Meerwaardeclausule woonhuis in erfenis?
euro talker
inzake een (bewoond) woonhuis dat aan één van 4 erfgenamen wordt
toebedeeld. De clausule is opgesteld naar wens van overige 3
erfgenamen. Erfgenaam 3 twijfelt of deze er verstandig aan doet de
akte, waarvan onderdeel de meerwaardeclausule, te ondertekenen.
Met name verwijzingen naar jurisprudentie of artikelen zijn welkom!
Opmerking:
Ik heb zoveel mogelijk gefingeerd en geanonimiseerd. De casus en
vragen staan hieronder. De exacte bedragen maken niet veel uit. Ik heb
een voorbeeld genomen, maar het zou net zo goed om een geplaatste
'keuken' of om een 'nieuw dak' kunnen gaan. De bedragen zijn
'verzonnen', maar de situatie van erfgenaam 3 die aanbetaling heeft
verricht voor door een aannemer nog te werkzaamheden aan het huis
niet.
De casus:
- Grootouder (X) is overleden. Er zijn 4 erfgenamen. Er is geen
testament opgemaakt.
- Tot de nalatenschap behoort a) een bedrag in geld (enkele tonnen),
en b) een woonhuis, waarde: € 160.000,--.
- Het woonhuis wordt bewoond door erfgenaam 3. Deze woont daar 39
jaar, en heeft het woonhuis in het verleden, wegens schulden, aan
grootouder X., waarna deze aan erfgenaam 3 verhuurde.
- bij de afwikkeling van de nalatenschap is een overeenkomst, m.b.t.
het uit de nalatenschap vrijgekomen (en door erfgenaam 3 bewoond)
woonhuis, opgenomen. Deze overeenkomst bevat een 'meerwaarde-
clausule'.
In de overeenkomst m.b.t. (de overdracht van het) woonhuis is het
volgende opgenomen:
"Ondergetekenden:
<erfgenamen 1 t/m 4>
verklaren:
- dat bij akte houdende afwikkeling nalatenschap van de nalatenschap
van ... <overledene: grootouder X> ... , zal worden toegedeeld... het
woonhuis,… aan erfgenaam 3;
- dat gemeld registergoed is gewaardeerd voor (€ 160.000,--) door de …
taxateur ... waarvan een kopie aan deze verklaring …;
- te zijn overeengekomen, dat indien gemeld registergoed door
erfgenaam 3, wordt verkocht en geleverd aan derden binnen tien (10)
jaar na ondertekening van de notariële akte houdende afwikkeling
nalatenschap in gemelde nalatenschap:
1. erfgenaam 3 uiterlijk twee (2) maanden nadat de woning te koop is
aangeboden per aangetekende brief erfgenaam 1, 2 en 4, of hun
erfgenamen hiervan op de hoogte stelt;
2. de eventuele meerwaarde (te weten de taxatiewaarde verminderd met(€
160.000,--) onder de ondergetekenden erfgenamen 1, 2, 3 en 4 of hun
erfgenamen, voor gelijke delen, zal worden verdeeld;
3. een makelaar/taxateur aangewezen door erfgenaam 3, en een makelaar/
taxateur aangewezen door erfgenaam 1,2 en 4, of hun erfgenamen, ieder
de woning zullen waarderen. De taxatiewaarde zal bestaan uit het
gemiddelde van de door de twee makelaar/taxateurs vastgestelde
waarden.
Begin december 2010 werd het huis toebedeeld aan erfgenaam 3.
Juridisch bezien een voorschot van € 160.00,--. De andere erfgenamen
geen voorschot ontvangen. Aan geld is nog te verdelen: € 200.000,--
ieder aan erfgenamen 1 en 2, en 4 en € 40.000,-- aan erfgenaam 3.
Inmiddels heeft erfgenaam 3 een aannemer gevraagd oude kozijnen te
vervangen voor dubbel-glas kozijnen. Hiervoor is € 5.000,--
aanbetaald. Totale kosten zijn geraamd op € 10.000,--. Mogelijk te
verwachten meerwaarde hierdoor: € 12.000,--.
