overdrachtsbelasting bij nieuwbouw artikel 13
mvd...@gmail.com
De volgende situatie wil ik voorleggen. Verschillende mensen geven
verschillende informatie.
Ik heb een nieuwbouw appartement gekocht. De koopakte is op 24 januari
2006 gepasseerd bij de notaris.
De woning wordt door de aannemer op 15 december 2007 opgeleverd.
Door omstandigheden wil ik de woning snel verkopen. Hoeveel
overdrachtsbelasting is de koper van mijn woning verschuldigd als de
woning op 30 december 2007 bij de notaris wordt gepasseerd?
Voor het berekenen hanteer ik de volgende bedragen:
koopsom grond ex btw 100.000 euro
koopsom woning ex btw 200.000 euro
verkoopprijs welke de koper gaat betalen: 360.000 euro.
Volgens mijn informatie is er bij de verkoop van een nieuwbouw woning
sprake van twee leveringmomenten:
1e bij het passeren van de koopakte
2e bij het opleveren van de woning (sleuteloverdracht)
Het 1e leveringsmoment is langer dan 6 maanden geleden: aanspraak op
artikel 13 van WBR niet meer mogelijk.
Het 2e leveringsmoment is *niet* langer dan 6 maanden geleden.
Er moet indien de woning op 30 december 2007 wordt doorverkocht dan
over de volgende bedragen 6% overdrachtsbelasting worden betaald:
100.000 + 19.000 (btw) voor de grond
38.000 (btw over de koopsom van de woning)
3000 over de winst van de woning.
Totaal dient er dan 6% over 160000 euro te worden betaald? De netto
koopsom van de woning is niet onderhevig aan de overdrachtsbelasting.
Klopt dit, of dient er gewoon over de volledige verkoopprijs (380.000
euro) overdrachtsbelasting te worden betaald?
Bedankt voor de reactie.
Marcel
Anne de Raad
moment is de levering van de grond bij de notaris. Vanaf dat moment gaan
voor de grondtermijn 6 maanden lopen. Het tweede moment is de oplevering.
Voor wat betreft de aanneemtermijn beginnen op dat moment 6 maanden te
lopen. Ga jij binnen 6 maanden na de oplevering doorleveren aan een derde,
dan hoeft onder toepassing van art. 13 WBR geen overdrachtsbelasting te
worden betaald over in casu 200.000 euro. Een bedrag van 160.000 euro is
derhalve belast bij de koper. Let je er wel op dat jij dit voordeel voor
jezelf bedingt? Dat wil zeggen dat jij in de koopovereenkomst met jouw koper
moet opnemen dat het voordeel wat ontstaat door toepassing van art. 13 WBR
bij jou terecht komt.
SJZ
"Anne de Raad" <ag.d...@hccnet.nl> schreef in bericht
news:470d0c41$0$746$3a62...@textreader.nntp.hccnet.nl...
> Er zijn inderdaad 2 momenten voor de toepassing van art. 13 WBR. Het
> eerste moment is de levering van de grond bij de notaris. Vanaf dat moment
> gaan voor de grondtermijn 6 maanden lopen. Het tweede moment is de
> oplevering. Voor wat betreft de aanneemtermijn beginnen op dat moment 6
> maanden te lopen. Ga jij binnen 6 maanden na de oplevering doorleveren aan
> een derde, dan hoeft onder toepassing van art. 13 WBR geen
> overdrachtsbelasting te worden betaald over in casu 200.000 euro. Een
> bedrag van 160.000 euro is derhalve belast bij de koper.
Dat lees ik niet in art. 13 WBR. Daar staat dat de overdrachtsbelasting
wordt verminderd met de eerder betaalde overdrachtsbelasting of
omzetbelasting. Dus: heffing over 360.000 (en vervolgens verminderen. Ik
neem aan dat bij dit nieuwbouwproject geen overdrachtsbelasting maar
omzetbelasting berekend is). Maar ik neem aan dat in dit geval de
6-maandstermijn ingaat op 24 januari 2006. Volgens art 8 WBR is het moment
van het opmaken van de akte toch bepalend? Of mis ik iets.
