Lekkage woning --> verborgen gebrek?
@lync.nl A.D. Vijverberg
Ongeveer 2 jaar geleden heb ik een portiekwoning (tussenwoning) uit 1929
gekocht. Bij het bekijken van de woning viel het op dat er op diverse
plaatsen aan de achterzijde van de woning vochtplekken zaten. Ik heb de
verkopende makelaar gevraagd om hier opheldering over te geven. Deze meldde
mij dat er _ooit_ een lekkage geweest is (oorzaak was hem niet bekend) en
dat dat opgelost was. Voor aankoop van de woning is er een bouwkundig
rapport opgesteld en daarin werdt niets vermeld wat hiermee te maken heeft.
Nadat ik de woning betrokken heb, is mij 2 a 3x opgevallen dat de vloer in
de badkamer vochtig was of dat er water lag. Dit kwam alleen voor na zware
regen en zelfs dan niet altijd. Helaas gebeurde dit steeds als ik niet thuis
was en ik dus niet kon kijken waar het water eventueel vandaan had kunnen
komen.
Afgelopen weekend heeft het zeer heftig geregegend en jawel, in mijn
badkamer regende het bijna even hard... Ik heb toen buiten gekeken of ik
iets kon vinden. Het kon niet komen door regen direct op 'mijn' muur. Boven
mijn woning zit namelijk nog een woning met een balkon. Door dat balkon komt
de regen niet op de muur waar ik aan de binnenkant de lekkage heb. Wel leek
de muur buiten nat te zijn (het was donker en zodoende kon ik het niet goed
zien).
Vervolgens ben ik bij de bovenbuuren geweest om te kijken of zij er ook last
van hebben. Dit was niet het geval. Ook liep het water van haar balkon via
de afvoer en bleef het niet staan op het balkon.
Vervolgens ben ik bij de benedenburen gaan kijken. Die hadden ook nergens
last van. Deze vertelden mij wel dat 3 jaar geleden (een jaar voordat ik het
huis kocht) er werkzaamheden zijn verricht aan de balkons van het portiek.
Dit in verband met scheuren in het beton en stukken beton die naar beneden
kwamen. Deze vertelden mij dat dit door een 'beunhaas' gedaan was en niet
goed. Zo schijnen de binten van het balkon niet compleet uitgehakt te zijn
en het staal niet behandeld te zijn. Aangezien ik hier geen kennis van heb,
kan ik daar geen oordeel over geven.
Mijn vraag is nu of ik met bovenstaande iets kan richting de verkoper van de
woning en hem mijn lekkage kan laten op lossen op zijn kosten in het kader
van verborgen gebreken.
Alvast hartelijk dank voor de reacties. Mocht meer info. gewenst zijn, laat
het dan even weten.
Met vriendelijke groet,
A.D. Vijverberg
b.laanstra
"A.D. Vijverberg" <dvijverberg @ lync . nl> schreef in bericht
news:40fcf1b8$1...@Output.100ProofNews.com...
Sedert de wetswijziging in 1992 is de verkoper verplicht alles te vertellen
over een woning. de meldingsplicht. Daartegenover sttat de
verantwoordelijkheid van de koper zeld, de onderzoeksplicht. Doormiddel van
de verklaring van de verkopende makelaat en het bouwrapport, mocht je er
vanuit gaan dat de zaak in orde was. Kortom, kun je nu met succes de
verkoper aansprakelijk stellen voor de verborgen gebreken en deze houden tot
herstel daarvan.
gr, bul
>
>
>
>
>
Robby
"b.laanstra" <b.laa...@home.nl> wrote in message
news:cdivsh$cnu$1...@news1.tilbu1.nb.home.nl...
>
> Sedert de wetswijziging in 1992 is de verkoper verplicht alles te
vertellen
> over een woning. de meldingsplicht. Daartegenover sttat de
> verantwoordelijkheid van de koper zeld, de onderzoeksplicht. Doormiddel
van
> de verklaring van de verkopende makelaat en het bouwrapport, mocht je er
> vanuit gaan dat de zaak in orde was. Kortom, kun je nu met succes de
> verkoper aansprakelijk stellen voor de verborgen gebreken en deze houden
tot
> herstel daarvan.
En die zal zich wellicht beroepen op het bouwkundig rapport.
Ik had zelf ooit zoiets aan de hand en uiteindelijk was het de (falende)
bouwkundige die de schade diende te vergoeden.
b.laanstra
"Robby" <n...@spam.nl> schreef in bericht
news:40fd0a30$0$566$e4fe...@news.xs4all.nl...
Als in het bouwkundig rapport melding is gemaakt van een eerdere reparatie
vallende onder de meldingsplicht, kan het nog raar lopen, ja. In ieder geval
behoeft OP niet voor de kosten reparatie/herstel op te draaien. Daarnaast is
het wellicht verstandig de buren te verzoeken hun uitspraken omtrent deze
*beunhaas* op schrift te stellen. Absoluut nodig is het niet, maar het kan
de zaak versnellen. Een beetje druk kan nooit kwaad :-)
gr, bul
>
>
>
Anneke Andriessen
> "A.D. Vijverberg" <dvijverberg @ lync . nl> schreef in bericht
> news:40fcf1b8$1...@Output.100ProofNews.com...
>> Hallo,
>>
Deze vertelden mij dat dit door een 'beunhaas' gedaan was en niet
Iemand die herstelwerk aan een woning uitvoert is aansprakelijk voor de
gebreken. Als de dader dan op het kerkhof ligt heeft verkoper een
probleem.Of hij vertelt wie er hersteld heeft of hij doet dat niet en
aanvaardt dat e.e.a. wordt hersteld door een regulier bedrijf voor zijn
kosten. (Bij reguliere bedrijven zitten genoeg beunen alleen zijn ze
verzekerd tegen deze ellende).
Anneke
Taco
"A.D. Vijverberg" <dvijverberg @ lync . nl> schreef in bericht
news:40fcf1b8$1...@Output.100ProofNews.com...
In opdracht van wie is het bouwkundig rapport opgesteld? Bij een woning uit
1929 kunnen problemen worden verwacht. In principe rust er op de koper een
onderzoeksplicht. Van die onderzoeksplicht is koper alleen gevrijwaard als
er een mededelingsplicht bij de verkoper ligt. De vochtplekken zijn te zien,
zodat het voor de hand ligt dat de koper conform zijn onderzoeksplicht dient
na te gaan wat de lekkage heeft ingehouden. Dan kan je geen genoegen nemen
met een antwoord van de verkopende makelaar dat de oorzaak onbekend was,
maar dien je zelf aktie te ondernemen.
De verkoper kan alleen aansprakelijk worden gesteld voor een gebrek dat bij
de verkoop van de woning bij de verkoper bekend was en waarvoor hij een
mededelingsplicht had.
Ik denk dat je toch eerst zelf moet gaan onderzoeken wat er precies aan de
hand is om vervolgens dan te bezien of de verkoper dat toen kon weten. Dat
is altijd moeilijk te bewijzen.
Groeten
Taco
b.laanstra
"Taco" <tacon...@invalid.nl> schreef in bericht
news:cdj6pi$6qm$1...@reader08.wxs.nl...
>
> "A.D. Vijverberg" <dvijverberg @ lync . nl> schreef in bericht
> news:40fcf1b8$1...@Output.100ProofNews.com...
> >
>
> In opdracht van wie is het bouwkundig rapport opgesteld? Bij een woning
uit
> 1929 kunnen problemen worden verwacht. In principe rust er op de koper een
> onderzoeksplicht. Van die onderzoeksplicht is koper alleen gevrijwaard als
> er een mededelingsplicht bij de verkoper ligt. De vochtplekken zijn te
zien,
> zodat het voor de hand ligt dat de koper conform zijn onderzoeksplicht
dient
> na te gaan wat de lekkage heeft ingehouden. Dan kan je geen genoegen nemen
> met een antwoord van de verkopende makelaar dat de oorzaak onbekend was,
> maar dien je zelf aktie te ondernemen.
Oude sporen van lekkage impliceren nog geen bestaand gebrek. OP mocht hier
dan ook afgaan op het meer recente bouwkundigrapport, welke geen gebrek in
de zin
van bestaande lekkage vermeldde.
> De verkoper kan alleen aansprakelijk worden gesteld voor een gebrek dat
bij
> de verkoop van de woning bij de verkoper bekend was en waarvoor hij een
> mededelingsplicht had.
