Huis kopen met lekkage > door balkon bovenburen
Rosa
begane grond. De verkopende makelaar wees ons op een gebrek. De
balkons van de 2 bovenburen moeten vervangen worden. Nu zorgt een
blootliggende stalen bint (of zoiets) voor lekkage in de keuken en
woonkamer van 'ons' huisje.
Wij zouden graag het huisje willen kopen, maar willen natuurlijk dat
dit probleem dan ook deze zomer opgelost wordt, zodat wij geen
langdurige lekkage hebben. De VvE bestaat uit 3 boven elkaar liggende
appartementen en heeft niet voldoende geld in de pot. Wij zijn bereid
om eventueel 1/3 mee te betalen, maar willen er dan wel zeker van zijn
hoeveel dit gaat kosten en wanneer dit gaat gebeuren.
Hoe kunnen wij dit het beste aanpakken? Ik hoop dat jullie ons wat
advies kunnen geven...
Kori
"Rosa" <flying...@hotmail.com> schreef in bericht
news:ac2a1ee3.05030...@posting.google.com...
De VvE bestaat uit 3 boven elkaar liggende
> appartementen en heeft niet voldoende geld in de pot. Wij zijn bereid
> om eventueel 1/3 mee te betalen, maar willen er dan wel zeker van zijn
> hoeveel dit gaat kosten en wanneer dit gaat gebeuren.
>
Ik zou het appartement sowieso niet kopen als de VvE niet voldoende geld in
kas heeft. Want wat als er weer iets gebeurd, je kunt dan verplicht worden
mee te betalen, en gezien de slechte financiële positie is dit heel goed
mogelijk.
Kori
Johannes
"Kori" <KoriA...@hotmail.com> schreef in bericht
news:d03rou$biv$1...@nl-news.euro.net...
> mogelijk.
>
Maar dįt kun je in de koopprijs verdisconteren.
Crazy Horse
$3a62...@reader20.nntp.hccnet.nl:
> Maar d t kun je in de koopprijs verdisconteren.
>
>
En de berekening is heel simpel, laat een offerte maken van het
achterstallige onderhoud en deel dat door drie. Eigenlijjk zou je ook
rekening moeten houden met de afschrijving op het dak e.d. Immers die
hebben ook niet het eeuwige leven.
Controleer in elk geval of de VVE aktief is. Als je een 'slapende'VVE hebt
is er waarschijnlijk nog helemaal niets geregeld.
bausie.
> We hebben een erg leuk huis te koop zien staan, een appartement op de
> begane grond. De verkopende makelaar wees ons op een gebrek. De
> balkons van de 2 bovenburen moeten vervangen worden. Nu zorgt een
> blootliggende stalen bint (of zoiets) voor lekkage in de keuken en
> woonkamer van 'ons' huisje.
>
> Wij zouden graag het huisje willen kopen, maar willen natuurlijk dat
> dit probleem dan ook deze zomer opgelost wordt, zodat wij geen
> langdurige lekkage hebben.
Ik zou het nog maar niet kopen, zolang dat nog niet hersteld is.
--
Groeten,
André
http://www.xs4all.nl/~bausie/
Johannes
"Crazy Horse" <Yo...@email.nl> schreef in bericht
news:Xns960D620E13...@130.115.2.28...
En houd ook rekening met de schade die je hebt of nog krijgt zo lang als de
lekkage voortduurt. De inboedelverzekering dekt geen schade als gevolg van
vooraf reeds vestaande lekkages (je kunt een al brandend huis of een al
zinkend schip niet meer verzekeren) en verlangt bij wél-vergoeding
onmiddellijke reparatie, omdat anders opnieuw schade zal ontstaan (die wordt
dan niet vergoed). Verder verlangt elke schadepolis dat al het redelijke
wordt gedaan om schade te voorkómen. D.w.z. reparatie en onderhoud plegen.
Crazy Horse
> Ik zou het nog maar niet kopen, zolang dat nog niet hersteld is.
Dat is wel heeeel kort door de bocht.
C@sp@r
Bedenk je goed voordat je dit huis koopt.
Als bijvoorbeeld het dak van het hoogste appartement lek is moet jij ook mee
betalen net zoals alle andere (achterstallige?)onderhoud aan het gebouw.
Nu je al aangeeft dat de VVE niet veel geld in de pot heeft kan je in de
komende jaren veel geld kosten als er ander groot onderhoud nodig is.
Misschien is het goed een aannemer (via de makelaar?) prijsopgave te laten
doen van de reparatie maar ook deze man laten kijken naar het totale
onderhoud toestand van het gebouw.
Beding in ieder geval een lagere prijs als je toch wilt kopen.
Succes, C@sp@r
wekkel
Met het delen van de verwachte kosten door 3 ben je er nog niet.
Immers, het risico dat de overige appartementseigenaren niets doen cq
hun deel niet bij willen dragen is nog steeds aanwezig. Dit soort
zaken zijn van dermate invloed op woongenot en van dermate financiele
aard qua hoogte dat ik zou adviseren om het heil elders te zoeken.
Huizen zijn er zat en op een lekkage met afhankelijkeheid van andere
(appartements)eigenaren zit geen enkele koper te wachten. Stel dat de
verkoper het probleem wil bagateliseren, dan lost de verkoper het
probleem zelf maar op alvorens de koop gesloten wordt.
jandebehanger (at) home
Crazy Horse <Yo...@email.nl> nu niet meer met de brakke nieuws server van @home gepost:
> "bausie." <bau...@xs4all.nl> wrote in news:d04219$j18$2...@nl-news.euro.net:
>
>> Ik zou het nog maar niet kopen, zolang dat nog niet hersteld is.
>
> Dat is wel heeeel kort door de bocht.
Inderdaad, maar zo moet je het wel bekijken want in die VVE van 3 apartementen
heeft de bewoner met lekkage 1 stem.
Dus een minderheid.
Alleen maar kopen als er zicht is op reparatie van de lekkage en dan moet ea ook op papier staan.
