-2001
>
> Rotterdam gaat meer gebruik maken van open daken om in de toekomstige
> woningbehoefte in de binnenstad te voorzien. Het zogenoemde Expertise
> Netwerk Bovenstad moet bijdragen aan een optimale benutting van ruimte.
>
> Dat moet gebeuren door middel van optoppen, uitplinten, uitbouwen en
> verticaal samenvoegen. Bestaande bebouwing blijft zo behouden terwijl de
> woningvoorraad in de centrumgebieden wordt vergroot en verrijkt. Een eerste
> inventarisatie heeft uitgewezen dat de Rotterdamse binnenstad op de daken
> ongeveer 20 hectare bebouwbare oppervlakte heeft. Dat is goed voor 3600
> woningen in het centrum. Het is nog de vraag of elk dak voldoende
> draagkracht heeft voor een extra bouwlaag en of elke eigenaar interesse
> heeft voor een ingewikkelde operatie op zijn dak. Het expertisenetwerk is
> een vervolg op het project Bamboe Bovenstad, een 1500 vierkante meter groot
> bamboedorp op het dak van de Hogeschool Rotterdam, dat moet voortleven in
> nieuwe proefprojecten en onderzoek. Het expertisenetwerk moet ook kennis
> over luchtgebonden woonvormen verzamelen. (Bron: Cobouw)
>
> Zelf woon ik op de hoogste (4e etage) en zou ik wel op het platte dak een
> extra verdieping willen zetten. Uiteraard ga ik daarbij een aantal problemen
> ondervinden:
>
> - is het technisch mogelijk ? Waarschijnlijk wel aangezien het dak
> gewapend beton is van 20 cm dik. Onderzoek zal dit verder moeten uitwijzen.
Niet alleen de dikte van het dak is van belang, maar ook het
draagvermogen van de onderliggende constructie en de fundering.
Houtskeletbouw is overigens er licht, en vak goed te combineren met
baksteen. In de omgeving hier staan vrij veel flatgebouwen met als
toplaag zgn penthouses in houtskeletbouw.
> - mag het van de gemeente ? Dat hoop ik door het mogelijk flexibelere
> beleid hierin.
> - wat voor gevolgen heeft dit voor de Vereniging van Eigenaren ? Je bent
> immers gezamelijk eigenaar van de flat. Moet de splitsingsakte perse
> aangepast worden hiervoor ? Kan dit zonder dat alle hypotheken worden
> opengebroken ? Moet 100% van de eigenaren toestemming geven ? Is het ook
> mogelijk doordat ik een donatie aan de VVE om te mogen bouwen op het dak ?
De ledenvergadering zal toestemming moeten geven. Anders dan wel wordt
gedacht, heeft de gemeente daar absoluut NIETS over te zeggen.
Onzeker is, of zelfs de LV die toestemming kan geven: in veel statuten
is bepaald, dat de LV niet kan besluiten tot wijziging van het
architectonisch uiterlijk van het gebouw. En een extra verdieping erop
is ontegenzeglijk een architectonische ingreep.
Als woningen worden toegevoegd, heeft dat uiteraard gevolgen voor de
splitsingsakte, en om die te kunnen wijzigen is een unaniem besluit
van de LV vereist - zie de statutaire regels ingeval één of meer leden
zich niet verklaren of tegen stemmen -, terwijl bovendien alle
hypotheeknemers toestemming moeten verlenen. Zij kunnen die de facto
echter alleen weigeren als zij daarbij een redelijk belang hebben,
m.n. als hun onderpand in waarde zou dalen.
Ook vergroten van woningen heeft gevolgen voor de splitsingsakte, maar
die KUNNEN - lijkt mij; maar ik ben geen jurist - beperkt blijven tot
een herziene tekening en een gewijzigde omschrijving van de betrokken
appartementen. Andere gevolgen kunnen evt tussen de betrokken
eigenaren en de VvE worden geregeld idvv een erfdienstbaarheid.
De hypotheken van de andere appartementsrechten worden door deze
ingreep niet beïnvloed, aangezien ieder appartement een afzonderlijk
met hypotheek te bezwaren registergoed is.
> Enerzijds zit je met het feit dat elke bewoner dit misschien wel wil doen.
> Ik zal dan ook de VVE moeten betalen om dit recht te krijgen lijkt mij. Maar
Je zult uiteraard zelf alle kosten moeten betalen voor zaken waar de
overige eigenaren geen belang bij hebben, en de VvE moeten vrijwaren
voor alle schade tijdens en na de bouw. Als ik de ovk tussen de VvE en
jou daarover moest opstellen, zou ik daar zeker in opnemen als voor
jouw rekening komende kosten:
- kosten notariële aktes, juridisch advies en andere administratieve
weerkzaamheden die door of voor de VvE terzake moeten worden verricht
(reken op Fl 10.000 voor de aktes e.d.)
- inspectierapport relevante delen voor en na de ingrepen
(dakbedekking, muren, schoorstenen, e.d.) ter vaststelling van
eventuele schade (reken op een paar mille)
- meerkosten van onderhoud aan de dakbedekking door grotere
complexiteit (met name indien verschillende dakniveau's ontstaan);
- de (meer)kosten van de installatie op het dak die - dankzij de
idioten in Den Haag - na 2005 verplicht zal zijn voor alle
flatgebouwen; deze kan door dakopbouwen veel complexer en dus duurder
worden; reken in de orde van enkele 10-duizenden guldens tot een ton
verschil;
- vergroting van de capaciteit van het ketelhuis; in de orde van vele
tot 10-duizenden;
- mogelijk zwaardere aanvoerleidingen voor nutsvoorzieningen (dikkere
gasleiding, dikkere standleidingen, zwaardere hoofdzekering, extra
sterkast kabelnet, etc);
- plaatsen van een hydrofoorinstallatie, of vergroten van de
capaciteit daarvan als er al één is (soms is dat pas vanaf 4 étages
het geval); reken op 15-20.000;
Andere dure onderhandelpunten:
- plaatsen van een warmtekostenverdeelsysteem, indien nu alle woningen
gelijk zijn en dat dan niet meer het geval is (overigens is onze
ervaring, dat zo'n systeem 20% verbruik scheelt; er zijn dus zeker
termen aanwezig om dat sowieso te doen);
- liftinstallaties (uitbreiding met 1 stopplaats, en mogelijk
verplaatsing van de machinekamer, indien aanwezig; bij aparte woningen
waarschijnlijk voor nieuwbouw vereist indien niet reeds aanwezig).
Let wel: deze opsomming is geenszins limitatief.
> is het verplicht om de splitsingsakte open te breken ? Wordt deze extra
> etage een nieuw adres met eigen elec. meter ? of mag alles doorgetrokken
Een officieel nieuw adres ontstaat niet zomaar. Daar moeten gemeente
en post over beslissen. Overigens, als je alleen woningvergroting
beoogt, en de uitbreiding om jou moverende redenen een eigen adres
wilt geven, houd er dan terdege rekening mee dat dat gevolgen heeft
vwb alle aan een woning gekoppelde lasten: waterschap, vast recht
nutsvoorzieningen, hoogheemraadschap, rioolrecht, zuiveringsschap,
vuilnisophaalrecht, en last but not least de OZB. Enkele daarvan heb
je overigens sowieso meer, tgv de waardestijging.
> worden vanuit mijn meterkast ? Waterleiding etc. Verwarming bij ons is
> blokverwarming. In de servicekosten zitten de stookkosten momenteel geheel
> inbegrepen (geen warmtemeters) Nu zal voor de nieuwe etage een vergoeding
> moeten worden vastgesteld op basis van het geschatte verbruik. Wellicht is
> het mogelijk voor deze etage wel een warmtemeter te gebruiken zodat ik de
> VVE netjes kan afrekenen voor het verbruik van de CV.
> Heeft er iemand ooit wel eens mee te maken gehad ? Andere opmerkingen meer
> dan welkom.
Ik heb zelf ooit met de gedachte gespeeld voor ons gebouw, teneinde
het draagvlak voor de VvE te vergroten van 48 naar 54 woningen. Maar
de constructie leent zich er niet zo goed voor: te veel verspreide
schoorstenen op het dak, en het zou te duur worden, nog afgezien van
bestemmingsplan en bouwvergunning. Inmiddels is de woningwaarde ten
opzichte van de bouwkosten veel gunstiger, en zijn de grondkosten -
die je uitspaart! - ook veel hoger dan destijds, zeker als je midden
in de stad zit.
In hoeverre draagvlakvergroting een argument kan zijn om jullie LV
over te halen, kan ik niet beoordelen. Logischerwijs is dat argument
bij jullie (4 verdiepingen +1) ongeveer 2 keer zo sterk als bij ons
(8+1). Als je als VvE de investeringen kunt terughalen uit de
opbrengst, en je hebt mazzel met de installaties - dwz de CV kan de
extra woningen er net bij hebben (zal met name het geval zijn als
tevens de rest van de woningen geïsoleerd wordt), de hydrofoor trekt
het nog, de liftmachinekamer ligt gunstig, de nutsleidingen zijn
toereikend (tip: je kunt vwb gas besluiten dat op de nieuwe verdieping
niet aan te leggen als daardoor de pijpen niet vergroot hoeven te
worden) - zit de VvE al gauw op winst want je vangt dan 25% meer aan
servicekosten, en dat is blijvend.
In ieder geval zul je met een goed onderbouwd financieel plan moeten
komen. Alleen al de voorbereidingskosten zullen aanzienlijk zijn, dus
ik zou eerst eens gaan praten met BWT of het bestemmingsplan en vooral
de heimelijke maar in de praktijk doorslaggevende eigen agenda van de
ambtelijke leiding het überhaupt toelaat. Want als de politiek ervoor
is, maar de ambtenaren zijn tegen, kun je het schudden. Omgekeerd ook,
trouwens. Lijkt men aan die twee kanten positief, dan is het zaak bij
je buren te peilen hoe die erover denken. Als het jou gaat om
uitbreiding van de eigen woning, en anderen willen dat niet, is er
natuurlijk de optie om te ontwerpen op basis van aparte woningen, met
de optie voor belangstellenden om er daarvan één te kopen en er een
trap in te bouwen. Dat heeft meteen de architectonische en
onderhoudtechnische voordelen, dat de opbouw over de hele verdieping
komt.
>
> Remco
Overigens: svp NOOIT multiposten, altijd crossposten als je een
bericht hebt dat in meerdere groepen relevant is. Ik heb dan ook
nl.markt.wonen aan het group-adres toegevoegd, maar dat breekt de
draad in die groep.
--
Vriendelijke groet,
Jan van Aalderen, Amstelveen
Voor leden en besturen van VvE's:
http://www.yahoogroups.com, Ver-v-Eigenaars.
CH
"Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
news:3BD382F0...@zonnet.nl...
> Remco de Ridder wrote:
> >
> > Ik heb een vraag over de juridische mogelijkheden m.b.t. het plaatsen
van
> > een extra etage op een appartementengebouw.
[knip]
> > - mag het van de gemeente ? Dat hoop ik door het mogelijk flexibelere
> > beleid hierin.
>
> > - wat voor gevolgen heeft dit voor de Vereniging van Eigenaren ? Je
bent
> > immers gezamelijk eigenaar van de flat. Moet de splitsingsakte perse
> > aangepast worden hiervoor ? Kan dit zonder dat alle hypotheken worden
> > opengebroken ? Moet 100% van de eigenaren toestemming geven ? Is het ook
> > mogelijk doordat ik een donatie aan de VVE om te mogen bouwen op het
dak ?
>
> De ledenvergadering zal toestemming moeten geven. Anders dan wel wordt
> gedacht, heeft de gemeente daar absoluut NIETS over te zeggen.
Mwoah, even een greep: structuur/streek/bestemmingsplan, bouwvergunning,
WMb, welstandscommissie, monumentenwet [ja, er bestaat een flat die monument
is], beschermd stadsgezicht. Noem dat maar niets.
ps: voordat je zelf een ander corrigeert m.b.t. de nettiquette (niet multi-
maar crossposten) kun je beter eerst zelf ophouden met schreeuwen. Kwestie
van de splinter en de balk.
[knip]
Jan van Aalderen (Z)
>
> "Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
> news:3BD382F0...@zonnet.nl...
> > Remco de Ridder wrote:
> > >
> > > Ik heb een vraag over de juridische mogelijkheden m.b.t. het plaatsen
> van
> > > een extra etage op een appartementengebouw.
>
> [knip]
>
> > > - mag het van de gemeente ? Dat hoop ik door het mogelijk flexibelere
> > > beleid hierin.
> >
> > > - wat voor gevolgen heeft dit voor de Vereniging van Eigenaren ? Je
> bent
> > > immers gezamelijk eigenaar van de flat. Moet de splitsingsakte perse
> > > aangepast worden hiervoor ? Kan dit zonder dat alle hypotheken worden
> > > opengebroken ? Moet 100% van de eigenaren toestemming geven ? Is het ook
> > > mogelijk doordat ik een donatie aan de VVE om te mogen bouwen op het
> dak ?
> >
> > De ledenvergadering zal toestemming moeten geven. Anders dan wel wordt
> > gedacht, heeft de gemeente daar absoluut NIETS over te zeggen.
>
> Mwoah, even een greep: structuur/streek/bestemmingsplan, bouwvergunning,
> WMb, welstandscommissie, monumentenwet [ja, er bestaat een flat die monument
> is], beschermd stadsgezicht. Noem dat maar niets.
Desalniettemin: als je al die wetgeving en regels er nauwkeurig op
naleest, zul je ontdekken dat al die permissies en toestemmingen en
vergunningen absoluut NIETS af doen aaan het feit, dat UITSLUITEND de
LV beslist over toestemming van de VvE.
>
> ps: voordat je zelf een ander corrigeert m.b.t. de nettiquette (niet multi-
> maar crossposten) kun je beter eerst zelf ophouden met schreeuwen. Kwestie
> van de splinter en de balk.
> [knip]
Waar slaat dat nu weer op?
--
Vriendelijke groet,
Jan van Aalderen, Amstelveen
U VOLGT MIJN WIJZE ZOWEL ALS ONWIJZE RAAD OP EIGEN RISICO !!
Svp reacties op mijn usenetpostjes UITSLUITEND in de groep.
CH
"Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
news:3BD560FE...@zonnet.nl...
Natuurlijk mogen de leden van de VvE zelf een principebesluit nemen maar
daarom mag het nog niet worden uitgevoerd. Daarvoor is een heel
vergunningentrajct voor en daar zit de gemeente middenin. M.a.w. de VvE kan
besluiten wat ze wil maar uiteindelijk moet de gemeente zijn fiat geven of
dat plan ook mag worden uitgevoerd. En daar ging de vraag over.
Als je op deze wijze antwoordt dan mag alles in Nederland: je mag hier nl.
alles vinden en voor je zelf besluiten. Maar of je het ook naar buiten kan
en mag brengen of uitvoeren is een andere zaak.
> >
> > ps: voordat je zelf een ander corrigeert m.b.t. de nettiquette (niet
multi-
> > maar crossposten) kun je beter eerst zelf ophouden met schreeuwen.
Kwestie
> > van de splinter en de balk.
> > [knip]
>
> Waar slaat dat nu weer op?
>
Op jouw pathologische voorkeur voor kapitalen (NIETS, UITSLUITEND, U VOLGT
MIJN WIJZE ZOWEL ALS ONWIJZE RAAD OP EIGEN RISICO !!) terwijl je anderen er
op wijst dat zij zich niet aan de nettiquette houden. Verbeter de wereld,
begin bij jezelf.
Jan van Aalderen (Z)
Je LEEST niet! Er stond " ... heeft de gemeente daar.. over... ". Let
wel: "DAAR over". Over de vereiste toestemming van de VvE, derhalve.
En van een principebesluit van de LV kan weliswaar sprake zijn - bijv:
we zijn niet tegen, maar kom eerst met een kostenplaatje en de nodige
vergunningen, dan pas beslissen we", maar uiteindelijk is hoe dan ook
een besluit van de LV het beslissende.
> vergunningentrajct voor en daar zit de gemeente middenin. M.a.w. de VvE kan
> besluiten wat ze wil maar uiteindelijk moet de gemeente zijn fiat geven of
> dat plan ook mag worden uitgevoerd. En daar ging de vraag over.
Mijn antwoord ging alleen over wat er stond, en niet over wat jij
daaruit opmaakt doch wat er niet staat. Je kunt niet elke verklaring
domweg omkeren, dan doen alsof dat het gestelde is en daar dan tegenin
gaan.
> Als je op deze wijze antwoordt dan mag alles in Nederland: je mag hier nl.
> alles vinden en voor je zelf besluiten. Maar of je het ook naar buiten kan
> en mag brengen of uitvoeren is een andere zaak.
En als je op jouw wijze leest, klopt er zelden iets van wat een ander
stelt, want weinig stellingen zijn domweg omkeerbaar.
>
> > >
> > > ps: voordat je zelf een ander corrigeert m.b.t. de nettiquette (niet
> multi-
> > > maar crossposten) kun je beter eerst zelf ophouden met schreeuwen.
> Kwestie
> > > van de splinter en de balk.
> > > [knip]
> >
> > Waar slaat dat nu weer op?
> >
>
> Op jouw pathologische voorkeur voor kapitalen (NIETS, UITSLUITEND, U VOLGT
> MIJN WIJZE ZOWEL ALS ONWIJZE RAAD OP EIGEN RISICO !!) terwijl je anderen er
> op wijst dat zij zich niet aan de nettiquette houden. Verbeter de wereld,
> begin bij jezelf.
Onzin. Een 1-regelige waarschuwing in kapitalen in een sig of een
enkel woord (vette letters of onderstrepen kan nu eenmaal in platte
tekst niet) is iets anders dan stukken messagetekst in kapitalen. Dat
laatste is not done, en dat doe ik ook niet.
Remco de Ridder
Conclusie is het volgende:
VVE is eigenaar gebouw, leden hebben een exclusief gebruiksrecht op een
prive gedeelte.
Dak is gemeenschappelijk eigendom. Als hier een opbouw op komt neemt de
waarde van het gebouw toe. Op zich hebben de leden daar niets aan aangezien
de waarde van hun appartementsrecht niet bepaald wordt door de totale waarde
van het pand. Aangezien de VVE eigenaar is en uiteindelijk de oppervlakte
van het gebouw veranderd, dus ook de indexen en de verdeelsleutel van de
totale kosten per jaar, zal je alle aktes van splitsing moeten vernieuwen.
Oude vervalt, nieuwe wordt van kracht. Alle eigenaren moeten hieraan
meewerken. Alle hypotheekbanken moeten hun toestemming geven hiervoor. Als
bijv. van de 15 eigenaren 1 of 2 tegen zijn valt bij de kantonrechter met de
juiste argumenten een machtiging af te dwingen zodat deze ook meewerken. De
hypotheekbanken mogen geen bezwaar hebben aangezien de opbouw niet van
invloed is op de waarde van het appartementsRECHT van de andere bewoners.
Het gevolg dat de VVE eigenaar is van het gebouw houdt strikt juridisch het
volgende in:
VVE kan alleen opdracht geven aan een aannemer, ik niet...ik ben immers geen
eigenaar van het gebouw en dus niet beschikkingsbevoegd.
VVE moet bouwvergunning aanvragen.
VVE moet aannemer betalen.
Besluit zoiets als: de VVE geeft opdracht om een opbouw te plaatsen voor
rekening en risico van de eigenaar van appartementsrecht nummer 1 waarbij
dit exclusieve gebruiksrecht van dit privegedeelte wordt verkocht aan de
eigenaar van appartementsrecht nummer 1. De eigenaar van dit app.recht zal
een waarborg som moeten storten in de vereningskas ten waarde van 125% van
alle totale kosten. Juridisch onderzoek, aanpassingen alle aktes, kosten
bouwkundig, vergunningen en de aanneemsom.
Kortom het is een erg ingewikkelde operatie maar niet onmogelijk. Ik schat
in dat ik veel moet lobby-en om bij de bewoners goodwill te kweken maar ik
ben bang dat ik ze een ticket Aruba zal moeten aanbieden (enkele reis
natuurlijk) om iedereen mee te krijgen.
Ik zit nu eigenlijk gelijk nog even te denken hoe je de extra
onderhoudskosten voor schilderwerk voor zo'n opbouw zou kunnen doorrekenen
aan mij. Nu betaald ik natuurlijk zowieso al meer servicekosten door de
vergrote oppervlakte. Meer stookkosten (wij hebben blokverwarming zonder
warmtemeters) zullen er ook zijn maar dat wordt via de opp. verdeelsleutel
berekend. Het maakt niet uit hoeveel je stookt momenteel alles gaat uit de
pot. Voorstel voor warmtemeters is niet interessant want de bovenste etage
stookt zich uiteraard een ongeluk en de etages daaronder krijgen al genoeg
warmte door de leidingen en het feit dat ze helemaal ingebouw liggen.
Nou ja...wordt vervolgd!
Remco
Jan van Aalderen (Z)
>
> Zojuist uitgebreid contact gehad met de notaris over deze zaak.
>
> Conclusie is het volgende:
>
> VVE is eigenaar gebouw, leden hebben een exclusief gebruiksrecht op een
> prive gedeelte.
> Dak is gemeenschappelijk eigendom. Als hier een opbouw op komt neemt de
> waarde van het gebouw toe. Op zich hebben de leden daar niets aan aangezien
Die waardetoename is nog maar zeer de vraag.
Esthetisch/architectonische overwegingen zijn daarbij een factor (een
welstandscommissie kan daar overigens ook een stem in hebben).
> de waarde van hun appartementsrecht niet bepaald wordt door de totale waarde
> van het pand. Aangezien de VVE eigenaar is en uiteindelijk de oppervlakte
> van het gebouw veranderd, dus ook de indexen en de verdeelsleutel van de
> totale kosten per jaar, zal je alle aktes van splitsing moeten vernieuwen.
Er is maar één akte van splitsing, normaliter. Overigens zijn zowel de
waarde van een privégedeelte als de oppervlakte factoren die de
kostenomslag en de stemmenverhouding kunnen bepalen. Overigens: vaak
hebben alle app.rechten 1 stem, ook al is ieders aandeel in de
kostenomslag verschillend. In dat geval: geen probleem. Is nu ieders
aandeel gelijk en ieder app.recht 1 stem, dan kun je een hevige
discussie verwachten over de vraag of de eigenaar van een vergroot
app.recht, die meer gaat betalen, ook een extra stem moet krijgen.
Iets om tevoren even over na te denken. Ik zou -als lid- gelijk
blijven van het stemrecht eisen.
> Oude vervalt, nieuwe wordt van kracht. Alle eigenaren moeten hieraan
> meewerken. Alle hypotheekbanken moeten hun toestemming geven hiervoor. Als
> bijv. van de 15 eigenaren 1 of 2 tegen zijn valt bij de kantonrechter met de
> juiste argumenten een machtiging af te dwingen zodat deze ook meewerken. De
> hypotheekbanken mogen geen bezwaar hebben aangezien de opbouw niet van
> invloed is op de waarde van het appartementsRECHT van de andere bewoners.
>
> Het gevolg dat de VVE eigenaar is van het gebouw houdt strikt juridisch het
> volgende in:
>
> VVE kan alleen opdracht geven aan een aannemer, ik niet...ik ben immers geen
> eigenaar van het gebouw en dus niet beschikkingsbevoegd.
>
> VVE moet bouwvergunning aanvragen.
>
> VVE moet aannemer betalen.
De VvE kan jou schriftelijk machtigen, onder stringente voorwaarden,
waarbij tevens jouw verplichtingen jegens de VvE en die van de
aannemer jegens de VvE kunnen worden vastgelegd. Een
tripartite-kontrakt, zodat niemand zich jegens een ander kan beroepen
op onwetendheid aangaande beperkingen in de bevoegdheden van de derde.
Als belanghebbend lid zou ik niet accepteren dat de aannemer en de VvE
onderling de zaken regelen, en ik alleen de rekeningen krijg. Als VvE
zou ik niet accepteren, dat de VvE naar de aannemer als enige
opdrachtgever optreedt.
> Besluit zoiets als: de VVE geeft opdracht om een opbouw te plaatsen voor
> rekening en risico van de eigenaar van appartementsrecht nummer 1 waarbij
> dit exclusieve gebruiksrecht van dit privegedeelte wordt verkocht aan de
> eigenaar van appartementsrecht nummer 1. De eigenaar van dit app.recht zal
> een waarborg som moeten storten in de vereningskas ten waarde van 125% van
> alle totale kosten. Juridisch onderzoek, aanpassingen alle aktes, kosten
> bouwkundig, vergunningen en de aanneemsom.