Stel: over 6 jaar (dus binnen 10-jaar) termijn wordt door erfgenaam 3
(of diens erfgenamen) besloten de woning te verkopen. Bijvoorbeeld
omdat erfgenaam 3 naar een verzorgingstehuis verhuist of is overleden.
Wat heeft dan te gelden m.b.t. meerwaarde?
Vragen;
1. De meerwaarde-clausule gaat uit van een 'bruto-verdeling'. Gemaakte
kosten die tot 'meerwaarde' leiden, worden niet meegerekend. Elke
erfgenaam krijgt een evenredig deel, hier: (12.000 / 4 =) € 3.000,--.
Omdat wordt uitgegaan van ‘bruto', in plaats van ‘netto’, is voor
erfgenaam 3 eigenlijk sprake van een 'verlies' van € 7.000,--. Immers:
kosten aannemer € 10.000,-- + € 9.000,-- betaling van meerwaarde-
verdeling aan erfgenamen 1, 2 en 4 ieder. In totaal: € 19.000,-- wat €
7.000,-- méér is dan de gerealiseerde meerwaarde (€ 12.000,--).
‘Dat ‘klopt’ niet echt voor het gevoel, toch?’.
Met eenvoudig rekenen ziet men dat bij een ‘netto-berekening' iedere
erfgenaam, ook erfgenaam 3, een positief saldo 'overhoudt. Namelijk:
((12.000 – 10.000) / 4) = € 500,-- voor iedere erfgenaam.
a. Mag een meerwaardeclausule, als hierboven m.b.t. het door en aan
erfgenaam 3 bewoonde en toebedeelde woonhuis, wel gebruikt worden? Of
is dit strijdig met art. 4:4 Bw? (en dus 'nietig').
b. Jurisprudentie laat zien dat (testamentaire) meerwaardeclausules
i.g.v. een lopend bedrijf dat aan één van de erfgenamen wordt
overgedragen, wel voor komt. Maar, aangenomen dat vraag a met 'ja'
geantwoord wordt, wat is dan de heersende leer? (opmerking: links/
verwijzingen naar jurispudentie zijn heel welkom!!!)
c. Mag erfgenaam 3 van de notaris eisen de clausule te wijzigen,
daarbij rekening houdend met eventuele investeringen/kosten die
leidden tot ‘meerwaarde’ als hiervoor bedoeld. (de ‘netto-
berekening’) ?
d. Stel dat de notaris het verzoek van vraag c. afwijst. De erfgenamen
bereiken geen consensus over de inhoud van de ‘meerwaarde-clausule’.
Kan erfgenaam 3, o.g.v. art. 4:25 lid 4 Bw, de rechter verzoeken te
beslissen hierover? En, kan de rechter de notaris wel bevelen de
formule te wijzigen, met inachtneming de uitspraak van de rechtbank?
e. In de clausule wordt naar de erfgenamen van erfgenaam 3 verwezen.
Deze heeft met de kinderen over de clausule gesproken; zij gaven aan
de clausule - in haar 'bruto-vorm' - niet uit te willen voeren, mocht
het zover komen. Kunnen nu de erfgenamen - die de clausule ook noemt -
van erfgenaam 3 óók zo’n art. 4:25 lid 3 Bw verzoek doen?
f. Stel dat bij verkoop van het huis, het voor (bijv. € 5.000,--)
minder (of meer) dan de 'taxatiewaarde-bij-verkoop', wordt verkocht?
Moet dan worden uitgegaan van de 'taxatiewaarde-bij-verkoop', of de
(bruto? of netto?) verkoopprijs van het woonhuis? Wat heeft dan,
rechtens, te gelden?
g. De overledene had geen testament. De meerwaardeclausule is dus de
wens van de overige erfgenamen. Zijn de overige erfgenamen
‘onredelijk’, gelet op dat erfgenaam 3 al bijna 40 jaar het huis
bewoont? M.a.w., kan erfgenaam iets aanvangen met de 'redelijkheid &
billijkheid'?
bestweter
De nalatenschap is opengevallen door het overlijden van de grootouder.