Laat de verkoper maar garanties geven dat de koper niet vollefig voor de kosten van de lekkage opdraaid.
Be bovenburen hebben geen last van de lekkage, waarom zouden ze dan meebetalen.
--
JandeBehanger.
Die alleen dingen gezamelijk met z'n vrouw wil hebben en nooit met buren
der Rudi
dit hoort in nl.markt.wonen
-
Auf Wienerschnitzel!
Rosa
Het is een actieve VvE, maar die een kleine maandelijkse bijdrage
vraagt van de leden. We gaan eerst maar eens met de bestuurder van de
VvE praten om te overleggen wat hun plannen zijn. Dan weten we hoeveel
geld er in de kas zit en of er een onderhoudsplan bestaat. Daarna maar
eens overleggen over ons probleem.
Mochten we er goed uitkomen en kunnen we geld van de prijs afpraten,
dan zijn we helemaal happy! En anders wordt het toch helaas een ander
huisje...
Zijn leden van de VvE eigenlijk niet verplicht tot onderhoud als één
van de leden hieraan schade ondervind?
C@sp@r
Ik denk het wel.
Het is alleen de vraag waar het probleem ligt.
Is het een lekkende keukenkraan of douche dan zal die betreffende bewoner
actie moeten ondernemen en betalen.
Maar bijvoorbeeld een lekkend dak of achterstallig onderhoud aan
schilderwerk aan de buitenkant van het gebouw is voor de VVE.
C@sp@r
C@sp@r
Ik denk dat het niet onverstandig is lid te worden van de Vereniging Eigen
Huis (www.eigenhuis.nl) Die op deze vragen deskundig antwoord kan geven en
eventueel een koopadvies kan geven.
C@sp@r
Jan van Aalderen
> We hebben een erg leuk huis te koop zien staan, een appartement op de
> begane grond. De verkopende makelaar wees ons op een gebrek. De
> balkons van de 2 bovenburen moeten vervangen worden. Nu zorgt een
> blootliggende stalen bint (of zoiets) voor lekkage in de keuken en
> woonkamer van 'ons' huisje.
Een appartement is geen huis. Belangerijker is, dat je niet "een
appartement" koopt, maar een appartementsRECHT. Daarmee verwerf je een
aandeel in de gemeenschap als omschreven in de AvS (Akte van Splitsing
van Eigendom), het recht op uitsluitend gebruik van het privégedeelte
dat "jouw appartement" en aangehorigheden (berging bv) wordt, alsook het
medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken volgens hun
bestemming. BW boek 5 titel 9.
> Wij zouden graag het huisje willen kopen, maar willen natuurlijk dat
> dit probleem dan ook deze zomer opgelost wordt, zodat wij geen
> langdurige lekkage hebben. De VvE bestaat uit 3 boven elkaar liggende
> appartementen en heeft niet voldoende geld in de pot. Wij zijn bereid
> om eventueel 1/3 mee te betalen, maar willen er dan wel zeker van zijn
> hoeveel dit gaat kosten en wanneer dit gaat gebeuren.
Wat jij bereid bent te betalen, is irrelevant. Wel relevant is, wat ten
aanzien van de betreffende zaken is vermeld in de statuten. Aangezien
het niet om een appartementencomplex gaat, maar om een meergezinswoning,
is niet ondenkbaar dat de kostentoedeling nogal afwijkt van wat voor een
flatgebouw gebruikelijk is en iun het modelreglement als standaard is
omschreven. Vaak gaat het om panden die al voor 1973 "horizontaal
verkocht" zijn, en/of die gesplitst zijn middels een op het pand
toegesneden akte, zonder standaard modelreglement, waarbij geanticipeerd
is op een slaapstatus van de VvE en daarom allerhande zaken door de
individuele eigenaar geregeld konden worden.
In zo'n pand komt het voor, dat kozijnen en balkons voor eigen rekening
zijn. Alsdan kun je volstaan met het sommeren van de bovenbuur om de
oorzaak van de lekkage te verhelpen. Neem vooral geen genoegen met een
"tegenbod" de kosten van herstel aan jouw kant te verhelpen: de oorzaak
moet weg, niet alleen de gevolgen. Die herstelkosten zijn sowieso voor
rekening van de verantwoordelijke partij.
> Hoe kunnen wij dit het beste aanpakken? Ik hoop dat jullie ons wat
> advies kunnen geven...
Als je het appartement echt wilt, verlang dan een aankoopkeuring door
VEH, want er kunnen nog meer gebreken zijn. Een makelaar vermeldt
doorgaans drie soorten gebreken netjes volgens de regels: (1) wat elke
leek kan zien, (2) wat vrijwel niks kost om te herstellen, en (3) waar
hij de koper bedenkelijk naar ziet kijken. Let wel: hij werkt voor de
verkoper, niet voor jou.
Nog een belangrijk punt bij zulke panden: de fundering. Er heerst op
diverse plaatsen e.o.a. nieuwe rottingsvorm, waardoor hele huizenblokken
hetzij tegen de vlakte gaan, hetzij voorzien moeten worden van nieuwe
betonnen funderingspalen. En dat kost wat! Vooral sloop is lullig als je
net 1,5 ton rood bent gaan staan bij de bank voor 30 jaar.
Wil je toch kopen, spreek dan eerst zelf met de bovenburen en peil hun
reactie op je wens tot repareren. Is die afwijzend, vraag je dan af of
je zin hebt in jaren bakkeleien over die lekkage, de gang naar de
gemeente om middels een aanschrijving aktie af te dwingen. Plus kans op
slechte verstandhouding met de buren, en daarmee gepaard gaande geringe
bereidheid om rekening te houden metzaken als gehorigheid van het pand,
met name als er houten vloeren in zitten.
--
Vriendelijke groet,
Jan van Aalderen, Amstelveen
*-------------------------------------------------------------*
Wie mijn raad volgt, doet zulks geheel op eigen risico!
Reactie op usenetpostjes in de groep. Email zie ik niet.