Hetgeen inhoud dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden,
tenzij de reparatie is uitgevoerd kort voor de verkoop van de woning en de
verkoper het (nog) aanwezig zijn van het gebrek ook na reparatie niet meer
heeft kunnen waarnemen. De aansprakelijkheid blijft echter dezelfde.
>
> Ik denk dat je toch eerst zelf moet gaan onderzoeken wat er precies aan de
> hand is om vervolgens dan te bezien of de verkoper dat toen kon weten. Dat
> is altijd moeilijk te bewijzen.
Een korte verklaring van betreffende buren is hier voldoende.
gr, bul
>
> Groeten
> Taco
>
>
>
@lync.nl A.D. Vijverberg
news:cdj6pi$6qm$1...@reader08.wxs.nl...
> In opdracht van wie is het bouwkundig rapport opgesteld? Bij een woning
uit
> 1929 kunnen problemen worden verwacht. In principe rust er op de koper een
> onderzoeksplicht. Van die onderzoeksplicht is koper alleen gevrijwaard als
> er een mededelingsplicht bij de verkoper ligt. De vochtplekken zijn te
zien,
> zodat het voor de hand ligt dat de koper conform zijn onderzoeksplicht
dient
> na te gaan wat de lekkage heeft ingehouden. Dan kan je geen genoegen nemen
> met een antwoord van de verkopende makelaar dat de oorzaak onbekend was,
> maar dien je zelf aktie te ondernemen.
Het bouwkundig rapport is in opdracht van mij opgesteld. Ten eerste omdat ik
zekerheid wilde en mijn kennis niet toereikend is om te beoordelen hoe de
bouwkundige staat van een huis is en ten tweede verplicht in verband met de
financiering van de woning. Ook als ik dit rapport voor de financiering niet
nodig gehad zou hebben, had ik het toch op laten stellen. Aan de verkopende
makelaar heb ik diverse malen moeten vragen wat de oorzaak van de
vochtplekken was. Pas na een aantal maal vragen kreeg ik als antwoord dat
dit kwam door een eerdere lekkage en dat die opgelost is. Verder wist die
makelaar mij niets te vertellen. Nu moet ik daar ook bij zeggen dat de
communicatie erg moeizaam verliep en dit resulteerde in een complete middag
bij de notaris aangezien ik weigerde te tekenen in verband met enkele andere
nu niet ter zaken doende feiten.
> De verkoper kan alleen aansprakelijk worden gesteld voor een gebrek dat
bij
> de verkoop van de woning bij de verkoper bekend was en waarvoor hij een
> mededelingsplicht had.
Aangezien hij een reparatie heeft laten uitvoeren mag ik toch aannemen dat
hij op de hoogte was. Dit kan natuurlijk ook in mijn nadeel werken aangezien
hij kan zeggen dat hij ervanuit gegaan was dat na die reparatie de problemen
opgelost waren. Misschien dat ik er in deze iets mee kan dat volgens de
buren het bedrijf wat de reparaties uitgevoerd heeft niet vakkundig was?
Zelf kan ik dit niet bewijzen aangezien ik ten tijde van de reparaties nog
niet van het bestaan van het huis afwist.
> Ik denk dat je toch eerst zelf moet gaan onderzoeken wat er precies aan de
> hand is om vervolgens dan te bezien of de verkoper dat toen kon weten. Dat
> is altijd moeilijk te bewijzen.
>
> Groeten
> Taco
In ieder geval iedereen hartelijk bedankt voor de reacties tot nu toe!
b.laanstra
"peter" <18.k...@nospam.demon.nl> schreef in bericht
news:cu7qf01117dt2p809...@4ax.com...
> b.laanstra:
>
> >> De verkoper kan alleen aansprakelijk worden gesteld voor een gebrek dat
> >bij
> >> de verkoop van de woning bij de verkoper bekend was en waarvoor hij een
> >> mededelingsplicht had.
> >
> >Hetgeen inhoud dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden,
> >tenzij de reparatie is uitgevoerd kort voor de verkoop van de woning en
de
> >verkoper het (nog) aanwezig zijn van het gebrek ook na reparatie niet
meer
> >heeft kunnen waarnemen. De aansprakelijkheid blijft echter dezelfde.
>
> weer op, dan kan dat wel degelijk gevolgen hebben voor de
> aansprakelijkheid. Die zou bijvoorbeeld bij de reparateur kunnen
> liggen als die slecht werk heeft geleverd. Ik zie niet in hoe de
> aansprakelijkheid in dat geval bij de verkoper zou kunnen blijven
> liggen.
> Om te stellen dat de verkoper zonder meer aansprakelijk is, gaat op
> basis van de casus veel te ver.
> --
> Groet,
> Peter
Als je ergens op reageert is het wel prettig als je het verhaal in de
context laat, en niet versnippert tot loze kreten.
gr, bul
wekkel
> Hallo,
>
> Alvast hartelijk dank voor de reacties. Mocht meer info. gewenst zijn, laat
> het dan even weten.
>
> Met vriendelijke groet,
>
> A.D. Vijverberg
Wat staat er in het koopcontract/akte van levering op dit punt?
Wie heeft het bouwkundig onderzoek uit laten voeren?
Heb je de uitlatingen van (de makelaar van) de verkoper op schrift
staan op dit punt?
Taco
"A.D. Vijverberg" <dvijverberg @ lync . nl> schreef in bericht
>
[knip]
>
> Aangezien hij een reparatie heeft laten uitvoeren mag ik toch aannemen dat
> hij op de hoogte was. Dit kan natuurlijk ook in mijn nadeel werken
aangezien
> hij kan zeggen dat hij ervanuit gegaan was dat na die reparatie de
problemen
> opgelost waren. Misschien dat ik er in deze iets mee kan dat volgens de
> buren het bedrijf wat de reparaties uitgevoerd heeft niet vakkundig was?
> Zelf kan ik dit niet bewijzen aangezien ik ten tijde van de reparaties nog
> niet van het bestaan van het huis afwist.
>
Blijft nog de vraag of de gestelde niet vakkundige reparatie aan het balkon
de oorzaak is van de lekkage? Dat heb ik nog niet uit het verhaal kunnen
halen. De ingeschakelde bouwkundige heeft geen lekkage ontdekt, ook niet dat
er door een beunhaas (?) aan het huis zou zijn gewerkt. Tot nu toe heb je
heel weinig om de verkoper ergens voor aansprakelijk te kunnen stellen.
Eerst maar eens de oorzaak gaan vaststellen.
Groeten
Taco
Anneke Andriessen
Dat had je dus aan de bouwkundige moeten vragen.
http://www.nhg.nl/content/content.aspx?id=37&cid=43&tg=2&nv=20
Vermeldt hij de lekkage niet dan is het de vraag of hij zijn honorarium niet
verbeurt wegens wanprestatie.
Een makelaar vermakelt en weet niks over vochtplekken maar denkt in
courtages. De verkoper gaat ervan uit dat hij zijn geld niet voor niks is
uitgegeven. Beun of niet.
> Aangezien hij een reparatie heeft laten uitvoeren mag ik toch aannemen dat
> hij op de hoogte was. Dit kan natuurlijk ook in mijn nadeel werken
aangezien
> hij kan zeggen dat hij ervanuit gegaan was dat na die reparatie de
problemen
> opgelost waren. Misschien dat ik er in deze iets mee kan dat volgens de
> buren het bedrijf wat de reparaties uitgevoerd heeft niet vakkundig was?
Ga even na wie dat heeft gedaan. Zelfs goeie bedrijven leveren wel eens
knuddewerk. En dan kan consumentenrecht nog gelden. Ga zeker achter de
bouwkundige aan.
Anneke
Taco
> b.laanstra:
>
> >Als je ergens op reageert is het wel prettig als je het verhaal in de
> >context laat, en niet versnippert tot loze kreten.
>
> blijft. Ik bestrijd dat.
> Er zijn veel te veel onzekerheden en vragen om zonder meer een
> uitspraak over de aansprakelijkheid te doen, al heb jij daar geen
> enkele moeite mee.
>
> --
> Groet,
> Peter
Komt omdat haar juridische kennis ook miniem is. Daarom al een tijd geleden
in mijn killfile gestopt.
Groeten
Taco
b.laanstra
> b.laanstra:
>
> >Als je ergens op reageert is het wel prettig als je het verhaal in de
> >context laat, en niet versnippert tot loze kreten.
>
> blijft. Ik bestrijd dat.