Het door u genoemde wetsartikel komt dus niet aan de orde.
> b. Jurisprudentie laat zien dat (testamentaire) meerwaardeclausules
> i.g.v. een lopend bedrijf dat aan één van de erfgenamen wordt
> overgedragen, wel voor komt. Maar, aangenomen dat vraag a met 'ja'
> geantwoord wordt, wat is dan de heersende leer? (opmerking: links/
> verwijzingen naar jurispudentie zijn heel welkom!!!)
> c. Mag erfgenaam 3 van de notaris eisen de clausule te wijzigen,
> daarbij rekening houdend met eventuele investeringen/kosten die
> leidden tot ‘meerwaarde’ als hiervoor bedoeld. (de ‘netto-
> berekening’) ?
Nee, de notaris legt in zijn akte vast wat partijen zijn
overeengekomen.
> d. Stel dat de notaris het verzoek van vraag c. afwijst. De erfgenamen
> bereiken geen consensus over de inhoud van de ‘meerwaarde-clausule’.
> Kan erfgenaam 3, o.g.v. art. 4:25 lid 4 Bw, de rechter verzoeken te
> beslissen hierover? En, kan de rechter de notaris wel bevelen de
> formule te wijzigen, met inachtneming de uitspraak van de rechtbank?
Lijkt me niet, de erfgenamen zijn geen kind van erflater.
> e. In de clausule wordt naar de erfgenamen van erfgenaam 3 verwezen.
> Deze heeft met de kinderen over de clausule gesproken; zij gaven aan
> de clausule - in haar 'bruto-vorm' - niet uit te willen voeren, mocht
> het zover komen. Kunnen nu de erfgenamen - die de clausule ook noemt -
> van erfgenaam 3 óók zo’n art. 4:25 lid 3 Bw verzoek doen?
Lijkt me niet, zie punt d.
> f. Stel dat bij verkoop van het huis, het voor (bijv. € 5.000,--)
> minder (of meer) dan de 'taxatiewaarde-bij-verkoop', wordt verkocht?
> Moet dan worden uitgegaan van de 'taxatiewaarde-bij-verkoop', of de
> (bruto? of netto?) verkoopprijs van het woonhuis? Wat heeft dan,
> rechtens, te gelden?
Zoals overeengekomen:
"2. de eventuele meerwaarde (te weten de taxatiewaarde verminderd
met(€
160.000,--) onder de ondergetekenden erfgenamen 1, 2, 3 en 4 of hun
erfgenamen, voor gelijke delen, zal worden verdeeld;
> g. De overledene had geen testament. De meerwaardeclausule is dus de
> wens van de overige erfgenamen. Zijn de overige erfgenamen
> ‘onredelijk’, gelet op dat erfgenaam 3 al bijna 40 jaar het huis
> bewoont? M.a.w., kan erfgenaam iets aanvangen met de 'redelijkheid &
> billijkheid'?
Waarschijnlijk niet; uitgaande van de veronderstelling dat hij bij
zijn volle verstand was ten tijde van het totstandkomen van de
overeenkomst.
Wim J
> Ik ben op zoek naar meer informatie m.b.t. een meerwaardeclausule
> inzake een (bewoond) woonhuis dat aan één van 4 erfgenamen wordt
> toebedeeld. De clausule is opgesteld naar wens van overige 3
> erfgenamen. Erfgenaam 3 twijfelt of deze er verstandig aan doet de
> akte, waarvan onderdeel de meerwaardeclausule, te ondertekenen.
>
> Met name verwijzingen naar jurisprudentie of artikelen zijn welkom!