Theo
> On Wed, 10 Oct 2007 19:30:44 +0200, Anne de Raad wrote
> (in article <470d0c41$0$746$3a62...@textreader.nntp.hccnet.nl>):
>
>> Let je er wel op dat jij dit voordeel voor
>> jezelf bedingt? Dat wil zeggen dat jij in de koopovereenkomst met jouw koper
>> moet opnemen dat het voordeel wat ontstaat door toepassing van art. 13 WBR
>> bij jou terecht komt.
>
> voordeel zelf in!
>
>
En dan gaat een beetje slimme verkoper niet akkoord met de verkoop, en
is die dus niet tot stand gekomen.
Zo'n beding is natuurlijk onderdeel van de koop/verkoop-overeenkomst!
Theo
Theo
Is er wel overdrachtsbelasting betaald voor de woning? Gaat het niet om
een koop/aanneem-overeenkomst? Je koopt de grond, en laat daar voor
eigen rekening een huis op bouwen? In dat geval is artikel 13 niet meer
van toepassing, omdat alleen voor de grond overdrachtsbelasting is betaald.
Theo
SJZ
"Theo" <nom...@nomail.invalid> schreef in bericht
news:470df44e$0$237$e4fe...@news.xs4all.nl...
Artikel 13 spreekt toch ook over omzetbelasting?
>
> Theo
mvd...@gmail.com
> "Theo" <nom...@nomail.invalid> schreef in berichtnews:470df44e$0$237$e4fe...@news.xs4all.nl...
>
> - Show quoted text -- Hide quoted text -
>
> - Show quoted text -
Artikel 13 is letterlijk:
"In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging
van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met
het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was
verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting naar het gewone tarief welke
niet in mindering heeft gestrekt van recht van successie, van
schenking of van overgang, hetzij omzetbelasting welke in het geheel
niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in
aftrek kon worden gebracht.
"
Aangezien het een nieuwbouw appartement betreft is er over de grond en
over het appartment 19% BTW geheven en door mij ook betaald.
Als ik artikel 13 goed lees is het bedrag van de woning (de
"goederen") welke binnen zes maanden na vorige verkrijging (de
sleuteloverdracht?) vrijgesteld van de heffing overdrachtsbelasting.
In mijn voorbeeld dus een bedrag van 200.000 euro.
Wat mij nog niet duidelijk is op welk moment of momenten er sprake is
van verkrijging bij een nieuwbouw woning?
De een is van mening dat er 1 moment van verkrijging is in geval van
koop van een nieuwbouw woning, namelijk bij tekening van de koopakte
De ander is van mening dat er 2 momenten van verkrijging zijn in geval
van koop van een nieuwbouw woning, namelijk bij tekening van de
koopakte (de grond wordt verkregen) en bij overdracht van de sleutel
(de woning wordt verkregen)
Naar mij mening zijn er twee momenten van verkrijging of levering. Zie
ook dit artikel van het ministerie van financien.
http://www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2007/03/CPP06--933.html
SJZ
<mvd...@gmail.com> schreef in bericht
news:1192110679.2...@v3g2000hsg.googlegroups.com...
> Als ik artikel 13 goed lees is het bedrag van de woning (de
> "goederen") welke binnen zes maanden na vorige verkrijging (de
> sleuteloverdracht?) vrijgesteld van de heffing overdrachtsbelasting.
Heb je art 8 WBR gelezen?
> In mijn voorbeeld dus een bedrag van 200.000 euro.
>
> Wat mij nog niet duidelijk is op welk moment of momenten er sprake is
> van verkrijging bij een nieuwbouw woning?
Heb je art 8 WBR gelezen?
bestweter
"SJZ" <sj...@XXXhotmail.com> schreef in bericht
news:felv9o$gfa$1...@localhost.localdomain...
verwoord in zijn besluit van 7 maart 2007, nr. CPP2006/933M, Stcrt. nr. 53
(zie bovenstaande link)?
Overigens lijkt het verstandig dat OP deze kwestie met de notaris welke de
transportakte opmaakt bespreekt (kwestie moet immers in de akte worden
opgenomen) Bij voortdurende twijfel kan uiteraard aan de Belastingdienst een
schriftelijke standpuntbepaling worden gevraagd.
mvd...@gmail.com
verkrijging, namelijk het moment waarop de akte wordt gepasseerd bij
de notaris.