> Er zijn veel te veel onzekerheden en vragen om zonder meer een
> uitspraak over de aansprakelijkheid te doen, al heb jij daar geen
> enkele moeite mee.
>
> --
> Groet,
> Peter
Zou het ook zo kunnen zijn dat je bij reparatie door een derde (ook nog eens
een beunhaas) verplicht bent te controleren of de reparatie deugdelijk is
uitgevoerd voor je een woning in de verkoop doet? De verantwoordelijkheden
liggen niet altijd vast. Er komt nog al eens de vraagstelling bij of de
verkoper redelijkerwijs had kunnen weten dat de reparatie niet goed of niet
goed genoeg was uitgevoerd. Dat lijkt hier het geval te zijn. Te meer daar
het hier volgens zeggen door een beunhaas is uitgevoerd. Als jij een
beunhaas voor je laat werken neem je risico's welke voor jouw verantwoording
komen. Ken jij touwens een beunhaas die je aansprakelijk kunt stellen? In de
regel gebeurt dit zwart/onderhands.
gr, bul
b.laanstra
"Anneke Andriessen" <anne...@tisacali.nl> schreef in bericht
news:40fd2969$0$62361$5fc...@dreader2.news.tiscali.nl...
Bij twee keer lekkage op dezelfde plaats, mag je ervan uitgaan dat de
reparatie niet het gewenste effect heeft gehad. Was het een zwartwerkende
beunhaas, komt de verantwoording en aansprakelijkheid terug bij de verkoper.
Daarnaast wordt hier vergeten dat op het moment van het bouwkundigrapport de
lekkage niet zichtbaar behoeft te zijn geweest (verborgen gebrek) en de man
niets te verwijten valt. OP neemt het gebrek ook pas later en niet
voortdurend waar.
gr, bul
>
>
>
b.laanstra
Mensen met een minieme juridische kennis stop je natuurlijk niet in een
killfile. Daar geniet je elke dag opnieuw van.
gr, bul
>
>
b.laanstra
"peter" <18ko...@nospam.demon.nl> schreef in bericht
news:v1dqf09u7potkv5ir...@4ax.com...
> b.laanstra:
>
> >Als jij een
> >beunhaas voor je laat werken neem je risico's welke voor jouw
verantwoording
> >komen.
>
> afdragen van belasting, een rol zou spelen bij de criteria die voor de
> uitvoering van de overeenkomst gelden. Ook een beunhaas dient gewoon
> te doen bij het aangaan van de overeenkomst is afgesproken.
> Dat de verkoper van het huis die ooit een overeenkomst met een
> "beunhaas" is aangegaan een grotere aansprakelijkheid mbt. de
> betreffende reparatie zou hebben tegenover de koper van het huis,
> lijkt me eerlijk gezegd een gewaagde veronderstelling.
> Welk artikel uit het BW zou daarvoor steun bieden?
>
> --
> Groet,
> Peter
We hebben het niet over een fiscaal aspect. Beunhazen valt onder de
definitie *niet vakkundig werken*. Zie woordenboek.Volgens de buren van OP
heeft een *niet vakkundig* iemand de reparatie verricht en dat is zeker aan
de verkoper te verwijten.
gr, bul
b.laanstra
> b.laanstra:
>
> >Was het een zwartwerkende
> >beunhaas, komt de verantwoording en aansprakelijkheid terug bij de
verkoper.
>
> Het niet afdragen van premies heeft geen donder te maken met de
> civielrechtelijke uitvoering van een overeenkomst.
>
> --
> Groet,
> Peter
Ik laat het simpele denkwerk even aan jezelf over. Zowel zwart werken als
beunhaas is van groot belang in deze casus. Laat de verkoper maar komen met
een reparatie verantwoording van een zwartwerker. En wat een beunhaas is;
lees draad.
gr, bul
B52
"b.laanstra" <b.laa...@home.nl> schreef in bericht
news:cdjdpa$hi6$1...@news1.tilbu1.nb.home.nl...
op schrift?
Maar als de verkoper niet wil meewerken of zich beroept op het bouwkundig
rapport, of beweert dat toen hij het huis opleverde er geen lekkage was,
welk rechtsmiddelen staan dan voor je open? Raad van Arbitrage? Gewone
rechter?
Is allemaal wel makkelijk praten, maar kan in de praktijk toch een langdurig
en frustrerend geval worden...
b.laanstra
"B52" <nom...@hotmail.com> schreef in bericht
news:10fqq0s...@corp.supernews.com...
Een dergelijke verklaring dient in de regel als ondersteunend bewijs. Je
vraagt mij heel wat, maar ik weet niet wat de buren van OP weten, sorry.
> Maar als de verkoper niet wil meewerken of zich beroept op het bouwkundig
> rapport, of beweert dat toen hij het huis opleverde er geen lekkage was,
> welk rechtsmiddelen staan dan voor je open? Raad van Arbitrage? Gewone
> rechter?
Als je het met elkaar al oneens bent, zou ik zeker kiezen voor de gewone
rechter.
Als de verkoper beweert dat er ten tijde van de verkoop geen lekkage was,
zal hij dat aannemelijk moeten maken en dus met de nota en verklaring van de
beunhaas moeten komen.
> Is allemaal wel makkelijk praten, maar kan in de praktijk toch een
langdurig
> en frustrerend geval worden...
En dan gaat het hier nog ergens over. De ellende zal zeker zijn, dat tevens
ter sprake zal komen of de verkoopprijs op het moment van verkoop terecht
was. OP doet er verstandig aan de verkoper te verzoeken om het oude
reparatie rapportje. Wat er precies niet deugde en hoe en wanneer en met
welk materiaal de zaak hersteld is destijds. Is hier inderdaad sprake van
een echte beunhaas, zal de verkoper een dergelijke specifiecatie
hoogstwaarschijnlijk niet kunnen aanleveren.
gr, bul
>
>
Wekkel
"A.D. Vijverberg" <dvijverberg @ lync . nl> wrote in message
news:40fd2068$1...@Output.100ProofNews.com...
>>
> Het bouwkundig rapport is in opdracht van mij opgesteld. Ten eerste omdat
ik
> zekerheid wilde en mijn kennis niet toereikend is om te beoordelen hoe de
> bouwkundige staat van een huis is en ten tweede verplicht in verband met
de
> financiering van de woning. Ook als ik dit rapport voor de financiering
niet
> nodig gehad zou hebben, had ik het toch op laten stellen. Aan de
verkopende
> makelaar heb ik diverse malen moeten vragen wat de oorzaak van de
> vochtplekken was. Pas na een aantal maal vragen kreeg ik als antwoord dat
> dit kwam door een eerdere lekkage en dat die opgelost is. Verder wist die
> makelaar mij niets te vertellen.
Je kan je afvragen of een bouwkundige op oogopslag een lek moet herkennen
dat (zoals uit je verhaal blijkt) pas echt lelijk gaat spelen bij noodweer.
Ik kan in ieder geval geen lek in een leeg pak melk ontdekken met het blote
oog totdat er water in het lekke melkpak wordt gegooid. Vochtplekken bij een
huis uit 1929 zijn niet ongebruikelijk. Ik vrees dat het zwaartepunt ligt
bij de uitlating van de makelaar dat de lekkage is opgelost.
Die uitspraak geeft je een aantal elementen in handen:
-klaarblijkelijk is er wel ooit lekkage geweest;
-gezien je eigen ervaringen kan het niet anders dan dat de verkoper er voor
de verkoop zelf al last van moet hebben gehad. Laat dat een deskundige
verklaren in een rapport.
Allereerst moet je natuurlijk deze uitlating op schrift bevestigd zien te
krijgen.
b.laanstra
"Wekkel" <wekk...@hotmail.com> schreef in bericht
news:40fd75bd$0$14359$ba62...@nova.planet.nl...
Maar waarom niet de verkoper verzoeken om een rapportage van het herstel in
eerste instantie. Stel OP laat expertise doen en de vochtoorzaak wordt
ontdekt. Hoe maakt OP hard dat beide lekkages dezelfde oorzaak
hebben/hadden? Daarnaast begrijp ik dat de plaats van oorzaak niet een
makkelijk toegankelijke is. De uitspraak van deze makelaar naar OP toe,
heeft niet echt veel bewijskracht voor de verkoper, zo deze hiervan al op de
hoogte mocht zijn? Daarbij zijn experts met conclusies *terugwerkende
kracht* zeer voorzichtig. Wil OP trouwens meer als schriftelijk bewijs van
een expert verlangen, dient de expertise met inspraak en inbreng van zowel
verkoper als koper plaats te vinden.(of OP moet over voldoende aanvullend
bewijs beschikken). Op een gezamelijke expertise zal een eventuele rechter
de conclusie van de expert voor waar aannemen.
gr, bul
Anneke Andriessen
In principe ja.