Met die aanpak zou je in onze VvE niet wegkomen, aangezien ik mij op
het standpunt zou stellen dat de VvE voor elk financieel risico
gevrijwaard moet blijven. Daaronder valt ook insolvabiliteit
jouwerzijds, waarbij de VvE een schade op jouw appartementsrecht zal
willen verhalen. Daar komt jouw hypotheeknemer om de hoek kijken; jij
zult overigens waarschijnlijk sowieso je hypotheek moeten vergroten.
Ik zou niet accepteren dat de VvE als enige optreedt als
opdrachtgever, maar eisen dat de zaken tripartite geregeld worden. En
dat zeker als er een externe administrateur is, omdat dan de belangen
van de andere VvE-leden op geen enkele wijze worden beschermd (die
doen namelijk meestal geen flikker meer dan jaarlijks een stel notulen
maken en klakkeloos alles betalen wat er aan rekeningen binnenkomt;
als je een van de betere treft wordt er wellicht zo eens per jaar nog
een wanbetaler gemaand). De leden zijn er dan nog het best mee gebaat,
als de belanghebbende de zaak zelf begeleidt, eventueel onder toezicht
van een technische commissie die moet beslissen over onvoorziene zaken
en complicaties waar moet worden afgeweken van het bestek of de
aannemer bijsturing behoeft.
> Kortom het is een erg ingewikkelde operatie maar niet onmogelijk. Ik schat
> in dat ik veel moet lobby-en om bij de bewoners goodwill te kweken maar ik
> ben bang dat ik ze een ticket Aruba zal moeten aanbieden (enkele reis
> natuurlijk) om iedereen mee te krijgen.
Ja, als je iets bijzonders wilt geeft dat altijd een hoop geouwehoer,
en vaak ook nog voor het grootste deel van de nutteloze soort.
Als ik in jouw schoenen stond, zou ik proberen voor elkaar te krijgen
dat er een extra verdieping op het gebouw komt: voor wie dat wil een
uitbreiding boven zijn eigen woning, bij wie dat niet wil wordt de
bovenverdieping bijvoorbeeld een HAT-eenheid. Dat doet het politiek
ook goed bij de gemeente, gezien het tekort aan starterswoninkjes.
Maar de bouwkundige situatie moet dat natuurlijk wel mogelijk maken:
het kan een extra galerij betekenen, wat bij alleen een uitbreiding op
de bestaande app natuurlijk niet nodig is. Maar als er toch gebouwd
wordt, is het daktechnisch verstandiger als het hele dak bebouwd
wordt, en per m2 goedkoper om meer te bouwen dan 1 uitbreiding.
> Ik zit nu eigenlijk gelijk nog even te denken hoe je de extra
> onderhoudskosten voor schilderwerk voor zo'n opbouw zou kunnen doorrekenen
> aan mij. Nu betaald ik natuurlijk zowieso al meer servicekosten door de
> vergrote oppervlakte. Meer stookkosten (wij hebben blokverwarming zonder
Als het goed geregeld wordt, neemt voor elke uitbreiding - ik ga er
even van uit dat je het niet als enige doet - het totaal aantal
omslag-aandelen toe. Dat resulteert automatisch in een dekking van de
onderhoudslasten voor de gemeenschappelijke zaken aan de
uitbreidingen.
> warmtemeters) zullen er ook zijn maar dat wordt via de opp. verdeelsleutel
> berekend. Het maakt niet uit hoeveel je stookt momenteel alles gaat uit de
> pot. Voorstel voor warmtemeters is niet interessant want de bovenste etage
> stookt zich uiteraard een ongeluk en de etages daaronder krijgen al genoeg
> warmte door de leidingen en het feit dat ze helemaal ingebouw liggen.
In een goed stookkostenverdeelsysteem worden liggingsfaktoren
gecorrigeerd. Dit gebeurt bij verdampingsmeters door aan de radiatoren
in ruimtes waarvoor correctiefactoren gelden - dwz o.m. de vertrekken
die grenzen aan onverwarmde ruimtes, aan het dak, aan zijmuren en die
gelegen zijn boven de bergingen - een meetschaal te koppelen die een
berekend aantal punten lager is (waarbij dus de meetstreepjes verder
van elkaar staan) dan strikt volgens de capaciteit van de radiator zou
moeten. Voorts zijn er twee vaste aanslagen, t.w. 25%-35% (bij ons
25%, om het effect van zuinig stoken extra te stimuleren) van de
energiekosten die via de gewone verhouding worden omgeslagen, en de
natuurlijke verdamping van de metervloeistof, die ook zonder verbruik
voor 0,25-1,00 eenheid (afh van de grootte van de schaal én de
temperatuur in het vertrek) zorgt.
Maar met 15 woningen zou ik niet op voorhand durven beweren dat zo'n
systeem netto geld oplevert, en dat is natuurlijk wel een belangrijk
argument om het al dan niet te doen. Niet het enige, want besparing
van energie is natuurlijk een moreel argument dat ook meetelt. In ons
gebouw van 48 woningen bespaarden we 15% netto - dus voordeel minus
kosten - op de stooknota's, waarbij we het goedkoopste systeem hebben,
t.w. verdampingsmeters.
Het effect was voor ons goed te berekenen, omdat we het verschil
tussen het laatste seizoen zonder en het tweede seizoen mét meters (de
ene winter is immers de andere niet; het eerste seizoen geeft geen
goed beeld omdat men dan het schrikeffect van de eerste stooknota nog
niet heeft ervaren) exact konden nagaan, doordat naast ons twee
identieke gebouwen staan die nog geen verdeelsysteem hadden en dus als
vergelijking konden worden gebruikt om het effect van seizoenvariaties
uit te schakelen.
>
> Nou ja...wordt vervolgd!
>
> Remco
Remco de Ridder
> waarde van een privégedeelte als de oppervlakte factoren die de
> kostenomslag en de stemmenverhouding kunnen bepalen. Overigens: vaak
> hebben alle app.rechten 1 stem, ook al is ieders aandeel in de
> kostenomslag verschillend. In dat geval: geen probleem. Is nu ieders
> aandeel gelijk en ieder app.recht 1 stem, dan kun je een hevige
> discussie verwachten over de vraag of de eigenaar van een vergroot
> app.recht, die meer gaat betalen, ook een extra stem moet krijgen.
> Iets om tevoren even over na te denken. Ik zou -als lid- gelijk
> blijven van het stemrecht eisen.
Wij hebben A en B kosten: de ene oppervlakte afhankelijk de andere per
wooneenheid. Mijn stem is daarin 18 van de 212 stemmen.
>
>
> De VvE kan jou schriftelijk machtigen, onder stringente voorwaarden,
> waarbij tevens jouw verplichtingen jegens de VvE en die van de
> aannemer jegens de VvE kunnen worden vastgelegd. Een
> tripartite-kontrakt, zodat niemand zich jegens een ander kan beroepen
> op onwetendheid aangaande beperkingen in de bevoegdheden van de derde.
>
Ah...goed te weten dat zoiets bestaat...sta ik tenminste weer sterker om een
en ander juridisch goed voor elkaar te krijgen richting de VVE.
>
> Met die aanpak zou je in onze VvE niet wegkomen, aangezien ik mij op
> het standpunt zou stellen dat de VvE voor elk financieel risico
> gevrijwaard moet blijven. Daaronder valt ook insolvabiliteit
> jouwerzijds, waarbij de VvE een schade op jouw appartementsrecht zal
> willen verhalen. Daar komt jouw hypotheeknemer om de hoek kijken; jij
> zult overigens waarschijnlijk sowieso je hypotheek moeten vergroten.
> Ik zou niet accepteren dat de VvE als enige optreedt als
> opdrachtgever, maar eisen dat de zaken tripartite geregeld worden. En
> dat zeker als er een externe administrateur is, omdat dan de belangen
> van de andere VvE-leden op geen enkele wijze worden beschermd (die
> doen namelijk meestal geen flikker meer dan jaarlijks een stel notulen
> maken en klakkeloos alles betalen wat er aan rekeningen binnenkomt;
> als je een van de betere treft wordt er wellicht zo eens per jaar nog
> een wanbetaler gemaand). De leden zijn er dan nog het best mee gebaat,
Nu is de administrateur inderdaad extern maar een aangezien dit een goede
vriend van mijn buurman is zal hij meewerken om dit zo goed mogelijk te
begeleiden. Zijn zegen heb ik.... en de Technische commissie...tja daar ben
ik de meest actieve momenteel van...
> als de belanghebbende de zaak zelf begeleidt, eventueel onder toezicht
> van een technische commissie die moet beslissen over onvoorziene zaken
> en complicaties waar moet worden afgeweken van het bestek of de
> aannemer bijsturing behoeft.
>
> > Kortom het is een erg ingewikkelde operatie maar niet onmogelijk. Ik
schat
> > in dat ik veel moet lobby-en om bij de bewoners goodwill te kweken maar
ik
> > ben bang dat ik ze een ticket Aruba zal moeten aanbieden (enkele reis
> > natuurlijk) om iedereen mee te krijgen.
>
> Ja, als je iets bijzonders wilt geeft dat altijd een hoop geouwehoer,
> en vaak ook nog voor het grootste deel van de nutteloze soort.
>
> Als ik in jouw schoenen stond, zou ik proberen voor elkaar te krijgen
> dat er een extra verdieping op het gebouw komt: voor wie dat wil een
> uitbreiding boven zijn eigen woning, bij wie dat niet wil wordt de
> bovenverdieping bijvoorbeeld een HAT-eenheid. Dat doet het politiek
> ook goed bij de gemeente, gezien het tekort aan starterswoninkjes.
> Maar de bouwkundige situatie moet dat natuurlijk wel mogelijk maken:
> het kan een extra galerij betekenen, wat bij alleen een uitbreiding op
> de bestaande app natuurlijk niet nodig is. Maar als er toch gebouwd
> wordt, is het daktechnisch verstandiger als het hele dak bebouwd
> wordt, en per m2 goedkoper om meer te bouwen dan 1 uitbreiding.
Het betreft een portiekflat van 4 etages... De buurman en ik zijn de enige
bewoners op de 4e. De buurman wil alleen waarschijnlijk niet meedoen...Hij
vindt het prima..."zolang ik maar niet op "ZIJN" dak kom. Er is al een
toegang tot het dak via het trappenhuis(nooduitgang namelijk)
>
> > Ik zit nu eigenlijk gelijk nog even te denken hoe je de extra
> > onderhoudskosten voor schilderwerk voor zo'n opbouw zou kunnen
doorrekenen
> > aan mij. Nu betaald ik natuurlijk zowieso al meer servicekosten door de
> > vergrote oppervlakte. Meer stookkosten (wij hebben blokverwarming zonder
>
> Als het goed geregeld wordt, neemt voor elke uitbreiding - ik ga er
> even van uit dat je het niet als enige doet - het totaal aantal
> omslag-aandelen toe. Dat resulteert automatisch in een dekking van de
> onderhoudslasten voor de gemeenschappelijke zaken aan de
> uitbreidingen.
Volgens mij niet....de verdeelsleutel wordt anders...op basis van de huidige
begroting(voor verbouwing) zal ik dan meer gaan betalen. Maar naar de
verbouwing wordt en de verdeelsleutel anders en de begroting zal aangepast
moeten worden wegens meer onderhoud.
wekkel
> Zojuist uitgebreid contact gehad met de notaris over deze zaak.
>
>
> Remco
Hoe kom je erbij dat de VVE eigenaar is van de appartementsrechten?
Het appartementsrecht wordt gekarakteriseerd door het hebben van een
aandeel in een gemeenschap met een exlusief gebruiksrecht tot een
gedeelte van die gemeenschap. De rechthebbende tot een
appartementsrecht is dus medeeigenaar van de gemeenschap. De VVE voert
het beheer over de gemeenschap, uitgezonderd delen, die voor
afzonderlijk gebruik bestemt zijn, maar kan niet beschikken. Voor
beschikken is medewerking nodig van alle deelgenoten cq.
appartementseigenaren. De VVE is (als verplichte vereniging) in het
leven gesteld om de gemeenschap "bestuurbaar" te houden. Het is
ondoenlijk om voor onderhoudsklussen elke keer unanimiteit nodig te
hebben, vandaar dat dit soort beheerskwesties bij normale meerderheid
in een VVE vergadering geregeld kunnen worden. Echte beschikkingsdaden
vereisen echter medewerking van iedere deelgenoot.
De scheiding tussen beheersdaden en beschikkingsdaden is niet geheel
duidelijk. Het bijplaatsen van een extra etage kan echter zonder meer
tot een beschikkingsdaad gerekend worden, waarvoor medewerking van
alle deelgenoten nodig is.
Volgens mij heb je de notaris in kwestie niet goed begrepen.
Remco de Ridder
juridisch geschoold. Ik heb het zo geintepreteerd denk ik. Ik stelde de VVE
voor als de eigenaar van het gebouw , niet de appartementsrechten: m.a.w. de
verzameling van alle eigenaren.
VVE is eigenaar totale gebouw
appartementsRECHT, geen bezit maar een recht op GEBRUIK van een
privegedeelte en gemeensch. ruimten.
Dus wat je wilt zeggen is dat niet de VVE als zodanig maar de leden van de
VVE gezamelijk eigenaar zijn.
En de notaris had het inderdaad over "niet beschikkingsbevoegd" Dank voor
je uitleg m.b.t. beheersdaden en beschikkingsdaden.
CH
"Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
news:3BD74F95...@zonnet.nl...
> CH wrote:
> >
> > "Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
> > news:3BD560FE...@zonnet.nl...
> > > CH wrote:
> > > >
> > > > "Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
> > > > news:3BD382F0...@zonnet.nl...
> > > > > Remco de Ridder wrote:
Knip
> > > > > > - mag het van de gemeente ?
> > > > > De ledenvergadering zal toestemming moeten geven. Anders dan wel
wordt
> > > > > gedacht, heeft de gemeente daar absoluut NIETS over te zeggen.
> > > > Mwoah, even een greep: structuur/streek/bestemmingsplan,
bouwvergunning,
> > > > WMb, welstandscommissie, monumentenwet [ja, er bestaat een flat die
> > monument is], beschermd stadsgezicht. Noem dat maar niets.
> > > Desalniettemin: als je al die wetgeving en regels er nauwkeurig op
> > > naleest, zul je ontdekken dat al die permissies en toestemmingen en
> > > vergunningen absoluut NIETS af doen aaan het feit, dat UITSLUITEND de
> > > LV beslist over toestemming van de VvE.
> > Natuurlijk mogen de leden van de VvE zelf een principebesluit nemen maar
> > daarom mag het nog niet worden uitgevoerd. Daarvoor is een heel
> Je LEEST niet! Er stond " ... heeft de gemeente daar.. over... ". Let
> wel: "DAAR over". Over de vereiste toestemming van de VvE, derhalve.
Voordat je mij, als gereputeerd alfabeet, er van beticht niet te lezen, moet
je zelf de vraag maar eens na lezen. De vraag was of het van de gemeente zou
mogen of niet. In dat kader heb ik jouw bijdrage gelezen. Maar jouw
bedoeling was dus niet om antwoord te geven op de vraag maar kennelijk om de
discussie een heel andere wending te geven. Als je dat doet, zeg dat dan en
ga mij niet ervan beschuldigen dat ik niet leef als ik jouw reactie in het
kader van de oorspronkelijke vraagstelling lees. Of heb je zelf de
oorspronkelijke vraag niet goed gelezen?
En ook slechts enkele woorden schreeuwen blijft heel onbeleefd.
>
> En van een principebesluit van de LV kan weliswaar sprake zijn - bijv:
> we zijn niet tegen, maar kom eerst met een kostenplaatje en de nodige
> vergunningen, dan pas beslissen we", maar uiteindelijk is hoe dan ook
> een besluit van de LV het beslissende.
>
> > vergunningentrajct voor en daar zit de gemeente middenin. M.a.w. de VvE
kan
> > besluiten wat ze wil maar uiteindelijk moet de gemeente zijn fiat geven
of
> > dat plan ook mag worden uitgevoerd. En daar ging de vraag over.
>
> Mijn antwoord ging alleen over wat er stond, en niet over wat jij
> daaruit opmaakt doch wat er niet staat. Je kunt niet elke verklaring
> domweg omkeren, dan doen alsof dat het gestelde is en daar dan tegenin
> gaan.
Mijn antwoord had betrekking op de oorspronkelijke vraag of het van de
gemeente zou mogen.
> > Als je op deze wijze antwoordt dan mag alles in Nederland: je mag hier
nl.
> > alles vinden en voor je zelf besluiten. Maar of je het ook naar buiten
kan
> > en mag brengen of uitvoeren is een andere zaak.
> En als je op jouw wijze leest, klopt er zelden iets van wat een ander
> stelt, want weinig stellingen zijn domweg omkeerbaar.
Je leest niet, Jan! En de logica en inhoud van jouw reactie begrijp ik al
helemaal niet. Ik wijs er alleen maar op dat je je bij je feitelijk handelen
aan bepaalde randvoorwaarden hebt te houden. Is het zo bijzonder of - in
jouw ogen - absurd wat ik stel? Neen hoor. Gewoon een algemeen juridisch
uitgangspunt. Er staat in wezen niet meer of minder dan dat je recht hebt op
van alles en nog wat maar dat je in de uitoefenening van die rechten wordt
beknot door de rechten van anderen. Wie heeft er nu problemen met lezen?
> >
> > > >
> > > > ps: voordat je zelf een ander corrigeert m.b.t. de nettiquette (niet
> > multi-
> > > > maar crossposten) kun je beter eerst zelf ophouden met schreeuwen.
> > Kwestie
> > > > van de splinter en de balk.
> > > > [knip]
> > >
> > > Waar slaat dat nu weer op?
> > >
> >
> > Op jouw pathologische voorkeur voor kapitalen (NIETS, UITSLUITEND, U
VOLGT
> > MIJN WIJZE ZOWEL ALS ONWIJZE RAAD OP EIGEN RISICO !!) terwijl je anderen
er
> > op wijst dat zij zich niet aan de nettiquette houden. Verbeter de
wereld,
> > begin bij jezelf.
>
> Onzin. Een 1-regelige waarschuwing in kapitalen in een sig of een
> enkel woord (vette letters of onderstrepen kan nu eenmaal in platte
> tekst niet) is iets anders dan stukken messagetekst in kapitalen. Dat
> laatste is not done, en dat doe ik ook niet.
>
Het gaat er om dat je ten 1e schreeuwt en ten 2e dat je dat structureel doet
terwijl je wel steeds commentaar hebt op anderen. Dat komt een beetje
hypocriet over. Vandaar de referte aan de splinter en de balk.
Jan van Aalderen (Z)
Op die vraag in de oorspronkelijke post heb ik niet geantwoord,
aangezien het mij tamelijk evident voorkwam dat dat aan de gemeente
zou moeten worden gevraagd. Ik ben ingegaan op de vraag mbt de
vereiste van toestemming door de LV. Omdat vaak door een aantal leden
wordt gedacht dat ze kunnen gaan uitvoeren als ze de nodige ambtelijke
vergunningen hebben, danwel dat de LV niets kan tegenwerpen als die
vergunningen er zijn, heb ik opgemerkt dat de gemeente DAARover -
ofwel: over het geven van toestemming door de LV - niets te zeggen
heeft. EN dat is gewoon zo. Evenals overigens de gemeente niets te
maken heeft met het al dan niet geven van toestemming door de LV bij
haar beoordeling van de aanvraag voor een bouwvergunning en wat dies
meer zij. Dat is een zaak tussen de eigenaar en de VvE.
Vervolgens heb ik geantwoord op JOUW reactie op mijn antwoord, waarin
je argumenten tegen mijn opmerking aanvoert die geen hout snijden.
De oorspronkelijke vraag of de gemeente toestemming moet geven, heb ik
niet beantwoord, noch heb ik gesteld dat geen ambtelijke permissies
vereist zijn. Dat jij dan mijn bijdrage alleen leest in het kader van
één van de punten van de vraagsteller waar ik niet eens op in ga, is
jouw probleem en kennelijk een gevolg van misverstaan van wat ik
schrijf, in casus van het over het hoofd zien van het woordje "daar"
danwel het feit dat dit woordje de werking van de opmerking beperkt
tot de context van de voorafgaande zin. Vandaar de conclusie dat je
niet leest wat er staat.
Hetgeen wellicht jegens jou een beetje cru gesteld is; het overkomt me
dermate frequent dat lezers van mijn wrochtsels in zulke woordjes
vervatte subtiliteiten over het hoofd zien, dat de conclusie gewettigd
lijkt, dat ik mijn volzinnen wellicht soms een tikje te subtiel
formuleer voor usenet-gebruik. :)
..............
>
> >
> > En van een principebesluit van de LV kan weliswaar sprake zijn - bijv:
> > we zijn niet tegen, maar kom eerst met een kostenplaatje en de nodige
> > vergunningen, dan pas beslissen we", maar uiteindelijk is hoe dan ook
> > een besluit van de LV het beslissende.
> >
> > > vergunningentrajct voor en daar zit de gemeente middenin. M.a.w. de VvE
> kan
> > > besluiten wat ze wil maar uiteindelijk moet de gemeente zijn fiat geven
> of
> > > dat plan ook mag worden uitgevoerd. En daar ging de vraag over.
> >
> > Mijn antwoord ging alleen over wat er stond, en niet over wat jij
> > daaruit opmaakt doch wat er niet staat. Je kunt niet elke verklaring
> > domweg omkeren, dan doen alsof dat het gestelde is en daar dan tegenin
> > gaan.
>
> Mijn antwoord had betrekking op de oorspronkelijke vraag of het van de
> gemeente zou mogen.
Nee, want jouw reply op mijn reactie ging daar niet op in. Dat had je
al gedaan.
> > > Als je op deze wijze antwoordt dan mag alles in Nederland: je mag hier
> nl.
> > > alles vinden en voor je zelf besluiten. Maar of je het ook naar buiten
> kan
> > > en mag brengen of uitvoeren is een andere zaak.
>
> > En als je op jouw wijze leest, klopt er zelden iets van wat een ander
> > stelt, want weinig stellingen zijn domweg omkeerbaar.
>
> Je leest niet, Jan! En de logica en inhoud van jouw reactie begrijp ik al
> helemaal niet. Ik wijs er alleen maar op dat je je bij je feitelijk handelen
> aan bepaalde randvoorwaarden hebt te houden. Is het zo bijzonder of - in
> jouw ogen - absurd wat ik stel? Neen hoor. Gewoon een algemeen juridisch
Wat je stelt is op zich niet absurd of fout, maar waar ik over viel
was dat je argumenten tegenwerpt, die - hoe waar ook op zich - in de
context van mijn postje niet relevant waren. Ik lees wel degelijk, en
wel precies wat er staat. Waarmee ik niet wil zeggen dat ik NOOIT een
leesfout zal maken - als ik onfeilbaar was, trok ik een witte jurk aan
en solliciteerde naar een mooi baantje met veel reizen dat ik
binnenkort in Rome vrij zie komen. :)
> uitgangspunt. Er staat in wezen niet meer of minder dan dat je recht hebt op
> van alles en nog wat maar dat je in de uitoefenening van die rechten wordt
> beknot door de rechten van anderen. Wie heeft er nu problemen met lezen?
>
...................
pel
>Zojuist uitgebreid contact gehad met de notaris over deze zaak.
>
>Conclusie is het volgende:
>
>VVE is eigenaar gebouw, leden hebben een exclusief gebruiksrecht op een
>prive gedeelte.
Notaris moet zijn huiswerk overdoen: Boek 5 BW Art. 106 lid 3 geeft
definitie appartementsrecht. Alle kopers van een appartementsrecht zijn
mede-eigenaar van het hele gebouw. Elke koper van een appartementsrecht
heeft een exclusief gebruiksrecht van zijn prive-gedeelte. De VvE heeft
geen bezittingen. De VvE is geen eigenaar van het gebouw. De VvE is alleen
het orgaan waar beslissingen kunnen worden genomen door de mede-eigenaren
van het gebouw m.b.t. de gemeenschappelijke gedeelten.
>Dak is gemeenschappelijk eigendom. Als hier een opbouw op komt neemt de
>waarde van het gebouw toe. Op zich hebben de leden daar niets aan aangezien
>de waarde van hun appartementsrecht niet bepaald wordt door de totale waarde
>van het pand. Aangezien de VVE eigenaar is en uiteindelijk de oppervlakte
>van het gebouw veranderd, dus ook de indexen en de verdeelsleutel van de
>totale kosten per jaar, zal je alle aktes van splitsing moeten vernieuwen.
Nee, de Akte van Splitsing moet gewijzigd omdat de onderlinge verhouding
van de breukdelen en de onderlinge stemverhouding tussen de mede-eigenaren
verandert.