Echter, op 17 maart 2007 is een besluit van de Staatsecretaris geweest
(7 maart 2007, nr. CPP2006/933M, Stcrt. nr. 53) waarin wordt gesteld
dat bij levering van een stuk grond met daarop een huis in aanbouw de
betaalde termijnen voor de woning niet onderhevig zijn voor heffing
overdrachtsbelasting zelfs als de koopakte langer dan 6 maanden
geleden is gepasseerd!
Mijn twijfel is nog of dit besluit ook van toepassing is wanneer de
woning is opgeleverd (sleuteloverdracht). In het besluit van 7 maart
wordt namelijk gesproken over een huis in aanbouw.
Ik heb de notaris gesproken welke de koopakte van de woning heeft
gepasseerd en deze is zeer stellig:
indien de woning binnen 6 maanden na oplevering (sleuteloverdracht)
wordt doorverkocht is de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd
over de netto koopsom van de woning! Dar is jurispondentie over.
>
> > <mvd...@gmail.com> schreef in bericht
> >news:1192110679.2...@v3g2000hsg.googlegroups.com...
> >> Als ik artikel 13 goed lees is het bedrag van de woning (de
> >> "goederen") welke binnen zes maanden na vorige verkrijging (de
> >> sleuteloverdracht?) vrijgesteld van de heffing overdrachtsbelasting.
>
> > Heb je art 8 WBR gelezen?
>
> >> In mijn voorbeeld dus een bedrag van 200.000 euro.
>
> >> Wat mij nog niet duidelijk is op welk moment of momenten er sprake is
> >> van verkrijging bij een nieuwbouw woning?
>
> > Heb je art 8 WBR gelezen?
>
> >> De een is van mening dat er 1 moment van verkrijging is in geval van
> >> koop van een nieuwbouw woning, namelijk bij tekening van de koopakte
> >> De ander is van mening dat er 2 momenten van verkrijging zijn in geval
> >> van koop van een nieuwbouw woning, namelijk bij tekening van de
> >> koopakte (de grond wordt verkregen) en bij overdracht van de sleutel
> >> (de woning wordt verkregen)
>
> >> Naar mij mening zijn er twee momenten van verkrijging of levering. Zie
> >> ook dit artikel van het ministerie van financien.
> >>http://www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2007/03/CPP...
>
> Heeft u kennis genomen van het standpunt van de staatsecretaris zoals
> verwoord in zijn besluit van 7 maart 2007, nr. CPP2006/933M, Stcrt. nr. 53
> (zie bovenstaande link)?
>
> Overigens lijkt het verstandig dat OP deze kwestie met de notaris welke de
> transportakte opmaakt bespreekt (kwestie moet immers in de akte worden
> opgenomen) Bij voortdurende twijfel kan uiteraard aan de Belastingdienst een
> schriftelijke standpuntbepaling worden gevraagd.- Hide quoted text -
Theo
>
> Dat lees ik niet in art. 13 WBR. Daar staat dat de overdrachtsbelasting
> wordt verminderd met de eerder betaalde overdrachtsbelasting of
> omzetbelasting. Dus: heffing over 360.000 (en vervolgens verminderen. Ik
> neem aan dat bij dit nieuwbouwproject geen overdrachtsbelasting maar
> omzetbelasting berekend is). Maar ik neem aan dat in dit geval de
> 6-maandstermijn ingaat op 24 januari 2006. Volgens art 8 WBR is het moment
> van het opmaken van de akte toch bepalend? Of mis ik iets.
>
>
Niet de belasting wordt verminderd, maar de grondslag (de waarde
waarover belasting was verschuldigd) van de belastingheffing.
Theo
Theo
>
> Naar mij mening zijn er twee momenten van verkrijging of levering. Zie
> ook dit artikel van het ministerie van financien.
> http://www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2007/03/CPP06--933.html
>
Volgens mij is je conclusie juist.
Weliswaar is dit artikel volgens mij niet van toepassing, daar het
spreekt over doorverkoop van de woning in aanbouw. In jouw geval gaat
het om een net opgeleverde woning. Dan lijkt me dat dit besluit niet van
toepassing is.
De woning wordt opgeleverd 15-12 en verkocht 30-12. In mindering op de
grondslag komt dus de bouwprijs van de woning ad. 200000,00. Wel moet,
zoals eerder gesteld, het voordeel voor de verkoper bedongen worden, in
plaats van voor de koper (uitgaande van het feit dat de kosten koper
zijn, het meest gebruikelijk bij een reeds opgeleverde woning).
