Oprotpremie voor huurders, wat is redelijk
Jeroen 'FF' Heijmans
> Na het overlijden van de huisbaas moet het huis verkocht worden. Huis
> wordt bewoond door kamerbewoners.
> Koper(huisjesmelker/handelaar) kan het huis door die omstandigheden
> goedkoop verkrijgen.
> Koper wil de huidge bewoners uitkopen en het huis met winst verkopen.
>
> Wat is een redelijke oprotpremie voor de zittende huurders? Moet die
> gebaseerd zijn op de de kosten van verhuizen en vervangende woonruimte,
> of kan ook de winst voor de handelaar een grondslag zijn?
>
> In het ene geval praat je over een paar duizend gulden, in het andere
> over tienduizenden. Per huurder.
Hoezo zouden de huurders weggaan?
Je huurovereenkomst wordt niet ontbonden als de verhuurder overlijdt.
De nieuwe eigenaar gaat het pand niet voor eigen bewoning gebruiken.
Er is dus geen enkele grond om de huurders eruit te zetten.
In dit geval zal de nieuwe eigenaar dus diep in de buidel moeten tasten
als hij iedereen eruit wil hebben....
TaZ
>
<knip verhaal oprotpremie>
Misschien heb je iets aan het onderstaande stukje krantenknipsel.
Dit komt van www.dagbladvanhetnoorden.nl
Proefproces voor maximale verhuisvergoeding
Algemeen - vrijdag, 17 mei 2002 00:01
oude pekela/veendam -
Het Groninger advocatenkantoor Rollingswier & Breuker gaat een
proefproces aanspannen om een maximale verhuisvergoeding voor huurders af te
dwingen. De juristen denken 9.000 euro uit het vuur te kunnen slepen voor
huurders die vanwege woningsloop worden gedwongen te verhuizen.
Het Groninger advocatenkantoor Rollingswier & Breuker gaat een
proefproces aanspannen om een maximale verhuisvergoeding voor huurders af te
dwingen. De juristen denken 9.000 euro uit het vuur te kunnen slepen voor
huurders die vanwege woningsloop worden gedwongen te verhuizen.
Rollingswier & Breuker heeft de huurdersbelangenverenigingen van
woningbouwcorporatie Acantus pro deo zijn diensten aangeboden. Een
gerechtelijke uitspraak ten gunste van de Groninger huurders zou landelijk
grote gevolgen kunnen hebben voor woningcorporaties. Volgens een
onteigeningswet uit 1851 zouden huurders recht hebben op een
verhuiskostenvergoeding van bijna 9.000 euro. Acantus wil verder gaan dan
3600 euro.
Het contact met het advocatenkantoor is gelegd door sociotherapeute
Alie Westerhuis uit Kiel-Windeweer. Zij heeft voor haar studie rechten aan
de Rijksuniversiteit Groningen uitgebreid onderzoek gedaan naar de rechten
van huurders bij herstructureringsprojecten.
De belangenverenigingen hebben deze week in Oude Pekela gezamenlijk
overleg gehad met Westerhuis over de mogelijkheden om een hogere
verhuiskostenvergoeding af te dwingen. De onderhandelingen met Acantus
zitten al maanden muurvast. Acantus wil niet meer dan een bijdrage in de
kosten betalen. Volgens Westerhuis hebben huurders echter recht op een
volledige schadeloosstelling.
Het contact met Westerhuis werd gelegd door de bewonerscommissie
Pekela. De Pekelder huurders protesteren al tijden tegen de manier waarop
Acantus de herstructurering zou willen afdwingen.
Een hogere verhuiskostenvergoeding zit er volgens directeur
huurdersbelangen van Acantus Peter Westra niet in. Acantus heeft het geld
simpelweg niet. "Als we 9.000 euro moeten betalen, zullen we onze plannen
moeten bijstellen. Dan zijn we wellicht gedwongen meer koopwoningen te
bouwen. En dat gaat ten koste van de huursector."
Gert Brouwer
TaZ
Arno
"TaZ" <bl...@vergeten.nl> wrote in message
news:aiarr6$qbe$1...@news1.xs4all.nl...
geld dat ook voro het volgende: Een kennis van mij heeft een woning via de
woningstichting en woont daar ongeveer 20 jaar. De wil de woningstichting de
appartementen afbreken en nieuwe woningenbouwen. Een eventuele andere
huurwoning is wel beschikbaar, maar een verhuisvergoednig willen ze niet
geven. Kan zij hier ook een vergoeding voor eisen of anders weigeren te
verhuizen?
R. van der Helm
Arno heeft geschreven in bericht ...