>Oude vervalt, nieuwe wordt van kracht. Alle eigenaren moeten hieraan
>meewerken. Alle hypotheekbanken moeten hun toestemming geven hiervoor. Als
>bijv. van de 15 eigenaren 1 of 2 tegen zijn valt bij de kantonrechter met de
>juiste argumenten een machtiging af te dwingen zodat deze ook meewerken. De
>hypotheekbanken mogen geen bezwaar hebben aangezien de opbouw niet van
>invloed is op de waarde van het appartementsRECHT van de andere bewoners.
>
>Het gevolg dat de VVE eigenaar is van het gebouw houdt strikt juridisch het
>volgende in:
>
>VVE kan alleen opdracht geven aan een aannemer, ik niet...ik ben immers geen
>eigenaar van het gebouw en dus niet beschikkingsbevoegd.
VvE is geen eigenaar: VvE moet wel toestemming verlenen, maar in feite
zijn dat de mede-eigenaren, in vergadering bijeen. De VvE is slechts een
voertuig/constructie om structuur te geven en een plaats t.b.v.
beslissingen van de mede-eigenaren.
>
>VVE moet bouwvergunning aanvragen.
>
>VVE moet aannemer betalen.
Nee, de opdrachtgever moet de bouwvergunning aanvragen. Wel lijkt het me
handig daarbij te voegen: Het vergaderbesluit van de VvE waarbij
toestemming wordt verleend.
De VvE hoeft de aannemer helemaal niet te betalen. Mooie boel zou dat
zijn: Een van de eigenaren wil een etage bovenop zijn gedeelte. Alleen hij
heeft daar voordeel van. En de andere eigenaren zouden middels hun
bijdrage aan de VvE daaraan mee moeten betalen? Ik bedoel hier dus de bouw
zelf. M.b.t. onderhoud later aan het nieuwe gedeelte voorzover het
gemeenschappelijke delen betreft: Nieuwe Akte van Splitsing met nieuwe
breukdelen is beslissend. Eventueel: Boek 5 Art. 121 lid 3. Kantonrechter
stelt dan vast in welke verhouding appartementseigenaren de kosten van
onderhoud dragen.
>
>Besluit zoiets als: de VVE geeft opdracht om een opbouw te plaatsen voor
>rekening en risico van de eigenaar van appartementsrecht nummer 1 waarbij
>dit exclusieve gebruiksrecht van dit privegedeelte wordt verkocht aan de
>eigenaar van appartementsrecht nummer 1. De eigenaar van dit app.recht zal
>een waarborg som moeten storten in de vereningskas ten waarde van 125% van
>alle totale kosten. Juridisch onderzoek, aanpassingen alle aktes, kosten
>bouwkundig, vergunningen en de aanneemsom.
Als mede-eigenaren akkoord zijn en tevens alle benodigde vergunningen van
de gemeente zijn verkregen, lijkt mij dat de eigenaar die wil bouwen, dit
rechtstreeks betaalt. Overigens vraag ik me af: Kan dit allemaal wel
bouwtechnisch gesproken? (Muren, fundering, dakconstructie enz.) Op z'n
minst zou ik beginnen met het laten maken van een bouwkundig rapport.
Zowel mede-eigenaren als de gemeente zullen overtuigd moeten worden van de
technische haalbaarheid.
>Kortom het is een erg ingewikkelde operatie maar niet onmogelijk. Ik schat
>in dat ik veel moet lobby-en om bij de bewoners goodwill te kweken maar ik
>ben bang dat ik ze een ticket Aruba zal moeten aanbieden (enkele reis
>natuurlijk) om iedereen mee te krijgen.
Een goed plan incl. bouwtechnisch rapport lijkt me beter.
>Ik zit nu eigenlijk gelijk nog even te denken hoe je de extra
>onderhoudskosten voor schilderwerk voor zo'n opbouw zou kunnen doorrekenen
>aan mij.
Gemeenschappelijk buitenschilderwerk: Verdeelsleutel kosten in nieuwe Akte
van Splitsing. (Breukdelen bv. gebaseerd op oppervlak appartement.)
Binnenschilderwerk: Op eigen kosten.
Nu betaald ik natuurlijk zowieso al meer servicekosten door de
>vergrote oppervlakte. Meer stookkosten (wij hebben blokverwarming zonder
>warmtemeters) zullen er ook zijn maar dat wordt via de opp. verdeelsleutel
>berekend. Het maakt niet uit hoeveel je stookt momenteel alles gaat uit de
>pot. Voorstel voor warmtemeters is niet interessant want de bovenste etage
>stookt zich uiteraard een ongeluk en de etages daaronder krijgen al genoeg
>warmte door de leidingen en het feit dat ze helemaal ingebouw liggen.
Ook blok CV zal moeten worden uitgebreid. Lijkt me redelijk dat jij dat
dan betaalt. Onderzocht moet worden of CV dat aan kan qua capaciteit.
Overigens zou je m.i. de extra etage beter met eigen CV-ketel kunnen
verwarmen en de blokCV laten voor wat ie is.
Warmtemeters: Breek me de bek niet open: Een grote besodemieterpartij!
Ik zou eens aankaarten: Dakisolatie, te betalen door alle eigenaren van de
bovenste etage. Moment: Bv. als dakbedekking vervangen moet worden.
Kostenverdeling bv.: Dakbedekking zelf: Alle eigenaren (Via kas VvE)
Meerkosten isolatie: Eigenaren bovenste etage, middels extra bijdrage aan
kas VvE. VvE geeft opdracht voor nieuwe dakbedekking plus isolatie.
Principe is, dat als men kiest voor een verdeelsysteem voor de
verwarmingskosten, het een goede gewoonte is de 'schil' van het gebouw te
isoleren, anders betalen degenen onder het dak en degenen op de hoeken
zich blauw. M.i. beste oplossing: Isoleren en blokCV eruit gooien als ie
oud is. Individuele keteltjes nemen. Einde ge-emmer over verdeelsleutels
stookkosten, geen administratie meer op dit punt door VvE of je blauw
betalen aan Warmtemeter BV en dergelijke handelaren in aardgas.
>Nou ja...wordt vervolgd!
>
>Remco
>
>
--
--- Vereniging P.E.L --- --- WEBSITE VERENIGING P.E.L. OP URL: ---
--- Postbus 2602 --- http://clik.to/pel
--- 8901 AC --- -- E-mail: ro...@pel.xs4all.nl --
--- LEEUWARDEN --- --- Telefoon: 058-2671636 ---
New Mail not found. Start whine-pout sequence? (Y/N)
Jan van Aalderen (Z)
>
> "Remco de Ridder" <norde...@chello.nl> writes:
>
> >Zojuist uitgebreid contact gehad met de notaris over deze zaak.
> >
> >Conclusie is het volgende:
> >
> >VVE is eigenaar gebouw, leden hebben een exclusief gebruiksrecht op een
> >prive gedeelte.
>
> Notaris moet zijn huiswerk overdoen: Boek 5 BW Art. 106 lid 3 geeft
> definitie appartementsrecht. Alle kopers van een appartementsrecht zijn
> mede-eigenaar van het hele gebouw. Elke koper van een appartementsrecht
> heeft een exclusief gebruiksrecht van zijn prive-gedeelte. De VvE heeft
> geen bezittingen. De VvE is geen eigenaar van het gebouw. De VvE is alleen
> het orgaan waar beslissingen kunnen worden genomen door de mede-eigenaren
> van het gebouw m.b.t. de gemeenschappelijke gedeelten.
Je hebt natuurlijk gelijk, maar de VvE vertegenwoordigt jegens derden
wel de gezamenlijke eigenaren als zodanig. Voor de praktijk van
alledag en in het dagelijks spraakgebruik zegt men over de
gemeenschappelijke gedeelten en zaken meestal "dat is van de VvE".
Ik vermoed, dat de notaris zich eenvoudig heeft willen uitdrukken, en
daar zijn ze meestal niet zo goed in. :)
> >Dak is gemeenschappelijk eigendom. Als hier een opbouw op komt neemt de
> >waarde van het gebouw toe. Op zich hebben de leden daar niets aan aangezien
> >de waarde van hun appartementsrecht niet bepaald wordt door de totale waarde
> >van het pand. Aangezien de VVE eigenaar is en uiteindelijk de oppervlakte
> >van het gebouw veranderd, dus ook de indexen en de verdeelsleutel van de
> >totale kosten per jaar, zal je alle aktes van splitsing moeten vernieuwen.
>
> Nee, de Akte van Splitsing moet gewijzigd omdat de onderlinge verhouding
> van de breukdelen en de onderlinge stemverhouding tussen de mede-eigenaren
> verandert.
Dat zegt hij, per saldo.
> >Oude vervalt, nieuwe wordt van kracht. Alle eigenaren moeten hieraan
> >meewerken. Alle hypotheekbanken moeten hun toestemming geven hiervoor. Als
> >bijv. van de 15 eigenaren 1 of 2 tegen zijn valt bij de kantonrechter met de
> >juiste argumenten een machtiging af te dwingen zodat deze ook meewerken. De
> >hypotheekbanken mogen geen bezwaar hebben aangezien de opbouw niet van
> >invloed is op de waarde van het appartementsRECHT van de andere bewoners.
> >
> >Het gevolg dat de VVE eigenaar is van het gebouw houdt strikt juridisch het
> >volgende in:
> >
> >VVE kan alleen opdracht geven aan een aannemer, ik niet...ik ben immers geen
> >eigenaar van het gebouw en dus niet beschikkingsbevoegd.
>
> VvE is geen eigenaar: VvE moet wel toestemming verlenen, maar in feite
> zijn dat de mede-eigenaren, in vergadering bijeen. De VvE is slechts een
> voertuig/constructie om structuur te geven en een plaats t.b.v.
> beslissingen van de mede-eigenaren.
> >
> >VVE moet bouwvergunning aanvragen.
> >
> >VVE moet aannemer betalen.
>
> Nee, de opdrachtgever moet de bouwvergunning aanvragen. Wel lijkt het me
> handig daarbij te voegen: Het vergaderbesluit van de VvE waarbij
> toestemming wordt verleend.
Strikt genomen overbodig: het gaat de instanties formeel niets aan of
de VvE al dan niet toestemming heeft verleend, dat is het probleem van
de eigenaar. Als is het natuurlijk wel een mooi stukje service van BWT
als ze eigenaren van een appartementsrecht zonodig wijzen op de
vereiste van toestemming der LV.
Niet ondenkbaar is overigens ook, dat de VvE pas formeel toestemming
verleent tegen overlegging van een bouwvergunning, en dat een
ambtenaar van BWT, die wel de klok heeft horen luiden maar niet weet
waar de klepel hangt, de aanvraag pas behandelt als een verklaring van
geen bezwaar van de VvE-bestuurder wprdt overlegd. Patstellinkje, dus.
(De betreffende ambtenaar is destijds overigens met het wetboek in de
hand omgepraat, en de VvE zwichtte voor het argument dat men geen
legeskosten gaat maken voor een bouwaanvraag zonder eerst de gratis
toestemming van de LV te vragen).
> De VvE hoeft de aannemer helemaal niet te betalen. Mooie boel zou dat
> zijn: Een van de eigenaren wil een etage bovenop zijn gedeelte. Alleen hij
> heeft daar voordeel van. En de andere eigenaren zouden middels hun
> bijdrage aan de VvE daaraan mee moeten betalen? Ik bedoel hier dus de bouw
> zelf. M.b.t. onderhoud later aan het nieuwe gedeelte voorzover het
> gemeenschappelijke delen betreft: Nieuwe Akte van Splitsing met nieuwe
> breukdelen is beslissend. Eventueel: Boek 5 Art. 121 lid 3. Kantonrechter
> stelt dan vast in welke verhouding appartementseigenaren de kosten van
> onderhoud dragen.
Goed punt. Echter, mij dunkt: tenzij de eigenaren daar onderling
uitkomen via de door de notaris op te stellen nieuwe akte. De praktijk
zal echter wel leren, dat er altijd één dwarsligger is, en als de
rechter er toch bij betrokken wordt is het inderdaad beter hem meteen
nieuwe kostenomslag even te laten vaststellen. Het zou me overigens
sterk verbazen, als de rechter dat niet gewoon aan de notaris
delegeerde.
Punt reeds genoemd. EIgen CV is niet overal technisch mogelijk, en
vaak veel duurder dan een ketelhuisrenovatie. Natuurlijk is het wel te
doen, de bovenverdieping vanuit de opbouw van individuele CV te
voorzien, maar dat impliceert loskoppelen van die woningen van de
blok-CV, en daar zitten heel veel haken en ogen aan als men dat op een
voor iedereen eerlijke manier wil regelen. Gewoon aansluiten op de
bestaande blokCV is waarschijnlijk het goedkoopst voor iedereen. Als
de huidige CV daardoor iets te klein wordt, zal isoleren van het
gebouw, als dat nog niet gebeurd is, wellicht zinvoller zijn - in de
zin van economisch meer verantwoord op langere termijn - dan een
grotere CV, gesteld al dat daar ruimte voor is.
> Warmtemeters: Breek me de bek niet open: Een grote besodemieterpartij!
> Ik zou eens aankaarten: Dakisolatie, te betalen door alle eigenaren van de
> bovenste etage. Moment: Bv. als dakbedekking vervangen moet worden.
Waar een opbouw komt, wordt dat uiteraard meteen meegenomen. Maar men
kan als LV niet beslissen dat er voor rekening van de bovenste etage
geïsoleerd gaat worden. Bovendien zou dat in dit geval ook heel
onredelijk zijn: aangezien in het betreffende gebouw de kosten
hoofdelijk worden omgeslagen, hebben ook alle bewoners evenveel belang
bij elke stookkostenbesparing.
> Kostenverdeling bv.: Dakbedekking zelf: Alle eigenaren (Via kas VvE)
> Meerkosten isolatie: Eigenaren bovenste etage, middels extra bijdrage aan
> kas VvE. VvE geeft opdracht voor nieuwe dakbedekking plus isolatie.
> Principe is, dat als men kiest voor een verdeelsysteem voor de
> verwarmingskosten, het een goede gewoonte is de 'schil' van het gebouw te
> isoleren, anders betalen degenen onder het dak en degenen op de hoeken
> zich blauw. M.i. beste oplossing: Isoleren en blokCV eruit gooien als ie
Dat is niet juist, aangezien een stookkostenverdeelsysteem een
compensatiemethodiek bevat voor ongunstige ligging (t.w.: onder het
dak, aan een buitenmuur, aan een onverwarmde ruimte, boven een
onverwarmde ruimte, boven een onderdoorgang, e.d.). Of het in de
huidige markt nog zo is, weet ik niet zeker, maar het oude
verdampingsmetersysteem van Clorius (Warmtemeter BV) waren twee
correctie methodes in zwang:
(a) de compensatiemethode: alle gelijke ruimten krijgen dezelfde
meterschalen, maar de radiatoren in ruimten waarvoor een reductie
geldt, worden zoveel overgedimensioneerd t.o.v. identieke ruimten in
tussenwoningen, dat de extra warmteafgifte de extra warmteverliezen
compenseert, waarbij dan door de gelijke meters toch dezelfde
meterstand ontstaat. Deze methode is onzorgvuldig bij bestaande bouw,
omdat daar geenszins zeker is dat de verschillen in radiatorcapaciteit
ook precies de extra warmteverliezen * bij hedendaags stookgedrag *
compenseren. Het is niettemin de door v/h Warmtemeter BV en beheerders
vaak gekozen methode, omdat het voor hen lekker simpel is. In een VvE
waarvoor het RvS '73 geldt, heeft dit systeem het extra bezwaar, dat
eigenaren vrij zzijn andere radiatoren te plaatsen, en daarmee het
systeem kunnen frustreren in eigen voordeel (nadeel komt overigens
door onwetendheid ook vaak genoeg voor).
(b) de reductiemethode: voor iedere radiator wordt de juiste schaal
bepaald - dit gebeurt aan de hand van een door TNO empirisch
samengestelde lijst, waarop van elk merk en type radiator de
capaciteitswaarde is aangegeven -, en op de capaciteitswaarde daarvan
worden reductiepercentages voor de betreffende liggingsfactor
toegepast. Bij vervanging van radiatoren gebeurt dit opnieuw.
Overigens wordt via de meting normaal slechts 65% van de energiekosten
omgeslagen, de overige 35% gold als leidingverliezen en werd via de
aw-aanslag verrekend. Destijds bij ons ook. Pas na heftige
correspondentie en onderbouwde argumenten zwichtte WM destijds voor
een besluit van onze LV om dit op te krikken naar 75%, teneinde zuinig
stookgedrag nog meer te belonen. Normaal liet men het percentage
afhangen van de mate van isolatie van ramen en muren, en bij ons was
destijds alleen het dak redelijk goed geïsoleerd.
Uiteraard zit er altijd een onnauwkeurigheidsfactor in zo'n
verdeelsysteem. Maar als het goed en assertief wordt beheerd - dwz er
wordt geen nalatigheid gedoogd, gesjoemel wordt medogenloos
afgestraft, medewerking aan opname en meterwisseling wordt consequent
afgedwongen, en tussenopnames en reparaties worden prompt uitgevoerd;
m.a.w., niet een zogeheten professionele administrateur, maar een
technische commissie houdt toezicht op het beheer en ondersteunt de
meteropnemer -, werkt het redelijk nauwkeurig.
Het doel van bemetering is niet volmaakte accuratesse in de toedeling
van de kosten, maar besparing op de totale kosten - dus ondanks de
extra beheer- en administratiekosten! -, en die wordt in alle mij
bekende gevallen bereikt in het bemeten seizoen dat aanvangt na of
kort voor de toezending van de eerste stooknota's. Die heeft doorgaans
op mussenwarmers een enorm schrikeffect: zo kreeg in ons gebouw, met
destijds -1978- een voorschot van F107/maand, één bewoner een
naheffing van ruim VIERduizend gulden. Die was ook komen klagen, toen
besloten was in de zomer de installatie uit te zetten (de 36
waakvlammen verstookten per maand F 1.000)! Waarom, bleek alras: het
betrof de houder van een restaurant, die al in de ochtend thuis begon
met koken, waarna dan zo rond 16u een aantal grote, urenlang op de CV
warm gehouden wasketels (!) naar het restaurant werden afgevoerd. Al
die jaren had de hele flat meebetaald voor zijn restaurantkeuken. Je
maakt wat mee in zo'n gebouw... :)
> oud is. Individuele keteltjes nemen. Einde ge-emmer over verdeelsleutels
> stookkosten, geen administratie meer op dit punt door VvE of je blauw
> betalen aan Warmtemeter BV en dergelijke handelaren in aardgas.
Als het technisch kan, inderdaad de comfortabelste oplossing. Is dan
de CV stuk, kun je je tenminste nog bij de buren warmen. Echter, wel
een dure. In 1984 is dat bij ons bekeken, en het was ongeveer 2-3 keer
zo duur als vervangen van de collectieve CV. Echter, zodra ook het
leidingnet moet worden vervangen, wordt het bij ons zinvol. Al mag de
ingreep van het omzetten van een verticaal - meestal is er bij blok-CV
een tweetal leidingkolommen per type vertrek - naar een horizontaal
leidingstelsel niet worden onderschat. Denk met name aan
vloerbedekking, behang, gordijnen, vensterbanken, aanrechtbladen,
kortom alles waar nu wel/geen en dan geen/wel leidingen doorheen of
overheen - of achter langs! - lopen. Je moet zo'n beslissing eigenlijk
al 5-10 jaar tevoren nemen, zodat de schade aan interieurs beperkt kan
worden gehouden, omdat men opknappen kan uitstellen tot na de nieuwe
CV.
> >Nou ja...wordt vervolgd!
> >
> >Remco
> >
> >
> --
>
> --- Vereniging P.E.L --- --- WEBSITE VERENIGING P.E.L. OP URL: ---
> --- Postbus 2602 --- http://clik.to/pel
> --- 8901 AC --- -- E-mail: ro...@pel.xs4all.nl --
> --- LEEUWARDEN --- --- Telefoon: 058-2671636 ---
>
>
>
>
>
>
>
>
>
> New Mail not found. Start whine-pout sequence? (Y/N)
--
Vriendelijke groet,
Jan van Aalderen, Amstelveen
*------------------------------------------------------*
Ge volgt mijn wijze raad geheel op eigen risico !
Svp reacties op usenetpostjes ALLEEN in de groep.
*------------------------------------------------------*
pel
>pel wrote:
>>
>> "Remco de Ridder" <norde...@chello.nl> writes:
>>
>> >Zojuist uitgebreid contact gehad met de notaris over deze zaak.
>> >
>> >Conclusie is het volgende:
>> >
>> >VVE is eigenaar gebouw, leden hebben een exclusief gebruiksrecht op een
>> >prive gedeelte.
>>
>> Notaris moet zijn huiswerk overdoen: Boek 5 BW Art. 106 lid 3 geeft
>> definitie appartementsrecht. Alle kopers van een appartementsrecht zijn
>> mede-eigenaar van het hele gebouw. Elke koper van een appartementsrecht
>> heeft een exclusief gebruiksrecht van zijn prive-gedeelte. De VvE heeft
>> geen bezittingen. De VvE is geen eigenaar van het gebouw. De VvE is alleen
>> het orgaan waar beslissingen kunnen worden genomen door de mede-eigenaren
>> van het gebouw m.b.t. de gemeenschappelijke gedeelten.
>
>Je hebt natuurlijk gelijk, maar de VvE vertegenwoordigt jegens derden
>wel de gezamenlijke eigenaren als zodanig. Voor de praktijk van
>alledag en in het dagelijks spraakgebruik zegt men over de
>gemeenschappelijke gedeelten en zaken meestal "dat is van de VvE".
Ik doe het niet zo. Ik zeg, als iemand iets wil m.b.t. gemeenschappelijke
gedeelten: Deze zijn van ons allemaal; u kunt uw idee aankaarten in de
vergadering van de VvE. Beslissing: Meerderheid qua stemmen. Behoudens
zaken die dwingend in reglement staan, maar daar behoort in de vergadering
het bestuur dan op te wijzen.
>Ik vermoed, dat de notaris zich eenvoudig heeft willen uitdrukken, en
>daar zijn ze meestal niet zo goed in. :)
>
>> >Dak is gemeenschappelijk eigendom. Als hier een opbouw op komt neemt de
>> >waarde van het gebouw toe. Op zich hebben de leden daar niets aan aangezien
>> >de waarde van hun appartementsrecht niet bepaald wordt door de totale waarde
>> >van het pand. Aangezien de VVE eigenaar is en uiteindelijk de oppervlakte
>> >van het gebouw veranderd, dus ook de indexen en de verdeelsleutel van de
>> >totale kosten per jaar, zal je alle aktes van splitsing moeten vernieuwen.
>>
>> Nee, de Akte van Splitsing moet gewijzigd omdat de onderlinge verhouding
>> van de breukdelen en de onderlinge stemverhouding tussen de mede-eigenaren
>> verandert.
>
>Dat zegt hij, per saldo.
M.i. ontkomt men niet aan wijziging Akte van Splitsing: De tekening alleen
al komt niet meer overeen met de realiteit. Als men in de Akte nu al werkt
met breukdelen, lijkt het mij logisch (oppervlaktewijziging 1 appartement)
deze aan te passen. Als men qua stemverhouding simpel werkt met 1 flat=1
stem, zou men kunnen overwegen dat zo te laten. Werkt men nu al met x
stemmen/flat bv. op basis van oppervlakte, dan zou ik voorstellen ook de
stemverhouding aan te passen. M.a.w.: Voortborduren op de bestaande
systematiek in de Akte lijkt mij het meest praktisch.
>> >Oude vervalt, nieuwe wordt van kracht. Alle eigenaren moeten hieraan
>> >meewerken. Alle hypotheekbanken moeten hun toestemming geven hiervoor. Als
>> >bijv. van de 15 eigenaren 1 of 2 tegen zijn valt bij de kantonrechter met de
>> >juiste argumenten een machtiging af te dwingen zodat deze ook meewerken. De
>> >hypotheekbanken mogen geen bezwaar hebben aangezien de opbouw niet van
>> >invloed is op de waarde van het appartementsRECHT van de andere bewoners.
>> >
>> >Het gevolg dat de VVE eigenaar is van het gebouw houdt strikt juridisch het
>> >volgende in:
>> >
>> >VVE kan alleen opdracht geven aan een aannemer, ik niet...ik ben immers geen
>> >eigenaar van het gebouw en dus niet beschikkingsbevoegd.
>>
>> VvE is geen eigenaar: VvE moet wel toestemming verlenen, maar in feite
>> zijn dat de mede-eigenaren, in vergadering bijeen. De VvE is slechts een
>> voertuig/constructie om structuur te geven en een plaats t.b.v.