> Daarnaast wordt hier vergeten dat op het moment van het bouwkundigrapport
de
> lekkage niet zichtbaar behoeft te zijn geweest (verborgen gebrek) en de
man
> niets te verwijten valt. OP neemt het gebrek ook pas later en niet
> voortdurend waar.
Van een bouwkundige verwacht ik meer dan dat hij a vue de zaken beoordeelt.
Er zijn er genoeg die een instrumentarium bezigen.
Anneke
> gr, bul
b.laanstra
Daar moet je wel uitdrukkelijk opdracht toe geven en de nota wordt
aanzienlijk hoger. Experts zijn niet de makkelijksten.
gr, bul
>
> Anneke
>
> > gr, bul
>
@lync.nl A.D. Vijverberg
Nogmaals hartelijk dank voor alle reacties en suggesties tot nu toe! Naar
aanleiding van de reacties, heb ik inmiddels enkele vervolgstappen genomen.
Zo komt er aanstaande vrijdag een aannemer kijken naar de mogelijke oorzaak
van de lekkage. Ondanks dat het nu niet meer lekt binnen, was de muur
zojuist nog vochtig aan de buitenkant boven de plaats aan de binnenkant waar
het water viel. Ik hoop nu dat dit nog een paar dagen zo blijft zodat de
plek zichtbaar is voor de aannemer.
Tevens heb ik alle documenten met betrekking tot het huis die ik heb nog een
keer doorgenomen. In het bouwkundige rapport staat niets vermeld over de
lekkage. Er staat alleen vermeld dat er een deur vervangen moe(s)t worden en
dat er een aardedraad gelegd moe(s)t worden naar de badkamer. Verder is
(zoals wel gebruikelijk is volgens mijn makelaar) er geen ouderdomsclausule
van toepassing op de koop van deze woning.
Voor de koop heb ik foto's gemaakt van het huis aan de binnen en buitenkant.
Helaas zit daar geen foto bij waarop een van de vochtplekken te herkennen
is. Helaas zijn de plekken waar deze zaten nu niet meer zichtbaar doordat ik
er een verlaagd plafond in geplaatst heb. Ook heb ik voor het plaatsen van
dit plafond de plekken bewerkt met een vochtwerend middel en er overheen
geschilderd. De oorspronkelijke plekken zijn dus niet meer terug te vinden.
Via de buren ben ik achter de naam gekomen van de aannemer die destijds de
werkzaamheden heeft uitgevoerd. Het is een bedrijf wat zich bezig houd met
metselwerken, voegwerk en timmerwerk. Ik denk intussen wel dat het geen
echte "beunhaas" is zoals de buren beweren (gezien de omvang van het bedrijf
zoals ze zelf op de website beschrijven). Misschien dat dit weer veranderd
nadat de aannemer bij mij gekeken heeft. Wel zou het natuurlijk kunnen dat
hij zijn werk gewoon niet goed uitgevoerd heeft of dat de oorzaak van mijn
lekkage een andere reden heeft en toevallig op redelijk dezelfde plek zit
als waar de reparaties uitgevoerd zijn.
Er ligt inmiddels een brief klaar voor verzending naar de verkoper van mijn
woning waarin ik verzoek om de naam van het bedrijf welke de werkzaamheden
heeft uitgevoerd, een duidelijke specificatie van de uitgevoerde
werkzaamheden en de reden van uitvoering. In deze brief verzoek ik om binnen
een termijn van 2 weken na dagtekening te reageren. Zodra de verkoper terug
is van vakantie, gaat deze brief aangetekend zijn kant op.
Afhankelijk van er uit het bovenstaande gaat komen, neem ik vervolgstappen.
Mijn makelaar waarschuwde mij (net als sommigen anderen hier) nog wel op de
volgende punten:
1. De lekkage treed slechts enkele malen in de afgelopen 3 jaar op. Dus niet
sprake van extreem gebrek.
2. Het is kennelijk geen zichtbaar gebrek, kan dus door verkopend makelaar
over het hoofd gezien zijn.
3. Verkoper heeft er al eens naar laten 'kijken'. Hij ging er wellicht
vanuit dat het gebrek was weggenomen.
4. Verkoper woonde niet zelf in de woning. Derhalve kan hij niet precies
weten wat de gebreken aan de woning waren.
5. Er is bij dergelijke woningen vaak een ouderdomsclausule en een
verhuurderclausule opgenomen, wat de aansprakelijkheid voor 'verborgen'
gebreken zoveel mogelijk uitsluit.
Punt 1 en 2 kan ik me (redelijk) in vinden. Punt 4 wordt door punt 3
weerlegd en punt 5 is volgens de koopakte e.d. niet van toepassing. Ik moet
hierbij opmerken dat mijn makelaar in mijn voordeel niet objectief is
aangezien hij naast makelaar ook mijn zwager is.
B52
Moet de bouwkundige de hulp van de brandweer inroepen om een stortbui na te
bootsen? Enig idee hoe moeilijk het is om de de oorzaak van sommige lekkages
te vinden? En dat het nog moeilijker wordt bij een huis dat al meer dan 70
jaar oud is?
Maar waarom laat de OP het niet maken? Dan zal ook uitkomen wat er in het
verleden aan gedaan is. En of dat goed/slecht gedaan is. Als ie dan foto's
maakt heeft ie tenminste iets wat de rechter kan overtuigen, als het een
verborgen gebrek zou betreffen.
janmaris
"A.D. Vijverberg" <dvijverberg @ lync . nl> schreef in bericht
news:40fcf1b8$1...@Output.100ProofNews.com...
knip
> Vervolgens ben ik bij de bovenbuuren geweest om te kijken of zij er ook
last
> van hebben.
knip
> Vervolgens ben ik bij de benedenburen gaan kijken.
Nu dacht ik dat er dan altijd een VVE moest zijn opgericht. Of heb ik dit nu
fout.
groeten
b.laanstra
"janmaris" <adsl467246weg@tiscali> schreef in bericht
news:40feb709$0$62393$5fc...@dreader2.news.tiscali.nl...
Het gaat hier om een gewone tussenwoning. Geen appartement dus.
>
>
ab
"b.laanstra" <b.laa...@home.nl> wrote in message
news:cdmfaf$d3a$1...@news1.tilbu1.nb.home.nl...
> > knip
> >
> > > Vervolgens ben ik bij de bovenbuuren geweest om te kijken of zij er
ook
> > last
> > > van hebben.
> >
> > knip
> >
> > > Vervolgens ben ik bij de benedenburen gaan kijken.
> >
> > Nu dacht ik dat er dan altijd een VVE moest zijn opgericht. Of heb ik
dit
> nu
> > fout.
> >
> > groeten
>
> Het gaat hier om een gewone tussenwoning. Geen appartement dus.
Ai, dan moet ik zeggen dat er van mijn kant een fout gemaakt is. Het is een
appartement in een portiekwoning. Het portiek bevat 6 woningen, waarbij
iedere verticale rij woningen om het zo even uit te drukken op zichzelf
staat. De 3 woningen die je dan over hebt, zijn gesplitst dmv een akte van
splitsing. Maar, ik heb dus zowel boven als onderburen. Deze is mijn kant op
altijd aangeduid als een tussenwoning (aangezien ik tussen de bovenste etage
en de begane grond zit). Ik heb het zojuist op internet nagezocht, en zie nu
dat er met een tussenwoning een woning tussen 2 andere woningen (links en
rechts naast de woning) bedoeld wordt...
Dit is dus een fout die ik tot zojuist altijd gemaakt heb, waar ik me niet
van bewust was. Mijn excuses.
En ja, volgens de documenten die ik heb is een VVE verplicht. Deze is echter
niet actief. Bij het betrekken van de woning heb ik geprobeerd in overleg
met de buren om de VVE weer te activeren. De buren weigeren echter mee te
werken. Ook na het wijzen op de voordelen die je ervan hebt. Nu kan ik
ervoor kiezen ze te wijzen op de verplichting van een actieve VVE of de
buren te vriend te houden. Uit de reacties op het voorstel om de VVE te
activeren, heb ik besloten om voor het laatste te kiezen. Ik ben er zelf ook
niet blij mee, maar helaas begin ik in mijn eentje tegen 2 anderen niet
veel...
janmaris
"ab" <a...@def.ghi> schreef in bericht
news:40fed43e$0$40570$c3e...@news.astraweb.com...