>
>"TaZ" <bl...@vergeten.nl> wrote in message
>news:aiarr6$qbe$1...@news1.xs4all.nl...
>> "Jeroen 'FF' Heijmans"
>> >
>> <knip verhaal oprotpremie>
>>
>> Misschien heb je iets aan het onderstaande stukje >>krantenknipsel.
>geld dat ook voro het volgende: Een kennis van mij heeft een woning via de
>woningstichting en woont daar ongeveer 20 jaar. De wil de woningstichting
de
>appartementen afbreken en nieuwe woningenbouwen. Een eventuele andere
>huurwoning is wel beschikbaar, maar een verhuisvergoednig willen ze niet
>geven. Kan zij hier ook een vergoeding voor eisen of anders weigeren te
>verhuizen?
>
Beide voorbeelden die jullie aandragen, zijn toch anders dan ro...@heimdal.nl
(heb je ook een echte naam ?) aan draagt. Zijn huisbaas wil ze er gewoon
(zonder relevante aanleiding) uit hebben. Dat is dus gewoon dokken tegen
marktprijzen (alleen wie kent die voor uitkopen ?, ik nie)
Als een huisbaas zoals in jullie voorbeelden woningen wil opknappen dan zal
een huurder toch in redelijkheid hieraan moeten mee werken. Het is echter
zeer de vraag of een verhuurder zich dan achter de standaard-verhuis- en
onkostenvergoeding van enkele 1000-en euro's kan verschuilen. Uit het
aangehaalde arrest wordt duidelijk dat de rechter uit gaat van werkelijke
kosten en niet van door verhuurders gehanteerde standaarden. Maar
ro...@heimdal.nl heeft niets aan deze wetenschap.
Ik vind het ook wel interessant te weten wat voor rekenregels je kunt
bedenken voor het uitkopen van een huurder. Ik weet dat dit vaker gebeurt,
maar iedereen is er erg zwijgzaam over. Ik vraag me ook af hoe de fiscus om
gaat met uitkoopsommen.
Groet, Rik
Paul Vermaas
<ro...@heimdal.nl> schreef in bericht
news:sv3hkusg5ocj1tuca...@4ax.com...
> Na het overlijden van de huisbaas moet het huis verkocht worden. Huis
> wordt bewoond door kamerbewoners.
> Koper(huisjesmelker/handelaar) kan het huis door die omstandigheden
> goedkoop verkrijgen.
> Koper wil de huidge bewoners uitkopen en het huis met winst verkopen.
>
> Wat is een redelijke oprotpremie voor de zittende huurders? Moet die
> gebaseerd zijn op de de kosten van verhuizen en vervangende
> woonruimte, of kan ook de winst voor de handelaar een grondslag zijn?
>
> In het ene geval praat je over een paar duizend gulden, in het andere
> over tienduizenden. Per huurder.
Even los van een eventueel beroep op huurbescherming (koop breekt geen
huur),
en puur economisch geredeneerd:
De nieuwe huisbaas heeft alleen belang bij ofwel een collectieve afspraak op
basis waarvan alle bewoners verhuizen, of bij een afspraak over vertrek met
de laatste zittende huurder.
Daarna kan hij immers verkopen.
Als de woning "in bewoonde staat" is verkocht met een bijbehorend
prijskaartje (pakweg 60% van de waarde onbewoond), dan heeft de eigenaar een
behoorlijk financieel belang bij het leegkomen van de woning.
Als de huur zijn lopende kosten minstens dekt, en hij geen prijsrisico ziet,
en als hij bijvoorbeeld toch nog forse onderhouds- c.q. verbouwingskosten
zou moeten maken voordat de woning verkocht kan worden, is de urgentie voor
de eigenaar wat minder dan wanneer dat niet het geval zou zijn.
De huurders moeten afwegen of zij gemakkelijk alternatieve gelijkwaardige
huisvesting kunnen vinden voor een acceptabele prijs.
Bovendien dreigt, als ze blijven zitten, natuurlijk wel "huurder pesten"
door onderhoud en reparaties slecht of niet uit te voeren etc.
De huurders doen, als ze geen van allen een beroep op huurbescherming willen
doen, naar mijn idee verstandig zich te verenigen, en samen te onderhandelen
met de eigenaar. Alleen dan is er wellicht een redelijke kans op succes.
Wat de te bedingen vertrekpremie betreft:
als de huurders een fors deel van de te realiseren (netto) verkoopwinst
denken te kunnen vangen zouden ze best van een koude kermis thuis kunnen
komen; de koper heeft immers al het risico genomen, de huurders niet. Ik
neem maar even aan dat de huurders zich voorafgaand aan de onderhandelingen
hebben verzekerd van alternatieve woonruimte.