>> beslissingen van de mede-eigenaren.
>> >
>> >VVE moet bouwvergunning aanvragen.
>> >
>> >VVE moet aannemer betalen.
>>
>> Nee, de opdrachtgever moet de bouwvergunning aanvragen. Wel lijkt het me
>> handig daarbij te voegen: Het vergaderbesluit van de VvE waarbij
>> toestemming wordt verleend.
>
>Strikt genomen overbodig: het gaat de instanties formeel niets aan of
>de VvE al dan niet toestemming heeft verleend, dat is het probleem van
>de eigenaar. Als is het natuurlijk wel een mooi stukje service van BWT
>als ze eigenaren van een appartementsrecht zonodig wijzen op de
>vereiste van toestemming der LV.
Ik zou er niet vrolijk van worden als een eigenaar met een bouwvergunning
loopt te zwaaien en het bestuur van de VvE weet van niks. Voordat je het
weet worden de mede-eigenaren voor voldongen feiten gesteld. Op zo'n
moment zul je snel aktie moeten ondernemen als tot je verbazing
bouwvakkers het dak op klimmen.
BWT zal eigenaren m.i. nergens op wijzen, behalve op datgene wat uit hun
eigen toko komt. BWT's presteren het wel om afzonderlijke eigenaren aan te
schrijven voor herstel gemeenschappelijke delen. (Daar was echter
HR-jurisprudentie over: HR stelde dat in dat geval de VvE als
vertegenwoordiger van alle eigenaren had moeten worden aangeschreven.)
>Niet ondenkbaar is overigens ook, dat de VvE pas formeel toestemming
>verleent tegen overlegging van een bouwvergunning, en dat een
>ambtenaar van BWT, die wel de klok heeft horen luiden maar niet weet
>waar de klepel hangt, de aanvraag pas behandelt als een verklaring van
>geen bezwaar van de VvE-bestuurder wprdt overlegd. Patstellinkje, dus.
Anderzijds: Aanvraag bouwvergunning kost leges. M.b.t. de aanvrager: Wat
is het nut van het betalen van leges en het krijgen van een bouwvergunning
als de mede-eigenaren toestemming weigeren? Ik zou beginnen met plan, plan
indienen bij bestuur VvE, bestuur vormt zich mening en legt e.e.a. voor
aan ledenvergadering, die beslist. Die procedure kost niks. Weigert men,
dan hoef ik geen geld aan (dan) zinloze leges uit te geven.
>(De betreffende ambtenaar is destijds overigens met het wetboek in de
>hand omgepraat, en de VvE zwichtte voor het argument dat men geen
>legeskosten gaat maken voor een bouwaanvraag zonder eerst de gratis
>toestemming van de LV te vragen).
Bouwvergunning of niet: De VvE heeft haar eigen verantwoordelijkheid en
hoeft niet automatisch achter een verleende bouwvergunning aan te hollen.
Doet men dat wel, dan geeft men de macht uit handen richting
gemeente/overheid.
>> De VvE hoeft de aannemer helemaal niet te betalen. Mooie boel zou dat
>> zijn: Een van de eigenaren wil een etage bovenop zijn gedeelte. Alleen hij
>> heeft daar voordeel van. En de andere eigenaren zouden middels hun
>> bijdrage aan de VvE daaraan mee moeten betalen? Ik bedoel hier dus de bouw
>> zelf. M.b.t. onderhoud later aan het nieuwe gedeelte voorzover het
>> gemeenschappelijke delen betreft: Nieuwe Akte van Splitsing met nieuwe
>> breukdelen is beslissend. Eventueel: Boek 5 Art. 121 lid 3. Kantonrechter
>> stelt dan vast in welke verhouding appartementseigenaren de kosten van
>> onderhoud dragen.
>
>Goed punt. Echter, mij dunkt: tenzij de eigenaren daar onderling
>uitkomen via de door de notaris op te stellen nieuwe akte. De praktijk
>zal echter wel leren, dat er altijd één dwarsligger is, en als de
>rechter er toch bij betrokken wordt is het inderdaad beter hem meteen
>nieuwe kostenomslag even te laten vaststellen. Het zou me overigens
>sterk verbazen, als de rechter dat niet gewoon aan de notaris
>delegeerde.
M.i.: Als de rechter wordt gevraagd om een uitspraak zal hij die moeten
geven. Hij kan m.i. niet zeggen: Vandaag geen zin; ga maar naar de
notaris. De notaris kan niks qua wijziging Akte als er geen consensus is.
>> >Besluit zoiets als: de VVE geeft opdracht om een opbouw te plaatsen voor
>> >rekening en risico van de eigenaar van appartementsrecht nummer 1 waarbij
>> >dit exclusieve gebruiksrecht van dit privegedeelte wordt verkocht aan de
>> >eigenaar van appartementsrecht nummer 1. De eigenaar van dit app.recht zal
>> >een waarborg som moeten storten in de vereningskas ten waarde van 125% van
>> >alle totale kosten. Juridisch onderzoek, aanpassingen alle aktes, kosten
>> >bouwkundig, vergunningen en de aanneemsom.
Maar: T.o.v. de aannemer kan de opdrachtgever al het werk doen. En: Wie
opdracht geeft, betaalt de kosten. Natuurlijk is er een waarborgsom, maar
toch: Voor rekening en risico van de eigenaar van appartementsrecht nr. 1
klinkt mooi, maar dat lijkt mij een afspraak tussen de VvE en die
eigenaar, waar de aannemer niets mee nodig heeft. M.a.w.: Het risico ligt
in eerste instantie bij de VvE. Ik zou de eigenaar zelf het risico laten
dragen t.o.v. de aannemer, maar wel een waarborgsom eisen voor alle kosten
die de VvE zelf moet maken voor de wijziging van de akten, juridisch
advies ed. Leges voor vergunningen ed. moet m.i. de eigenaar zelf betalen.
----------------------------- knip --------------------------------------
>> Nu betaald ik natuurlijk zowieso al meer servicekosten door de
>> >vergrote oppervlakte. Meer stookkosten (wij hebben blokverwarming zonder
>> >warmtemeters) zullen er ook zijn maar dat wordt via de opp. verdeelsleutel
>> >berekend. Het maakt niet uit hoeveel je stookt momenteel alles gaat uit de
>> >pot. Voorstel voor warmtemeters is niet interessant want de bovenste etage
>> >stookt zich uiteraard een ongeluk en de etages daaronder krijgen al genoeg
>> >warmte door de leidingen en het feit dat ze helemaal ingebouw liggen.
>>
>> Ook blok CV zal moeten worden uitgebreid. Lijkt me redelijk dat jij dat
>> dan betaalt. Onderzocht moet worden of CV dat aan kan qua capaciteit.
>> Overigens zou je m.i. de extra etage beter met eigen CV-ketel kunnen
>> verwarmen en de blokCV laten voor wat ie is.
>
>Punt reeds genoemd. EIgen CV is niet overal technisch mogelijk, en
>vaak veel duurder dan een ketelhuisrenovatie. Natuurlijk is het wel te
>doen, de bovenverdieping vanuit de opbouw van individuele CV te
>voorzien, maar dat impliceert loskoppelen van die woningen van de
>blok-CV, en daar zitten heel veel haken en ogen aan als men dat op een
>voor iedereen eerlijke manier wil regelen.
Ik bedoelde dit anders: Bestaande blokCV zo laten. Hij maakt van zijn
appartement in feite een maisonette-flat. De nieuwe bovenste etage van
zijn flat (neem aan opp. ongeveer ook 1 flat groot) gewoon met extra eigen
keteltje verwarmen. Hij houdt dus gewoon blokCV voor dat gedeelte wat hij
nu al heeft en krijgt er voor het nieuwe gedeelte een eigen ketel bij. (Op
eigen kosten.) M.a.w.: Er hoeft niks te gebeuren aan de blokCV.
Verwarmings-verdeelsleutels hoeven ook niet gewijzigd.
Gewoon aansluiten op de
>bestaande blokCV is waarschijnlijk het goedkoopst voor iedereen. Als
>de huidige CV daardoor iets te klein wordt, zal isoleren van het
>gebouw, als dat nog niet gebeurd is, wellicht zinvoller zijn - in de
>zin van economisch meer verantwoord op langere termijn - dan een
>grotere CV, gesteld al dat daar ruimte voor is.
Zie boven: In mijn verhaal met een extra eigen CV-keteltje betaalt hij die
zelf en die stookkosten rechtstreeks aan het energiebedrijf.
>> Warmtemeters: Breek me de bek niet open: Een grote besodemieterpartij!
>> Ik zou eens aankaarten: Dakisolatie, te betalen door alle eigenaren van de
>> bovenste etage. Moment: Bv. als dakbedekking vervangen moet worden.
>
>Waar een opbouw komt, wordt dat uiteraard meteen meegenomen.
Ja, alleen daar. Maar er komt geen etage op het gebouw over de volle
lengte. Ik bedoel meer: Kiezen voor dakisolatie over het totale dak als de
dakbedekking toch vervangen moet wordn.
Maar men
>kan als LV niet beslissen dat er voor rekening van de bovenste etage
>geïsoleerd gaat worden. Bovendien zou dat in dit geval ook heel
>onredelijk zijn: aangezien in het betreffende gebouw de kosten
>hoofdelijk worden omgeslagen, hebben ook alle bewoners evenveel belang
>bij elke stookkostenbesparing.
Nee, dat klopt: M.i. moet het zo: LV besluit: Nieuwe dakbedekking gebouw
uit kas VvE. Als men dakisolatie wil, kunnen de eigenaren van de bovenste
etage op basis van consensus onderling voorstellen in de LV: Laten we ook
dakisolatie nemen. Wij, als eigenaren van de bovenste etage zijn bereid
die meerkosten extra in de kas van de VvE te storten. (Uiteraard nadat een
keuze is gemaakt uit de offertes in de LV.) VvE geeft opdracht voor
dakbedekking incl. isolatie.
Nu dit geval: BlokCV en naar ik begreep uit de discussie, een
verdeelsleutel naar oppervlakte. Dan inderdaad komt een besparing ieder
ten goede naar rato van oppervlak. Dan volstaat m.i. gewoon een
meerderheidsbesluit van de LV voor dakbedekking plus isolatie.
Waren wel meer methoden: Knop eraf van radiator en met de radiotang
voorinstelling (radiatoren staan meestal 'afgeknepen' ingesteld)
verdraaien net zolang tot knop begint te lekken. Dan 1 slag terug:
Eindelijk deed radiator goed wat ie moest doen: Warmte geven.
Vrij om extra radiatoren aan te sluiten? Lijkt me een ramp: Jantje bezig
samen met beun, de groepsafsluiter (bv. in gangpad naar de hokken)
dichtgedraaid en alle flats daaronder en daarboven zitten ook in bv. de
woonkamer in de kou. Alweer een reden om te zeggen: Weg met de blokCV.
Over dat compensatiesysteem voor ongunstige ligging: Ten eerste: Heb jij
daar zicht op, hoe ze maar wat verzinnen? Ten tweede: Van monteurs weet ik
hoe er omgekloot werd met de meters. Ten derde: Principieel ben ik van
mening dat ieder gewoon zijn eigen verbruik moet betalen, ongunstige
ligging of niet. Gasmeters zijn geijkt en horen even hard te lopen: 1 kub
gas bij mij op de meter is ook 1 kub gas bij de buren op hun meter als zij
1 kub gas verbruiken. De meters van Warmtemeter lopen echter niet even
hard... Bij de WME's (Warmtemeter Eenheid) gaat het er om, de totale
hoeveelheid verbruikt gas in het gebouw naar rato m.b.v. die WME's naar de
flats toe te rekenen. Er is geen rechtstreekse relatie tussen bv. 10 kub
gas is x WME. Dat is nog niet het ergste, maar nu de kern van de zaak:
Een radiator levert warmte af die gemeten kan worden in Joule of in
calorieen. (1 Joule is 0,239 cal.) Nu gaat het er in feite m.i. toch om,
vast te stellen hoeveel Joule die radiator in een bepaalde tijdsperiode
heeft afgeleverd in de vorm van warmte. De heren van Warmtemeter BV en de
woningcorporatiebobo's hebben altijd beweerd dat er verband ligt tussen de
standen van de warmtemeter en de hoeveelheid warmte. (Laten we er nu even
van uit gaan dat er geen ongunstige ligging is, want het gebouw is
optimaal geisoleerd. M.a.w. alle warmtemeters in het gebouw lopen even
hard bij eenzelfde afgegeven hoeveelheid warmte.) Als hun stelling juist
is, dan moet het toch niet moeilijk zijn mij aan te tonen dat er een recht
evenredig verband is tussen de hoeveelheid afgegeven warmte uit een
radiator en het daarbij behorende aantal WME's. M.a.w. 1 Joule is 0,239
cal. is ??? WME. Noch Warmtemeter BV noch de woningcorporatie noch de
Huurcommissie was daartoe in staat. Meest voor de hand liggende reden: Dat
verband bestaat helemaal niet! Let wel: We hebben het niet over
gasverbruik, maar over in nuttige warmte omgezet gas. Op basis van dat
verbruik en nergens anders op, behoren verdeelsleutels op te worden
geproduceerd, nergens anders op. ALS er correcte verdeelsleutels waren,
dan komt het ook automatisch 'goed' met het leidingverlies (berucht bij
blokCV!) omdat de verdeelsleutels in feite een geldbedrag in stukken
moeten breken. (Stookkosten gebouw.)
Het niet aantoonbare verband tussen de afgegeven hoeveelheid warmte en het
verbruik via de meter is een principieel bezwaar van mij tegen de
warmtemeters bij blokCV. Het suggereert iets wat niet wordt waargemaakt.
Ander punt tegen warmtemeters: Situatie: BlokCV, flats identiek, ieder
betaalt gelijk deel. Bewoners klagen bij verhuurder over hoge stookkosten.
Verhuurder haalde Warmtemeter BV erbij: Meters geplaatst. Het werd winter:
Men wijzigde zijn stookgedrag: We moeten nu zuinig nietwaar? Men draaide
kranen dicht, zeker als men langer dan een dag weg ging. Resultaat: Het
blokCV systeem 'stortte in'. BlokCV is qua transmissieberekening berekend
op: Het halen per vertrek van bepaalde temperaturen bij zoveel graden
onder nul buiten en een bepaalde windsnelheid 'onder gelijktijdige
opwarming van alle radiatoren'. Het hele flatgebouw is qua berekening in
feite 1 huis. Zijn bij de buren kranen dicht, dan koelen de muren teveel
af: De eigen radiatoren alleen zijn er niet op berekend de klus alleen te
klaren. Gevolg toen: Bejaarden in de kou. Conclusie: Een bestaande blokCV
leent zich niet voor bemetering. Wil men het toch: Totaalcapaciteit
vergroten of (beter) schil gebouw isoleren, zodat in feite de blokCV
overcapaciteit krijgt in nieuwe situatie. Daarna: God zegene de greep.
(Zo deed die woningcorporatie het dan maar uiteindelijk)
>(b) de reductiemethode: voor iedere radiator wordt de juiste schaal
>bepaald - dit gebeurt aan de hand van een door TNO empirisch
>samengestelde lijst, waarop van elk merk en type radiator de
>capaciteitswaarde is aangegeven -, en op de capaciteitswaarde daarvan
>worden reductiepercentages voor de betreffende liggingsfactor
>toegepast. Bij vervanging van radiatoren gebeurt dit opnieuw.
Ook dit is in feite gesjoemel. Laten we bij een groot gezin of bij een
bejaarde of bij een ziek kind de gasmeters ook langzamer lopen? Hoorde bij
blokCV ook al eens argument: Wij als bejaarden in het gebouw hebben meer
warmtebehoefte en alleen AOW. Het is normaal dat de jongeren in het gebouw
(die veel afwezig waren) meebetalen daaraan. Wat een kul-argument: Betaal
maar een behoorlijke AOW, zorg voor een redelijke gasprijs en zorg dat het
rendement van 1 verbrande kub gas ophoog gaat.
>
>Overigens wordt via de meting normaal slechts 65% van de energiekosten
>omgeslagen, de overige 35% gold als leidingverliezen en werd via de
>aw-aanslag verrekend. Destijds bij ons ook.
Dus dat had je ook al gezien? Ik ook. In mijn voorbeeld van die flat in de
kou na plaatsing warmtemeters kwam uiteindelijk de eindnota: De
besparingsdoeleinden (minder gasverbruik) waren gehaald, de geldbesparing
door zuinig te stoken niet: De meesten moesten MEER betalen, dankzij die
35% vastrecht en allerlei andere door Warmtemeter BV doorberekende
kosten... Bovendien was het wooncomfort fors afgenomen... De corporatie
stuurde toen men in de kou zat nog een brief: Het advies was, alle kranen
open te draaien... Dat was werkelijk komisch: Ga maar terug naar 'af' en
draai alle kranen gewoon open...
Pas na heftige
>correspondentie en onderbouwde argumenten zwichtte WM destijds voor
>een besluit van onze LV om dit op te krikken naar 75%, teneinde zuinig
>stookgedrag nog meer te belonen. Normaal liet men het percentage
>afhangen van de mate van isolatie van ramen en muren, en bij ons was
>destijds alleen het dak redelijk goed geïsoleerd.
Het percentage vastrecht laten afhangen van de mate van isolatie?? Bij
slechte isolatie verstook je gewoon meer. Hieraan kun je ook weer zien dat
ze hun nota niet goed kunnen onderbouwen, maar hun eigen idiote logica
volgen.
>Uiteraard zit er altijd een onnauwkeurigheidsfactor in zo'n
>verdeelsysteem. Maar als het goed en assertief wordt beheerd - dwz er
>wordt geen nalatigheid gedoogd, gesjoemel wordt medogenloos
>afgestraft, medewerking aan opname en meterwisseling wordt consequent
>afgedwongen, en tussenopnames en reparaties worden prompt uitgevoerd;
>m.a.w., niet een zogeheten professionele administrateur, maar een
>technische commissie houdt toezicht op het beheer en ondersteunt de
>meteropnemer -, werkt het redelijk nauwkeurig.
Wat hebben jullie jezelf werk bezorgd... Je kunt er voortdurend achteraan
en op van alles en nog wat letten. Komt in laatste instantie allemaal door
het collectieve karakter van het verwarmingssysteem.
>Het doel van bemetering is niet volmaakte accuratesse in de toedeling
>van de kosten, maar besparing op de totale kosten - dus ondanks de
>extra beheer- en administratiekosten! -, en die wordt in alle mij
>bekende gevallen bereikt in het bemeten seizoen dat aanvangt na of
>kort voor de toezending van de eerste stooknota's. Die heeft doorgaans
>op mussenwarmers een enorm schrikeffect: zo kreeg in ons gebouw, met
>destijds -1978- een voorschot van F107/maand, één bewoner een
>naheffing van ruim VIERduizend gulden. Die was ook komen klagen, toen
>besloten was in de zomer de installatie uit te zetten (de 36
>waakvlammen verstookten per maand F 1.000)!
36 waakvlammen?? En toch blokCV? Bestaat uit units die cascade geschakeld
zijn? Heb ook wel eens een gezien die naar behoefte automatisch units
bijschakelde en uitdeed met elektronische ontsteking.
Waarom, bleek alras: het
>betrof de houder van een restaurant, die al in de ochtend thuis begon
>met koken, waarna dan zo rond 16u een aantal grote, urenlang op de CV
>warm gehouden wasketels (!) naar het restaurant werden afgevoerd. Al
>die jaren had de hele flat meebetaald voor zijn restaurantkeuken. Je
>maakt wat mee in zo'n gebouw... :)
Geef die man toch een eigen CV-ketel....
>> oud is. Individuele keteltjes nemen. Einde ge-emmer over verdeelsleutels
>> stookkosten, geen administratie meer op dit punt door VvE of je blauw
>> betalen aan Warmtemeter BV en dergelijke handelaren in aardgas.
>
>Als het technisch kan, inderdaad de comfortabelste oplossing. Is dan
>de CV stuk, kun je je tenminste nog bij de buren warmen.
BWT hier gedoogt oplossing: Cv-wandketel in bv. keuken, dubbelwandige pijp
horizontaal naar buiten, onder achterbalkon bovenburen laten doorlopen en
eindje buiten balkon laten uitsteken. (Nooit bij betonrand balkon
bovenburen laten eindigen: Op den duur tasten rookgassen het beton ter
plaatse aan) Gedoogd, want uiteinde pijp moet minstens zoveel meter (is
formule voor) af zitten van dichtbijzijnde openslaande raam. Dat red je
vaak niet qua afstand. Goed maar duurder: LAS-systeem: WandCV-combi in
provisiekast gang of keuken. Dubbelwandige pijp aansluiten op verticaal
lopende dubbelwandige pijp vanaf laagste etage tot dak. (Kasten moeten
zich per etage uiteraard boven elkaar bevinden. Variant: Enkelwandige pijp
op die manier en luchtaanvoer horizontaal bv. naar galerij. Uiteinde
pijp/afstand raam-norm daarbij niet van toepassing; alleen luchtinlaat.
Flats op bovenste etage: Dubbelwandige pijp door dak kan ook. Kan tegelijk
met ketel bij fabriek besteld worden. Stuk dakleer zit al aan de pijp.
(Dit is de oplossing die wordt verkocht 'voor bungalows en garages')
Bij flats die nog een schoorsteen hebben in woonkamer: CV-moederhaard
systeem kan ook. Kun je zowel als kachel (voorjaar/najaar) gebruiken als
CV. (winter) Rookgasafvoer: Schoorsteen. Luchtaanvoer: Smalle pijp;
roostertje in gevel.
Bij de buren warmen? Een goede nieuwe CV-ketel is niet zo vaak stuk. Bij
defecte blokCV heb je reden om gezamenlijk de kroeg in te duiken, dat geef
ik toe...
Echter, wel
>een dure. In 1984 is dat bij ons bekeken, en het was ongeveer 2-3 keer
>zo duur als vervangen van de collectieve CV. Echter, zodra ook het
>leidingnet moet worden vervangen, wordt het bij ons zinvol.
Zie ook naar de gemiddelde besparing/flat over de jaren heen als je een
oude blokCV (laag rendement) vervangt door kleine HR-keteltjes/flat.
Groot-inkoop levert quantum-korting op en in 1 keer opdracht aan 1
installateur voor alle flats ook. Je hebt uiteraard wel als extra:
Sloopkosten oude blokCV plus leidingwerk.
Al mag de
>ingreep van het omzetten van een verticaal - meestal is er bij blok-CV
>een tweetal leidingkolommen per type vertrek - naar een horizontaal
>leidingstelsel niet worden onderschat. Denk met name aan
>vloerbedekking, behang, gordijnen, vensterbanken, aanrechtbladen,
>kortom alles waar nu wel/geen en dan geen/wel leidingen doorheen of
>overheen - of achter langs! - lopen. Je moet zo'n beslissing eigenlijk
>al 5-10 jaar tevoren nemen, zodat de schade aan interieurs beperkt kan
>worden gehouden, omdat men opknappen kan uitstellen tot na de nieuwe
>CV.
Verticale leidingen gewoon boven en beneden afzagen en gaten dicht laten
stoppen. Een netjes werkende installateur HOEFT geen ravage aan te
richten; ik spreek uit eigen ervaring. Uiteraard moet er van alles aan
kant, vertrek na vertrek. Tip: Neem snipperdagen op, geef de mensen die
het moeten doen veel koffie en vrijdagmiddag bier of frisdrank...
Kortom: Je moet er zelf wat bij blijven, zonder ze voor de voeten te
lopen. Uiteraard ziet iedereen er tegenop, maar als alles klaar is, is het
leed al snel geleden.
secretaris P.E.L.
>> --
>>
>> --- Vereniging P.E.L --- --- WEBSITE VERENIGING P.E.L. OP URL: ---
>> --- Postbus 2602 --- http://clik.to/pel
>> --- 8901 AC --- -- E-mail: ro...@pel.xs4all.nl --
>> --- LEEUWARDEN --- --- Telefoon: 058-2671636 ---
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>> New Mail not found. Start whine-pout sequence? (Y/N)
>
>
>--
>Vriendelijke groet,
>Jan van Aalderen, Amstelveen
>*------------------------------------------------------*
> Ge volgt mijn wijze raad geheel op eigen risico !
> Svp reacties op usenetpostjes ALLEEN in de groep.
>*------------------------------------------------------*
--
--- Vereniging P.E.L --- --- WEBSITE VERENIGING P.E.L. OP URL: ---
--- Postbus 2602 --- http://clik.to/pel
--- 8901 AC --- -- E-mail: ro...@pel.xs4all.nl --
--- LEEUWARDEN --- --- Telefoon: 058-2671636 ---
Bad command or file name. Go stand in the corner.