>
Als de erfgenaam twijfelt over wel of niet ondertekenen is er dus
kennelijk niets getekend. Het probleem is dus minder juridisch
dan je stelt. Zoals je in je voorbeelden zelf al schets levert
een meerwaardeclausule zoveel vragen en dergelijke op dat ik
daar persoonlijk nooit aan zou beginnen.
Erfgenaam 3 is niet verplicht die clausule te accepteren.
Als er dan geen overeenstemming wordt bereikt wordt het huis
gewoon "op de markt" verkocht, waarbij alle erfgenamen als
ze dat zouden willen kunnen bieden. Levert een hoop rompslop
op waar denk ik niemand op zit te wachten. Daarnaast speelt
nog mee dat erfgenaam 3 wellicht recht heeft op huurbescherming.
Kortom: afgezien van alle vragen die je stelt: niet accepteren.
Wim
bestweter
> On 2011-03-17 21:18, euro talker wrote:
>
> > Ik ben op zoek naar meer informatie m.b.t. een meerwaardeclausule
> > toebedeeld. De clausule is opgesteld naar wens van overige 3
> > erfgenamen. Erfgenaam 3 twijfelt of deze er verstandig aan doet de
> > akte, waarvan onderdeel de meerwaardeclausule, te ondertekenen.
>
> > Met name verwijzingen naar jurisprudentie of artikelen zijn welkom!
>
> Als de erfgenaam twijfelt over wel of niet ondertekenen is er dus
> kennelijk niets getekend. Het probleem is dus minder juridisch
> dan je stelt. Zoals je in je voorbeelden zelf al schets levert
> een meerwaardeclausule zoveel vragen en dergelijke op dat ik
> daar persoonlijk nooit aan zou beginnen.
> Erfgenaam 3 is niet verplicht die clausule te accepteren.
> Als er dan geen overeenstemming wordt bereikt wordt het huis
> gewoon "op de markt" verkocht, waarbij alle erfgenamen als
> ze dat zouden willen kunnen bieden. Levert een hoop rompslop
> op waar denk ik niemand op zit te wachten. Daarnaast speelt
> nog mee dat erfgenaam 3 wellicht recht heeft op huurbescherming.
>
> Kortom: afgezien van alle vragen die je stelt: niet accepteren.
>
> Wim
>
>
Gezien de begin december 2010 plaatsgevonden hebbende toedeling lijkt
het erop dat op dit punt overeenstemming is bereikt.
> > jaar na ondertekening van de notari le akte houdende afwikkeling
> > 7.000,-- m r is dan de gerealiseerde meerwaarde ( 12.000,--).
>
> > Dat klopt niet echt voor het gevoel, toch? .
> > Met eenvoudig rekenen ziet men dat bij een netto-berekening' iedere
> > erfgenaam, ook erfgenaam 3, een positief saldo 'overhoudt. Namelijk:
> > ((12.000 10.000) / 4) = 500,-- voor iedere erfgenaam.
>
> > a. Mag een meerwaardeclausule, als hierboven m.b.t. het door en aan
> > erfgenaam 3 bewoonde en toebedeelde woonhuis, wel gebruikt worden? Of
> > is dit strijdig met art. 4:4 Bw? (en dus 'nietig').
> > b. Jurisprudentie laat zien dat (testamentaire) meerwaardeclausules
> > i.g.v. een lopend bedrijf dat aan n van de erfgenamen wordt
> > overgedragen, wel voor komt. Maar, aangenomen dat vraag a met 'ja'
> > geantwoord wordt, wat is dan de heersende leer? (opmerking: links/
> > verwijzingen naar jurispudentie zijn heel welkom!!!)
> > c. Mag erfgenaam 3 van de notaris eisen de clausule te wijzigen,
> > daarbij rekening houdend met eventuele investeringen/kosten die
> > leidden tot meerwaarde als hiervoor bedoeld. (de netto-
> > berekening ) ?
