Paraplu hypotheek
Sieto Gorter
Mijn vriendin en ik willen binnenkort een appartement gaan betrekken waarop
een paraplu hypotheek d.m.v. lidmaatschapsrecht rust (bij de Rabobank).
Ik ben er in beperkte mate mee bekend dat het verkrijgen van een
financieringsmogelijkheid voor een dergeljk appartement iets beperkter is
dan bij een z.g.n appartementsrecht, doordat er een hogere rente wordt
gerekend en men niet bij alle geldverstrekkers terecht kan.
Ik heb hierover aan de kenners enige vragen :
- Hoe werkt deze constructie precies ?
- Waarom is de rente hoger ?
- In welke mate wordt ik beperkt in de financieringsmogelijkheden ?
Bij voorbaat dank voor de antwoorden !
Groet Sieto
Jan van Aalderen (Z)
Je doelt waarschijnlijk op en coöperatieve vereniging? Vanouds is het
dan zo, dat de coöperatie de hypotheekgever is, en dat ieder lid voor
diens aandeel in de gemeenschap een aandeel in de hypotheekschuld
heeft. Je kon dan nooit méér hypotheek krijgen dan nog aan schuld voor
jouw aandeel open stond, en moest de rest als PL bijlenen. Uiteraard
duur, hetgeen de waarde van zulke appartementen behoorlijk drukte als
reeds fors was afgelost.
Intussen zijn er oplossingen bedacht, maar ik kan me zo voorstellen
dat er nog veel banken zijn die er niet aan beginnen, én dat er nog
oudere gebouwen zijn waar nog de antieke situatie voortleeft. Sowieso
moet het gebouw van vóór 1973 dateren, want toen werd het
appartementenrecht van kracht. Tot eind 70-er jaren was bij sommige
banken zelfs een hypotheek op een appartementsrecht onmogelijk, omdat
de appartementeigenaar geen opstalpolis bij dezelfde bank kon
afsluiten...maar dat terzijde.
In hoeverre de oude situatie voor het door jou beoogde gebouw nog van
kracht is, kan ik niet beoordelen. Je zou een google
(http://www.google.com) kunnen doen naar "appartement" "coöperatieve
vereniging" "hypotheek". Wellicht schaft http://www.veh.nl raad, waar
je als woningbezitter beslist lid van zult willen worden.
Misschien is het ook zinnig, in het NBW even de bepalingen inzake
coöperatieve verenigingen te lezen. En uiteraard de statuten van de
betreffende vereniging. Aan het bewonen van een appartement zitten
haken en ogen, die je beslist moet kennen alvorens de woning te
betrekken. Het HR kan bijv gevolgen hebben voor de inrichting van je
woning.
--
Vriendelijke groet,
Jan van Aalderen
Amstelveen
--
Verzoeke niet per E-mail te reageren op mijn usenetpostjes.
E-mail van niet geautoriseerde afzenders wordt gebounced.
TIP: mailinglist voor VvE-besturen & appartementeigenaars.
e-mail naar Ver-v-Eigena...@yahoogroups.com
Guido
Om dit te begrijpen moet je allereerst weten, dat wat wij in het dagelijks
spraakgebruik aanduiden met hypotheek, de lening waarmee we een woning
kopen, in feite niet de hypotheek is. Hypotheek is het recht dat de eigenaar
van een woning aan de bank geeft om het pand te mogen verkopen als de lening
niet betaald wordt. De parapluhypotheek is een hypotheekrecht waarmee iets
bijzonders aan de hand is.
Kort samengevat is de situatie als volgt. Juridisch is het onroerend goed
van een coöperatie niet gesplitst. De vereniging is eigenaar en alleen door
de vereniging kan een hypotheekrecht op het gehele pand verstrekt worden.
Dit hypotheekrecht noemt men parapluhypotheek, omdat het als zekerheid geldt
voor de (hypotheek)leningen van alle leden.
Als bewoner ben je geen eigenaar, zoals de eigenaar van een
appartementsrecht, maar je bent lid van de vereniging. Dat
lidmaatschapsrecht geeft je het recht om jouw woongedeelte te bewonen.
Naast het hypotheekrecht dat de vereniging aan de bank verstrekt, de
zogenaamde parapluhypotheek, vraagt de bank tegenwoordig meestal om het
lidmaatschapsrecht aan haar te verpanden.
Slechts een tweetal banken is nog bereid om op basis van verpanding van het
lidmaatschapsrecht te financieren als er een parapluhypotheek op het geheel
rust ten behoeve van een andere bank. En dat is dan bovendien nog
afhankelijk van de statuten van de vereniging.
In de praktijk kun je voor de financiering van een lidmaatschapsrecht dus
terecht bij de houder van de parapluhypotheek en met enig geluk nog bij een
tweetal andere banken. Het komt vaker voor, dat de bank van de
parapluhypotheek bovendien geen volledige financiering wil verstrekken, met
name omdat door waardestijgingen de hoogte van de parapluhypotheek niet meer
voldoende is. (Met verhoging dient de algemene vergadering van de vereniging
akkoord te gaan.)
De hogere rente die vaak gehanteerd wordt heeft een simpele reden. Er is
geen of nauwelijks concurrentie.
Groeten
Guido Schrijnemaekers
http://www.geldadvies.com/