Jan van Aalderen (Z)
*** nl.markt.wonen als f'lup gezet; ***
*** in nl.juridisch teveel off topic ***
pel wrote:
>
> "Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> writes:
>
> >pel wrote:
> >>
> >> "Remco de Ridder" <norde...@chello.nl> writes:
> >>
..................
> >>
> >> Nee, de opdrachtgever moet de bouwvergunning aanvragen. Wel lijkt het me
> >> handig daarbij te voegen: Het vergaderbesluit van de VvE waarbij
> >> toestemming wordt verleend.
> >
> >Strikt genomen overbodig: het gaat de instanties formeel niets aan of
> >de VvE al dan niet toestemming heeft verleend, dat is het probleem van
> >de eigenaar. Als is het natuurlijk wel een mooi stukje service van BWT
> >als ze eigenaren van een appartementsrecht zonodig wijzen op de
> >vereiste van toestemming der LV.
>
> Ik zou er niet vrolijk van worden als een eigenaar met een bouwvergunning
> loopt te zwaaien en het bestuur van de VvE weet van niks. Voordat je het
> weet worden de mede-eigenaren voor voldongen feiten gesteld. Op zo'n
> moment zul je snel aktie moeten ondernemen als tot je verbazing
> bouwvakkers het dak op klimmen.
Enige tact in de presentatie bevordert uiteraard de kans op
medewerking van het bestuur en instemming van de LV. Zelf zou ik eerst
een globaal plan maken, dan het bestuur vragen hoe ze ertegenover
staan en de gelegenheid geven met wijze raad te komen - uit de
adviezen kan ik dan meteen opmaken of de bestuurder uit z'n nek
kletst, want uiteraard heb ik zelf al uitgezocht hoe het zit -,
vervolgens met BWT gaan praten of en onder welke evt voorwaarden het
zal kunnen, dan de LV vragen hoe men ertegenover staat, met als
uitkomst een genotuleerde motie waarin de CV zich bereid verklaart een
uitgewerkt voorstel in overweging te nemen, vervolgens het
offertetraject ingaan, advies vragen aan BWT, dan de gekozen offerte
distribueren onder de leden en een concreet verzoek om toestemming
indienen. Pas als de LV ja zegt, formeel vergunningen gaan aanvragen.
> BWT zal eigenaren m.i. nergens op wijzen, behalve op datgene wat uit hun
> eigen toko komt. BWT's presteren het wel om afzonderlijke eigenaren aan te
> schrijven voor herstel gemeenschappelijke delen. (Daar was echter
> HR-jurisprudentie over: HR stelde dat in dat geval de VvE als
> vertegenwoordiger van alle eigenaren had moeten worden aangeschreven.)
In 1980 kreeg onze VvE een aanschrijving van BWT over losse betondelen
aan de dakrand. Die kregen alle eigenaren in de bus, en hij was aan
mij geadresseerd, omdat ik BWT erbij had gehaald. Ik was toen
secretaris, maar dat is formeel geen bestaande bestuursfunctie. Nu kon
het mij niet schelen dat iedereen wist dat ik BWT had ingeschakeld
voor advies, want dat wist men al. Maar alleen al uit privacy-oogpunt
was het natuurlijk een vrij foute actie, want als de zaken anders
hadden gelegen was ik in de LV natuurlijk de gebeten hond geweest.
Toch vind ik het op zich een goede zaak als BWT een brief aan ALLE
bewoners/leden stuurt, want dan heeft de administrateur geen kans de
zaak stil te houden. In ons geval: in juli '79 gaf de gemeente een
eerste aanmaning, in november '79 werd een renovatievoorstel voor het
dak (wat de betonschade NIET oploste, maar wel de grootste moot van de
reserve naar een vriendje van de adm sluisde voordat de bom van de
betonschade zou barsten!) met keuze uit één oplossing aan de LV
voorgelegd. Geen woord over de maning van BWT, die immers op vele
jaren verwaarlozing wees (de adm/ex-verhuurder vreesde mogelijk een
claim van de VvE). Die betonschade, die al door leden werd gemeld -
logisch; bij zware regen kwam door het dak en een scheur in het beton
in een meterbreed gordijn van water omlaag. Afijn, ik heb toen BT
erbij gehaald omdat ik de opl van de adm niet vertrouwde. Die
inspecteur voelde op z'n tenen staand aan de dakrand, en hield meteen
een stuk beton van een paar kilo in z'n hand. Toen kon hij toen
natuurlijk niet meer om een formele aanschrijving heen, gezien het
aanzienlijke risico als er stukken zouden vallen. Maar ook dit even
terzijde.
> >Niet ondenkbaar is overigens ook, dat de VvE pas formeel toestemming
> >verleent tegen overlegging van een bouwvergunning, en dat een
> >ambtenaar van BWT, die wel de klok heeft horen luiden maar niet weet
> >waar de klepel hangt, de aanvraag pas behandelt als een verklaring van
> >geen bezwaar van de VvE-bestuurder wprdt overlegd. Patstellinkje, dus.
>
> Anderzijds: Aanvraag bouwvergunning kost leges. M.b.t. de aanvrager: Wat
> is het nut van het betalen van leges en het krijgen van een bouwvergunning
> als de mede-eigenaren toestemming weigeren? Ik zou beginnen met plan, plan
> indienen bij bestuur VvE, bestuur vormt zich mening en legt e.e.a. voor
> aan ledenvergadering, die beslist. Die procedure kost niks. Weigert men,
> dan hoef ik geen geld aan (dan) zinloze leges uit te geven.
>
> >(De betreffende ambtenaar is destijds overigens met het wetboek in de
> >hand omgepraat, en de VvE zwichtte voor het argument dat men geen
> >legeskosten gaat maken voor een bouwaanvraag zonder eerst de gratis
> >toestemming van de LV te vragen).
>
> Bouwvergunning of niet: De VvE heeft haar eigen verantwoordelijkheid en
> hoeft niet automatisch achter een verleende bouwvergunning aan te hollen.
Een bouwvergunning als voorwaarde stellen alvorens definitief
toestemming te verlenen, is iets anders dan toestemming verlenen als
een bouwvergunning wordt overlegd.
Het is verstandig als LV de voorwaarde te stellen van verlening van
vereiste toestemmingen voor het door de LV goedgekeurde plan ZONDER
WIJZIGING. Als je dat niet doet, is er een gerede kans dat die bewoner
zaken gaat aanpassen overeenkomstig de wensen van BWT, waarmee de LV
het achteraf niet eens blijkt, zich beroepend op de beperkte
geldigheid van de bouwvergunning en daardoor onmogelijkheid
tussentijds de LV te raadplegen. Ik zou er niet op willen gokken of
zo'n argumentatie in rechte stand houdt als er shit van komt, maar als
je als LV de toestemming in 2 fasen verleend - eerst een
niet-afwijzing als intentieverklaring op het gevraagde concept, en dan
een beslissing over het door BWT etc goedgekeurde plan - voorkom je
dat soort problemen.
> Doet men dat wel, dan geeft men de macht uit handen richting
> gemeente/overheid.
>
> >> De VvE hoeft de aannemer helemaal niet te betalen. Mooie boel zou dat
> >> zijn: Een van de eigenaren wil een etage bovenop zijn gedeelte. Alleen hij
> >> heeft daar voordeel van. En de andere eigenaren zouden middels hun
> >> bijdrage aan de VvE daaraan mee moeten betalen? Ik bedoel hier dus de bouw
> >> zelf. M.b.t. onderhoud later aan het nieuwe gedeelte voorzover het
> >> gemeenschappelijke delen betreft: Nieuwe Akte van Splitsing met nieuwe
> >> breukdelen is beslissend. Eventueel: Boek 5 Art. 121 lid 3. Kantonrechter
> >> stelt dan vast in welke verhouding appartementseigenaren de kosten van
> >> onderhoud dragen.
> >
> >Goed punt. Echter, mij dunkt: tenzij de eigenaren daar onderling
> >uitkomen via de door de notaris op te stellen nieuwe akte. De praktijk
> >zal echter wel leren, dat er altijd één dwarsligger is, en als de
> >rechter er toch bij betrokken wordt is het inderdaad beter hem meteen
> >nieuwe kostenomslag even te laten vaststellen. Het zou me overigens
> >sterk verbazen, als de rechter dat niet gewoon aan de notaris
> >delegeerde.
>
> M.i.: Als de rechter wordt gevraagd om een uitspraak zal hij die moeten
> geven. Hij kan m.i. niet zeggen: Vandaag geen zin; ga maar naar de
> notaris. De notaris kan niks qua wijziging Akte als er geen consensus is.
Niettemin zal de notaris desverzocht best genegen zijn al in de
procedurefase een voorgenomen verdeling richting gerecht te
suggereren, die de rechter eerder zal overnemen dan wat hem door
partijen wordt ingefluisterd.
Dat is technisch te doen en qua uitvoering waarschijnlijk het
eenvoudigst. Maar het betekent wel een extra statutaire kostenomslag
voor de VvE: namelijk voor de stookkosten, die nu gelijk zal zijn aan
die voor onderhoud en andere gemeenschappelijke lasten. Regel je dat
niet, dan zal hij dubbel gaan betalen voor verwarming van de opbouw:
(a) de eigen CV daarin, en (b) het extra aandeel voor de opbouw in de
gemeenschap. De jurisprudentie daarover is helder; er is ooit in
A'veen een proces geweest tussen een VvE en iemand die met toestemming
van de LV een eigen ketel had geïnstalleerd. Hij moest TOCH zijn volle
aandeel in de blok-CV blijven betalen. De rechter stelde hem in het
ongelijk. Als iets anders wordt afgesproken dan wat de statuten
verlangen, moet dat terdege worden vastgelegd. Ik denk in de AvS, maar
wellicht kan het idvv een erfdienstbaarheid.
Als lid van die VvE zou ik eea niet goedkeuren als de formele aspekten
niet goed zijn geregeld, aangezien je erop kunt wachten dat een
volgende bewoner problemen maakt.
> >Gewoon aansluiten op de
> >bestaande blokCV is waarschijnlijk het goedkoopst voor iedereen. Als
> >de huidige CV daardoor iets te klein wordt, zal isoleren van het
> >gebouw, als dat nog niet gebeurd is, wellicht zinvoller zijn - in de
> >zin van economisch meer verantwoord op langere termijn - dan een
> >grotere CV, gesteld al dat daar ruimte voor is.
>
> Zie boven: In mijn verhaal met een extra eigen CV-keteltje betaalt hij die
> zelf en die stookkosten rechtstreeks aan het energiebedrijf.
En zie mijn verhaal: zo simpel gaat het dus niet.
> >> Warmtemeters: Breek me de bek niet open: Een grote besodemieterpartij!
.....................
Vandaar ook dat dat in het model-RvS van 1982 is veranderd. Toen
werden de radiatoren collectief. In de praktijk maakt dat niet zoveel
uit, want men doet maar, maar als er shit van komt heeft de VvE een
dikere stok achter de deur.
> Over dat compensatiesysteem voor ongunstige ligging: Ten eerste: Heb jij
> daar zicht op, hoe ze maar wat verzinnen? Ten tweede: Van monteurs weet ik
Ik heb wel enig vertrouwen in TNO waa het gaat om technische metingen.
De correcte toepassing van het systeem is een ander verhaal: daar moet
je heel kritisch naar kijken, zelf de radiatoroverzichten opvragen en
de gegevens controleren - op 321 meters in ons gebouw heb ik destijds
16 individuele correcties moeten afdwingen; uiteindelijk liep het uit
op totale revisie van de bemetering, omdat men - nadat ik hen hun
eigen systeem had uitgelegd - moest toegeven ten onrechte de
nivelleringsmethode te hebben toegepast op ons radiatorbestand (er
waren namelijk intussen nogal wat radiatoren vervangen, waarbij
doorgaans een kleinere = goedkopere radiator was geplaatst - die wel
dezelfde schaal had gekregen als een grote elders) en alle schalen
gratis aanpaste aan de reductiemethode.
> hoe er omgekloot werd met de meters. Ten derde: Principieel ben ik van
> mening dat ieder gewoon zijn eigen verbruik moet betalen, ongunstige
> ligging of niet. Gasmeters zijn geijkt en horen even hard te lopen: 1 kub
> gas bij mij op de meter is ook 1 kub gas bij de buren op hun meter als zij
Maar als de CV rechts beneden staat, is de 's avonds laat voor
verwarming van jouw werkkamer linksboven verstookte kuub gas
waarschijnlijk 2 kuub gas die door de ketel verstookt is om die warmte
daar af te leveren. Je standpunt is dus gewoon niet realistisch. Als
je dat soort portemonneelogica de doorslag laat geven, krijg je in een
gebouw van 12x10 woningen dat de 40 randbewoners zich blauw betalen en
de 80 tussenwoners goedkoop stoken, terwijl in een gebouw als het onze
- met 36 rand- en 12 tussenwoningen - de kosten nog steeds hoofdelijk
worden omgeslagen omdat het volgens jouw redenering alleen voor de 12
tussenwoners voordelig is een stookkostenverdeelsysteem te plaatsen.
Dat is maatschappelijk ongewenst, want werkt niet mee - zelfs tegen -
ter beperking van het energieverbruik.
> 1 kub gas verbruiken. De meters van Warmtemeter lopen echter niet even
> hard... Bij de WME's (Warmtemeter Eenheid) gaat het er om, de totale
> hoeveelheid verbruikt gas in het gebouw naar rato m.b.v. die WME's naar de
> flats toe te rekenen. Er is geen rechtstreekse relatie tussen bv. 10 kub
> gas is x WME. Dat is nog niet het ergste, maar nu de kern van de zaak:
Inderdaad, en dat is juist het sterke punt.
> Een radiator levert warmte af die gemeten kan worden in Joule of in
> calorieen. (1 Joule is 0,239 cal.) Nu gaat het er in feite m.i. toch om,
> vast te stellen hoeveel Joule die radiator in een bepaalde tijdsperiode
> heeft afgeleverd in de vorm van warmte. De heren van Warmtemeter BV en de
> woningcorporatiebobo's hebben altijd beweerd dat er verband ligt tussen de
> standen van de warmtemeter en de hoeveelheid warmte. (Laten we er nu even
Dat is ook zo, volgens TNO. De relatie is alleen niet volmaakt zuiver,
dus er is een significante onnauwkeurigheidsfactor, als gevolg waarvan
je de toename van de standen enigermate kunt manipuleren Zo is het bij
grote radiatoren voordelig de warmte zo gespreid mogelijk te "vragen",
aangezien de verdamping van de meetvloeistof buitenproportioneel -
t.o.v. de hoeveelheid afgegeven warmte - afneemt bij een lagere
temperatuur van de radiator. Alleen de boel echt belazeren - d.w.z.
niet laten meten terwijl je wel verbruikt - lukt bij verdampingsmeters
niet (bij bepaalde primitieve elektronische systemen wel: je trekt het
voelertje van de radiator en lijmt het later weer vast).
> van uit gaan dat er geen ongunstige ligging is, want het gebouw is
Ook in een goed geisoleerd gebouw zal door een buitenmuur meer warmte
ontsnappen dan door een muur tussen twee verwarmde vertrekken.
> optimaal geisoleerd. M.a.w. alle warmtemeters in het gebouw lopen even
> hard bij eenzelfde afgegeven hoeveelheid warmte.) Als hun stelling juist
Dat is al niet juist: een meter op een grote radiator loopt harder dan
op een kleine; een
> is, dan moet het toch niet moeilijk zijn mij aan te tonen dat er een recht
> evenredig verband is tussen de hoeveelheid afgegeven warmte uit een
> radiator en het daarbij behorende aantal WME's. M.a.w. 1 Joule is 0,239
> cal. is ??? WME. Noch Warmtemeter BV noch de woningcorporatie noch de
> Huurcommissie was daartoe in staat. Meest voor de hand liggende reden: Dat
Allicht niet. De bakker en de slager waarschijnlijk evenmin. Het is
hun vak niet.
> verband bestaat helemaal niet! Let wel: We hebben het niet over
> gasverbruik, maar over in nuttige warmte omgezet gas. Op basis van dat
> verbruik en nergens anders op, behoren verdeelsleutels op te worden
> geproduceerd, nergens anders op. ALS er correcte verdeelsleutels waren,
> dan komt het ook automatisch 'goed' met het leidingverlies (berucht bij
> blokCV!) omdat de verdeelsleutels in feite een geldbedrag in stukken
> moeten breken. (Stookkosten gebouw.)
> Het niet aantoonbare verband tussen de afgegeven hoeveelheid warmte en het
> verbruik via de meter is een principieel bezwaar van mij tegen de
> warmtemeters bij blokCV. Het suggereert iets wat niet wordt waargemaakt.
Je redenering klopt niet mbt leidingverlies. Dat is niet uitsluitend
een gevolg van het verbruik, maar vooral ook van de aanwezigheid van
de faciliteit. Als iedereen stookt, veroorzaakt een gebruik van X wme
veel minder leidingverlies - in % van het verbruik - dan wanneer in de
kleine uurtjes 1 of 2 mensen stoken. Je zou dan mensen die ver van de
ketels wonen meer stookkosten moeten laten betalen omdat er meer gas
verstookt werd om hen aan X wme warmte te helpen.
> Ander punt tegen warmtemeters: Situatie: BlokCV, flats identiek, ieder
> betaalt gelijk deel. Bewoners klagen bij verhuurder over hoge stookkosten.
> Verhuurder haalde Warmtemeter BV erbij: Meters geplaatst. Het werd winter:
> Men wijzigde zijn stookgedrag: We moeten nu zuinig nietwaar? Men draaide
> kranen dicht, zeker als men langer dan een dag weg ging. Resultaat: Het
> blokCV systeem 'stortte in'. BlokCV is qua transmissieberekening berekend
> op: Het halen per vertrek van bepaalde temperaturen bij zoveel graden
> onder nul buiten en een bepaalde windsnelheid 'onder gelijktijdige
> opwarming van alle radiatoren'. Het hele flatgebouw is qua berekening in
> feite 1 huis. Zijn bij de buren kranen dicht, dan koelen de muren teveel
> af: De eigen radiatoren alleen zijn er niet op berekend de klus alleen te
> klaren. Gevolg toen: Bejaarden in de kou. Conclusie: Een bestaande blokCV
> leent zich niet voor bemetering. Wil men het toch: Totaalcapaciteit
> vergroten of (beter) schil gebouw isoleren, zodat in feite de blokCV
> overcapaciteit krijgt in nieuwe situatie. Daarna: God zegene de greep.
> (Zo deed die woningcorporatie het dan maar uiteindelijk)
Bij ons was er geen probleem van dien aard, omdat de radiatoren - in
je geschetste situatie is het de capaciteit van de radiatoren in de
woning die maatgevend is, niet die van de ketels - erop berekend waren
voldoende warmte te leveren, ook al is er aan vier kanten niemand
thuis die stookt. Je moet altijd je radiatoren overdimensioneren,
juist voor dat soort gevallen. Maar ons gebouw was destijds
"luxe-appartementen"; in de WBV-bouw wordt op dat soort posten
geknepen. Het is dus onzin dat dan de blokcv ïnstort": de misplaatste
krenterigheid bij de bouwheer komt aan het licht.
Bruutweg de boel 's nachts helemaal uit zetten werkt trouwens bij
verdampingsmeters averechts, want je haalt de besparing 's ochtends
bij het opwarmen weer ruimschoots in.
> >(b) de reductiemethode: voor iedere radiator wordt de juiste schaal
> >bepaald - dit gebeurt aan de hand van een door TNO empirisch
> >samengestelde lijst, waarop van elk merk en type radiator de
> >capaciteitswaarde is aangegeven -, en op de capaciteitswaarde daarvan
> >worden reductiepercentages voor de betreffende liggingsfactor
> >toegepast. Bij vervanging van radiatoren gebeurt dit opnieuw.
>
> Ook dit is in feite gesjoemel. Laten we bij een groot gezin of bij een
> bejaarde of bij een ziek kind de gasmeters ook langzamer lopen? Hoorde bij
> blokCV ook al eens argument: Wij als bejaarden in het gebouw hebben meer
> warmtebehoefte en alleen AOW. Het is normaal dat de jongeren in het gebouw
> (die veel afwezig waren) meebetalen daaraan. Wat een kul-argument: Betaal
> maar een behoorlijke AOW, zorg voor een redelijke gasprijs en zorg dat het
> rendement van 1 verbrande kub gas ophoog gaat.
Het uitgangspunt van deze methode is, dat iedereen bij gelijk
stookgedrag in een identieke woning dezelfde kosten betaalt. De
warmte-afgifte van het gebouw is een gegeven, en die warmte zowel als
het beperken van de afgifte (isolatie) komen ten laste van de
gemeenschap, niet ten laste van het individu dat toevallig een
ongunstig gelegen woning bewoont. Dus krijgt die bewoner een gunstiger
meetschaal, die zijn "schade" compenseert (ook hier weer: met een
zekere "natte vinger"-factor). Doordat hij dus minder wme heeft, daalt
ook het totaal aantal wme, waarmee de verliezen worden omgeslagen over
de prijs per wme en aldus terecht komen bij iedereen naar gelang zijn
verbruik. Ten dele althans, want de hoeveelheid warmteverliezen is
medebepalend voor het percentage energiekosten dat via de vaste
stookkosten wordt omgeslagen.
> >Overigens wordt via de meting normaal slechts 65% van de energiekosten
> >omgeslagen, de overige 35% gold als leidingverliezen en werd via de
> >aw-aanslag verrekend. Destijds bij ons ook.
>
> Dus dat had je ook al gezien? Ik ook. In mijn voorbeeld van die flat in de
> kou na plaatsing warmtemeters kwam uiteindelijk de eindnota: De
> besparingsdoeleinden (minder gasverbruik) waren gehaald, de geldbesparing
> door zuinig te stoken niet: De meesten moesten MEER betalen, dankzij die
> 35% vastrecht en allerlei andere door Warmtemeter BV doorberekende
Die 35% komt er niet bij, die wordt gewoon ahw op de oude manier
omgeslagen. De kosten van WM lagen bij ons onder de 10% van de
stookkosten, de besparingen kwamen tegen de 20% uit.
> kosten... Bovendien was het wooncomfort fors afgenomen... De corporatie
> stuurde toen men in de kou zat nog een brief: Het advies was, alle kranen
> open te draaien... Dat was werkelijk komisch: Ga maar terug naar 'af' en
> draai alle kranen gewoon open...
Een goed voorbeeld van een slecht voorbereide bemeteringsoperatie. Die
van ons was overigens even slecht voorbereid - en dat moet je mede WM
aanrekenen; daar had de expertise aanwezig behoren te zijn -, maar bij
ons pakte het toevallig goed uit. Dat zal niet in de laatste plaats te
danken geweest zijn aan het regelsysteem van onze CV, de
overgedimensioneerde radiatoren, en last but not least de bouwaard van
de flat. Tweesteens spouwmuren en vloeren van 35 cm dik beton koelen
nu eenmaal niet zo snel af als de vaak gebruikte flutmuurtjes, waarbij
het gebouw schudt als er dikke meeuw op gaat zitten.
Overigens hoor ik wel vaker, dat een wanbeheerder klachten over hoge
stookkosten, die in wezen het gevolg zijn van een slechte CV en/of
slechte warmtehuishouding van het gebouw, probeert te bestrijden met
een meetsysteem (dat hij in termijnen kan doorberekenen), vooral als
er subsidie voor de aanlegkosten staat (die hij lekker in z'n zak
steekt, omdat hij immers de aanleg heeft betaald). Terwijl isoleren en
kierdichting naturlijk de meer aangewezen remedies zijn.
> Pas na heftige
> >correspondentie en onderbouwde argumenten zwichtte WM destijds voor
> >een besluit van onze LV om dit op te krikken naar 75%, teneinde zuinig
> >stookgedrag nog meer te belonen. Normaal liet men het percentage
> >afhangen van de mate van isolatie van ramen en muren, en bij ons was
> >destijds alleen het dak redelijk goed geïsoleerd.
>
> Het percentage vastrecht laten afhangen van de mate van isolatie?? Bij
> slechte isolatie verstook je gewoon meer. Hieraan kun je ook weer zien dat
> ze hun nota niet goed kunnen onderbouwen, maar hun eigen idiote logica
> volgen.
Het was een besluit van de LV, niet van warmtemeter. Overigens valt
niet te ontkennen, dat in een slecht geïsoleerd gebouw de verspilling
van warmte via leidingen en algemene ruimten groter is. Als je de
leidingen isoleert, scheelt al een heel stuk, en dan wordt dat
percentage verspilde warmte dus kleiner. Logisch, m.i.