Maar, zoals ook eerder gesteld, wat let je om de notaris met betrekking
tot de overdracht, of de notaris die je eigen koop-aannneemovereenkomst
heeft behandeld, eens te polsen. Die hebben er dagelijks mee te maken.
Wel zou ik, op voorhand, bij de verkoop bedingen dat het voordeel
overdrachtsbelasting ten goede van jouw komt, anders heb je inderdaad
kans dat de koper er mee aan de haal gaat.
Theo
Theo
bestweter
<mvd...@gmail.com> schreef in bericht
news:1192180149.3...@v29g2000prd.googlegroups.com...
> Ik heb artikel 8 WBR gelezen en daar wordt gesproken over 1 moment van
> verkrijging, namelijk het moment waarop de akte wordt gepasseerd bij
> de notaris.
> Echter, op 17 maart 2007 is een besluit van de Staatsecretaris geweest
> (7 maart 2007, nr. CPP2006/933M, Stcrt. nr. 53) waarin wordt gesteld
> dat bij levering van een stuk grond met daarop een huis in aanbouw de
> betaalde termijnen voor de woning niet onderhevig zijn voor heffing
> overdrachtsbelasting zelfs als de koopakte langer dan 6 maanden
> geleden is gepasseerd!
>
> Mijn twijfel is nog of dit besluit ook van toepassing is wanneer de
> woning is opgeleverd (sleuteloverdracht). In het besluit van 7 maart
> wordt namelijk gesproken over een huis in aanbouw.
>
> Ik heb de notaris gesproken welke de koopakte van de woning heeft
> gepasseerd en deze is zeer stellig:
> indien de woning binnen 6 maanden na oplevering (sleuteloverdracht)
> wordt doorverkocht is de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd
> over de netto koopsom van de woning! Dar is jurispondentie over.
>
>
Ik reageerde slechts op de herhaaldelijk gestelde vraag: "Heb je art 8 WBR
gelezen?" met een verwijzing naar het heldere standpunt van de
staatssecetaris in zijn besluit van 7 maart 2007.
Er is sprake van twee verkrijgingen:
1. van de grond, op het tijdstip dat de akte tot overschrijving wordt
opgemaakt (Art 8 lid 1 WBR)
2. van de opstal, op het tijdstip van oplevering.
Voor de gevallen dat de opstal reeds is opgeleverd ten tijde van een
opvolgende verkrijging is artikel 13 normaal van toepassing.
Voor de gevallen dat de opstal nog niet is opgeleverd ten tijde van de
verkoop van het huis in aanbouw is er geen sprake is van een verkrijging,
noch van een vorige verkrijging. Artikel 13 is dan ook niet niet van
toepassing
Het besluit van de staatssecretaris heeft tot gevolg dat de tot de verkoop
betaalde bouwtermijnen op de heffingsgrondslag in mindering kunnen worden
gebracht. Hiermee komt de opvolgende koper voor wat betreft de
overdrachtsbelasting in dezelfde positie te verkeren als de oorspronkelijke
koper. (uiteraard afgezien van een eventueel betaalde "meerprijs")
mvd...@gmail.com
er bij een nieuwbouwwoning twee momenten zijn van levering of
verkrijging.
Met andere woorden: als de woning binnen 6 maanden na
sleuteloverdracht wordt doorverkocht hoeft de koper geen
overdrachtsbelasting te betalen over de netto koopsom van de woning.
Uiteraard dient er wel overdrachtsbelasting te worden betaald over de
netto koopsom van de grond en de BTW welke hierover is geheven, net
als over de winst en de BTW welke is geheven over de woning.
Bedankt iedereen voor de informatie.
On Oct 12, 12:04 pm, "bestweter" <bestwe...@nottent.nl> wrote:
> <mvd...@gmail.com> schreef in berichtnews:1192180149.3...@v29g2000prd.googlegroups.com...
> >> - Show quoted text -- Hide quoted text -
>
> - Show quoted text -- Hide quoted text -
Anne de Raad
> er bij een nieuwbouwwoning twee momenten zijn van levering of
> verkrijging.