*-------------------------------------------------------------*
Rosa
> Huis (www.eigenhuis.nl) Die op deze vragen deskundig antwoord kan geven en
> eventueel een koopadvies kan geven.
>
> C@sp@r
Hier zijn we inderdaad vorige week lid van geworden om die reden :o)
Dat leek ons ook wel verstandig en het lidmaatschap is niet duur!
Mike Schenk
>> Wij zouden graag het huisje willen kopen, maar willen natuurlijk dat
>> dit probleem dan ook deze zomer opgelost wordt, zodat wij geen
>> langdurige lekkage hebben. De VvE bestaat uit 3 boven elkaar liggende
>> appartementen en heeft niet voldoende geld in de pot. Wij zijn bereid
>> om eventueel 1/3 mee te betalen, maar willen er dan wel zeker van zijn
>> hoeveel dit gaat kosten en wanneer dit gaat gebeuren.
>
>Wat jij bereid bent te betalen, is irrelevant. Wel relevant is, wat ten
>aanzien van de betreffende zaken is vermeld in de statuten. Aangezien
>het niet om een appartementencomplex gaat, maar om een meergezinswoning,
>is niet ondenkbaar dat de kostentoedeling nogal afwijkt van wat voor een
>flatgebouw gebruikelijk is en iun het modelreglement als standaard is
>omschreven. Vaak gaat het om panden die al voor 1973 "horizontaal
>verkocht" zijn, en/of die gesplitst zijn middels een op het pand
>toegesneden akte, zonder standaard modelreglement, waarbij geanticipeerd
>is op een slaapstatus van de VvE en daarom allerhande zaken door de
>individuele eigenaar geregeld konden worden.
Of het een complex is dat gebouwd is om in appartementen gebruikt te
worden of een enkele woning die later gesplitst maakt in juridische zin
niets uit. Er is een splitsingsakte en daar staan precies de rechten en
plichten van de eigenaren in. Het is dus gewoon zaak die akte op te
vragen en kijken wat er in staat.
>In zo'n pand komt het voor, dat kozijnen en balkons voor eigen rekening
>zijn. Alsdan kun je volstaan met het sommeren van de bovenbuur om de
Heeft met het soort pand niets te maken, je ziet soortgelijke bepalingen
in moderne complexen ook. En er zijn ook voldoende gesplitste oude
huizen waar dat niet het geval is.
>oorzaak van de lekkage te verhelpen. Neem vooral geen genoegen met een
>"tegenbod" de kosten van herstel aan jouw kant te verhelpen: de oorzaak
>moet weg, niet alleen de gevolgen. Die herstelkosten zijn sowieso voor
>rekening van de verantwoordelijke partij.
En de splitsingsakte maakt duidelijk welke partij dat is. Opvragen dus!
>> Hoe kunnen wij dit het beste aanpakken? Ik hoop dat jullie ons wat
>> advies kunnen geven...
>
>Als je het appartement echt wilt, verlang dan een aankoopkeuring door
>VEH, want er kunnen nog meer gebreken zijn. Een makelaar vermeldt
>doorgaans drie soorten gebreken netjes volgens de regels: (1) wat elke
>leek kan zien, (2) wat vrijwel niks kost om te herstellen, en (3) waar
>hij de koper bedenkelijk naar ziet kijken. Let wel: hij werkt voor de
>verkoper, niet voor jou.
Dat hangt er natuurlijk vanaf of je zelf een makelaar meeneemt. Dat
laatste heeft alleen zin als je een goede kunt vinden die echt in jouw
belang werkt en niet gewoon snel zijn geld wil opstrijken voor wat
bemiddeling.
>Nog een belangrijk punt bij zulke panden: de fundering. Er heerst op
>diverse plaatsen e.o.a. nieuwe rottingsvorm, waardoor hele huizenblokken
>hetzij tegen de vlakte gaan, hetzij voorzien moeten worden van nieuwe
>betonnen funderingspalen. En dat kost wat! Vooral sloop is lullig als je
>net 1,5 ton rood bent gaan staan bij de bank voor 30 jaar.
Mede daarom, zou ik dan ook niet alleen een aankoopkeuring laten doen
maar een volledig bouwkundig onderzoek.
>Wil je toch kopen, spreek dan eerst zelf met de bovenburen en peil hun
>reactie op je wens tot repareren. Is die afwijzend, vraag je dan af of
>je zin hebt in jaren bakkeleien over die lekkage, de gang naar de
>gemeente om middels een aanschrijving aktie af te dwingen. Plus kans op
>slechte verstandhouding met de buren, en daarmee gepaard gaande geringe
>bereidheid om rekening te houden metzaken als gehorigheid van het pand,
>met name als er houten vloeren in zitten.
In dit soort situaties even bij de buren aanbellen loont altijd. Je ziet
dan meteen of het iemand is die mee wil doen aan het onderhoud van het
pand of niet. Zo heb ik ooit eens meegemaakt bij een etage in een oud
herenhuis (moest echt heel veel aan gebeuren) dat de bovenburen ons
meteen in de nek sprongen. Bleek dat alle andere bewoners heel graag het
volledige pand wilden renoveren maar dat de verkoper van die ene etage
dat maar steeds afhield. Dan weet je in ieder geval dat als je besluit
dat te kopen en er in te investeren dat je je mede-eigenaars mee hebt.
Mike
Jan van Aalderen
> Jan van Aalderen <reply-to-new...@jva.getxs.nl> writes in nl.juridisch,nl.burgerrechten:
>
>>>Wij zouden graag het huisje willen kopen, maar willen natuurlijk dat
>>>dit probleem dan ook deze zomer opgelost wordt, zodat wij geen
>>>langdurige lekkage hebben. De VvE bestaat uit 3 boven elkaar liggende
>>>appartementen en heeft niet voldoende geld in de pot. Wij zijn bereid
>>>om eventueel 1/3 mee te betalen, maar willen er dan wel zeker van zijn
>>>hoeveel dit gaat kosten en wanneer dit gaat gebeuren.