> > d. Stel dat de notaris het verzoek van vraag c. afwijst. De erfgenamen
> > bereiken geen consensus over de inhoud van de meerwaarde-clausule .
> > Kan erfgenaam 3, o.g.v. art. 4:25 lid 4 Bw, de rechter verzoeken te
> > beslissen hierover? En, kan de rechter de notaris wel bevelen de
> > formule te wijzigen, met inachtneming de uitspraak van de rechtbank?
> > e. In de clausule wordt naar de erfgenamen van erfgenaam 3 verwezen.
> > Deze heeft met de kinderen over de clausule gesproken; zij gaven aan
> > de clausule - in haar 'bruto-vorm' - niet uit te willen voeren, mocht
> > het zover komen. Kunnen nu de erfgenamen - die de clausule ook noemt -
> > van erfgenaam 3 k zo n art. 4:25 lid 3 Bw verzoek doen?
> > f. Stel dat bij verkoop van het huis, het voor (bijv. 5.000,--)
> > minder (of meer) dan de 'taxatiewaarde-bij-verkoop', wordt verkocht?
> > Moet dan worden uitgegaan van de 'taxatiewaarde-bij-verkoop', of de
> > (bruto? of netto?) verkoopprijs van het woonhuis? Wat heeft dan,
> > rechtens, te gelden?
> > g. De overledene had geen testament. De meerwaardeclausule is dus de
> > wens van de overige erfgenamen. Zijn de overige erfgenamen
> > onredelijk , gelet op dat erfgenaam 3 al bijna 40 jaar het huis
> > bewoont? M.a.w., kan erfgenaam iets aanvangen met de 'redelijkheid&
> > billijkheid'?- Tekst uit oorspronkelijk bericht niet weergeven -
>
> - Tekst uit oorspronkelijk bericht weergeven -
Wim J
> On 18 mrt, 12:25, Wim J<pc...@nospam.local> wrote:
>> On 2011-03-17 21:18, euro talker wrote:
>>
>>> Ik ben op zoek naar meer informatie m.b.t. een meerwaardeclausule
>>> inzake een (bewoond) woonhuis dat aan n van 4 erfgenamen wordt
>>> toebedeeld. De clausule is opgesteld naar wens van overige 3
>>> erfgenamen. Erfgenaam 3 twijfelt of deze er verstandig aan doet de
>>> akte, waarvan onderdeel de meerwaardeclausule, te ondertekenen.
>>
>>> Met name verwijzingen naar jurisprudentie of artikelen zijn welkom!
>>
>> Als de erfgenaam twijfelt over wel of niet ondertekenen is er dus
>> kennelijk niets getekend. Het probleem is dus minder juridisch
>> dan je stelt. Zoals je in je voorbeelden zelf al schets levert
>> een meerwaardeclausule zoveel vragen en dergelijke op dat ik
>> daar persoonlijk nooit aan zou beginnen.
>> Erfgenaam 3 is niet verplicht die clausule te accepteren.
>> Als er dan geen overeenstemming wordt bereikt wordt het huis
>> gewoon "op de markt" verkocht, waarbij alle erfgenamen als
>> ze dat zouden willen kunnen bieden. Levert een hoop rompslop
>> op waar denk ik niemand op zit te wachten. Daarnaast speelt
>> nog mee dat erfgenaam 3 wellicht recht heeft op huurbescherming.
>>
>> Kortom: afgezien van alle vragen die je stelt: niet accepteren.
>>
>> Wim
>>
>>
>
> Gezien de begin december 2010 plaatsgevonden hebbende toedeling lijkt
> het erop dat op dit punt overeenstemming is bereikt.
>
>
Mee eens, aan de andere kant staat er ook:
Erfgenaam 3 twijfelt of deze er verstandig aan doet de
akte, waarvan onderdeel de meerwaardeclausule, te ondertekenen.
Wellicht kan OP hier meer duidelijkheid over geven.