De nota is overigens juist altijd heel goed onderbouwd, alleen de
telemiep waar je om info terecht komt weet vaak niet hoe het zit. Ik
heb destijds degenen bij WM die dachten dat ze over dat
omslagpercentage moesten beslissen, dan ook eerst moeten uitleggen hoe
hun eigen systeem werkt, vervolgens hoe een VvE werkt, en tenslotte
hoe de wet werkt, met name dat niet de leverancier van de meetbuisjes
maar de ledenvergadering bepaalt hoe in een VvE de stookkosten worden
verdeeld.
> >Uiteraard zit er altijd een onnauwkeurigheidsfactor in zo'n
> >verdeelsysteem. Maar als het goed en assertief wordt beheerd - dwz er
> >wordt geen nalatigheid gedoogd, gesjoemel wordt medogenloos
> >afgestraft, medewerking aan opname en meterwisseling wordt consequent
> >afgedwongen, en tussenopnames en reparaties worden prompt uitgevoerd;
> >m.a.w., niet een zogeheten professionele administrateur, maar een
> >technische commissie houdt toezicht op het beheer en ondersteunt de
> >meteropnemer -, werkt het redelijk nauwkeurig.
>
> Wat hebben jullie jezelf werk bezorgd... Je kunt er voortdurend achteraan
> en op van alles en nog wat letten. Komt in laatste instantie allemaal door
> het collectieve karakter van het verwarmingssysteem.
Er zijn ook volautomatisch, "remote" afgelezen - elektronische -
systemen, maar die zijn niet alleen peperduur (je haalt de kosten er
nooit uit middels besparingen, maar het beheer is lui werk; die
systemen worden dan ook vooral door beheerders gepropageerd die geen
bijdrage leveren in de kosten maar wel werk hebben aan de verdeling),
maar ook te gevoelig voor storingen. Als je die goed wilt beheren is
het ook veel werk, maar als je er een puinhoop van maakt hebben de
mensen dat niet zo snel door: wie bijv een losgeraakte meter meldt -
die dus niets meet, wat voordelig is voor de bewoner - zal niet in de
LV klagen als het zes maanden duurt voor de reparateur langs komt
omdat de administrateur, die de LV dat dure systeem in de maag
splitste met als argument "geen onderhoudskosten", wil vermijden dat
er een fors totaal aan voorrijpostjes in het jaarverslag verschijnt en
dus storingen oprekt tot de periodieke inspectie.
> >Het doel van bemetering is niet volmaakte accuratesse in de toedeling
> >van de kosten, maar besparing op de totale kosten - dus ondanks de
> >extra beheer- en administratiekosten! -, en die wordt in alle mij
> >bekende gevallen bereikt in het bemeten seizoen dat aanvangt na of
> >kort voor de toezending van de eerste stooknota's. Die heeft doorgaans
> >op mussenwarmers een enorm schrikeffect: zo kreeg in ons gebouw, met
> >destijds -1978- een voorschot van F107/maand, één bewoner een
> >naheffing van ruim VIERduizend gulden. Die was ook komen klagen, toen
> >besloten was in de zomer de installatie uit te zetten (de 36
> >waakvlammen verstookten per maand F 1.000)!
>
> 36 waakvlammen?? En toch blokCV? Bestaat uit units die cascade geschakeld
> zijn? Heb ook wel eens een gezien die naar behoefte automatisch units
> bijschakelde en uitdeed met elektronische ontsteking.
Dat laatste is dus nu: 2 grote Remeha-ketels, die UIT staan als ze uit
staan. Maar dat oude systeem was nog door de verhuurder aangeschaft,
voor de splitsing. En dus: ketelhuis zo goedkoop mogelijk, verbruik
dondert niet want betalen bewoners. Die 36 waakvlammen brandden dus
continu, dag en nacht, zomer en winter. Ook 's zomers, want er hadden
bewoners geklaagd op koude dagen (de besjesclub). Pas na splitsing
besloot de CV dat de ketels van juni t/m augustus uit gingen, en de
nachtbrakers die last hadden van koele zomernachten kochten maar een
straalkacheltje, in plaats van de gemeenschap op kosten te jagen door
's nachts voor hun ene kamertje 10-tallen meters leiding op te warmen,
met alle getik van dien.
> Waarom, bleek alras: het
> >betrof de houder van een restaurant, die al in de ochtend thuis begon
> >met koken, waarna dan zo rond 16u een aantal grote, urenlang op de CV
> >warm gehouden wasketels (!) naar het restaurant werden afgevoerd. Al
> >die jaren had de hele flat meebetaald voor zijn restaurantkeuken. Je
> >maakt wat mee in zo'n gebouw... :)
>
> Geef die man toch een eigen CV-ketel....
Enkele jaren later vertrok hij, met 2 bestelbusjes en 2
personenbusjes. Er bleken 16 ma&v te hebben "gewoond". Van de
keukenmuren en wanden werd een centimeter vet geschraapt, de woning
moest voor 30 mille verkoopbaar worden gemaakt, en vervolgens bracht
hij ook nog eens een dikke halve ton minder op dan andere flats in die
tijd. Tenslotte heeft de koper hem voor eveneens een 40 mille
opgeknapt. Sommige huurders zijn een pest voor het woningbestand, en
die categorie zie je eerder toe- dan afnemen.
> >> oud is. Individuele keteltjes nemen. Einde ge-emmer over verdeelsleutels
> >> stookkosten, geen administratie meer op dit punt door VvE of je blauw
> >> betalen aan Warmtemeter BV en dergelijke handelaren in aardgas.
> >
> >Als het technisch kan, inderdaad de comfortabelste oplossing. Is dan
> >de CV stuk, kun je je tenminste nog bij de buren warmen.
>
> BWT hier gedoogt oplossing: Cv-wandketel in bv. keuken, dubbelwandige pijp
> horizontaal naar buiten, onder achterbalkon bovenburen laten doorlopen en
> eindje buiten balkon laten uitsteken. (Nooit bij betonrand balkon
> bovenburen laten eindigen: Op den duur tasten rookgassen het beton ter
> plaatse aan) Gedoogd, want uiteinde pijp moet minstens zoveel meter (is
> formule voor) af zitten van dichtbijzijnde openslaande raam. Dat red je
> vaak niet qua afstand. Goed maar duurder: LAS-systeem: WandCV-combi in
> provisiekast gang of keuken. Dubbelwandige pijp aansluiten op verticaal
> lopende dubbelwandige pijp vanaf laagste etage tot dak. (Kasten moeten
> zich per etage uiteraard boven elkaar bevinden. Variant: Enkelwandige pijp
> op die manier en luchtaanvoer horizontaal bv. naar galerij. Uiteinde
> pijp/afstand raam-norm daarbij niet van toepassing; alleen luchtinlaat.
> Flats op bovenste etage: Dubbelwandige pijp door dak kan ook. Kan tegelijk
> met ketel bij fabriek besteld worden. Stuk dakleer zit al aan de pijp.
> (Dit is de oplossing die wordt verkocht 'voor bungalows en garages')
>
> Bij flats die nog een schoorsteen hebben in woonkamer: CV-moederhaard
> systeem kan ook. Kun je zowel als kachel (voorjaar/najaar) gebruiken als
> CV. (winter) Rookgasafvoer: Schoorsteen. Luchtaanvoer: Smalle pijp;
> roostertje in gevel.
Begin '60-er jaren zijn er nog vrij veel flats met schoorstenen
ontworpen. Bij ons gebouw is men tijdend de bouw overgestapt van
kachel op CV: de shuntkanalen hebben we dan ook nog. Toch zie ik dat
niet zo zitten, ivm het onderhoud aan schoorstenen. CV is toch
veiliger, lijkt mij, en dan natuurlijk met name blok-cv. En in een
kunststof kozijn gaten maken voor een kachelpijp doe je ook niet
lichtvaardig.
Ik ga jouw ideetjes meenemen als eea tzt bij ons ter sprake komt. De
CV is al over z'n voorspelde levensduur, en het leidingnet eveneens.
Binnen een aantal jaren zit die post - prijspeil 1984: 3,5 ton - er
dus aan te komen.
> Bij de buren warmen? Een goede nieuwe CV-ketel is niet zo vaak stuk. Bij
> defecte blokCV heb je reden om gezamenlijk de kroeg in te duiken, dat geef
> ik toe...
Die moet er dan wel zijn...
> Echter, wel
> >een dure. In 1984 is dat bij ons bekeken, en het was ongeveer 2-3 keer
> >zo duur als vervangen van de collectieve CV. Echter, zodra ook het
> >leidingnet moet worden vervangen, wordt het bij ons zinvol.
>
> Zie ook naar de gemiddelde besparing/flat over de jaren heen als je een
> oude blokCV (laag rendement) vervangt door kleine HR-keteltjes/flat.
> Groot-inkoop levert quantum-korting op en in 1 keer opdracht aan 1
> installateur voor alle flats ook. Je hebt uiteraard wel als extra:
> Sloopkosten oude blokCV plus leidingwerk.
>
> Al mag de
> >ingreep van het omzetten van een verticaal - meestal is er bij blok-CV
> >een tweetal leidingkolommen per type vertrek - naar een horizontaal
> >leidingstelsel niet worden onderschat. Denk met name aan
> >vloerbedekking, behang, gordijnen, vensterbanken, aanrechtbladen,
> >kortom alles waar nu wel/geen en dan geen/wel leidingen doorheen of
> >overheen - of achter langs! - lopen. Je moet zo'n beslissing eigenlijk
> >al 5-10 jaar tevoren nemen, zodat de schade aan interieurs beperkt kan
> >worden gehouden, omdat men opknappen kan uitstellen tot na de nieuwe
> >CV.
>
> Verticale leidingen gewoon boven en beneden afzagen en gaten dicht laten
> stoppen. Een netjes werkende installateur HOEFT geen ravage aan te
Als dat goed gebeurt, scheelt het ook nog in de geluidoverdracht. Een
in sommige gevallen niet te verwaarlozen bijkomend voordeel.
> richten; ik spreek uit eigen ervaring. Uiteraard moet er van alles aan
> kant, vertrek na vertrek. Tip: Neem snipperdagen op, geef de mensen die
> het moeten doen veel koffie en vrijdagmiddag bier of frisdrank...
> Kortom: Je moet er zelf wat bij blijven, zonder ze voor de voeten te
> lopen. Uiteraard ziet iedereen er tegenop, maar als alles klaar is, is het
> leed al snel geleden.
Tuurlijk. Helaas zijn er altijd wel een paar, die op ieder voorstel
mbt onderhoud tegen stemmen, omdat het misschien overlast geeft. En
dan maar klagen als ze last krijgen tgv achterstallig onderhoud. We
hadden in ons gebouw ook een paar jaar zo'n "besjesclub". Maar dat
terzijde. Ik vind wel dat je alle nadelen ook goed moet overwegen.
Niet primair vanwege de éénmalige overlast, maar vanwege de permanente
veranderingen die het in de woningen oplevert.
> secretaris P.E.L.
pel
Ja, zo kun je het doen, maar mijn punt is nu juist dat eigenaren zich niet
storen aan de VvE. Meegemaakt dat aannemer al vrolijk offerte had
geleverd aan een eigenaar van een parterre-flat voor een uitbouw aan de
achterzijde. Geen bouwvergunning, niks voorgelegd aan de VvE. Men had
'geluk': Mevrouw vond offerte 'veel te duur' en feest ging niet door.
Wijzen op statuten waar in staat dat dat zonder toestemming van de
vergadering niet kan? Vooral bij de bg-flats vaak reactie:
Achterplaats/erf achter mijn woning is van mij; het is mijn flat ed.
(Flats begane grond hebben ook tuin/erf aan achterzijde meestal begrensd
door een hekje. Daarachter loopt gemeenschappelijke achterpad.
>> BWT zal eigenaren m.i. nergens op wijzen, behalve op datgene wat uit hun
>> eigen toko komt. BWT's presteren het wel om afzonderlijke eigenaren aan te
>> schrijven voor herstel gemeenschappelijke delen. (Daar was echter
>> HR-jurisprudentie over: HR stelde dat in dat geval de VvE als
>> vertegenwoordiger van alle eigenaren had moeten worden aangeschreven.)
>
>In 1980 kreeg onze VvE een aanschrijving van BWT over losse betondelen
>aan de dakrand. Die kregen alle eigenaren in de bus, en hij was aan
>mij geadresseerd, omdat ik BWT erbij had gehaald. Ik was toen
>secretaris, maar dat is formeel geen bestaande bestuursfunctie. Nu kon
>het mij niet schelen dat iedereen wist dat ik BWT had ingeschakeld
>voor advies, want dat wist men al. Maar alleen al uit privacy-oogpunt
>was het natuurlijk een vrij foute actie, want als de zaken anders
>hadden gelegen was ik in de LV natuurlijk de gebeten hond geweest.
Als aanschrijving formeel maar is gericht aan de VvE en niet aan een of
meer eigenaren op hun naam. Correct is m.i.: BWT stuurt brief gericht aan
VvE, p.a. de Administrateur en eventueel c.c. aan alle eigenaren.
>Toch vind ik het op zich een goede zaak als BWT een brief aan ALLE
>bewoners/leden stuurt, want dan heeft de administrateur geen kans de
>zaak stil te houden. In ons geval: in juli '79 gaf de gemeente een
>eerste aanmaning, in november '79 werd een renovatievoorstel voor het
>dak (wat de betonschade NIET oploste, maar wel de grootste moot van de
>reserve naar een vriendje van de adm sluisde voordat de bom van de
>betonschade zou barsten!) met keuze uit één oplossing aan de LV
>voorgelegd.
Eerst moet uiteraard het beton; anders zit je ook met de dakrand. Dan pas
nieuwe dakbedekking, ev. dakisolatie ed. Bovendien: Er hadden meerdere
offertes gevraagd en voorgelegd moeten worden.
Geen woord over de maning van BWT, die immers op vele
>jaren verwaarlozing wees (de adm/ex-verhuurder vreesde mogelijk een
>claim van de VvE).
Hij hield die brief kennelijk gewoon stil en niemand wist er verder van?
Goede reden later voor de eigenaren later (toen ze erachter kwamen) om hem
te ontslaan. Lijkt Leeuwarden wel: Weggestuurde burgemeester Loeki van
Maaren stelde tegenover een van de raadsleden van de 'oppositie': "Als je
wat wilt, moet je ook letten op de postregistratie van de gemeente..." Ze
beweerde dat 2 offertes die ze had gevraagd om externe buro's het
ambtelijk apparaat eens grondig te laten doorlichten, daar 'verdwenen'
waren... Kortom: In het klein en het groot: Overal hetzelfde.
Die betonschade, die al door leden werd gemeld -
>logisch; bij zware regen kwam door het dak en een scheur in het beton
>in een meterbreed gordijn van water omlaag. Afijn, ik heb toen BT
>erbij gehaald omdat ik de opl van de adm niet vertrouwde. Die
>inspecteur voelde op z'n tenen staand aan de dakrand, en hield meteen
>een stuk beton van een paar kilo in z'n hand. Toen kon hij toen
>natuurlijk niet meer om een formele aanschrijving heen, gezien het
>aanzienlijke risico als er stukken zouden vallen. Maar ook dit even
>terzijde.
De VvE kan aansprakelijk gesteld worden ls stuk beton afbreekt en bv. op
iemands hoofd valt! VvE moet beslist een WA-verzekering hebben.
>> >Niet ondenkbaar is overigens ook, dat de VvE pas formeel toestemming
>> >verleent tegen overlegging van een bouwvergunning, en dat een
>> >ambtenaar van BWT, die wel de klok heeft horen luiden maar niet weet
>> >waar de klepel hangt, de aanvraag pas behandelt als een verklaring van
>> >geen bezwaar van de VvE-bestuurder wprdt overlegd. Patstellinkje, dus.
>>
>> Anderzijds: Aanvraag bouwvergunning kost leges. M.b.t. de aanvrager: Wat
>> is het nut van het betalen van leges en het krijgen van een bouwvergunning
>> als de mede-eigenaren toestemming weigeren? Ik zou beginnen met plan, plan
>> indienen bij bestuur VvE, bestuur vormt zich mening en legt e.e.a. voor
>> aan ledenvergadering, die beslist. Die procedure kost niks. Weigert men,
>> dan hoef ik geen geld aan (dan) zinloze leges uit te geven.
>>
>> >(De betreffende ambtenaar is destijds overigens met het wetboek in de
>> >hand omgepraat, en de VvE zwichtte voor het argument dat men geen
>> >legeskosten gaat maken voor een bouwaanvraag zonder eerst de gratis
>> >toestemming van de LV te vragen).
>>
>> Bouwvergunning of niet: De VvE heeft haar eigen verantwoordelijkheid en
>> hoeft niet automatisch achter een verleende bouwvergunning aan te hollen.
>
>Een bouwvergunning als voorwaarde stellen alvorens definitief
>toestemming te verlenen, is iets anders dan toestemming verlenen als
>een bouwvergunning wordt overlegd.
Ja, uiteraard. Echter: Eigenaren vaak brave mensen: Vooral ouderen menen
al snel dat als 'de gemeente' (het 'gezag' nietwaar) bouwvergunning geeft,
dat zij toestemming *moeten* geven. Het gezag heeft gesproken.. De
betrokken eigenaar speelt daar dan uiteraard leuk op in en daar staat het
bestuur dan... De domheid regeert.
>Het is verstandig als LV de voorwaarde te stellen van verlening van
>vereiste toestemmingen voor het door de LV goedgekeurde plan ZONDER
>WIJZIGING.
Dat is een goede zet.
Hij kan van alles suggereren, maar m.i. komt hij qua verdeelsleutel gewoon
uit bij oppervlak of inhoud van de flats. Ik zou als ik de verzoekende
partij was, zelf advies vragen aan een notaris en zijn verhaal bij de
rechter in stelling brengen.
Dan moet aangenomen worden dat alle kosten die je hier noemt via de
breukdelen worden verdeeld. In feite heb je hiermee zelf het hele
warmtemeterverhaal onderuit gehaald: Stel: Flatgebouw heeft blokCV.
Eigenaren willen warmtemeters op radiatoren. In feite andere
verdeelsleutel stookkosten. Iemand krijgt forse eindnota omdat hij de soep
op de radiatoren warm houdt... Hij stapt naar rechter: Kijk edelachtbare,
hier zijn de statuten. Het lijkt me heel sterk dat een VvE in dat scenario
eraan heeft gedacht de statuten te wijzigen. Je kunt stellen:
Vergaderbesluit was: Warmtemeters nemen. In jouw voorbeeld had echter
vergadering hem toestemming gegeven eigen CV te installeren. Toch verloor
hij de zaak. Statuten gaan kennelijk boven vergaderbesluit.
>Als lid van die VvE zou ik eea niet goedkeuren als de formele aspekten
>niet goed zijn geregeld, aangezien je erop kunt wachten dat een
>volgende bewoner problemen maakt.
>
>> >Gewoon aansluiten op de
>> >bestaande blokCV is waarschijnlijk het goedkoopst voor iedereen. Als
>> >de huidige CV daardoor iets te klein wordt, zal isoleren van het
>> >gebouw, als dat nog niet gebeurd is, wellicht zinvoller zijn - in de
>> >zin van economisch meer verantwoord op langere termijn - dan een
>> >grotere CV, gesteld al dat daar ruimte voor is.
>>
>> Zie boven: In mijn verhaal met een extra eigen CV-keteltje betaalt hij die
>> zelf en die stookkosten rechtstreeks aan het energiebedrijf.
>
>En zie mijn verhaal: zo simpel gaat het dus niet.
Warmtemeters nemen op blokCV en de statuten vergeten gaat kennelijk ook
niet.
Model-RvS 1992 houdt dat zo in art. 9 lid 1b.
>> Over dat compensatiesysteem voor ongunstige ligging: Ten eerste: Heb jij
>> daar zicht op, hoe ze maar wat verzinnen? Ten tweede: Van monteurs weet ik
>
>Ik heb wel enig vertrouwen in TNO waa het gaat om technische metingen.
>De correcte toepassing van het systeem is een ander verhaal: daar moet
>je heel kritisch naar kijken, zelf de radiatoroverzichten opvragen en
>de gegevens controleren - op 321 meters in ons gebouw heb ik destijds
>16 individuele correcties moeten afdwingen; uiteindelijk liep het uit
>op totale revisie van de bemetering, omdat men - nadat ik hen hun
>eigen systeem had uitgelegd - moest toegeven ten onrechte de
>nivelleringsmethode te hebben toegepast op ons radiatorbestand (er
>waren namelijk intussen nogal wat radiatoren vervangen, waarbij
>doorgaans een kleinere = goedkopere radiator was geplaatst - die wel
>dezelfde schaal had gekregen als een grote elders) en alle schalen
>gratis aanpaste aan de reductiemethode.
Kijk dit bedoel ik nu o.a.: Wie is er zo 'gek' om dat helemaal uit te
spitten. Wat een werk en ergernis. Er is ook nog zoiets als 'rustig
woongenot'.. -(:
>> hoe er omgekloot werd met de meters. Ten derde: Principieel ben ik van
>> mening dat ieder gewoon zijn eigen verbruik moet betalen, ongunstige
>> ligging of niet. Gasmeters zijn geijkt en horen even hard te lopen: 1 kub
>> gas bij mij op de meter is ook 1 kub gas bij de buren op hun meter als zij
>
>Maar als de CV rechts beneden staat, is de 's avonds laat voor
>verwarming van jouw werkkamer linksboven verstookte kuub gas
>waarschijnlijk 2 kuub gas die door de ketel verstookt is om die warmte
>daar af te leveren.
Een stuk leidingverlies dus. Ook dat is een reden om eigen ketels te
nemen.
Je standpunt is dus gewoon niet realistisch. Als
>je dat soort portemonneelogica de doorslag laat geven, krijg je in een
>gebouw van 12x10 woningen dat de 40 randbewoners zich blauw betalen en
>de 80 tussenwoners goedkoop stoken, terwijl in een gebouw als het onze
>- met 36 rand- en 12 tussenwoningen - de kosten nog steeds hoofdelijk
>worden omgeslagen omdat het volgens jouw redenering alleen voor de 12
>tussenwoners voordelig is een stookkostenverdeelsysteem te plaatsen.
Waarom betaal je in een rij laagbouwwoningen gewoon domweg wat je hebt
verbruikt, incl de hoekwoningen die meer verstoken omdat het de
hoekwoningen zijn. Die mogen een deel van hun extra stookkosten bij de
buren innen? Kom nou. Over maatschappelijk ongewenst gesproken.
Als men dan zo nodig beslist warmtemeters wil, is de enige correcte manier
om de randbewoners tegemoet te komen: Isolatie van de schil.
En juist DAT nu vertikken de eigenaren van de tussenwoningen natuurlijk,
want dan moeten zij meebetalen. De domheid van hen is dat ze dan maar 1
maal meebetalen terwijl ze continue mee blijven betalen aan de stookkosten
van de eigenaren in de schil omdat de warmtemeters qua meeteenheid geen
recht evenredig verband hebben met het aantal Joule's zoals door de
radiatoren afgegeven.
>Dat is maatschappelijk ongewenst, want werkt niet mee - zelfs tegen -
>ter beperking van het energieverbruik.
Nee, de warmtemeters in de woningen in de schil trager laten lopen, helpt.
De leidingverliezen van de blokCV helpen ook. (niet dus)
>> 1 kub gas verbruiken. De meters van Warmtemeter lopen echter niet even
>> hard... Bij de WME's (Warmtemeter Eenheid) gaat het er om, de totale
>> hoeveelheid verbruikt gas in het gebouw naar rato m.b.v. die WME's naar de
>> flats toe te rekenen. Er is geen rechtstreekse relatie tussen bv. 10 kub
>> gas is x WME. Dat is nog niet het ergste, maar nu de kern van de zaak:
>
>Inderdaad, en dat is juist het sterke punt.
>
>> Een radiator levert warmte af die gemeten kan worden in Joule of in
>> calorieen. (1 Joule is 0,239 cal.) Nu gaat het er in feite m.i. toch om,
>> vast te stellen hoeveel Joule die radiator in een bepaalde tijdsperiode
>> heeft afgeleverd in de vorm van warmte. De heren van Warmtemeter BV en de
>> woningcorporatiebobo's hebben altijd beweerd dat er verband ligt tussen de
>> standen van de warmtemeter en de hoeveelheid warmte. (Laten we er nu even
>
>Dat is ook zo, volgens TNO. De relatie is alleen niet volmaakt zuiver,
>dus er is een significante onnauwkeurigheidsfactor, als gevolg waarvan
>je de toename van de standen enigermate kunt manipuleren Zo is het bij
>grote radiatoren voordelig de warmte zo gespreid mogelijk te "vragen",
>aangezien de verdamping van de meetvloeistof buitenproportioneel -
>t.o.v. de hoeveelheid afgegeven warmte - afneemt bij een lagere
>temperatuur van de radiator. Alleen de boel echt belazeren - d.w.z.