>>
>>Wat jij bereid bent te betalen, is irrelevant. Wel relevant is, wat ten
>>aanzien van de betreffende zaken is vermeld in de statuten. Aangezien
>>het niet om een appartementencomplex gaat, maar om een meergezinswoning,
>>is niet ondenkbaar dat de kostentoedeling nogal afwijkt van wat voor een
>>flatgebouw gebruikelijk is en iun het modelreglement als standaard is
>>omschreven. Vaak gaat het om panden die al voor 1973 "horizontaal
>>verkocht" zijn, en/of die gesplitst zijn middels een op het pand
>>toegesneden akte, zonder standaard modelreglement, waarbij geanticipeerd
>>is op een slaapstatus van de VvE en daarom allerhande zaken door de
>>individuele eigenaar geregeld konden worden.
>
>
> Of het een complex is dat gebouwd is om in appartementen gebruikt te
> worden of een enkele woning die later gesplitst maakt in juridische zin
> niets uit. Er is een splitsingsakte en daar staan precies de rechten en
Dat beweer ik dan ook niet. Ik beweer, dat mbt een enkel pand vaker van
wat gebruikelijk is afwijkende regelingen voorkomen.
> plichten van de eigenaren in. Het is dus gewoon zaak die akte op te
> vragen en kijken wat er in staat.
Dat lijkt me nogal logisch.
>>In zo'n pand komt het voor, dat kozijnen en balkons voor eigen rekening
>>zijn. Alsdan kun je volstaan met het sommeren van de bovenbuur om de
> Heeft met het soort pand niets te maken, je ziet soortgelijke bepalingen
> in moderne complexen ook. En er zijn ook voldoende gesplitste oude
> huizen waar dat niet het geval is.
Ik schreef dan ook: "het komt voor", niet: "het is altijd zo".
Voorts ben ik nog nimmer in de statuten van een VvE van een flatgebouw
tegen gekomen, dat de balkonconstructie, of andere met het bouwkundig
casco onlosmakelijk verbonden delen, niet tot de gemeenschappelijke
zaken behoorde. Anderzijds, het zou inderdaad kunnen dat "losse" balkons
- geen deel uitmakend van het casco; soms zelfs later aangebouwd: ik
heb bij zo'n oud pand zelfs eens een brede balkonconstructie van 2
etages hoog gezien die op palen rustte en tegen het pand aan leunde, als
een soort bouwstelling! - niet alleen aan oudere panden voor komen, en
het zou kunnen dat de splitsende eigenaar dan zo dwaas is geweest dat
soort delen als privé te betitelen. Geen stommiteit zo groot, of er is
wel eens iemand die hem uithaalt.
>>oorzaak van de lekkage te verhelpen. Neem vooral geen genoegen met een
>>"tegenbod" de kosten van herstel aan jouw kant te verhelpen: de oorzaak
>>moet weg, niet alleen de gevolgen. Die herstelkosten zijn sowieso voor
>>rekening van de verantwoordelijke partij.
>
> En de splitsingsakte maakt duidelijk welke partij dat is. Opvragen dus!
>
>
>>>Hoe kunnen wij dit het beste aanpakken? Ik hoop dat jullie ons wat
>>>advies kunnen geven...
>>
>>Als je het appartement echt wilt, verlang dan een aankoopkeuring door
>>VEH, want er kunnen nog meer gebreken zijn. Een makelaar vermeldt
>>doorgaans drie soorten gebreken netjes volgens de regels: (1) wat elke
>>leek kan zien, (2) wat vrijwel niks kost om te herstellen, en (3) waar
>>hij de koper bedenkelijk naar ziet kijken. Let wel: hij werkt voor de
>>verkoper, niet voor jou.
>
> Dat hangt er natuurlijk vanaf of je zelf een makelaar meeneemt. Dat
Nee. Zowel dat de makelaar van verkoper voor verkoper werkt, als het
antwoord op de vraag of er meer gebreken zijn dan deze aanwijst, zijn
onafhankelijk van de vraag of de koper zelf een makelaar meeneemt.
> laatste heeft alleen zin als je een goede kunt vinden die echt in jouw
> belang werkt en niet gewoon snel zijn geld wil opstrijken voor wat
> bemiddeling.
De makelaar wil een hoge courtage.
De corurtage is evenredig met de prijs.
De koper wil een lage prijs.
Die belangen conflicteren.
Een koper neme dus een adviseur mee, geen makelaar. Of hij moest tevoren
een vaste prijs met zijn makelaar zijn overeengekomen, bij voorkeur
zodanig dat de courtage stijgt naarmate de prijs daalt. Een neef van me
kon eens met zijn makelaar afspreken, dat hij Fl 500 zou krijgen als hij
een huis vond, plus 10% van het bedrag dat hij van de door de andere
makelaar geadverteerde vraagprijs af kreeg. Dan is het redelijk veilig
als koper een makelaar in te schakelen.
>>Nog een belangrijk punt bij zulke panden: de fundering. Er heerst op
>>diverse plaatsen e.o.a. nieuwe rottingsvorm, waardoor hele huizenblokken
>>hetzij tegen de vlakte gaan, hetzij voorzien moeten worden van nieuwe
>>betonnen funderingspalen. En dat kost wat! Vooral sloop is lullig als je
>>net 1,5 ton rood bent gaan staan bij de bank voor 30 jaar.
>
> Mede daarom, zou ik dan ook niet alleen een aankoopkeuring laten doen
> maar een volledig bouwkundig onderzoek.
Die kosten zou ik alleen aanraden als de verkoper medewerking verleent,
en daarvoor zou ik als drukmiddel een getekende ovk sluiten, met een
bepaalde negatieve uitslag van het onderzoek als ontbindende voorwaarde.
Als verkoper zou ik daarmee alleen akkoord gaan als de prijs gunstig is
en ik redelijk zeker was van positieve bevindingen. Want zolang je als
verkoper een gebrek niet kent of kunt vermoeden, hoef je een koper er
niet over te informeren, maar als een koper afziet van het pand wegens
paalrot, kan de verkoper er niet onderuit dat aan volgende kandidaten
mede te delen, en zakt de taxatiewaarde met 10.000-en euro's.