.
>
> Ai, dan moet ik zeggen dat er van mijn kant een fout gemaakt is. >
echter
> niet actief. Bij het betrekken van de woning heb ik geprobeerd in overleg
> met de buren om de VVE weer te activeren. De buren weigeren echter mee te
> werken. Ook na het wijzen op de voordelen die je ervan hebt.
Dan heb je toch niets meer te maken met de vorige eigenaar van het
appartementsrecht. Je moet dus aankloppen bij de VVE.
groeten
b.laanstra
"janmaris" <adsl467246weg@tiscali> schreef in bericht
Moet je wel hard kloppen om ze *actief* te krijgen ben ik bang.
>
>
@lync..nl A.D. Vijverberg
> >
> > > Vervolgens ben ik bij de bovenbuuren geweest om te kijken of zij er
ook
> > last
> > > van hebben.
> >
> > knip
> >
> > > Vervolgens ben ik bij de benedenburen gaan kijken.
> >
> > Nu dacht ik dat er dan altijd een VVE moest zijn opgericht. Of heb ik
dit
> nu
> > fout.
> >
> > groeten
>
> Het gaat hier om een gewone tussenwoning. Geen appartement dus.
(Aangezien mijn vorige reactie onder een andere naam gepost is als de
overige posts, hierbij nogmaals mijn laatste bericht voor de duidelijkheid.)
Ai, dan moet ik zeggen dat er van mijn kant een fout gemaakt is. Het is een
appartement in een portiekwoning. Het portiek bevat 6 woningen, waarbij
iedere verticale rij woningen om het zo even uit te drukken op zichzelf
staat. De 3 woningen die je dan over hebt, zijn gesplitst dmv een akte van
splitsing. Maar, ik heb dus zowel boven als onderburen. Deze is mijn kant op
altijd aangeduid als een tussenwoning (aangezien ik tussen de bovenste etage
en de begane grond zit). Ik heb het zojuist op internet nagezocht, en zie nu
dat er met een tussenwoning een woning tussen 2 andere woningen (links en
rechts naast de woning) bedoeld wordt...
Dit is dus een fout die ik tot zojuist altijd gemaakt heb, waar ik me niet
van bewust was. Mijn excuses.
En ja, volgens de documenten die ik heb is een VVE verplicht. Deze is echter
niet actief. Bij het betrekken van de woning heb ik geprobeerd in overleg
met de buren om de VVE weer te activeren. De buren weigeren echter mee te
janmaris
>
> Moet je wel hard kloppen om ze *actief* te krijgen ben ik bang.
>
groeten
b.laanstra
"janmaris" <adsl467246weg@tiscali> schreef in bericht
Als de juiste deur gesloten blijft, zou ik toch de verkeerde deur maar eens
proberen. kennelijk is de reparatie ook gedaan zonder bemoeiienis van *de
goede* deur.
gr, bul
>
>
janmaris
deur aankloppen, want water stroomt in het algemeen van boven naar beneden.
groeten
b.laanstra
"janmaris" <adsl467246weg@tiscali> schreef in bericht
'T zal aan mij liggen, maar waar doel je precies op? Trouwens vochtproblemen
willen ook nog wel eens van onderen naar boven gaan;-)
gr, bul
>
>
janmaris
Begin >>Afgelopen weekend heeft het zeer heftig geregegend en jawel, in mijn
badkamer regende het bijna even hard... Ik heb toen buiten gekeken of ik
iets kon vinden. Het kon niet komen door regen direct op 'mijn' muur.
Boven<< einde
groeten
b.laanstra
"janmaris" <adsl467246weg@tiscali> schreef in bericht
Ja? En? Boven OP is niets aan de hand. Vochtplekken kunnen diverse oorzaken
hebben. Volgens OP is er een bedrijf bezig geweest welke voegwerken ed
uitvoert. Dan kan daar een en ander fout zijn gegaan zoals bijvoorbeeld moge
lijk is, een koude brug in de spouw door cementklodders. Dan hoeft het vocht
niet van boven te komen. Maar sorry verder, ik wist niet dat geen gevoel
voor humor had.
gr, bul
>
>
janmaris
>
> Ja? En? Boven OP is niets aan de hand. Vochtplekken kunnen diverse
oorzaken
> hebben. Volgens OP is er een bedrijf bezig geweest welke voegwerken ed
> uitvoert. Dan kan daar een en ander fout zijn gegaan zoals bijvoorbeeld
moge
> lijk is, een koude brug in de spouw door cementklodders. Dan hoeft het
vocht
> niet van boven te komen. Maar sorry verder, ik wist niet dat geen gevoel
> voor humor had.
>
Immers deze zijn volgens de OP mogelijk niet deugdelijk gerepareerd. Ik
vermoed (dit is dus gevaarlijk) dat een combinatie van regen en vooral wind
het water via het balkon door een niet goed afgedichte richel stuwt. Dat zal
dan wel niet je eigen balkon zijn vandaar. En zomers over koude bruggen te
gaan denken is wat onwaarschijnlijk. Overigens moet de VVE toch zij het door
een gemachtigde het koopcontract van het appartementsrecht hebben
medegetekend. Hier is dus een aanspreekpunt.
groeten
pel
Overigens moet de VVE toch zij het door
>een gemachtigde het koopcontract van het appartementsrecht hebben
>medegetekend. Hier is dus een aanspreekpunt.
>
>groeten
Over deze ene opmerking het volgende: Een VvE hoeft helemaal een
koopcontract van een appartementsrecht niet 'mee te tekenen'.
Waarom zou dat moeten??
--
--- Vereniging P.E.L --- --- WEBSITE VERENIGING P.E.L. OP URL: ---
--- Postbus 2602 --- http://clik.to/pel
--- 8901 AC --- -- E-mail: ro...@pel.xs4all.nl --
--- LEEUWARDEN --- --- Telefoon: 058-2671636 ---
Official doodah.SPAM cookie file.
(c) copyright 1988 the Oxygen People
J. van Aalderen
>
> Hallo,
>
> Ongeveer 2 jaar geleden heb ik een portiekwoning (tussenwoning) uit 1929
> gekocht. Bij het bekijken van de woning viel het op dat er op diverse
> plaatsen aan de achterzijde van de woning vochtplekken zaten. Ik heb de
> verkopende makelaar gevraagd om hier opheldering over te geven. Deze meldde
> mij dat er _ooit_ een lekkage geweest is (oorzaak was hem niet bekend) en
> dat dat opgelost was. Voor aankoop van de woning is er een bouwkundig
> rapport opgesteld en daarin werdt niets vermeld wat hiermee te maken heeft.
Dan heeft de bouwkundige een aansprakelijkheid jegens zijn opdachtgever
indien hij gefaald heeft. Anderzijds: bij een dergelijk onderzoek is het
niet gebruikelijk gevels open te hakken op zoek naar verborgen gebreken.
En daarvan kan ook de meest deskundige bouwkundige dan ook doorgaans
alleen de uitwendige symptomen waarnemen.
Wat verhaal betreft kan van belang worden, of die bouwkundige
rechtsrreeks door jou als eenvoudige particulier is ingehuurd, danwel
via een organisatie als bijv Vereniging Eigen Huis, die dienaangaande
wat meer druk op de ketel kan zetten.
Dat gezegd hebbende: is die bouwkundige ook bij de buren geweest? Zo
niet, dan kon hij daar uiteraard ook niets constateren omtrent de
constructie van alleen via hun privé gedeelte bekijkbare delen.
> Nadat ik de woning betrokken heb, is mij 2 a 3x opgevallen dat de vloer in
> de badkamer vochtig was of dat er water lag. Dit kwam alleen voor na zware
> regen en zelfs dan niet altijd. Helaas gebeurde dit steeds als ik niet thuis
> was en ik dus niet kon kijken waar het water eventueel vandaan had kunnen
> komen.
>
> Afgelopen weekend heeft het zeer heftig geregegend en jawel, in mijn
> badkamer regende het bijna even hard... Ik heb toen buiten gekeken of ik
> iets kon vinden. Het kon niet komen door regen direct op 'mijn' muur. Boven
> mijn woning zit namelijk nog een woning met een balkon. Door dat balkon komt
> de regen niet op de muur waar ik aan de binnenkant de lekkage heb. Wel leek
> de muur buiten nat te zijn (het was donker en zodoende kon ik het niet goed
> zien).