>
> Met andere woorden: als de woning binnen 6 maanden na
> sleuteloverdracht wordt doorverkocht hoeft de koper geen
> overdrachtsbelasting te betalen over de netto koopsom van de woning.
> Uiteraard dient er wel overdrachtsbelasting te worden betaald over de
> netto koopsom van de grond en de BTW welke hierover is geheven, net
> als over de winst en de BTW welke is geheven over de woning.
>
> Bedankt iedereen voor de informatie.
En dat is precies hetgeen je van mij te horen kreeg in de eerste reactie op
je vraag. Het besluit van eerder dit jaar heeft te maken met een overdracht
nog voor de oplevering. Dan heeft er formeel nog geen levering plaatsgehad
op grond van artikel 13 WBR. De staatssecretaris keurt in deze situatie
echter toch goed dat voor de overdrachtsbelasting de reeds betaalde
aanneemtermijnen die belast zijn met BTW in aanmerking komen om van de
grondslag van heffing van overdrachtsbelasting af te trekken. Het is
derhalve een nuancering van de hoofdregel dat er voor de toepassing van
artikel 13 WBR bij een nieuwbouwhuis 2 momenten van levering worden
aangenomen: (1) die van de levering van de grond (door jou abusievelijk
ondertekening koopakte genoemd) en (2) die van de oplevering van de
nieuwbouwwoning.
bestweter
abusievelijk ondertekening koopakte genoemd ?
'Wet op belastingen van rechtsverkeer'
Artikel 8
1. Indien voor de verkrijging van een goed als bedoeld in artikel 2 een akte
in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van
het Burgerlijk Wetboek, moet worden ingeschreven, vindt de verkrijging
plaats op het tijdstip waarop de akte wordt opgemaakt.
Anne de Raad
>
> 'Wet op belastingen van rechtsverkeer'
> Artikel 8
> 1. Indien voor de verkrijging van een goed als bedoeld in artikel 2 een
> akte in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek
> 3 van het Burgerlijk Wetboek, moet worden ingeschreven, vindt de
> verkrijging plaats op het tijdstip waarop de akte wordt opgemaakt.
Ja, bestweter. En zo'n akte als bedoeld in art. 8 WBR heet een akte van
levering. De koopakte is slechts de obligatoire rechtshandeling waarbij
partijen zich jegens elkaar hebben verbonden om tot overdracht van een
bepaald goed over te gaan.
bestweter
en u noemt een koopakte abusievelijk obligatoire rechtshandeling.
U gaat voorbij aan het gegeven dat het tijdstip van het opmaken van de akte
van levering en en dat van de inschrijving in de openbare registers
verschilt. Door de werking van artikel 8 WBR ligt het tijdstip van
verkrijging voor de heffing van de overdrachtsbelasting eerder dan de
levering ingevolge BW 3.89.
Anne de Raad
Een koopakte is wel degelijk een obligatoire meerzijdige rechtshandeling.
> U gaat voorbij aan het gegeven dat het tijdstip van het opmaken van de
> akte van levering en en dat van de inschrijving in de openbare registers
> verschilt. Door de werking van artikel 8 WBR ligt het tijdstip van
> verkrijging voor de heffing van de overdrachtsbelasting eerder dan de
> levering ingevolge BW 3.89.
Uh, daar ga ik helemaal niet aan voorbij. Sterker nog, ik heb nergens
beweerd dat de heffing van overdrachtsbelasting pas zou plaatsvinden bij de
inschrijving in de openbare registers van de akte van levering.
bestweter
>> en u noemt een koopakte abusievelijk obligatoire rechtshandeling.
>
> Een koopakte is wel degelijk een obligatoire meerzijdige rechtshandeling.
>
hooguit een schriftelijke vastlegging daarvan.
Anne de Raad
Art. 7:2 BW vereist dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende
zaak schriftelijk dient te worden aangegaan. In de casus die wij thans in
deze thread bespreken is sprake van een dergelijke onroerende zaak. Het is
dan onjuist om te stellen dat de koopakte slechts een schriftelijke
vastlegging van een obligatoire meerzijdige rechtshandeling zou zijn. Het
schriftelijkheidsvereiste maakt juist onderdeel uit van de voorwaarden
waaraan de obligatoire meerzijdige rechtshandeling an sich dient te voldoen.