>>Wil je toch kopen, spreek dan eerst zelf met de bovenburen en peil hun
>>reactie op je wens tot repareren. Is die afwijzend, vraag je dan af of
>>je zin hebt in jaren bakkeleien over die lekkage, de gang naar de
>>gemeente om middels een aanschrijving aktie af te dwingen. Plus kans op
>>slechte verstandhouding met de buren, en daarmee gepaard gaande geringe
>>bereidheid om rekening te houden metzaken als gehorigheid van het pand,
>>met name als er houten vloeren in zitten.
>
> In dit soort situaties even bij de buren aanbellen loont altijd. Je ziet
> dan meteen of het iemand is die mee wil doen aan het onderhoud van het
> pand of niet. Zo heb ik ooit eens meegemaakt bij een etage in een oud
> herenhuis (moest echt heel veel aan gebeuren) dat de bovenburen ons
> meteen in de nek sprongen. Bleek dat alle andere bewoners heel graag het
> volledige pand wilden renoveren maar dat de verkoper van die ene etage
> dat maar steeds afhield. Dan weet je in ieder geval dat als je besluit
> dat te kopen en er in te investeren dat je je mede-eigenaars mee hebt.
Inderdaad zijn kandidaatkopers zelden zo zorgvuldig, dat ze bij anderen
dan direct betrokkenen informatie inwinnen. Ik zit nu 27 jaar in een VvE
van 48 woningen op 8 etages, waarvan ca 10 als secretaris of anderszins
bestuurslid, en als ik 10 keer ben benaderd om info door gegadigden voor
een app in ons gebouw, is het veel. Er is zelfs geopperd ballotage in te
voeren, teneinde zeker te stellen dat een nieuwkomer van bepaalde zaken
op de hoogte is. Alleen de notariskosten van statutenwijziging hielden
dat tegen, maar er wordt aan wetgeving gewerkt om dat eenvoudiger te maken.
Mike Schenk
>> Of het een complex is dat gebouwd is om in appartementen gebruikt te
>> worden of een enkele woning die later gesplitst maakt in juridische zin
>> niets uit. Er is een splitsingsakte en daar staan precies de rechten en
>
>Dat beweer ik dan ook niet. Ik beweer, dat mbt een enkel pand vaker van
>wat gebruikelijk is afwijkende regelingen voorkomen.
Ik had ook de indruk dat jij het wel snapte, maar heel veel mensen
blijken gewoon niet het verschil tussen een huis en een appartement te
snappen in juridische zin. Daarom gaf ik even expliciet aan dat ze
duidelijk de splitsingsakte moeten opvragen want dat dat het enige is
waar antwoorden op hun vragen uit zijn te halen.
>Voorts ben ik nog nimmer in de statuten van een VvE van een flatgebouw
>tegen gekomen, dat de balkonconstructie, of andere met het bouwkundig
>casco onlosmakelijk verbonden delen, niet tot de gemeenschappelijke
>zaken behoorde.
Ja, ik wel. Een vriendin van me heeft daar jaren terug problemen mee
gehad. Woonde al een tijd in een appartement, ook helemaal niet in de
gaten gehad wat daar juridisch bij mij komt kijken en toen er problemen
waren bleek dus al dit soort zaken meegesplitst te zijn. Bovendien was
er ook geen opstalverzekering afgesloten (waar zij wel van uit was
gegaan omdat andere vrienden hadden gezegd dat dat in een appartement
altijd zo is).
>> Dat hangt er natuurlijk vanaf of je zelf een makelaar meeneemt. Dat
>
>Nee. Zowel dat de makelaar van verkoper voor verkoper werkt, als het
>antwoord op de vraag of er meer gebreken zijn dan deze aanwijst, zijn
>onafhankelijk van de vraag of de koper zelf een makelaar meeneemt.
OK, dat is waar. Maar wederom zien een hoop mensen niet het verschil
tussen de kopende en verkopende makelaar en zien die allebei als 1 pot
nat. Helaas komt het ook te vaak voor dat de kopende makelaar met de
verkopende mee gaat lopen doen want dan is hij lekker snel van zijn
opdracht af. Dus echt altijd even zoeken naar een makelaar waar je
vertrouwen in hebt.
>> laatste heeft alleen zin als je een goede kunt vinden die echt in jouw
>> belang werkt en niet gewoon snel zijn geld wil opstrijken voor wat
>> bemiddeling.
>
>De makelaar wil een hoge courtage.
>De corurtage is evenredig met de prijs.
>De koper wil een lage prijs.
>Die belangen conflicteren.
>Een koper neme dus een adviseur mee, geen makelaar. Of hij moest tevoren
>een vaste prijs met zijn makelaar zijn overeengekomen, bij voorkeur
>zodanig dat de courtage stijgt naarmate de prijs daalt. Een neef van me
>kon eens met zijn makelaar afspreken, dat hij Fl 500 zou krijgen als hij
>een huis vond, plus 10% van het bedrag dat hij van de door de andere
>makelaar geadverteerde vraagprijs af kreeg. Dan is het redelijk veilig
>als koper een makelaar in te schakelen.
Ik heb laatst een huis gekocht met een makelaar als adviseur die
weliswaar een courtage kreeg die evenredig was met de prijs maar die
toch erg zijn best deed om mij niet te veel te laten betalen. Ik heb
meerdere huizen gezien die ik graag had willen hebben, ook voor vlak
tegen de vraagprijs aan. Hij hield echter steeds voet bij stuk en dan
werd het verkocht voor een prijs die lager lag dan wat ik zelf nog wel
had willen betalen. Zijn reactie was dan altijd: "dat is gewoon veel te
hoog, en als je het straks kwijt wilt dan merk je dat pas".