Indringend regenwater kan een hele vreemde koers volgen. Zelfs
competente bouwkundigen kleunen daarbij nog wel eens mis.
> Vervolgens ben ik bij de bovenbuuren geweest om te kijken of zij er ook last
> van hebben. Dit was niet het geval. Ook liep het water van haar balkon via
> de afvoer en bleef het niet staan op het balkon.
Het was dus slimmer geweest, die informatieronde te houden alvorens de
woning te kopen. Temeer, daar wat jij gekocht hebt niet 1 van 3 woningen
is, maar een aandeel - waarschijnlijk in de orde van 1/3 - van het hele
pand plus het recht in "jouw" woning te wonen. Ofwel: ook gebreken aan
de woningen van de buren kunnen jou geld kosten, vzv gerstel ten laste
van de VvE komt.
> Vervolgens ben ik bij de benedenburen gaan kijken. Die hadden ook nergens
> last van. Deze vertelden mij wel dat 3 jaar geleden (een jaar voordat ik het
> huis kocht) er werkzaamheden zijn verricht aan de balkons van het portiek.
> Dit in verband met scheuren in het beton en stukken beton die naar beneden
> kwamen. Deze vertelden mij dat dit door een 'beunhaas' gedaan was en niet
> goed. Zo schijnen de binten van het balkon niet compleet uitgehakt te zijn
> en het staal niet behandeld te zijn. Aangezien ik hier geen kennis van heb,
> kan ik daar geen oordeel over geven.
Bovenburen + benedenburen + koopwoning = VvE. Ofwel je hebt niet een
portiekwoning gekocht, maar een appartementsrecht. Het is dan zaak, vast
te stellen of het gaat om een gebrek aan de gemeenschappelijke zaken.
Als je in de tussenwoning een lekkage hebt, is dat vrijwel altijd het
geval, tenzij in jullie VvE de kozijnen en/of balkons volledig voor
eigen rekening zijn en de oorzaak van de schade in die onderdelen
gelegen is.
> Mijn vraag is nu of ik met bovenstaande iets kan richting de verkoper
van de
> woning en hem mijn lekkage kan laten op lossen op zijn kosten in het kader
> van verborgen gebreken.
Ik ga er even vanuit, dat binnen jullie VvE sprake is van een normale
kostentoedeling, en dat het gebrek gelegen is in de gemeenschappelijke
zaken, waarschijnlijk constructiedelen. Ik houd een slag om de arm voor
de balkons - daar zijn in kleine VvE's nog wel eens vreemde regels voor
verzonnen -, maar iha zijn constructiedelen voor rekening van de VvE.
Aannemend dat de omslag 1:1 is, betaalt iedere eigenaar dan 1/3 van de
herstelkosten.
Voorzover het gaat om lekkageschade aan jouw woning en jij daardoor
schade hebt, kun je die dan op de VvE verhalen. Dat betekent overigens
niet - wat leken nog wel eens denken - dat jouw buren ieder de helft
betalen, maar dat alle 3 eigenaars ieder 1/3 betalen.
Wat herstel van het gebrek betreft, betaalt de VvE. Ik weet niet, of en
in hoeverre een VvE door een verkocht hebbende eigenaar als buffer kan
worden gebruikt om zijn aansprakelijkheid bij verborgen gebreken af te
wenden: het is immers de VvE, niet de individuele eigenaar die voor de
wet verantwoordelijk is. Feit is, dat dit gebrek hoogst waarschijnlijk
al ruim voor de verkoop bestond. Maar zelfs als een nader bouwkundig
rapport de oorzaak kan herleiden tot gebeurtenissen waarvan bewijsbaar
is dat die de verkoper bekend moeten zijn geweest - de acties van de (al
dan niet vermeende) "beunhaas" -, dan nog zal niet zomaar aantoonbaar
zijn dat hij ook wist dat er een probleem was. Zelf heb ik bijv de
gewoonte vrijwel elke ochtend en meestal ook zodra ik thuis kom even een
douche te nemen. De vloer van mijn badkamer is dan ook vrijwel nooit
helemaal droog. Een lekkage daar zou ik dan ook domweg niet opmerken al
die alleen bleek uit water op de vloer. En een verkoper kan natuurlijk
alleen melden wat hij kon opmerken.
> Alvast hartelijk dank voor de reacties. Mocht meer info. gewenst zijn, laat
> het dan even weten.
Ik denk eerder, dat jij zelf meer info nodig heeft, vooral omdat je in
het geheel niet rept over de VvE of de reglementen. Je zou de eerste
niet zijn die een appartementsrecht koopt en dan niet weet dat hij van
rechtswege lid ener VvE is. Dat te vertellen is natuurlijk een taak van
de makelaar, de verkoper en de notaris. Bij de notaris kan het je niet
ontgaan als je de stukken ook doorleest. Laat je dat na en sta je bij de
ondertekening niet op voorlezing, tja... dan is het je eigen
verantwoordelijkheid als je niet weet waar je aan begonnen bent.
Enkele wellicht nuttige bronnen:
Jouw Reglement van Splitsing van Eigendom (verstrekt door notaris)
Jouw Akte van Splitsing van Eigendom (verstrekt door notaris)
Jouw Huishoudelijk Reglement (waarschijnlijk niet verstrekt)
http://www.veh.nl
http://www.vve-belang.nl
http://www.apartwonen.nl
http://www.vveplaza.nl
En uiteraard Google.
Ik zou dan eerst eens nagaan welke kosten gemeenschappelijk zijn. Als je
als niet-bouwkundige niet kunt vaststellen waar de oorzaak zit, kun je
twee wegen volgen:
1. Lid worden van VEH en hen een onderzoek laten instellen, voor jouw
rekening. Als de oorzaak dan bij de gemeenscappelijke zaken ligt, kun je
(a) formeel - conform regels AvS/RvS -een ALV convoceren en daarin als
agendapunt dat rapport vermelden, alsmede andere zaken die je in dat
verband nuttig acht.
Terzijde: Een ander agendapunt zou kunnen zijn: verzekering. Een VvE
behoort een gemeenschappelijke opstalpolis te hebben. Meestal wil de
hypotheeknemer een kopie daarvan hebben, dus als die er is heb je hem
al. Als je zonder verder navragen een opstalpolis hebt afgesloten bij
een lokale ATP, is er kans dat je dubbel verzekerd is. Bij schade gaan
verzekeraars altijd op zoek maar redenen om niet te hoeven betalen, en
die verzinnen ze dan geheid. Zoek dat dus uit!
of (b) weer eens bij de buren langs gaan, over de VvE beginnen, en een
afspraak maken om eea bij jou thuis eens informeel te bespreken. Ook dan
de verzekering aankaarten.
Is de oorzaak niet een collectief gebrek, dan blijf je in dit geval met
die kosten zitten, maar je dweet dan wel of je ze evt kunt verhalen. Ook
heeft deze benadering het nadeel, at je de buren niet zonder meer tot
medewerking kunt verplichten.
2. Eerst een ALV beleggen, de buren erop wijzen dat jullie alle 3 in het
schuitje zitten - ook de verzekering aankaarten -, en voorstellen dat de
VvE gezamenlijk lid wordt van VEH en het hele pand door VEH boukundig
laat inspecteren. Zo'n onderzoek kost 2 keer de prijs van dat voor 1
woning, en levert een rapport op waarmee je inzicht krijgt in de te
verwachten kosten. Dat is dus zeer nuttig, zelfs al was er geen acuut
probleem.
Voordeel van de benadering 2 is, dat dan de VvE formeel opdrachtgever
voor het onderzoek is, en dan zijn de buren statutair verplicht
medewerking te verlenen op straffe van een boete en de kosten van
terugkomen van de bouwkundige.
Ik kan niet beoordelen, hoe de buren zich jegens jou en je probleem
opstellen. Op gevoel raad ik je aan, eerst de informele weg te
bewandelen en na te gaan in hoeverre zij zich ervan bewust zijn dat jouw
probleem via de VvE ook hun probleem wordt. Zo'n bericht is vaak niet
welkom. En in sommige situaties komt de rechter eraan te pas om buren te
laten meebetalen aan VvE-lasten.