>niet laten meten terwijl je wel verbruikt - lukt bij verdampingsmeters
>niet (bij bepaalde primitieve elektronische systemen wel: je trekt het
>voelertje van de radiator en lijmt het later weer vast).
Vochtige doek over vloeistof-warmtemeter helpt ook.
>> van uit gaan dat er geen ongunstige ligging is, want het gebouw is
>
>Ook in een goed geisoleerd gebouw zal door een buitenmuur meer warmte
>ontsnappen dan door een muur tussen twee verwarmde vertrekken.
Dat gegeven moet je m.i. gewoon accepteren. Je doet wat je kunt doen:
Isoleren volgens de nieuwste normen en liefst nog iets dikker. In 1982
werd hier de oude kazerne opgeleverd als woningen: Buitenmuur zonder spouw
46 cm. (Slecht dus qua isolatie) Daartegenaan rockwool wel 10 tot 12 cm.
Dan natuurgips dikte: tussenwanden. Resultaat: Heel goed. Dat was dan nog
maar binnenisolatie. Buiten mocht niet: Gebouw is rijksmonument.
>> optimaal geisoleerd. M.a.w. alle warmtemeters in het gebouw lopen even
>> hard bij eenzelfde afgegeven hoeveelheid warmte.) Als hun stelling juist
>
>Dat is al niet juist: een meter op een grote radiator loopt harder dan
>op een kleine; een
Alleen o.k. als er meer warmte wordt afgegeven. Als ik hard stook loopt
mijn gasmeter ook harder. Maar daarom blijft daar 1 kb verstookt nog wel 1
kub verstookt.
>> is, dan moet het toch niet moeilijk zijn mij aan te tonen dat er een recht
>> evenredig verband is tussen de hoeveelheid afgegeven warmte uit een
>> radiator en het daarbij behorende aantal WME's. M.a.w. 1 Joule is 0,239
>> cal. is ??? WME. Noch Warmtemeter BV noch de woningcorporatie noch de
>> Huurcommissie was daartoe in staat. Meest voor de hand liggende reden: Dat
>
>Allicht niet. De bakker en de slager waarschijnlijk evenmin. Het is
>hun vak niet.
Oh nee? In principe is een Huurcommissie heel goed in staat
servicekosten-kwesties in kaart te brengen (via hun rapporteur) en dan
uitspraak te doen. Kwestie in dit geval van niet de vingers aan willen
branden. Voor wat betreft Warmtemeter BV of hun opvolgers: Weten m.i.
heus wel of er wel/niet verband is tussen het aantal Joules en het aantal
WME's. Ik bedoel dan niet hun monteur, maar de mensen aan de top.
Ik zal je het verhaal maar besparen van een concurrent van hen over die
partij afgekeurde elektronische meters die Warmtemeter ooit plaatste en
nog meer fraais. (Altijd leuk informeel iemand van een bedrijf te horen
over zijn concurrent vice versa.)
>> verband bestaat helemaal niet! Let wel: We hebben het niet over
>> gasverbruik, maar over in nuttige warmte omgezet gas. Op basis van dat
>> verbruik en nergens anders op, behoren verdeelsleutels op te worden
>> geproduceerd, nergens anders op. ALS er correcte verdeelsleutels waren,
>> dan komt het ook automatisch 'goed' met het leidingverlies (berucht bij
>> blokCV!) omdat de verdeelsleutels in feite een geldbedrag in stukken
>> moeten breken. (Stookkosten gebouw.)
>> Het niet aantoonbare verband tussen de afgegeven hoeveelheid warmte en het
>> verbruik via de meter is een principieel bezwaar van mij tegen de
>> warmtemeters bij blokCV. Het suggereert iets wat niet wordt waargemaakt.
>
>Je redenering klopt niet mbt leidingverlies. Dat is niet uitsluitend
>een gevolg van het verbruik, maar vooral ook van de aanwezigheid van
>de faciliteit. Als iedereen stookt, veroorzaakt een gebruik van X wme
>veel minder leidingverlies - in % van het verbruik - dan wanneer in de
>kleine uurtjes 1 of 2 mensen stoken. Je zou dan mensen die ver van de
>ketels wonen meer stookkosten moeten laten betalen omdat er meer gas
>verstookt werd om hen aan X wme warmte te helpen.
Je zwijgt over het niet aantoonbare verband tussen de afgegeven
hoeveelheid warmte en het verbruik via de meter in WME. Ook als het gebouw
geen schil zou hebben (optimaal geisoleerd) en alle meters van precies
hetzelfde type waren, twijfel ik er aan dat er verband bestaat tussen het
aantal Joules en het aantal WME's.
Het leidingverlies: Indien men bij blokCV zo nodig warmtemeters wenste
(VvE besluit dat en ik moet dat uitvoeren naar eigen inzicht;
Administrateur, regel het maar) dan werd het als volgt (bij optimale
geldmiddelen): Laten we zeggen dat ik warmtemeters vind waarbij 1 Joule
radiatorwarmte x WME is, met bv. een kleine tolerantiegraad. Alle
radiatoren leveren bv. op een dag 1 Joule. Dan lopen alle meters even
hard. Qua leidingverlies is nooit precies te bepalen wie nu het meest
bijdraagt daaraan. (in kub.m. gas) Op jaarbasis betaalt in de praktijk
degene die het hardst stookt (meeste WME) het meeste daaraan mee. Want:
Alle WME-verbruiken geven de verdeelsleutel voor de variabele stookkosten,
uitgedrukt in geld. (Nota gas energiebedrijf voor hele blokCV.) Ofwel: Ook
het leidingverlies wordt naar rato van het aantal WME's verdeeld per flat.
Dat gaat automatisch. Het geldbedrag variabele gaskosten op de nota
energiebedrijf heeft nl. betrekking op zoveel kub gas, niet op WME's.
In jouw optiek "je zou mensen die ver van de ketels wonen meer stookkosten
moeten laten betalen" lijkt het alsof je hen dubbel laat betalen.
In het voorbeeld van een nota van Warmtemeter BV stoppen zij het
leidingverlies weg onder "Energie vast 35,0%" Waarom dat 35% is, is mij
een raadsel. Dat gedeelte wordt dan weer in stukken gebroken qua geld
m.b.v. 'VF=Vaste Facoren, bv. vloeroppervlak.
Zal ik je wat kranteknipsels uit die tijd sturen? Het waren gewoon de
feiten. Verder:
Capaciteit ketels en capaciteit radiatoren hoort op elkaar te zijn
afgestemd. Totaalcapaciteit ketel (nominaal) hoort m.i. ongeveer even
groot te zijn als totaalcapaciteit radiatoren.
Als totaalcapaciteit radiatoren kleiner is dan ketel loopt m.i. rendement
terug.
Als capaciteit ketel kleiner is dan capaciteit radiatoren heb je i.t.t.
wat je stelt wel degelijk een probleem: In de geschetste situatie redt de
blokCV het dan ook niet. Wel als de buren naar Spanje zijn en de kranen
dicht hebben gedraaid (beetje dom bij vorst en langdurige afwezigheid),
maar niet als ze dat niet zijn: Bv. flinke vorst, echt koud, kranen moeten
echt open. Iedereen thuis: Ketel redt het niet.
Bij jullie zijn dus radiatoren overgedimensioneerd. Bij flinke vorst en
iedereen thuis (kranen open) is het de vraag of de ketel het dan redt.
Bovendien: Vraag me af of rendement ketel niet terugloopt als de belasting
(door de radiatoren) veel hoger of lager is dan het nominale
ketelvermogen.
Keerzijde van je verhaal: Als de capaciteit van de radiatoren zodanig is
dat het geen probleem vormt als bij vorst de buren weg zijn en niet
stoken, dan zijn deze radiatoren (Mits uiteraard nog in goede staat)
wellicht bruikbaar als men eigen ketels neemt. Dan alleen: Nieuwe ind. CV
plus nieuw leidingwerk op bestaande radiatoren aansluiten. Dat scheelt
toch weer geld.
>Bruutweg de boel 's nachts helemaal uit zetten werkt trouwens bij
>verdampingsmeters averechts, want je haalt de besparing 's ochtends
>bij het opwarmen weer ruimschoots in.
Bij ind. CV: Als het niet al te koud is, kan hij 's nachts gewoon uit. Bij
vorst: 's Nachts op graad of 14 door laten lopen.
>> >(b) de reductiemethode: voor iedere radiator wordt de juiste schaal
>> >bepaald - dit gebeurt aan de hand van een door TNO empirisch
>> >samengestelde lijst, waarop van elk merk en type radiator de
>> >capaciteitswaarde is aangegeven -, en op de capaciteitswaarde daarvan
>> >worden reductiepercentages voor de betreffende liggingsfactor
>> >toegepast. Bij vervanging van radiatoren gebeurt dit opnieuw.
>>
>> Ook dit is in feite gesjoemel. Laten we bij een groot gezin of bij een
>> bejaarde of bij een ziek kind de gasmeters ook langzamer lopen? Hoorde bij
>> blokCV ook al eens argument: Wij als bejaarden in het gebouw hebben meer
>> warmtebehoefte en alleen AOW. Het is normaal dat de jongeren in het gebouw
>> (die veel afwezig waren) meebetalen daaraan. Wat een kul-argument: Betaal
>> maar een behoorlijke AOW, zorg voor een redelijke gasprijs en zorg dat het
>> rendement van 1 verbrande kub gas ophoog gaat.
>
>Het uitgangspunt van deze methode is, dat iedereen bij gelijk
>stookgedrag in een identieke woning dezelfde kosten betaalt.
In realiteit zijn het geen identieke woningen qua warmteverlies. En: Weet
men dan van tevoren niet dat men meer verstookt op een hoek of onder het
platte dak dan ertussenin? Men kiest zelf voor aankoop van die flat, maar
een ander mag meebetalen aan die keuze. Kortom: Net als bij laagbouw weet
men vantevoren hoe het zit met de stookkosten.
De
>warmte-afgifte van het gebouw is een gegeven, en die warmte zowel als
>het beperken van de afgifte (isolatie) komen ten laste van de
>gemeenschap, niet ten laste van het individu dat toevallig een
>ongunstig gelegen woning bewoont.
De warmte komt helemaal niet ten laste van 'de gemeenschap'. De eigenaar
of huurder krijgt toch de nota's van Warmtemeter BV? Dat ze niet kloppen
is een ander verhaal.
De isolatie komt ten laste van de gemeenschap; lees: Alle eigenaren
gezamenlijk. Zoals eerder gesteld: Men laat zich liever jarenlang een oor
aannaaien door Warmtemeter BV dan eenmalig echt solidair te zijn en de
schil te isoleren.
Dus krijgt die bewoner een gunstiger
>meetschaal, die zijn "schade" compenseert (ook hier weer: met een
>zekere "natte vinger"-factor).
Zie hierboven.
Doordat hij dus minder wme heeft, daalt
>ook het totaal aantal wme, waarmee de verliezen worden omgeslagen over
>de prijs per wme en aldus terecht komen bij iedereen naar gelang zijn
>verbruik. Ten dele althans, want de hoeveelheid warmteverliezen is
>medebepalend voor het percentage energiekosten dat via de vaste
>stookkosten wordt omgeslagen.
>
>> >Overigens wordt via de meting normaal slechts 65% van de energiekosten
>> >omgeslagen, de overige 35% gold als leidingverliezen en werd via de
>> >aw-aanslag verrekend. Destijds bij ons ook.
>>
>> Dus dat had je ook al gezien? Ik ook. In mijn voorbeeld van die flat in de
>> kou na plaatsing warmtemeters kwam uiteindelijk de eindnota: De
>> besparingsdoeleinden (minder gasverbruik) waren gehaald, de geldbesparing
>> door zuinig te stoken niet: De meesten moesten MEER betalen, dankzij die
>> 35% vastrecht en allerlei andere door Warmtemeter BV doorberekende
>
>Die 35% komt er niet bij, die wordt gewoon ahw op de oude manier
>omgeslagen. De kosten van WM lagen bij ons onder de 10% van de
>stookkosten, de besparingen kwamen tegen de 20% uit.
Op de oude manier? De oude manier was gewoon (in theorie alhans) het
vestzak/broekzak systeem: Woningcorporatie krijgt elke maand 1 gasnota
(Eindnota) en telt 12 nota's op. Vastrechtgeldbedrag totaal is
vastgeldbedrag zoals te betalen door de bewoners. Vastrechtgeldbedrag
Warmtemeter BV schimmig: "Deze kosten zijn verbonden aan het
bedrijfsgereedhouden van de installatie. Denk daarbij o.a. aan
warmteafgifte van leidingen." O.a. dus. Wat nog meer?? Geen opheldering
over te krijgen; noch bij hen noch bij woningcorporatie.
Kortom: Vastrecht volgens Warmtemeter BV is niet hetzelfde als vastrecht
bij het energiebedrijf! Kun je alleen al zien aan die 35 procent.
Als het een eerlijke doorberekening was, kan dat nooit, want: Energie
variabel 65% Hoezo?? Ene jaar verstookt men meer/minder dan andere jaar.
Heet niet voor niets variabel. Als ze het eerlijk deden zou elk jaar de
verhouding vast/variabel anders zijn. Sterker nog: Het zou er niet toe
doen wat de verhouding was: Vast recht suggereert vaste kosten die
doorberekend worden. Ik verdenk ze ervan dat in hun z.g. vastrecht een
stuk variabel bijgevoegd is. We 'maken het sluitend' op 35 %?
Anyway, pakken nota's van boze huurders hebben we indertijd doorgekeken.
De posten 'vastrecht' plus 'Kosten Warmtemeter BV' daaroverheen zorgden
ervoor dat ondanks de daling van het totale gasverbruik over het hele
complex de meesten toch fors moesten bijbetalen.
>> kosten... Bovendien was het wooncomfort fors afgenomen... De corporatie
>> stuurde toen men in de kou zat nog een brief: Het advies was, alle kranen
>> open te draaien... Dat was werkelijk komisch: Ga maar terug naar 'af' en
>> draai alle kranen gewoon open...
>
>Een goed voorbeeld van een slecht voorbereide bemeteringsoperatie. Die
>van ons was overigens even slecht voorbereid - en dat moet je mede WM
>aanrekenen; daar had de expertise aanwezig behoren te zijn -, maar bij
>ons pakte het toevallig goed uit. Dat zal niet in de laatste plaats te
>danken geweest zijn aan het regelsysteem van onze CV, de
>overgedimensioneerde radiatoren, en last but not least de bouwaard van
>de flat. Tweesteens spouwmuren en vloeren van 35 cm dik beton koelen
>nu eenmaal niet zo snel af als de vaak gebruikte flutmuurtjes, waarbij
>het gebouw schudt als er dikke meeuw op gaat zitten.
Je sprak eerder al over luxe appartementen. Qua muren en vloeren heb je
gelijk. Ooit mocht het om vloeren te nemen van maar 15 cm. dik en dan ook
nog een cusveller betonvloer: Holle blokken met wapening tussen de
betonplaten. Nu is norm 22 cm dik. Wat beter dus, maar nog niet geweldig.
Gelezen: Pas bij 40 cm dik massief beton is geluidsoverlast pas echt over.
Appartementengebouw 'De Lantaarn' in Amsterdam zou die dikte hebben qua
vloeren. Vraag niet naar de prijs... (Ooit al 6 ton bij de bouw; m.i. nu
boven de 1 miljoen..) Overigens: Qua warmte-isolatie zegt m.i. 1 of 2
steens niet veel. Gaat om de spouw en de eventuele isolatie. De massieve
kasteelmuur van Loevesteijn werd vaak aangehaald als voorbeeld van heel slechte
isolatie. Vriest het flink, dan zit de vorstgrens tot vlak bij de
binnenzijde van de muur. In theorie is isolatie aan de buitenzijde van een
gebouw de beste manier. (Moet kunnen om aanzicht ed.)
Maar wat ik anno 2001 niet meer luxe vindt, is de blokCV. Elk
nieuwbouwappartement heeft individuele CV. Waarom: De kopers willen dat
gewoon. Zelf eigen stookgedrag kunnen regelen is ook een vorm van 'luxe'.
Dat een blokCV vaak 's avonds na 11 of 12 uur uit gaat of op de nachtstand
is eigenlijk niet meer van deze tijd. Vaak moest het wel omdat je je
anders helemaal blauw betaalde, maar ideaal was het niet. Als iemand bv. nog
laat aan het werk is is het wel zo prettig om niet in de kou te zitten.
>Overigens hoor ik wel vaker, dat een wanbeheerder klachten over hoge
>stookkosten, die in wezen het gevolg zijn van een slechte CV en/of
>slechte warmtehuishouding van het gebouw, probeert te bestrijden met
>een meetsysteem (dat hij in termijnen kan doorberekenen), vooral als
>er subsidie voor de aanlegkosten staat (die hij lekker in z'n zak
>steekt, omdat hij immers de aanleg heeft betaald). Terwijl isoleren en
>kierdichting naturlijk de meer aangewezen remedies zijn.
Mee eens! Bij die kwestie hier ging het om een oude blokCV uit de tijd dat
het gas nog 10 ct kostte en we van milieu nog nooit hadden gehoord...
>> Pas na heftige
>> >correspondentie en onderbouwde argumenten zwichtte WM destijds voor
>> >een besluit van onze LV om dit op te krikken naar 75%, teneinde zuinig
>> >stookgedrag nog meer te belonen. Normaal liet men het percentage
>> >afhangen van de mate van isolatie van ramen en muren, en bij ons was
>> >destijds alleen het dak redelijk goed geïsoleerd.
dd
>> Het percentage vastrecht laten afhangen van de mate van isolatie?? Bij
>> slechte isolatie verstook je gewoon meer. Hieraan kun je ook weer zien dat
>> ze hun nota niet goed kunnen onderbouwen, maar hun eigen idiote logica
>> volgen.
>
>Het was een besluit van de LV, niet van warmtemeter. Overigens valt
>niet te ontkennen, dat in een slecht geïsoleerd gebouw de verspilling
>van warmte via leidingen en algemene ruimten groter is. Als je de
>leidingen isoleert, scheelt al een heel stuk, en dan wordt dat
>percentage verspilde warmte dus kleiner. Logisch, m.i.
Nee helemaal niet logisch. Logisch is het geldbedrag van de variabele
stookkosten op de nota van het energiebedrijf te verdelen m.b.v. de
verbruiken vn de warmtemeters. (Afgezien dan van de door mij aangevoerde
bezwaren tegen deze meters) Het werken met percentages vast/variabel deugt
principieel niet.
>De nota is overigens juist altijd heel goed onderbouwd, alleen de
>telemiep waar je om info terecht komt weet vaak niet hoe het zit. Ik
>heb destijds degenen bij WM die dachten dat ze over dat
>omslagpercentage moesten beslissen, dan ook eerst moeten uitleggen hoe
>hun eigen systeem werkt, vervolgens hoe een VvE werkt, en tenslotte
>hoe de wet werkt, met name dat niet de leverancier van de meetbuisjes
>maar de ledenvergadering bepaalt hoe in een VvE de stookkosten worden
>verdeeld.
In principe (ledenvergadering bepaalt) een goed punt, alleen blijft de
vraag: Hoe doen WIJ het dan?
M.a.w.: Leuke toys for boys. Folders zien er vast leuk uit.
>> >Het doel van bemetering is niet volmaakte accuratesse in de toedeling
>> >van de kosten, maar besparing op de totale kosten - dus ondanks de
>> >extra beheer- en administratiekosten! -, en die wordt in alle mij
>> >bekende gevallen bereikt in het bemeten seizoen dat aanvangt na of
>> >kort voor de toezending van de eerste stooknota's. Die heeft doorgaans
>> >op mussenwarmers een enorm schrikeffect: zo kreeg in ons gebouw, met
>> >destijds -1978- een voorschot van F107/maand, één bewoner een
>> >naheffing van ruim VIERduizend gulden. Die was ook komen klagen, toen
>> >besloten was in de zomer de installatie uit te zetten (de 36
>> >waakvlammen verstookten per maand F 1.000)!
>>
>> 36 waakvlammen?? En toch blokCV? Bestaat uit units die cascade geschakeld
>> zijn? Heb ook wel eens een gezien die naar behoefte automatisch units
>> bijschakelde en uitdeed met elektronische ontsteking.
>
>Dat laatste is dus nu: 2 grote Remeha-ketels, die UIT staan als ze uit
>staan. Maar dat oude systeem was nog door de verhuurder aangeschaft,
>voor de splitsing. En dus: ketelhuis zo goedkoop mogelijk, verbruik
>dondert niet want betalen bewoners. Die 36 waakvlammen brandden dus
>continu, dag en nacht, zomer en winter. Ook 's zomers, want er hadden
>bewoners geklaagd op koude dagen (de besjesclub). Pas na splitsing
>besloot de CV dat de ketels van juni t/m augustus uit gingen, en de
>nachtbrakers die last hadden van koele zomernachten kochten maar een
>straalkacheltje, in plaats van de gemeenschap op kosten te jagen door
>'s nachts voor hun ene kamertje 10-tallen meters leiding op te warmen,
>met alle getik van dien.
Weer een punt tegen blokCV: Het is van de idiote dat de ene bewoner
uitmaakt voor de andere of die het koud mag hebben of niet. BlokCV leidt
tot dit soort gekanker: De een is een koukleum, de ander is te laat op,
geklets dat 'de gemeenschap' op kosten wordt gejaagd. Het lijkt het v.m.
oostblok wel. Kortom: Wie een flat koopt met daarin blokCV is gek of een
collectivist.
En dat getik: Bij doorvoeren van leidingen door muren en vloeren hoort bij
de aanleg een stukje pvc om de leiding te worden gedaan, zodat er een
beetje ruimte blijft voor de leiding om iets uit te zetten of te krimpen
bij temperatuurwisselingen. Helpt echt.
>> Waarom, bleek alras: het
>> >betrof de houder van een restaurant, die al in de ochtend thuis begon
>> >met koken, waarna dan zo rond 16u een aantal grote, urenlang op de CV
>> >warm gehouden wasketels (!) naar het restaurant werden afgevoerd. Al
>> >die jaren had de hele flat meebetaald voor zijn restaurantkeuken. Je
>> >maakt wat mee in zo'n gebouw... :)
>>
>> Geef die man toch een eigen CV-ketel....
>
>Enkele jaren later vertrok hij, met 2 bestelbusjes en 2
>personenbusjes. Er bleken 16 ma&v te hebben "gewoond". Van de
>keukenmuren en wanden werd een centimeter vet geschraapt, de woning
>moest voor 30 mille verkoopbaar worden gemaakt, en vervolgens bracht
>hij ook nog eens een dikke halve ton minder op dan andere flats in die
>tijd. Tenslotte heeft de koper hem voor eveneens een 40 mille
>opgeknapt. Sommige huurders zijn een pest voor het woningbestand, en
>die categorie zie je eerder toe- dan afnemen.
Ik mag aannemen dat die 30 mille toch voor rekening kwamen van de
verhuurder. Eigen schuld: Hij had beter moeten opletten aan wie hij
verhuurde. Ander punt: Boek 5 BW art. 120 lid 2: "Voorschriften van het
reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toepassing op
degeen die het gebruik verkrijgt. Andere bepalingen van het reglement
kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard."
Artikel 18 lid 1 van het Modelreglement 1992 begint: "Iedere eigenaar en
gebruiker is verplicht zijn prive gedeelte behoorlijk te onderhouden."
Daarna volgt een opsomming van van alles en nog wat wat hij moet
onderhouden.
Dat is ook van toepassing op de huurder. Alleen: Wat kan men hiermee in
voorkomende gevallen, indien niet tevens in het reglement staat dat ook
bv. boetebepalingen op de gebruiker van toepassing zijn verklaard.
Kortom: Zit me af te vragen wat een VvE in dit soort gevallen kan doen.
Volgens brandweer hier weinig onderhoud aan schoorstenen als er een
gasgestookt apparaat voor staat: Schoorstenen inspecteren op vogelnesten,
ev. van die anti-vogelnest dingen (ben naam kwijt) op de keramische pijpen
zetten en pakweg 1 maal per 10 jaar schoorstenen vegen.
Shuntkanalen?? Je bedoelt 1 kanaal met aftakkingen? Hier heeft elke flat
z'n eigen rookkanaal. (Kan nog kolenhaard voor, daar waren ze voor
gebouwd...)