Wim
euro talker
> On 2011-03-18 19:46, bestweter wrote:
>
>
>
> > On 18 mrt, 12:25, Wim J<pc...@nospam.local> wrote:
> >> On 2011-03-17 21:18, euro talker wrote:
>
> >>> Ik ben op zoek naar meer informatie m.b.t. eenmeerwaardeclausule
> >>> inzake een (bewoond) woonhuis dat aan n van 4 erfgenamen wordt
> >>> toebedeeld. De clausule is opgesteld naar wens van overige 3
> >>> erfgenamen. Erfgenaam 3 twijfelt of deze er verstandig aan doet de
>
> >>> Met name verwijzingen naar jurisprudentie of artikelen zijn welkom!
>
> >> Als de erfgenaam twijfelt over wel of niet ondertekenen is er dus
> >> kennelijk niets getekend. Het probleem is dus minder juridisch
> >> dan je stelt. Zoals je in je voorbeelden zelf al schets levert
> >> daar persoonlijk nooit aan zou beginnen.
> >> Erfgenaam 3 is niet verplicht die clausule te accepteren.
> >> Als er dan geen overeenstemming wordt bereikt wordt het huis
> >> gewoon "op de markt" verkocht, waarbij alle erfgenamen als
> >> ze dat zouden willen kunnen bieden. Levert een hoop rompslop
> >> op waar denk ik niemand op zit te wachten. Daarnaast speelt
> >> nog mee dat erfgenaam 3 wellicht recht heeft op huurbescherming.
>
> >> Kortom: afgezien van alle vragen die je stelt: niet accepteren.
>
> >> Wim
>
> > Gezien de begin december 2010 plaatsgevonden hebbende toedeling lijkt
> > het erop dat op dit punt overeenstemming is bereikt.
>
> Mee eens, aan de andere kant staat er ook:
>
> Erfgenaam 3 twijfelt of deze er verstandig aan doet de
>
> Wellicht kan OP hier meer duidelijkheid over geven.
>
> Wim
Allereerst: 'dank' voor de reacties.
In antwoord op:
Het huis, zo staat in de akte, is 'toebedeeld' vorig jaar, maar ...
daar 'plakt' een overeenkomst aan vast, waarin dus staat onder welke
voorwaarden het huis (uit de erfenis) wordt overgedragen. Die akte is
nog niet ondertekend door erfgenaam 3.
Kortom: partijen zijn het er wel over eens dat erfgenaam 3 het huis
'krijgt', maar over de meerwaardeclausule in de akte bestaat een
verschil van mening en daarom heeft erfgenaam 3 het nog niet
ondertekend.
De overdracht is in feite dus nog niet rond. Er is immers ' in
juridische zin' nog niet geleverd, nu nog niet alle
leveringshandelingen hebben plaatsgevonden.
Ter verduidelijking ...
In de akte (zie hierboven) wordt gesproken over 'erfgenaam-3-en-haar-
erfgenamen'. Lees: erfgenaam 3 en daar de kinderen dus weer van. Dit
zodat, voor het geval erfgenaam 3 binnen 10 jaar het loodje legt en de
kinderen het huis willen verkopen, ook deze - in dat geval - de
(bruto) meerwaarde moeten verdelen over de andere, in de akte
genoemde, erfgenamen.
Snappen jullie hem nog? Geloof me, ik moest ook 3 x opnieuw die
meerwaardeclausule lezen eer ik door had van: 'aha, het is een
'huwelijk' tussen een 'kettingbeding' en een 'meerwaardeclausule'.
De kinderen van erfgenaam 3 zijn dus geen 'partij' in de zin van
'ondertekenaar', maar worden wel genoemd in de overeenkomst. Mocht de
situatie zich realiseren in de toekomst, dan hebben ook zij dus met
een clausule te maken. Een meerwaardeclausule die ze niet zelf
ondertekend hebben, en waarbij uitvoering daarvan ook hen enkel
financieel nadeel op zou leveren indien zij besluiten het te
vervreemden.