Zo hoorde ik viavia van een kennis die ongeveer in jouw situatie zat, en
de tussenwoning kocht in een pand waar 2 huurders een aantal jaren
eerder bovenste en onderste woning hadden gekocht. Dra bleek, dat buur
beneden voor veel geld zijn hele woning van nieuwe kozijnen had laten
voorzien, en stank van de riolering voor eigen rekening had verholpen,
terwijl buur boven een dakkapel wilde en toen het dak deels rot bleek
dat ook had laten vervangen. Op eigen kosten. Vervolgens kwam de kennis
als nieuwe koper, en goed ingelicht over het VvE-gebeuren, tot de
ontdekking dat zijn kozijnen rot waren en dat het balkon ook onderhoud
behoefde. Geen nood, aldus de verkopene makelaar, die kosten kwamen voor
de VvE en daarin was zijn aandeel maar 1/3, dat aandeel ging van de
prijs af. Koper had haast, en andere punten van de woning waren ideaal,
dus kocht voor vrij weinig maar met achterstallig onderhoud, waarvoor de
makelaar een offerte had geregeld om aan te tonen dat de kosten dat
bedrag en niet meer bedroegen.
Dus de koper riep na zijn verhuizing de VvE bij elkaar om over die
offerte een besluit te nemen. Waar hij hoorde dat de buren niet van zins
waren hun deel de rekening te betalen, want zij hadden zelf hun eigen
inversteringen betaald en dat moest hij dan ook maar doen. Helaas, daar
had hij budgettair niet op gerekend dus die optie was er niet. Dit is
alleen net niet voor de rechter gekomen, omdat 1 van de buren daartoe
een jurist in de familie inschakelde, die hem uit de droom hielp en een
schikking wist te bewerkstelligen, waarbij zelfwerkzaamheid van de
kennis kon worden ingezet als vorm van betaling in natura voor ijn
VvE-aandeel in de door de buren zelf betaalde werkzaamheden. Maar dit
even terzijde, ter illustratie van gevoeligheden waar je in een VvE
tegenaan kunt lopen als argeloze nieuwe koper.
--
Vriendelijke groet,
Jan van Aalderen, Amstelveen
*-------------------------------------------------------------*
Wie mijn raad volgt, doet zulks geheel op eigen risico!
Reactie op usenetpostjes svp in de groep. Email zal bouncen.
*-------------------------------------------------------------*
janmaris
"pel" <ro...@pel.xs4all.nl> schreef in bericht
news:0723040218...@pel.xs4all.nl...
> "janmaris" <adsl467246weg@tiscali> writes:
>
> Overigens moet de VVE toch zij het door
> >een gemachtigde het koopcontract van het appartementsrecht hebben
> >medegetekend. Hier is dus een aanspreekpunt.
> >
> >groeten
>
> Over deze ene opmerking het volgende: Een VvE hoeft helemaal een
> koopcontract van een appartementsrecht niet 'mee te tekenen'.
> Waarom zou dat moeten??
>
Het zou kunnen. De garage die ik kocht behoorde tot een coöperatieve
vereniging, realiseer ik mij nu. Kennelijk is dat wat anders geregeld. Het
was inzwang om zo de overdrachtsbelasting te ontlopen, maar helaas de
overheid heeft hier langgeleden een stokje voor gestoken.
b.laanstra
"janmaris" <adsl467246weg@tiscali> schreef in bericht
OP zegt ook dat aan zijn woning reparaties zijn uitgevoerd. dan ga ik er van
uit, dat het niet gaat om een balkon van de boovenburen. Maar goed, voor OP
is het allemaal een vraag en van hieruit valt de zaak al helemaal niet te
bezien. Een koude brug heeft overigens weinig met zomer en winter te maken,
maar met vocht. Maar verder is het me net echt duidelijk of het hier nu om
vochtplekken gaat, of dat het *regent* in de douche van OP. Als het laatste
het geval is, zou de oorzaak snel op te sporen zijn lijkt mij. Zou ook
zichtbaar moeten zijn. Als ook in de douche een verlaagd plavond zit, zou ik
deze eerst eens verwijderen, in plaats van te gaan gissen naar de herkomst
van het vocht.
gr, bul
>
>
b.laanstra
"J. van Aalderen" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
news:41008FD2...@zonnet.nl...
> "A.D. Vijverberg" wrote:
> >
> > Hallo,
> >
> > Ongeveer 2 jaar geleden heb ik een portiekwoning (tussenwoning) uit 1929
> > gekocht. Bij het bekijken van de woning viel het op dat er op diverse
> > plaatsen aan de achterzijde van de woning vochtplekken zaten. Ik heb de
> > verkopende makelaar gevraagd om hier opheldering over te geven. Deze
meldde
> > mij dat er _ooit_ een lekkage geweest is (oorzaak was hem niet bekend)
en
> > dat dat opgelost was. Voor aankoop van de woning is er een bouwkundig
> > rapport opgesteld en daarin werdt niets vermeld wat hiermee te maken
heeft.
>
> Dan heeft de bouwkundige een aansprakelijkheid jegens zijn opdachtgever
> indien hij gefaald heeft. Anderzijds: bij een dergelijk onderzoek is het
> niet gebruikelijk gevels open te hakken op zoek naar verborgen gebreken.
> En daarvan kan ook de meest deskundige bouwkundige dan ook doorgaans
> alleen de uitwendige symptomen waarnemen.
Goddank blijft de techniek niet stilstaan en kunnen bouwkundigen een muur
gewoon doorlichten en hoeft er in de regel niet gehakt en gebroken te
worden.
>
> Wat verhaal betreft kan van belang worden, of die bouwkundige
> rechtsrreeks door jou als eenvoudige particulier is ingehuurd, danwel
> via een organisatie als bijv Vereniging Eigen Huis, die dienaangaande
> wat meer druk op de ketel kan zetten.
Dit maakt geen verschil. Verschil maakt wel als een bouwkundigrapport wordt
opgesteld met medewerking van beide partijen. OP + verkoper.
Even bij de les blijven. De vereniging van eigenaren ligt hier op zijn gat.
Misschien wel met goede reden?
>
> > Mijn vraag is nu of ik met bovenstaande iets kan richting de verkoper
> van de
> > woning en hem mijn lekkage kan laten op lossen op zijn kosten in het
kader
> > van verborgen gebreken.
>
> Ik ga er even vanuit, dat binnen jullie VvE sprake is van een normale
> kostentoedeling, en dat het gebrek gelegen is in de gemeenschappelijke
> zaken, waarschijnlijk constructiedelen. Ik houd een slag om de arm voor
> de balkons - daar zijn in kleine VvE's nog wel eens vreemde regels voor
> verzonnen -, maar iha zijn constructiedelen voor rekening van de VvE.
> Aannemend dat de omslag 1:1 is, betaalt iedere eigenaar dan 1/3 van de
> herstelkosten.
Volgende keer eerst alles maar eens lezen Jan en dan maar verder........
>
> Voorzover het gaat om lekkageschade aan jouw woning en jij daardoor
> schade hebt, kun je die dan op de VvE verhalen. Dat betekent overigens
> niet - wat leken nog wel eens denken - dat jouw buren ieder de helft
> betalen, maar dat alle 3 eigenaars ieder 1/3 betalen.
>
> Wat herstel van het gebrek betreft, betaalt de VvE. Ik weet niet, of en
> in hoeverre een VvE door een verkocht hebbende eigenaar als buffer kan
> worden gebruikt om zijn aansprakelijkheid bij verborgen gebreken af te
> wenden: het is immers de VvE, niet de individuele eigenaar die voor de
> wet verantwoordelijk is. Feit is, dat dit gebrek hoogst waarschijnlijk
> al ruim voor de verkoop bestond. Maar zelfs als een nader bouwkundig
> rapport de oorzaak kan herleiden tot gebeurtenissen waarvan bewijsbaar
> is dat die de verkoper bekend moeten zijn geweest - de acties van de (al
> dan niet vermeende) "beunhaas" -, dan nog zal niet zomaar aantoonbaar
> zijn dat hij ook wist dat er een probleem was. Zelf heb ik bijv de
> gewoonte vrijwel elke ochtend en meestal ook zodra ik thuis kom even een
> douche te nemen. De vloer van mijn badkamer is dan ook vrijwel nooit
> helemaal droog. Een lekkage daar zou ik dan ook domweg niet opmerken al
> die alleen bleek uit water op de vloer. En een verkoper kan natuurlijk
> alleen melden wat hij kon opmerken.
>
> > Alvast hartelijk dank voor de reacties. Mocht meer info. gewenst zijn,
laat
> > het dan even weten.