Ik heb hem een beginnende verkopende makelaar een keer de les zien lezen
"ja meisje, je kunt wel denken dat je verstand van de woningmarkt hebt,
maar dit is gewoon een niet reeele prijs en daar dien je ook het belang
van je client niet mee, dus ga maar eens met hem praten om hem dat uit
te leggen". "ja, maar meneer, mijn client is zo eigenwijs..." ;-)
Gelukstreffer dus zo'n makelaar die gaat voor een lange termijn goede
naam. Die ook zegt "over x jaar wil jij je huis ook weer kwijt, en dan
wil ik dat je ook weer naar mij komt...".
>> Mede daarom, zou ik dan ook niet alleen een aankoopkeuring laten doen
>> maar een volledig bouwkundig onderzoek.
>
>Die kosten zou ik alleen aanraden als de verkoper medewerking verleent,
>en daarvoor zou ik als drukmiddel een getekende ovk sluiten, met een
>bepaalde negatieve uitslag van het onderzoek als ontbindende voorwaarde.
Dat is een goede tip inderdaad. Of als voorwaarde dat de gevonden kosten
als mindering op de koopprijs komen.
>Als verkoper zou ik daarmee alleen akkoord gaan als de prijs gunstig is
>en ik redelijk zeker was van positieve bevindingen. Want zolang je als
>verkoper een gebrek niet kent of kunt vermoeden, hoef je een koper er
>niet over te informeren, maar als een koper afziet van het pand wegens
>paalrot, kan de verkoper er niet onderuit dat aan volgende kandidaten
>mede te delen, en zakt de taxatiewaarde met 10.000-en euro's.
Dat is waar. Diezelfde makelaar van mij heeft ook een vriendin van me
geholpen bij het komen. Op zijn advies een vloerenonderzoek laten doen.
De ontluchting bleek slecht en 2 balken al enigszins rot. Makelaar ook
tegen de andere "zo, dit kun je dus ook niet meer voor de volgende koper
verzwijgen, dus je kunt net zo goed met ons zaken doen".
>Inderdaad zijn kandidaatkopers zelden zo zorgvuldig, dat ze bij anderen
>dan direct betrokkenen informatie inwinnen. Ik zit nu 27 jaar in een VvE
>van 48 woningen op 8 etages, waarvan ca 10 als secretaris of anderszins
>bestuurslid, en als ik 10 keer ben benaderd om info door gegadigden voor
>een app in ons gebouw, is het veel. Er is zelfs geopperd ballotage in te
>voeren, teneinde zeker te stellen dat een nieuwkomer van bepaalde zaken
>op de hoogte is. Alleen de notariskosten van statutenwijziging hielden
>dat tegen, maar er wordt aan wetgeving gewerkt om dat eenvoudiger te maken.
Ik heb het dus allemaal die makelaar laten doen en uitzoeken, maar ik
heb ook zelf alle stukken gelezen voordat ik besloot te kopen.
Persoonlijk zie ik een actieve VVE met een goed onderhoudsplan als een
pluspunt, maar ik weet dat veel mensen tegen de maandlasten opkijken en
liefst een slapende VVE zonder enige regeling hebben. Dat is vragen om
problemen als er wel een keertje groot onderhoud moet plaatsvinden.
In 27 jaar zou je toch gauw verwachten dat het gemiddelde appartement
3-4 keer van eigenaar is gewisseld. Kom je toch gauw op een kleine 150
transacties en als er dan maar 10 keer om info is gevraagd, dan is dat
inderdaad bedroevend weinig.
Mike
Jan van Aalderen
> Jan van Aalderen <reply-to-new...@jva.getxs.nl> writes in nl.juridisch,nl.burgerrechten:
>
>>Mike Schenk wrote:
>>
>>>Of het een complex is dat gebouwd is om in appartementen gebruikt te
>>>worden of een enkele woning die later gesplitst maakt in juridische zin
>>>niets uit. Er is een splitsingsakte en daar staan precies de rechten en
>>
>>Dat beweer ik dan ook niet. Ik beweer, dat mbt een enkel pand vaker van
>>wat gebruikelijk is afwijkende regelingen voorkomen.
>
>
> Ik had ook de indruk dat jij het wel snapte, maar heel veel mensen
> blijken gewoon niet het verschil tussen een huis en een appartement te
> snappen in juridische zin. Daarom gaf ik even expliciet aan dat ze
> duidelijk de splitsingsakte moeten opvragen want dat dat het enige is
> waar antwoorden op hun vragen uit zijn te halen.
>
>
>>Voorts ben ik nog nimmer in de statuten van een VvE van een flatgebouw
>>tegen gekomen, dat de balkonconstructie, of andere met het bouwkundig
>>casco onlosmakelijk verbonden delen, niet tot de gemeenschappelijke
>>zaken behoorde.
>
> Ja, ik wel. Een vriendin van me heeft daar jaren terug problemen mee
> gehad. Woonde al een tijd in een appartement, ook helemaal niet in de
> gaten gehad wat daar juridisch bij mij komt kijken en toen er problemen
> waren bleek dus al dit soort zaken meegesplitst te zijn. Bovendien was
> er ook geen opstalverzekering afgesloten (waar zij wel van uit was
> gegaan omdat andere vrienden hadden gezegd dat dat in een appartement
> altijd zo is).
Het is ongelooflijk wat sommige mensen op horen zeggen zo maar aannemen.
Zulke onnozelaars, die doen wat voor de gemiddelde burger de grootst
denkbare aankoop is en dan niet grondig informatie inwinnen om te weten
waar ze aan beginnen, hebben we in ons gebouw ook wel eens. Bij een
app.recht in ene gesplitste meergezinswoning is dat dan nog een stuk
riskanter dan bij een flatgebouw, waar doorgaans de verzekering in orde
is en ook wat logischer geregeld is wat prive en wat rekening VvE is.