Waarom is 'natuurlijk met name blok-cv' veiliger?? Ind. CV is net zo
veilig. Volgens mij wordt het tijd om af te kicken van die blokCV... -(:
En in een
>kunststof kozijn gaten maken voor een kachelpijp doe je ook niet
>lichtvaardig.
Zou op zich moeten kunnen, maar als pijp ergens door een echte muur kan,
lijkt me dat inderdaad beter. Beste oplossing lijkt me het LAS-systeem
zoals eerder omschreven.
>Ik ga jouw ideetjes meenemen als eea tzt bij ons ter sprake komt. De
>CV is al over z'n voorspelde levensduur, en het leidingnet eveneens.
>Binnen een aantal jaren zit die post - prijspeil 1984: 3,5 ton - er
>dus aan te komen.
>
>> Bij de buren warmen? Een goede nieuwe CV-ketel is niet zo vaak stuk. Bij
>> defecte blokCV heb je reden om gezamenlijk de kroeg in te duiken, dat geef
>> ik toe...
>
>Die moet er dan wel zijn...
Bij luxe appartementen hoort altijd een kroeg op loopafstand te zijn.
Woonomgeving is ook belangrijk...
Zolang er niet in reglement staat dat er consensus moet zijn, zou een
meerderheidsbesluit om de blokCV weg te breken m.i. voldoende moeten zijn.
Dan gaan die paar tegenstemmers maar naar de rechter.
Ik zie niet in waarom de permanente verandering in de woning een nadeel
is. Wat is er voor moois aan die stijgleidingen per vertrek? Kunst bij de
aanleg is: Zo weinig mogelijk leidingen zichtbaar laten zijn in woonkamer
en een 'slim' ontwerp qua leidingloop zijn het halve werk. En radiatoren
zitten er nu ook al.
Tenslotte: Mijn excuses voor de late beantwoording; het was beestachtig
druk deze week qua werk. Dat moest eerst.
secretaris P.E.L.
>Vriendelijke groet,
>Jan van Aalderen, Amstelveen
>*------------------------------------------------------*
> Ge volgt mijn wijze raad geheel op eigen risico !
> Svp reacties op usenetpostjes ALLEEN in de groep.
>*------------------------------------------------------*
--
--- Vereniging P.E.L --- --- WEBSITE VERENIGING P.E.L. OP URL: ---
--- Postbus 2602 --- http://clik.to/pel
--- 8901 AC --- -- E-mail: ro...@pel.xs4all.nl --
--- LEEUWARDEN --- --- Telefoon: 058-2671636 ---
Taglines unite! Stop kidnapping of taglines.
Jan van Aalderen (Z)
>
> "Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> writes:
>
> >
> >*** nl.markt.wonen als f'lup gezet; ***
> >*** in nl.juridisch teveel off topic ***
> >
> >
> >pel wrote:
> >>
> >> "Jan van Aalderen (Z)" <JvA...@zonnet.nl> writes:
> >>
> >> >pel wrote:
> >> >>
> >> >> "Remco de Ridder" <norde...@chello.nl> writes:
> >> >>
> >..................
> >
> >> >>
>
> Geen woord over de maning van BWT, die immers op vele
> >jaren verwaarlozing wees (de adm/ex-verhuurder vreesde mogelijk een
> >claim van de VvE).
>
> Hij hield die brief kennelijk gewoon stil en niemand wist er verder van?
> Goede reden later voor de eigenaren later (toen ze erachter kwamen) om hem
> te ontslaan. Lijkt Leeuwarden wel: Weggestuurde burgemeester Loeki van
Een bestuurder is moeilijk te ontslaan als hij met de pet van
eigenaar/verhuurder op zelf 80% van de stemmen heeft.
> Maaren stelde tegenover een van de raadsleden van de 'oppositie': "Als je
> wat wilt, moet je ook letten op de postregistratie van de gemeente..." Ze
> beweerde dat 2 offertes die ze had gevraagd om externe buro's het
> ambtelijk apparaat eens grondig te laten doorlichten, daar 'verdwenen'
> waren... Kortom: In het klein en het groot: Overal hetzelfde.
>
> Die betonschade, die al door leden werd gemeld -
> >logisch; bij zware regen kwam door het dak en een scheur in het beton
> >in een meterbreed gordijn van water omlaag. Afijn, ik heb toen BT
> >erbij gehaald omdat ik de opl van de adm niet vertrouwde. Die
> >inspecteur voelde op z'n tenen staand aan de dakrand, en hield meteen
> >een stuk beton van een paar kilo in z'n hand. Toen kon hij toen
> >natuurlijk niet meer om een formele aanschrijving heen, gezien het
> >aanzienlijke risico als er stukken zouden vallen. Maar ook dit even
> >terzijde.
>
> De VvE kan aansprakelijk gesteld worden ls stuk beton afbreekt en bv. op
> iemands hoofd valt! VvE moet beslist een WA-verzekering hebben.
Vandaar ook mijn actie: dat risico wilde ik niet lopen, nog afgezien
van de morele afweging mhoo evt slachtoffers. En zo'n polis hadden we
niet, maar na dat akkefietje kwam die er meteen. Een van de weinige
besluiten van de LV die ooit prompt werden uitgevoerd. Maar ja, de adm
had ook de pet van assurantietussenpersoon op, en de 20% provisie was
weer moeiteloos verdiend.
.....................
> >>
> >> >(De betreffende ambtenaar is destijds overigens met het wetboek in de
> >> >hand omgepraat, en de VvE zwichtte voor het argument dat men geen
> >> >legeskosten gaat maken voor een bouwaanvraag zonder eerst de gratis
> >> >toestemming van de LV te vragen).
> >>
> >> Bouwvergunning of niet: De VvE heeft haar eigen verantwoordelijkheid en
> >> hoeft niet automatisch achter een verleende bouwvergunning aan te hollen.
> >
> >Een bouwvergunning als voorwaarde stellen alvorens definitief
> >toestemming te verlenen, is iets anders dan toestemming verlenen als
> >een bouwvergunning wordt overlegd.
>
> Ja, uiteraard. Echter: Eigenaren vaak brave mensen: Vooral ouderen menen
> al snel dat als 'de gemeente' (het 'gezag' nietwaar) bouwvergunning geeft,
> dat zij toestemming *moeten* geven. Het gezag heeft gesproken.. De
> betrokken eigenaar speelt daar dan uiteraard leuk op in en daar staat het
> bestuur dan... De domheid regeert.
Daar pleeg ik de leden snel van te genezen. Van dat volgen van het
gezag, bedoel ik. Domheid is een ander verhaal.
...................
> >>
> >> M.i.: Als de rechter wordt gevraagd om een uitspraak zal hij die moeten
> >> geven. Hij kan m.i. niet zeggen: Vandaag geen zin; ga maar naar de
> >> notaris. De notaris kan niks qua wijziging Akte als er geen consensus is.
> >
> >Niettemin zal de notaris desverzocht best genegen zijn al in de
> >procedurefase een voorgenomen verdeling richting gerecht te
> >suggereren, die de rechter eerder zal overnemen dan wat hem door
> >partijen wordt ingefluisterd.
>
> Hij kan van alles suggereren, maar m.i. komt hij qua verdeelsleutel gewoon
> uit bij oppervlak of inhoud van de flats. Ik zou als ik de verzoekende
> partij was, zelf advies vragen aan een notaris en zijn verhaal bij de
> rechter in stelling brengen.
Is inderdaad slimmer.
...............
Klopt wat die meters betreft - die discussie is bij ons ook gevoerd:
ik drong aan op statutenwijziging, met in het achterhoofd de gedachte
om dan nog wat andere zaken mee te nemen -, maar dat is meen ik ook
met jurisprudentie kortgesloten, al heb ik dat ook uit de derde hand.
De meeste rechters zijn natuurlijk ook niet op hun achterhoofd
gevallen, en kunnen tot op zekere hoogte wel degelijk rede en
billijkheid laten prevaleren boven de letter van de wet, zeker als het
regeringsbeleid - er werd destijds nogal geijverd voor bemetering
vanuit Den Haag en gemeentes - een individuele omslag ondersteund.
In beginsel prevaleren de statuten natuurlijk inderdaad boven
vergaderbesluiten.
> >Als lid van die VvE zou ik eea niet goedkeuren als de formele aspekten
> >niet goed zijn geregeld, aangezien je erop kunt wachten dat een
> >volgende bewoner problemen maakt.
> >
> >> >Gewoon aansluiten op de
> >> >bestaande blokCV is waarschijnlijk het goedkoopst voor iedereen. Als
> >> >de huidige CV daardoor iets te klein wordt, zal isoleren van het
> >> >gebouw, als dat nog niet gebeurd is, wellicht zinvoller zijn - in de
> >> >zin van economisch meer verantwoord op langere termijn - dan een
> >> >grotere CV, gesteld al dat daar ruimte voor is.
> >>
> >> Zie boven: In mijn verhaal met een extra eigen CV-keteltje betaalt hij die
> >> zelf en die stookkosten rechtstreeks aan het energiebedrijf.
> >
> >En zie mijn verhaal: zo simpel gaat het dus niet.
>
> Warmtemeters nemen op blokCV en de statuten vergeten gaat kennelijk ook
> niet.
Toch wel: het is in 1000-en VvE's gebeurd.
............
Ach ja, ik was in die jaren wat fanatieker dan nu, vooral als de
"deskundigen" bij WM elkaar steeds weer tegenspraken en uit hun nek
zaten te kletsen als je wat wilde weten. Iemand moest die onnozelaars
van WM BV toch uitleggen hoe hun systeem werkte?
> >> hoe er omgekloot werd met de meters. Ten derde: Principieel ben ik van
> >> mening dat ieder gewoon zijn eigen verbruik moet betalen, ongunstige
> >> ligging of niet. Gasmeters zijn geijkt en horen even hard te lopen: 1 kub
> >> gas bij mij op de meter is ook 1 kub gas bij de buren op hun meter als zij
> >
> >Maar als de CV rechts beneden staat, is de 's avonds laat voor
> >verwarming van jouw werkkamer linksboven verstookte kuub gas
> >waarschijnlijk 2 kuub gas die door de ketel verstookt is om die warmte
> >daar af te leveren.
>
> Een stuk leidingverlies dus. Ook dat is een reden om eigen ketels te
> nemen.
>
> Je standpunt is dus gewoon niet realistisch. Als
> >je dat soort portemonneelogica de doorslag laat geven, krijg je in een
> >gebouw van 12x10 woningen dat de 40 randbewoners zich blauw betalen en
> >de 80 tussenwoners goedkoop stoken, terwijl in een gebouw als het onze
> >- met 36 rand- en 12 tussenwoningen - de kosten nog steeds hoofdelijk
> >worden omgeslagen omdat het volgens jouw redenering alleen voor de 12
> >tussenwoners voordelig is een stookkostenverdeelsysteem te plaatsen.
>
> Waarom betaal je in een rij laagbouwwoningen gewoon domweg wat je hebt
> verbruikt, incl de hoekwoningen die meer verstoken omdat het de
> hoekwoningen zijn. Die mogen een deel van hun extra stookkosten bij de
> buren innen? Kom nou. Over maatschappelijk ongewenst gesproken.
Uiteraard niet. Je ziet het kernpunt over het hoofd: die rijtjeshuizen
vormen geen gemeenschap, en ieder heeft zijn eigen investering.
> Als men dan zo nodig beslist warmtemeters wil, is de enige correcte manier
> om de randbewoners tegemoet te komen: Isolatie van de schil.
> En juist DAT nu vertikken de eigenaren van de tussenwoningen natuurlijk,
> want dan moeten zij meebetalen. De domheid van hen is dat ze dan maar 1
> maal meebetalen terwijl ze continue mee blijven betalen aan de stookkosten
> van de eigenaren in de schil omdat de warmtemeters qua meeteenheid geen
> recht evenredig verband hebben met het aantal Joule's zoals door de
> radiatoren afgegeven.
Je zult dus bij isolatievoorstellen moeten aantonen, dat de hele flat
voordeel heeft, en niet alleen de randwoningen. Men vergeet vaak, dat
wat door de bemeteraars als "leidingverliezen" wordt aangeduid, in
feite ALLE verliezen, ook die door de buitengevels en puien, omvat.
Het is dus zeer wel denkbaar, dat ook die tussenwoning profijt heeft,
vooral naarmate de verhouding in aantallen buitenrand:tussenwoning
groter is.
> >Dat is maatschappelijk ongewenst, want werkt niet mee - zelfs tegen -
> >ter beperking van het energieverbruik.
Gunstiger subsidieregelingen voor flatisolaties zouden dan ook
redelijk zijn.
De buren wel, ja. De verdamping neemt dan namelijk TOE. Dat is door
TNO aangetoond. Hoe dat technisch kan, moet je mij niet vragen. Ik was
er tamelijk verbaasd over.
>
> >> van uit gaan dat er geen ongunstige ligging is, want het gebouw is
> >
> >Ook in een goed geisoleerd gebouw zal door een buitenmuur meer warmte
> >ontsnappen dan door een muur tussen twee verwarmde vertrekken.
>
> Dat gegeven moet je m.i. gewoon accepteren. Je doet wat je kunt doen:
> Isoleren volgens de nieuwste normen en liefst nog iets dikker. In 1982
> werd hier de oude kazerne opgeleverd als woningen: Buitenmuur zonder spouw
> 46 cm. (Slecht dus qua isolatie) Daartegenaan rockwool wel 10 tot 12 cm.
> Dan natuurgips dikte: tussenwanden. Resultaat: Heel goed. Dat was dan nog
> maar binnenisolatie. Buiten mocht niet: Gebouw is rijksmonument.
>
> >> optimaal geisoleerd. M.a.w. alle warmtemeters in het gebouw lopen even
> >> hard bij eenzelfde afgegeven hoeveelheid warmte.) Als hun stelling juist
> >
> >Dat is al niet juist: een meter op een grote radiator loopt harder dan
> >op een kleine; een
>
> Alleen o.k. als er meer warmte wordt afgegeven. Als ik hard stook loopt
> mijn gasmeter ook harder. Maar daarom blijft daar 1 kb verstookt nog wel 1
> kub verstookt.
Je verstookt in een warmtemeter niets: je verdampt. Als een radiator
een dag heet is, verdampt er bij de meter op een radiator van 1 KWh
even veel vloeistof als in die op een van 10 KWh. Maar het aantal wme
verschilt, doordat op die van 10 KWh de meetcapaciteit groter is,
ofwel - daar de buisjes identiek zijn - de streepjes zitten dichter
bij elkaar.
>
> >> is, dan moet het toch niet moeilijk zijn mij aan te tonen dat er een recht
> >> evenredig verband is tussen de hoeveelheid afgegeven warmte uit een
> >> radiator en het daarbij behorende aantal WME's. M.a.w. 1 Joule is 0,239
> >> cal. is ??? WME. Noch Warmtemeter BV noch de woningcorporatie noch de
1 wme is niet uit te drukken in een hoeveelheid energie. Het is een
relatief meetsysteem (met bovendien correctiefactoren erin verwerkt):
als ik 2x meer wme heb dan jij, betaal ik 2x meer variable
stookkosten, (maar bij gelijke woningen dezelfde vaste stookkosten!).
Het systeem meet niet naar rato van energieverbruik, maar naar rato
van (radiatortemperatuur ^ X ) * (tijd): hoe heter de radiator, hoe
sneller de meterstand toeneemt per tijdseenheid, waarbij X>1. Ofwel: 2
keer zo heet = meer dan 2 keer zoveel wme. Sterke schommelingen en een
lange winter veroorzaken extra leidingverliezen, die niet worden
uitgedrukt in het aantal wme maar wel gas kosten. In zo'n winter is
het aantal m3 per wme dus hoog en dus de wme duur.
Denk ook aan isolatie: in een goed geïsoleerd gebouw zal bij identiek
stookgedrag het aantal wme exact gelijk zijn aan dat in een
ongeïsoleerd (identiek) gebouw, maar de wme-prijs veel lager (uitgaand
van toerekening van een gelijk percentage van de energiekosten!).
> >> Huurcommissie was daartoe in staat. Meest voor de hand liggende reden: Dat
> >
> >Allicht niet. De bakker en de slager waarschijnlijk evenmin. Het is
> >hun vak niet.
>
> Oh nee? In principe is een Huurcommissie heel goed in staat
> servicekosten-kwesties in kaart te brengen (via hun rapporteur) en dan
> uitspraak te doen. Kwestie in dit geval van niet de vingers aan willen
> branden. Voor wat betreft Warmtemeter BV of hun opvolgers: Weten m.i.
> heus wel of er wel/niet verband is tussen het aantal Joules en het aantal
> WME's. Ik bedoel dan niet hun monteur, maar de mensen aan de top.
> Ik zal je het verhaal maar besparen van een concurrent van hen over die
> partij afgekeurde elektronische meters die Warmtemeter ooit plaatste en
> nog meer fraais. (Altijd leuk informeel iemand van een bedrijf te horen
> over zijn concurrent vice versa.)
Inderdaad. Maar je moet wel de roddel van de achterklap weten te
scheiden. :)
>
> >> verband bestaat helemaal niet! Let wel: We hebben het niet over
> >> gasverbruik, maar over in nuttige warmte omgezet gas. Op basis van dat
> >> verbruik en nergens anders op, behoren verdeelsleutels op te worden
> >> geproduceerd, nergens anders op. ALS er correcte verdeelsleutels waren,
> >> dan komt het ook automatisch 'goed' met het leidingverlies (berucht bij
> >> blokCV!) omdat de verdeelsleutels in feite een geldbedrag in stukken
> >> moeten breken. (Stookkosten gebouw.)
> >> Het niet aantoonbare verband tussen de afgegeven hoeveelheid warmte en het
> >> verbruik via de meter is een principieel bezwaar van mij tegen de
> >> warmtemeters bij blokCV. Het suggereert iets wat niet wordt waargemaakt.
> >
> >Je redenering klopt niet mbt leidingverlies. Dat is niet uitsluitend
> >een gevolg van het verbruik, maar vooral ook van de aanwezigheid van
> >de faciliteit. Als iedereen stookt, veroorzaakt een gebruik van X wme
> >veel minder leidingverlies - in % van het verbruik - dan wanneer in de
> >kleine uurtjes 1 of 2 mensen stoken. Je zou dan mensen die ver van de
> >ketels wonen meer stookkosten moeten laten betalen omdat er meer gas
> >verstookt werd om hen aan X wme warmte te helpen.
>
> Je zwijgt over het niet aantoonbare verband tussen de afgegeven
> hoeveelheid warmte en het verbruik via de meter in WME. Ook als het gebouw
> geen schil zou hebben (optimaal geisoleerd) en alle meters van precies
> hetzelfde type waren, twijfel ik er aan dat er verband bestaat tussen het
> aantal Joules en het aantal WME's.
Natuurlijk is dat er niet. Zie boven.
> Het leidingverlies: Indien men bij blokCV zo nodig warmtemeters wenste
> (VvE besluit dat en ik moet dat uitvoeren naar eigen inzicht;
> Administrateur, regel het maar) dan werd het als volgt (bij optimale
> geldmiddelen): Laten we zeggen dat ik warmtemeters vind waarbij 1 Joule
> radiatorwarmte x WME is, met bv. een kleine tolerantiegraad. Alle
> radiatoren leveren bv. op een dag 1 Joule. Dan lopen alle meters even
Nuancering: alleen meters met identieke schaalnummers lopen even hard.
> hard. Qua leidingverlies is nooit precies te bepalen wie nu het meest
> bijdraagt daaraan. (in kub.m. gas) Op jaarbasis betaalt in de praktijk
> degene die het hardst stookt (meeste WME) het meeste daaraan mee. Want:
In beginsel niet, als het percentage van de energiekosten dat aan
leidingverliezen wordt toegerekend precies zou kloppen, worden deze
via de vaste stookkosten omgeslagen en betaalt dus iedereen evenveel
aan leidingverliezen. Maar omdat het om benaderingen gaat, is het
natuurlijk wel zo dat de verdeling van de gaskosten tussen aw en wme
per seizoen nogal wisselt. En omdat bij hoge en constante vraag het
percentage aan leidingverlies - bij goed geïsoleerde leidingen door de
algemene ruimten - afneemt (m.n. ook doordat de warmte van leidingen
door de woningen niet als verlies geldt indien in het betreffende
vertrek gestookt wordt), zal over het ene seizoen het vaste percentage
te hoog zijn, en over het andere te laag. In het laatste geval zit in
de wme-prijs in feite ook een deel van de leidingverliezen verwerkt,
en dat is dan bij veel wme meer dan bij weinig. Maar in het eerste
geval betaalt men per wme te weinig doordat de aw-prijs te hoog
uitvalt, en betaalt iedereen dus in feite te weinig per wme. Wat men
te weinig betaalt zit in de aw-prijs, en als je dat deel dan aftrekt
van het vaste bedrag houd je voor iemand die veel stookt een kleiner
deel aan "echte" aw-prijs over. M.a.w.: degene die het hardst stookt
betaalt dan in feite het minst mee aan de leidingverliezen, doordat
hij het meest te weinig meebetaalt aan zijn wme-stand.
De leidingverliezen staan rekenkundig los van de warmtevraag, doordat
de leidingverliezen als percentage van de stooklasten per seizoen
wisselen, terwijl bovendien verdampingsmeters relatief meten. Het zijn
de verschillen in verbruik die verrekend worden via de wme-standen.
> Alle WME-verbruiken geven de verdeelsleutel voor de variabele stookkosten,
> uitgedrukt in geld. (Nota gas energiebedrijf voor hele blokCV.) Ofwel: Ook
De wme prijs is (V % x energiekosten) : (totaal wme), waarin V = 100-
L en L = leidingverlies in % van het totale energieverbruik.
> het leidingverlies wordt naar rato van het aantal WME's verdeeld per flat.
Neen! Het wordt verrekend in de aw-prijs. Die is, bij identieke
aandelen in de VvE: ( (L % x energiekosten) + kosten WM + diversen ) :
(totaal aantal aandelen gebouw).
> Dat gaat automatisch. Het geldbedrag variabele gaskosten op de nota
> energiebedrijf heeft nl. betrekking op zoveel kub gas, niet op WME's.
Op een % van zoveel m3 gas.
> In jouw optiek "je zou mensen die ver van de ketels wonen meer stookkosten
> moeten laten betalen" lijkt het alsof je hen dubbel laat betalen.
Dat is niet mijn standpunt, maar een geschetst gevolg van een
redenering.
> In het voorbeeld van een nota van Warmtemeter BV stoppen zij het
> leidingverlies weg onder "Energie vast 35,0%" Waarom dat 35% is, is mij
> een raadsel. Dat gedeelte wordt dan weer in stukken gebroken qua geld
> m.b.v. 'VF=Vaste Facoren, bv. vloeroppervlak.
In een VvE MOET de vaste omslag rechtevenredig zijn aan het aantal
kostenaandelen in de gemeenschap, tenzij statutair expliciet anders is
bepaald. De oppervlakte is nmbm een vrij onzinnig criterium: dan zou
de aansluitwaarde van de radiatoren nog logischer zijn (aw in aw-prijs
staat dan ook voor aansluitwaarde). Vaak bedenkt men maar wat. Zo was
in onze VvE de omslag 4750:4900:8900 (voor 2k-A, 2k-B en 3/4K),
terwijl de statutaire omslag 3:5 (2k:3/4k) is. Dat is toen na veel
gedram mijnerzijds gewijzigd in 3000:5000, conform de statuten.
Die 35% is een ooit met de natte vinger voor ongeïsoleerde objecten
gekozen %. In beginsel kan dit worden gewijzigd als de omstandigheden
of de wens van de eigenaar (in een VvE dus van de LV) daartoe
aanleiding geven. Bij ons is het, zonder isolatiemaatregelen, bij
besluit van de LV op 25% gezet, gewoon om zuinig stoken extra te
belonen.
...............
Resumerend: doel van een stookkostenverdeelsysteem is niet, een
perfect eerlijke omslag te bewerkstelligen, maar om een minder
oneerlijke verdeling te bewerkstelligen. En zelfs die doelstelling is
ondergeschikt aan het hoofddoel, namelijk te besparen op de totale
stookkosten. Voor de gebruikers: de kosten in geld. Voor de
samenleving: de kosten in energie = milieu. En daar slaagt m.i. een
verdeelsysteem op basis van vloeistofverdampingsmeters het best in,
doordat dat per jaar gerekend het goedkoopste is in afschrijving +
onderhoud + beheer. Elektronische systemen zijn nauwkeuriger, maar ook
storings- en soms fraudegevoeliger, en duur in aanschaf.
--