>
> Ik denk eerder, dat jij zelf meer info nodig heeft, vooral omdat je in
> het geheel niet rept over de VvE of de reglementen. Je zou de eerste
Wahoeeeeeeeeeeeeeehhhhhh.
Dat was een hele lap tekst voor niets.
Men wil niet OP heeft gewezen op de voordelen. Waarschijnlijk zijn de buren
op de hoogte van zaken, dat zij weten dat een actieve VvE voor hen geen
voordeel oplevert.
Steven Kroesbergen
"A.D. Vijverberg" <dvijverberg @ lync . nl> wrote in message
news:40fcf1b8$1...@Output.100ProofNews.com...
> Hallo,
>
Ik denk dat gezien de leeftijd van de woning en gezien de duidelijke sporen
van een vroegere lekkage het moeilijk wordt dit op een verborgen gebrek te
gooien.
Het lijkt mij dat een verhaal op de bouwkundige meer succes zal hebben,
omdat deze gezien de lekkage-sporen daar zeker meer onderzoek naar had horen
te verrichten derhalve een wanprestatie heeft geleverd.
Aan de andere kant zal een rechter ook oordelen dat je met een oude woning
weet dat je meer onderhoud zult hebben dan met een nieuwe woning, dus de
gehele kosten zul je zeker niet kunnen verhalen.
Steven
pel
Bij een Cooperatieve Vereniging ben je geen eigenaar, maar heb je een
lidmaatschapsrecht. Koop je een garage *van* een CV, dan is de CV de
verkoper en ben jij de koper. Uiteraard tekent dan de verkoper ook.
CV's waren link: Als een flatblokje eigendom was van een CV, was er maar 1
hypotheek voor het hele gebouw. Men 'kocht zich in' (lidmaatschapsrecht)
en leende vaak het geld van de CV. Als bv. 5 van de bv. 12 bewoners niet
terugbetaalden aan de CV, kon die niet meer voldoen aan z'n
hypotheekverplichtingen. Hierdoor werden de andere bewoners meegesleept in
de 'val' van de CV door toedoen van hun buren... Een appartementsrecht is
afzonderlijk met hypotheek te bezwaren. Dan heb je dat probleem niet.
Veel CV's zijn indertijd 'omgezet' naar appartementsrechten en een VvE.
Dat kon een tijdlang zonder overdrachtsbelasting. (Regeling toenmalige
regering)
janmaris
dat er inderdaad geen hypotheek op kan rusten. Voordeel zij zijn dan
relatief goedkoop. Bedankt
groeten
J. van Aalderen
>
> "J. van Aalderen" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
> news:41008FD2...@zonnet.nl...
> > "A.D. Vijverberg" wrote:
> > >
> > > Hallo,
> > >
> > > Ongeveer 2 jaar geleden heb ik een portiekwoning (tussenwoning) uit 1929
> > > gekocht. Bij het bekijken van de woning viel het op dat er op diverse
> > > plaatsen aan de achterzijde van de woning vochtplekken zaten. Ik heb de
> > > verkopende makelaar gevraagd om hier opheldering over te geven. Deze
> meldde
> > > mij dat er _ooit_ een lekkage geweest is (oorzaak was hem niet bekend)
> en
> > > dat dat opgelost was. Voor aankoop van de woning is er een bouwkundig
> > > rapport opgesteld en daarin werdt niets vermeld wat hiermee te maken
> heeft.
> >
> > Dan heeft de bouwkundige een aansprakelijkheid jegens zijn opdachtgever
> > indien hij gefaald heeft. Anderzijds: bij een dergelijk onderzoek is het
> > niet gebruikelijk gevels open te hakken op zoek naar verborgen gebreken.
> > En daarvan kan ook de meest deskundige bouwkundige dan ook doorgaans
> > alleen de uitwendige symptomen waarnemen.
>
> Goddank blijft de techniek niet stilstaan en kunnen bouwkundigen een muur
> gewoon doorlichten en hoeft er in de regel niet gehakt en gebroken te
> worden.
[OT] Wat bouwkundigen doen en wat ze kunnen zijn verschillende dingen.
Overigens een nuttig punt om in gedachten te houden als onze VvE eens
iets nader moet onderzoeken. Is zo'n geval ook geschikt om bijv na
voegwerk de aanwezigheid van valspecie vast te stellen? Of te checken of
betonnagels van een verwijderde galerijbeplating inderdaad diep genoeg
zijn weggehaald?
> > Wat verhaal betreft kan van belang worden, of die bouwkundige
> > rechtsrreeks door jou als eenvoudige particulier is ingehuurd, danwel
> > via een organisatie als bijv Vereniging Eigen Huis, die dienaangaande
> > wat meer druk op de ketel kan zetten.
>
> Dit maakt geen verschil. Verschil maakt wel als een bouwkundigrapport wordt
> opgesteld met medewerking van beide partijen. OP + verkoper.
>
................
>
> Even bij de les blijven. De vereniging van eigenaren ligt hier op zijn gat.
> Misschien wel met goede reden?
>
Een VvE bestaat van rechtswege. Zolang de VvE voor alle leden "op z'n
gat ligt", is er inderdaad niet zoveel aan de hand. Of omgekeerd. Maar
zodra er een minder sociale slimmerik tussen zit, ontstaat een probleem:
zie ook mijn voorbeeld. Daar was de 3e te goeder trouw, maar er zijn ook
gevallen dat 1 eigenaar bij elke poging tot onderhoud in VvE-verband
dwars ligt en zijn deel laat verkrotten terwijl de anderen de zaken dan
in arrenmoede maar voor eigen rekening op orde brengen. En vervolgens
laat de weigeraar de VvE opdraaien voor achterstallig onderhoud aan zijn
deel. De alzheimer gaat daar niet altijd in mee, maar vaak toch wel.
.....................
>
> Volgende keer eerst alles maar eens lezen Jan en dan maar verder........
De posttijd van mijn bericht zegt niet altijd veel over de tijd van
schrijven. Met DSL zal ik tegenwoordig zelden offline werken, maar het
komt toch nog voor dat ik een download doe als op het andere systeem een
Grabit-sessie 2 Demonlijntjes bezet houdt.
..............
>
> Wahoeeeeeeeeeeeeeehhhhhh.
> Dat was een hele lap tekst voor niets.
Ik reageer zelden alleen maar naar de OP toe. Wel een hele lap voor
niets was jouw quote van 200+ regels waar je niet op in gaat. Daarvoor
is knippen uitgevonden. Waaraan ik meteen toevoeg, dat ik zelf ook niet
onfeilbaar ben dienaangaande, maar bij 200+ regels doe ik het toch wel
even.
....................
b.laanstra
> "b.laanstra" wrote:
> >
> > "J. van Aalderen" <JvA...@zonnet.nl> schreef in bericht
> > news:41008FD2...@zonnet.nl...
> > > "A.D. Vijverberg" wrote:
> > > >
> >
> > Goddank blijft de techniek niet stilstaan en kunnen bouwkundigen een
muur
> > gewoon doorlichten en hoeft er in de regel niet gehakt en gebroken te
> > worden.
>
> [OT] Wat bouwkundigen doen en wat ze kunnen zijn verschillende dingen.
> Overigens een nuttig punt om in gedachten te houden als onze VvE eens
> iets nader moet onderzoeken. Is zo'n geval ook geschikt om bijv na
> voegwerk de aanwezigheid van valspecie vast te stellen? Of te checken of
> betonnagels van een verwijderde galerijbeplating inderdaad diep genoeg
> zijn weggehaald?
Aangezien deze muren en ook betonnen bouwsel worden *gescand* (infrarood)
wordt elke onregelmatiheid zichtbaar. Daarnaast bestaan nog simpeler
manieren. Bijvoorbeeld het inbrengen van een kleine camera in een
spouw..Valspecie waardoor niet zelden een *koude brug* met alle gevolgen van
dien veroorzaakt is zeker eenvoudig vast te stellen. Zelfs het kleinste
haarscheurtje wordt zichtbaar.
> > Wahoeeeeeeeeeeeeeehhhhhh.
> > Dat was een hele lap tekst voor niets.
>
> Ik reageer zelden alleen maar naar de OP toe. Wel een hele lap voor
> niets was jouw quote van 200+ regels waar je niet op in gaat. Daarvoor
> is knippen uitgevonden. Waaraan ik meteen toevoeg, dat ik zelf ook niet
> onfeilbaar ben dienaangaande, maar bij 200+ regels doe ik het toch wel
> even.
Je hebt gelijk.