Bedoelde vrienden waren kennelijk bekend met een grotere VvE, waar je
inderdaad mag aannemen dat de verzekering in orde is. En zelfs dan raad
ik iedereen altijd aan om een kopie van de polis te verlangen. Ik heb
trouwens ook eens het omgekeerde geval meegemaakt: een nieuw lid in onze
VvE had info van een familielied die een stadspand-appartement bezat, en
hem wijs maakte dat hij zelf voor de verzekering moest zorgen, en dat de
buitendeuren en kozijnen voor eigen rekening waren. De verzekering was
geen probleem, de bank vroeg standaard de polis en een mdw wist al te
vertellen dat hij niet eens zelf mocht verzekeren. Maar door pure mazzel
kon worden voorkomen, dat de goede man al zijn kozijnen door kunststof
liet vervangen... wat hij vervolgens weer terug had moeten laten
draaien, want de ALV had dat niet gepikt. Het geval was namelijk, dat er
toevallig in de week voor de aannemer de klus zou komen klaren een ALV
bij hem thuis was (we hadden toen 6 leden, wv 1 grooteigenaar) en hij de
offertes liet zien. Ik kon hem toen terugfluiten. De aannemer was minder
blij, maar dat is in der minne geschikt met een "troostklus".
>>>Dat hangt er natuurlijk vanaf of je zelf een makelaar meeneemt. Dat
>>
>>Nee. Zowel dat de makelaar van verkoper voor verkoper werkt, als het
>>antwoord op de vraag of er meer gebreken zijn dan deze aanwijst, zijn
>>onafhankelijk van de vraag of de koper zelf een makelaar meeneemt.
>
>
> OK, dat is waar. Maar wederom zien een hoop mensen niet het verschil
> tussen de kopende en verkopende makelaar en zien die allebei als 1 pot
> nat. Helaas komt het ook te vaak voor dat de kopende makelaar met de
> verkopende mee gaat lopen doen want dan is hij lekker snel van zijn
> opdracht af. Dus echt altijd even zoeken naar een makelaar waar je
> vertrouwen in hebt.
.................
En nog langer zoeken naar een makelaar die te vertrouwen en bovendien
competent is. Of mazzel hebben. Jij had, gezien je verhaal, duidelijk
een competente vent, die niet zoals de meeste commercielen, alleen op
korte termijn denkt, en "na mijn courtage de zondvloed".
...............
>>>Mede daarom, zou ik dan ook niet alleen een aankoopkeuring laten doen
>>>maar een volledig bouwkundig onderzoek.
>>
>>Die kosten zou ik alleen aanraden als de verkoper medewerking verleent,
>>en daarvoor zou ik als drukmiddel een getekende ovk sluiten, met een
>>bepaalde negatieve uitslag van het onderzoek als ontbindende voorwaarde.
>
> Dat is een goede tip inderdaad. Of als voorwaarde dat de gevonden kosten
> als mindering op de koopprijs komen.
>
Het hangt van de aard van de gebreken en de koper af wat wenselijk is.
Bij problemen waarbij gewacht moet worden op overheidsactie en subsidie,
wat jaren kan duren - paalrot ivm stadsvernieuwing heeft bv in een wijk
in H'lem jarenlang de woningen onverkooopbaar gemaakt, tot overheden
eindelijk knopen door wenste te hakken en uitgesteggeld waren over welke
instantie wat zou doen en betalen -, terwijl subsidies zomaar ineens
kunnen vervallen, zou ik willen ontbinden. Wie zo'n dhz-er is dat hij
niet op ziet tegen het vervangen van vloerbinten, of de tijd heeft om
eerst een aannemer de klussen te laten klaren, kan rustig een korting
afspreken voor als de vloer rot blijkt.
>>Als verkoper zou ik daarmee alleen akkoord gaan als de prijs gunstig is
>>en ik redelijk zeker was van positieve bevindingen. Want zolang je als
>>verkoper een gebrek niet kent of kunt vermoeden, hoef je een koper er
>>niet over te informeren, maar als een koper afziet van het pand wegens
>>paalrot, kan de verkoper er niet onderuit dat aan volgende kandidaten
>>mede te delen, en zakt de taxatiewaarde met 10.000-en euro's.
>
> Dat is waar. Diezelfde makelaar van mij heeft ook een vriendin van me
> geholpen bij het komen. Op zijn advies een vloerenonderzoek laten doen.
> De ontluchting bleek slecht en 2 balken al enigszins rot. Makelaar ook
> tegen de andere "zo, dit kun je dus ook niet meer voor de volgende koper
> verzwijgen, dus je kunt net zo goed met ons zaken doen".
>
Inderdaad kan een makelaar zich niet veroorloven zich dan voor een
volgende koper van de domme te houden, want hij valt daarmee een keer
door de mand. Helaas is dat ene reden voor sommige ruggegraatloze types
om zonder makelaar te willen verkopen: een leek hoeft immers geen
bouwkundig inzicht te hebben. Dubbele reden dan dus voor een inspectie.
Ook reden om vooraf eens bij de buren te informeren, of die zich als
leek voordoende dhz-verkoper wellicht niet zo'n leek is als hij doet
voorkomen, mn vwb de lopende VvE-zaken. Zo heb ik in ons gebouw een keer
in de lifthal een kandidaatkoper, later ook bewoner, onderschept en
bleek hij van verkoper te hebben vernomen dat er een toereikende reserve
was voor al het geplande onderhoud. Dat was naar de letter waar. Maar in
de laatste ALV was besproken dat er tussen het reserverings- en de
uitgavenkalender op termijn van enkele jaren een gat zat van minimaal
een half miljoen (hfl toen nog), wat aangezuiverd moest worden: de
verkoper dacht kennelijk daarmee weg te komen, omdat de notulen van de
betreffende vergadering nog niet verspreid waren en hij er niet bij was.
Hij vergat te vertellen dat ik hem die feiten een dag na de ALV in
diezelfde lifthal allemaal had opgesomd.