Wat de uitkomst van de onderhandelingen zou kunnen zijn? Tja, dat blijft
lastig in te schatten. Ik denk dat voor beide kanten geldt dat wie het
onderste uit de kan wil vaak het deksel op de neus krijgt.
vriendelijke groet,
Paul Vermaas
Eilko
>
> Na het overlijden van de huisbaas moet het huis verkocht worden. Huis
> wordt bewoond door kamerbewoners.
> Koper(huisjesmelker/handelaar) kan het huis door die omstandigheden
> goedkoop verkrijgen.
> Koper wil de huidge bewoners uitkopen en het huis met winst verkopen.
>
> Wat is een redelijke oprotpremie voor de zittende huurders? Moet die
> gebaseerd zijn op de de kosten van verhuizen en vervangende
> woonruimte, of kan ook de winst voor de handelaar een grondslag zijn?
>
> In het ene geval praat je over een paar duizend gulden, in het andere
> over tienduizenden. Per huurder.
De kamerbewoners zijn niet verplicht om te verhuizen, al biedt de
eigenaar een miljoen per huurder. Dat betekent dat partijen volkomen
vrij zijn in het loven en bieden om tot een eventuele overeenkomst te
komen. En als de huurders er niet uit willen, dan gaat het hele feest
niet door.
Als de huurders er eventueel wel uit willen, dan wordt het een kwestie
van zakelijk hard onderhandelen. Als ik huurder was, zou ik eerst
samen met de andere huurders op een lijn proberen te komen, en dan
als eenheid met de eigenaar onderhandelen met als doel er tienduizenden
gulden per huurder uit te slepen. Waarom niet? Die huisjesmelker probeert
op dezelfde manier een snelle winst te behalen. En daar is ook niks mis
mee, per slot van rekening loopt hij ook een zeker risico. Je kunt
ook een verdeelsleutel voor de winst hanteren: Ieder individuele huurder
en de nieuwe eigenaar hetzelfde percentage van het netto prijsverschil.
Eilko.
Jan Mooy
> wordt bewoond door kamerbewoners.
> Koper(huisjesmelker/handelaar) kan het huis door die omstandigheden
> goedkoop verkrijgen.
> Koper wil de huidge bewoners uitkopen en het huis met winst verkopen.
>
> Wat is een redelijke oprotpremie voor de zittende huurders? Moet die
> gebaseerd zijn op de de kosten van verhuizen en vervangende
> woonruimte, of kan ook de winst voor de handelaar een grondslag zijn?
>
> In het ene geval praat je over een paar duizend gulden, in het andere
> over tienduizenden. Per huurder.
>
vergoeding voor het uitkopen op vrijwillige basis. De nieuwe potentiële
eigenaar heeft blijkbaar nog geen verzoek ingediend voor 'dringend eigen
gebruik'? Als dit voorgaande wel het geval is, en er is een toekenning
(voorlopig) van het VROM, dan zal bij vasthoudendheid van de huurder
(huurcontract voor onbepaalde tijd) om niet in te gaan op huuropzegging er
een gerechtelijke procedure gestart worden. De hoogte van deze uitkeringen
liggen tussen de ? 3000 en ? 5500. Aangezien het hier gaat om een vooralsnog
vrijwillige uitkoop, zou je eens voor jezelf na moeten gaan welke kosten
(redelijk) je moet maken wanneer je besluit te verhuizen. Het geeft je in
ieder geval een financiële basis om te kunnen onderhandelen!
TaZ
> >
> Beide voorbeelden die jullie aandragen, zijn toch anders dan
ro...@heimdal.nl
> (heb je ook een echte naam ?) aan draagt. Zijn huisbaas wil ze er gewoon
> (zonder relevante aanleiding) uit hebben. Dat is dus gewoon dokken tegen
> marktprijzen (alleen wie kent die voor uitkopen ?, ik nie)
>
Denk niet dat die anders zijn.
Want het stuk wat ik daar had neer gezet ging over
een wet uit 1851 waarin de afkoopsom al bepaald was.
Wat inhoud dat als ze dat proefproces winnen dat als
voorbeeld functie voor iedereen gebruikt kan worden.
Dus ook voor de kamer bewoners.
Immers je hebt huurbescherming, hij kan je niet zomaar op
straat zetten , ook kun je bij slecht onderhoud waar je negatieve
gevolgen van ondervind (woongenot) via de overheid minder
betalen voor de woning/kamer.
Maar ik weet dat onze woningbouw eerst 3500 gulden en nu
(paar jaar later) 3600 euro hanteerd.
TaZ