>>Inderdaad zijn kandidaatkopers zelden zo zorgvuldig, dat ze bij anderen
>>dan direct betrokkenen informatie inwinnen. Ik zit nu 27 jaar in een VvE
>>van 48 woningen op 8 etages, waarvan ca 10 als secretaris of anderszins
>>bestuurslid, en als ik 10 keer ben benaderd om info door gegadigden voor
>>een app in ons gebouw, is het veel. Er is zelfs geopperd ballotage in te
>>voeren, teneinde zeker te stellen dat een nieuwkomer van bepaalde zaken
>>op de hoogte is. Alleen de notariskosten van statutenwijziging hielden
>>dat tegen, maar er wordt aan wetgeving gewerkt om dat eenvoudiger te maken.
>
>
> Ik heb het dus allemaal die makelaar laten doen en uitzoeken, maar ik
> heb ook zelf alle stukken gelezen voordat ik besloot te kopen.
Uiteraard. Expertise inhuren is verstandig, maar de ingehuurde de
beslissingen laten dicteren is dat beslist niet. Helaas denken velen,
dat ze hun eigen hersens uit kunnen zetten als ze die van iemand anders
voor zich kunnen laten werken.
> Persoonlijk zie ik een actieve VVE met een goed onderhoudsplan als een
> pluspunt, maar ik weet dat veel mensen tegen de maandlasten opkijken en
> liefst een slapende VVE zonder enige regeling hebben. Dat is vragen om
> problemen als er wel een keertje groot onderhoud moet plaatsvinden.
Inderdaad. Daar loopt een tante van mij in Den Haag tegenaan. De
gemeente is daar eig/bew in vaak slecht gesplitste 1-pands VvE's aan het
pressen hun zaakjes op orde te brengen. Een medebewoner porde haar aan,
en had het activeren van de VvE bij de betreffende dienst aangekaart. De
andere medebewoner wilde van niks weten.
> In 27 jaar zou je toch gauw verwachten dat het gemiddelde appartement
> 3-4 keer van eigenaar is gewisseld. Kom je toch gauw op een kleine 150
> transacties en als er dan maar 10 keer om info is gevraagd, dan is dat
> inderdaad bedroevend weinig.
Ik bedacht me na "send" wel pas, dat er natuurlijk meer mensen zijn tot
wie men zich om info gewend kan hebben, zoals de voorzitter. De externe
adm verwees voor inlichtingen naar het bestuur (hij gaf uiteraard
openstaande posten wel aan de notaris door), en voor de meeste mensen is
dan toch de vz het meest logische aanspreekpunt. Dus laten het er in
totaal 30 geweest zijn.
Mike Schenk
>Mike Schenk wrote:
>> OK, dat is waar. Maar wederom zien een hoop mensen niet het verschil
>> tussen de kopende en verkopende makelaar en zien die allebei als 1 pot
>> nat. Helaas komt het ook te vaak voor dat de kopende makelaar met de
>> verkopende mee gaat lopen doen want dan is hij lekker snel van zijn
>> opdracht af. Dus echt altijd even zoeken naar een makelaar waar je
>> vertrouwen in hebt.
>.................
>
>En nog langer zoeken naar een makelaar die te vertrouwen en bovendien
>competent is. Of mazzel hebben. Jij had, gezien je verhaal, duidelijk
>een competente vent, die niet zoals de meeste commercielen, alleen op
>korte termijn denkt, en "na mijn courtage de zondvloed".
>
>...............
Het is voor een deel mazzel. Natuurlijk wat navraag gedaan, maar
uiteindelijk gaat het erom dat je toch op een stuk intuitie afgaat.
Toen ik mijn eerste huis kocht heb ik een makelaarsbureau niet in dienst
genomen omdat ik bij de 1e afspraak te horen kreeg dat de betreffende
makelaar plotseling weg was, en ik door een andere geholpen zou worden.
Ik heb toen een ander gezocht met het idee dat ik op deze manier nooit
een persoonlijke behandeling zou krijgen.
Bij de makelaar voor mijn laatste huis heb ik een hele ochtend zitten
ouwehoeren over de huizenmarkt in Den Haag, over belangrijke
ontwikkelingen volgens hem. Mijn idee was dat iemand die een hele
ochtend de tijd neemt om je van alles te vertellen niet op
kortetermijnwinst uit is. Het is ook maar een gevoel, maar in dit geval
was het terecht.
>> Ik heb het dus allemaal die makelaar laten doen en uitzoeken, maar ik
>> heb ook zelf alle stukken gelezen voordat ik besloot te kopen.
>
>Uiteraard. Expertise inhuren is verstandig, maar de ingehuurde de
>beslissingen laten dicteren is dat beslist niet. Helaas denken velen,
>dat ze hun eigen hersens uit kunnen zetten als ze die van iemand anders
>voor zich kunnen laten werken.
In dit geval wees hij mij elke keer nog eens specifiek op alle zaken die
hij belangrijk vond om zo zeker te weten dat ik precies wist wat ik deed
als ik het huis zou kopen. Uiteindelijk zijn we bij 4 panden zo ver
gegaan dat hij ook alle VVE gegevens heeft opgevraagd en doorgestuurd.
>> In 27 jaar zou je toch gauw verwachten dat het gemiddelde appartement
>> 3-4 keer van eigenaar is gewisseld. Kom je toch gauw op een kleine 150
>> transacties en als er dan maar 10 keer om info is gevraagd, dan is dat
>> inderdaad bedroevend weinig.
>
>Ik bedacht me na "send" wel pas, dat er natuurlijk meer mensen zijn tot
>wie men zich om info gewend kan hebben, zoals de voorzitter. De externe
>adm verwees voor inlichtingen naar het bestuur (hij gaf uiteraard
>openstaande posten wel aan de notaris door), en voor de meeste mensen is
>dan toch de vz het meest logische aanspreekpunt. Dus laten het er in
>totaal 30 geweest zijn.
Ik kreeg het idee dat mijn makelaar altijd de VVE beheerder belde als
hij die kon vinden en op die manier alle informatie kreeg. Hij wist me
ook te vertellen dat de VVE bijdrage zou stijgen, voordat de verkopende
makelaar dat al wist.
Mike